【文章內(nèi)容簡介】 土地存量 未來土地市場放量 三、 城市住宅市場分析 （一） 城市住宅分布 （二） 住宅體量分析（圖表） 住宅銷售數(shù)據(jù)分析 近半年來，寧德市區(qū)的商品房成交量總 合為 萬平米。除卻今年 9 月份受民間“鬼月”的影響，而 11 月份寧則是受到經(jīng)濟適用房政策、“ 第二套房”政策影響，導(dǎo)致這兩個月的成交量急驟下降。 受供應(yīng)量不足的影響，近半年來寧德市區(qū)的商品房價格上漲仍然過快，主要以東僑板塊為主，而東僑又以金域蘭灣為主，帶動寧德市區(qū)商品房價格快速上揚。 寧德市區(qū)0 7 年6 月 1 1 月商品房成交走勢圖39893729358836523626326401232020年6月 7月 8月 9月 10月 11月050010001500202025003000350040004500成交量(萬 平米) 成交價格(元/ 平米) 成交量分析 11 月在眾多宏觀調(diào)控政策的高壓下，寧德市的整體成交量隨市而降，成交量為 萬平方米，同比下降了%；現(xiàn)階段在售的 43 個樓盤中，其中東僑區(qū)占 27 個項目，成交量為 萬平米，蕉城區(qū)有 16 個項目，成交量為 。 就寧德市區(qū)總體成交量來看 ,東僑片區(qū)的成交量占據(jù)比例的絕大部分。蕉城區(qū)因土地儲備有限，故供應(yīng)量不足，但在某個時期有集中放量的現(xiàn)象。 寧德市區(qū)0 7 年6 月 1 1 月商品房成交量對比走勢圖( 單位: 萬平米) 01232020年6月 7月 8月 9月 10月 11月成交量(萬 平米) 東僑區(qū) 蕉城區(qū) 成交價格分析 11 月份寧德市區(qū)商品房成交均價與蕉城區(qū)、東僑區(qū)的成交均價旗鼓相當(dāng)，在 4000 左右徘徊。 10 月、 11 月份相繼開盤的金港名都、金龍紐約街、金福山莊、瑞豐華庭、順元庭開盤價格都已突破 4000 元 /平方米，接近 4500元 /平方米，將寧德的整體房價不斷推高。 寧德市區(qū)07年6月11月商品房價格成交走勢圖(單位:元/平米)29843989359835262767243536323431309126712462400034043365287326102447394624002600280030003200340036003800400042002020年6月 7月 8月 9月 10月 11月寧德市區(qū) 東僑區(qū) 蕉城區(qū) 在售項目后期可上市量預(yù)估 項目名稱 規(guī)劃面積（㎡） 規(guī)劃套數(shù) 主力面積（㎡） 預(yù)計下次開盤時間 預(yù)計下次開盤待推面積（㎡） 預(yù)計下次開盤待推套數(shù) 金域蘭灣 102578 1125 124130 預(yù)計 18600 144 碧海云天 56109 432 預(yù)計 39970 324 華府豪庭 177000 1054 140149 預(yù)計 8400 472 濱海一號 202000 2315 125138 預(yù)計 33600 240 東城國際 119408 840 88/125 預(yù)計 50000 390 城市公館 69557 480 8889 預(yù)計 12880 140 金龍紐約街 63000 478 128 預(yù)計 43000 204 驪景陽光 106000 676 138 預(yù)計 35500 260 君裕東湖 120861 1094 34/84 預(yù)計 9400 134 東湖御景 159000 1399 預(yù)計 瑞豐華庭 20203 380 124 預(yù)計 10000 60 名陽帝景 28300 246 109112 預(yù)計 8210 68 金港名都 10000 110125 預(yù)計 300000 合計 1312723 8232 569560 2436 據(jù)不完全統(tǒng)計，明年寧德市區(qū)將有 57 萬平米的商品房集中上市，其面市時間多集中在 46 月。其放量之大是寧德歷來所沒有出現(xiàn)過的，寧德市場明年將面臨嚴峻的市場考驗。 