【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 也成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)區(qū)域； ? 在房地產(chǎn)市場(chǎng)走熱的同時(shí)，土地市場(chǎng)也角逐激烈 而土地方面，政府在加大土地供應(yīng)量的同時(shí)，開發(fā)商對(duì)地塊也是角逐激烈，位于硚口區(qū)的 P（ 2020） 005 號(hào)地塊被劃分為 5 塊，因?yàn)榍捌诓疬w和起始價(jià)太高的問題被流拍，但此次推出卻成功出讓，而華潤在本季度兩次拍賣會(huì)上奪得三塊土地的開發(fā)權(quán)，樓面地價(jià)都高達(dá) 3000 元 /㎡，而位于光谷區(qū)域的 EP(2020)008 地塊， 被 葛洲壩集團(tuán) 以 億元總價(jià)款， 2976 元 /㎡ 樓面地價(jià)收入囊中 ，相比較半年前相同位置 的 恒大 華府 地塊 多 1134 元 /㎡，地價(jià)的在不斷上漲的同時(shí)，更進(jìn)一步給了房?jī)r(jià)上漲的理由。 （三）第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)） ? 市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的局面，銷售量創(chuàng)歷史新高水平 第三季度共有 28 個(gè)項(xiàng)目開盤，成交套數(shù)為 26845 套，成交面積為 萬平方米，成交均價(jià)再提高到一個(gè)新的臺(tái)階，達(dá)到 4526元 /㎡；成交套數(shù)在 9 月份突破了萬套，銷售價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀升，銷售量和銷售價(jià)格在第三季度均創(chuàng)下歷史新高水平， 到 7 月，武漢房?jī)r(jià)漲幅高于全國 1 個(gè)百分點(diǎn)， 在本季度武漢房?jī)r(jià)上漲的速度明顯高于全 國的平均水平， 武昌區(qū)域成為樓市購房熱點(diǎn) ， 部分樓盤開盤出現(xiàn) “ 搶房 ”“ 捂盤 ” 現(xiàn)象 ； ? 開發(fā)商爭(zhēng)向囤地，直接刺激樓市出現(xiàn)恐慌性 “ 搶房熱潮 ” 進(jìn)入第三季度，隨著供銷兩旺局面的出現(xiàn)，開發(fā)商加大了土地儲(chǔ)備的力度，開發(fā)商悟盤惜售的現(xiàn)象愈演愈烈，許多新推項(xiàng)目開盤當(dāng)天基本售完，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)晝夜排隊(duì)購房的現(xiàn)象，給購房者造成了恐慌的心理， 直接刺激樓市出現(xiàn)恐慌性 “ 搶房熱潮 ” ，在本地置業(yè)者熱情購房的同時(shí)，深圳購房者多次來漢置業(yè)，武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始走向全國化； ? 土地價(jià)格不斷攀升， 銷售均價(jià)出現(xiàn)跳漲 八月份土地的摟面地價(jià)超過房?jī)r(jià)， 萬科收購了高爾夫城市花園，金地拍下的京漢大道義和巷的地塊，樓面地價(jià)達(dá) 6880 元 /平米；萬科隨后拍下江漢區(qū)馬場(chǎng)角路的地塊，樓面地價(jià)達(dá) 5287 元 /平米；光谷一塊 70 畝的土地競(jìng)拍出了 5047 元 /㎡的武昌樓面地價(jià)新記錄 ，市場(chǎng)上也開始出現(xiàn)了悟盤惜售的現(xiàn)象，特別是進(jìn)入九月份， 土地價(jià)格不斷攀升，刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高 ， 均價(jià)萬元樓盤出現(xiàn) ， 多塊土地受到熱捧，王家墩 CBD 地塊華潤集團(tuán)以 億元，樓盤地價(jià) 6208 元 /㎡ 獲得， 推出的 12 宗土地全部成交。 而樓市相比土地市場(chǎng)同樣火爆，銷售均價(jià)也不斷上漲突破了 5000 元 /㎡，達(dá)到 元 /㎡，而從對(duì)價(jià)格的監(jiān)測(cè)情況來看， 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格大都超過了7000 元 /㎡ 。 （四）第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)） ? 市場(chǎng)觀望氛圍加重銷售套數(shù)急劇下降，但銷售價(jià)格依然挺堅(jiān) 進(jìn)入四季度以來，雖然全市共有 45 個(gè)項(xiàng)目開盤，但受樓市新政、銀行貸款緊縮以及一線城市的成交量和價(jià)格的急劇下降的影響，市民排隊(duì)購房現(xiàn)象難覓蹤影，樓市觀望氣氛開始出現(xiàn)，成交套數(shù)和面積開始下滑，但價(jià)格依然上漲，出現(xiàn)“價(jià)升量降”的現(xiàn)象。