近兩年出讓土地可建住宅和商業(yè)量預(yù)估 （三） 住宅供應(yīng)量分析 面積比例 戶型比例 寧德在售項目面積比例圖( 單位: % )5%16%10%23%6%9%31%6 0 以下 6090 90120 120140140160 1 6 0 以上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)面積主要集中在120140 ㎡，所占比例為 31%，其次是 60 ㎡以下的小戶型產(chǎn)品，所占比例為 23%。 從整個供應(yīng)情況來看， 140 ㎡以上產(chǎn)品 供應(yīng)較少，復(fù)式占比例的 5% 寧德在售項目戶型比例圖( 單位: % )6%38%14%20%6%16%一房 二房 三房四房 四房以上 復(fù)式目前寧德商品住宅的供應(yīng)戶型主要以三房為主，占總比例的 38%。其次是一房，占比例的 20%。 從寧德商品住宅戶型的整體供應(yīng)情況來看，寧德的戶型產(chǎn)品偏向于居住型的三房。 總價區(qū)間 寧德三房戶型面積比例圖( 單位: % )51%23%10%16%100110 110120120130 130140寧德的商品住宅在三房產(chǎn)品的供應(yīng)上主要集中在 120130 ㎡三房兩廳兩衛(wèi)的標準三房的面積段上。占比例的 51%。 其次是 130140 ㎡的大三房戶型。 寧德住宅總價比例圖( 單位: % )9%9%14%12%25%20%11%1 5 萬以下 1520萬 2030萬 3040萬4050萬 5060萬 6 0 以上從圖表上看，目前寧德住宅的總價主要集中在 4050 萬這個去件內(nèi) ,占比例的 27%。 而 60 萬以上住宅多為別墅項目，主要集中在君臨天下，華建新村和靈秀山莊這 3個項目。 （四） 住宅板塊分析 ※市場板塊劃分 以現(xiàn)有住房分布狀況，分為三個板塊： ◎ 市中心板塊：主要以原有的蕉城區(qū)為主，包括閩東西路以北，鶴峰路及暑前路以南為界為市中心板塊。 ◎ 東僑板塊：主要東僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主，以寧川路以西，東湖路以北為東僑板塊。 ◎ 城南板塊：將閩東路以南的部分劃分為城南板塊。 （ 1） 從在售項目數(shù)量來看，目前除了東僑板塊外，其余兩個板塊的在售項目數(shù)量較少。 （ 2） 從待推項目數(shù)量來看，未來市中心可開發(fā)地數(shù)量已基本沒有，而東僑板塊的東蘭、金塔及城南板塊的寧川南路、 鐵基灣片區(qū)仍有大量 的儲備土地，將是寧德未來開發(fā)的熱點。 8101547 73 20246810121416市中心片區(qū) 東僑片區(qū) 城南片區(qū)寧德各板塊推售項目數(shù)量對比圖(單位:個)售磬項目 在售項目 待推項目 物業(yè)類型 （ 1） 從全市整體物業(yè)類型來看，小高層是全市物業(yè)類型的主導(dǎo)產(chǎn)品，而多層比高層數(shù)量多． （ 2） 從各板塊物業(yè)類型來看，在市中心及城南板塊都沒有在推的高層產(chǎn)品；而城南板塊目前主要以多層產(chǎn)品為主．而市中心及東僑則是以小高層產(chǎn)品為主． （ 3） 從各板塊物業(yè)數(shù)量對比圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，目前寧德房地產(chǎn)市場在物業(yè)類型上已經(jīng)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，在未來２ ３年中 ,電梯房的數(shù)量將持續(xù)增加 ,這也為寧德房價的增長及住房舒適性的提高起到了重要的作用 . 各板塊物業(yè)類型數(shù)量對比圖（單位：套）030060090012001500市中心 0 490 0東僑 513 813 603城南 347 80 0合計 860 1383 603多層 小高層 高層 均價、主力面積、總價 （ 1） 目前寧德各板塊中，東僑板塊的價格最高，城南板塊受到金港明都的影響價格最低， （ 2） 從主力面積來看，東僑及城南主要是以 120140 ㎡為主力區(qū)間。 