四季度全市成交套數(shù)為 23086 套，成交面積為 萬㎡，成交均價(jià)繼續(xù)走高，達(dá)到 5509 元 /㎡； ? 多數(shù)項(xiàng)目爭(zhēng)相面市，前期悟盤惜售的現(xiàn)象已經(jīng)蕩然無存 該季度新開項(xiàng)目有 22 個(gè)集中在 12 月份，多數(shù)項(xiàng)目迫于資金的壓力和對(duì)市場(chǎng)的信心爭(zhēng)相面市，前期悟盤惜售的現(xiàn)象已經(jīng)蕩然無存，各項(xiàng)目的開盤價(jià)格比預(yù)期的價(jià)格要低，但觀望態(tài)勢(shì)越來越嚴(yán)重，銷售面積和銷售套數(shù)急劇下滑，開發(fā)商依然對(duì)價(jià)格保持挺堅(jiān)，而且優(yōu)惠幅度不斷加大，實(shí)際市場(chǎng)上的銷售價(jià)格出現(xiàn)了“明升暗降”的跡象，而與此同時(shí) 出現(xiàn)近郊購房潮 ， 集中在黃陂、江夏、蔡甸、東西湖區(qū) ； ? 土地市場(chǎng)恢復(fù)平靜， 開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地 從本年度最 后一次土地拍賣會(huì)上看，雖然 11 宗全部成功出讓，但再也見不到前期火爆加價(jià)的場(chǎng)面， 11 宗地成交均價(jià)都以起始價(jià)或略高于起始價(jià)被摘走， 掛牌的土地均為中心地塊，此次 競(jìng)拍成交的地塊 ，最高樓面 地 價(jià)也僅為 3254 元 /㎡，這足以說明開發(fā)商對(duì)行業(yè)的走勢(shì)信心不足。而 11 月底 中北路新的樓面單價(jià) “ 地王 ” ，并沒能像以往一樣刺激樓市走 “ 火 ，這足以說明開發(fā)商對(duì)行業(yè)的走勢(shì)信心明顯不足。 （五）第四季度各月新開項(xiàng)目供銷情況 武漢市九月新推項(xiàng)目市場(chǎng)供銷情況（ 9 月 1 日 9 月 30 日） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 當(dāng)期供應(yīng)面積 （㎡） 當(dāng)期供應(yīng)套數(shù) 當(dāng) 期成交套數(shù) 銷售率 成交均價(jià) （元 /㎡） 武昌中心區(qū) 御景名門 49050 514 255 % 6400 保利心語 62475 490 456 % 5100 洪福美鄰 29700 295 167 % 6200 關(guān)山片區(qū) 魅力之城 35000 338 336 % 5700 漢口中心區(qū) 君悅尚品 30000 300 174 58% 7300 大唐新都 40000 338 166 % 7000 漢陽中心區(qū) 君逸濠天 21600 432 233 7800 御水天成 50372 342 118 % 6000 港灣花園 30000 378 174 % 6000 沌口片區(qū) 時(shí)代大公館 38663 299 117 % 5000 東西湖片區(qū) 黃獅海岸 76794 684 292 % 3400 武漢市十月新推項(xiàng)目市場(chǎng)供銷情況（ 10 月 1 日 10 月 30 日） 合計(jì) 463654 4410 2488 % 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 當(dāng)期供應(yīng)面積 （㎡） 當(dāng)期供應(yīng)套數(shù) 當(dāng)期銷售套數(shù) 當(dāng)期銷售率 成交均價(jià) （元 /㎡） 武昌中心區(qū) 橙屋 服務(wù)式公館 11406 180 137 % 7300 漢口中心區(qū) 晉合世家 45000 282 41 % 13000 武漢天地 御江苑 27300 182 182 100% 15000 頂琇晶城 75000 622 427 % 8000 天下國際 紅公館 14111 276 153 % 9200 萬科金色家園 1 期 34976 272 113 % 13000 合計(jì) 207793 1814 1053 58% 武漢市十一月新推項(xiàng)目市場(chǎng)供銷情況（ 11 月 1 日 11 月 30 日） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 當(dāng)期供應(yīng)面積 （㎡） 當(dāng)期供應(yīng)套數(shù) 當(dāng)期銷售套數(shù) 當(dāng)期銷售率 成交均價(jià) （元 /㎡） 武昌中心區(qū) 奧山星座 182 143 78% 11500 清江山水 3 300 290 95% 5500 漢口中心區(qū) 漢口中心嘉園 6 320 317 97% 10000 匯金國際公寓 400 120 余套 30% 8500 黃埔東宮 418 76 18% 7600 合計(jì) 