寧德各板塊價格及主力面積對比圖1 2 8 1 3 81251365 2 5 65 4 5 941004000020406080100120140160180東僑片區(qū) 城南片區(qū)3940396039804000402040404060408041004120主力面積(平 米) 主力總價(萬 元/ 套) 銷售均價(元 /平 米) 面積 寧德各板塊面積對比圖( 單位: 套)2080180280380480580市中心 416 41 57 12 24 0 16 0 24 0 0 0城南 22 29 19 26 0 39 43 28 44 56 16 37東僑 177 20 85 118 9 73 44 127 559 278 293 1295 0 以下 5060 6070 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130140 1 4 0 以上 復(fù)式 （ 1） 市中心主要以 50 ㎡以下的小戶型產(chǎn)品為主，受供應(yīng)量不足的影響，市中心沒有 90110 ㎡， 110120㎡及 130 ㎡以上的戶型。 （ 2） 城南板塊除了缺少 8090 ㎡這個面積段的產(chǎn)品之外，各面積段的分布比較均勻，相比之下 130140㎡是該板塊的主力面積，比東僑板塊的主力面積大 10 ㎡。 （ 3） 東僑板塊的主力面積 主要集中在 120130 ㎡，同時這一面積的放量較大，因此使得此面積成為寧德全市的主力面積。 戶型 寧德各板塊戶型對比圖( 單位: 套)5050150250350450550650750850市中心 358 48 16 8 0東僑 136 277 823 411 179城南 70 79 167 26 0一房 二房 三房 四房 四房以上 (1) 市中心的主力戶型主要落在一房 ,其三房及四房成為市中心的稀缺產(chǎn)品 (2) 東僑的主力戶型主要落在三房和四房之間 ,其三房比重較大 ,且在面積上多為標準三房 . (3) 城南的主力戶型主要為三房 ,相與其他戶型相比 ,其四房的供應(yīng)量較少 ,為該板塊的稀缺產(chǎn)品 . 主要樓盤價格 項目名稱 瑞豐華庭 用地面積 7216． 1 ㎡ 總建筑面積 20203 ㎡ 容積率 2． 5 綠化率 30% 建筑密度 28% 開盤時間 交房時間 主力戶型 3221入戶 主力面積 124 ㎡ 戶型配比 小高層 戶型 1111 2211 3221入 3221入 面積 4956 8993 110 124 戶數(shù) 24 16 8 32 比例 % % % % 優(yōu)勢： 地理位置較好，緊臨寧川南路，交通方便 周邊學(xué)校、政府機關(guān)較多，有一定的人文優(yōu)勢 劣勢： 社區(qū)規(guī)劃小，無基本生活配套 產(chǎn)品產(chǎn)品較差，面臨對面名陽帝景 的激烈競爭 ※ 客戶分析：以寧德當(dāng)?shù)丶爸苓吙h市購買用于子女升學(xué)，及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小孩子上學(xué)在寧德落戶的客戶為主 ※產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)由 2 棟 9F 小高層， 1 棟 15F 高層組成 ※去化分析：開盤當(dāng)天去化約 35％，至 12 月中旬總體去化量約為 50％ 項目名稱 名陽帝景 用地面積 11340 ㎡ 總建筑面積 28300 ㎡ 容積率 綠化率 ％ 建筑密度 27％ 開盤時間 交房時間 主力戶型 4222 主力面積 128 ㎡ 戶型配比 小高層 戶型 3222 4222 面積 99112 ㎡ 128138 ㎡ 套數(shù) 40 56 比例 % % 高層 戶型 3222 4222 4222 復(fù)式 面積 109112 ㎡ 128 ㎡ 147 ㎡ 183 ㎡ 套數(shù) 51 68 17 4 比例 % % % % 優(yōu)勢： 地理位置佳，緊臨寧川南路，交通方便 社區(qū)規(guī)劃好，戶型產(chǎn)品設(shè)計合理，樓距大 前期廣告投入大，在市民當(dāng)中認知度高 劣勢：社區(qū)規(guī)劃相對較小