1620 946 % 武漢市十二月新推項(xiàng)目市場(chǎng)供銷情況（ 12 月 1 日 12 月 31 日） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 當(dāng)期供應(yīng)面積 （萬 ㎡） 當(dāng)期供應(yīng)套數(shù) （套） 開盤日期 當(dāng)期成交套數(shù) （套） 銷售率 （ %） 成交均價(jià) （元 /㎡ ） 關(guān)山片區(qū) 森林花園 3 226 12 月 6 日 40 余套 18% 6500 巴黎豪庭 290 12 月 8 日 30 余套 11% 7000 芭比倫堡 300 12 月 8 日 70 余套 23% 5500 楓林上城 6 400 12 月 28 日 50 余套 % 7000 武昌中心區(qū) 寶安璞園 4 300 12 月 22 日 130 余套 43% 6300 云鶴星苑 355 12 月 22 日 70 余套 20% 7800 保利華都 408 12 月 22 日 390 余套 95% 6200 泰然南湖玫瑰 7 420 12 月 29 日 330 余套 80% 55007100 灣 漢口中心區(qū) 銀鶴上林苑 3 238 12 月 15 日 86 36% 7300 格格屋 324 12 月 2 日 60 余套 20% 10500 二七、后湖片區(qū) 美聯(lián)公園前 284 12 月 15 日 260 90% 5200 航天雙城 2 194 12 月 31 日 120 余套 605 7800 漢陽中心區(qū) 國信馨園 410 12 月 15 日 97 24% 6000 新長江香榭琴臺(tái) 4 476 12 月 20 日 280 58% 6300 金銀湖片區(qū) 升華現(xiàn)代城 4 300 12 月 15 日 80 27% 4300 合計(jì) 4925 2093 42% （注：以上各項(xiàng)目成交套數(shù)和成交價(jià)格主要為實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)） ? 從第四季度新開項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看 (截至 12 月 21 日 )，全市共有 37 個(gè)主要新開盤項(xiàng)目，總供應(yīng)面積為 萬㎡，供應(yīng)套數(shù)為 12769 套，銷售套數(shù)為 6580 套，銷售率為 %； ? 從各月上看，新開盤項(xiàng)目主要集中在 9 月和 12 月份， 11 月一共才有 11 個(gè)項(xiàng)目開盤，而 12 月份主要項(xiàng)目就有 15 個(gè)開盤，主要是由于現(xiàn) 今 武漢樓市 好景不再，銷售量節(jié)節(jié)下滑，令開發(fā)商 對(duì)于武漢樓市的信心下降和資金壓力加重； 于是一些原本已符合 銷售 條件的 “捂盤” 項(xiàng)目近期爭(zhēng)相面市 ； ? 從第四季度各月的推出體量的銷售率來看，前三個(gè)月的當(dāng)期銷售率都突破 50%，而截至 12 月當(dāng)期銷售率僅為 42%， 與前幾個(gè)月客戶跟 風(fēng)哄搶、比較盲目的購房相比，雖然多數(shù)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度加大，但近期 越來越多的購房者買房 更趨成熟理智，客戶拜訪量有所明顯下降； ? 從各項(xiàng)目的銷售情況來看，位于關(guān)山片區(qū)的項(xiàng)目開盤銷售都沒有出現(xiàn)在九、十月份的火爆場(chǎng)面，森林公園區(qū)域的某項(xiàng)目開盤當(dāng)天成交了 27 套，截止到月底成交套數(shù)也不足 40 套，而巴黎豪庭開盤當(dāng)天的實(shí)際成交套數(shù)分別也只有 30 套左右，芭比倫堡的銷售套數(shù)在 70 余套；漢口中心區(qū)最為火爆的為美聯(lián)公園前，該項(xiàng)目由于戶型面積小，總價(jià)低且客戶蓄水時(shí)間較長，銷售率達(dá)到 90%以上；而位于漢陽中心區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，開盤的銷售狀況也 較為理想，主要由于漢口及武昌中心區(qū)銷售均價(jià)的“跳漲”，使?jié)h陽板塊“性價(jià)比”的優(yōu)勢(shì)得到凸顯，且漢陽現(xiàn)處于城市改造階段剛性需求較大，供應(yīng)項(xiàng)目較少的緣故； ? 從各項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況來看，由于 眼下受政策影響，觀望氣氛較濃，開發(fā)商定價(jià)都較 謹(jǐn)慎 ， 各項(xiàng)目的成交價(jià)格比預(yù)期的都低，位于關(guān)山片區(qū)的三個(gè)樓盤開盤都有折扣，比報(bào)價(jià)都低 300400 元 /㎡（如森林花園實(shí)際成交均價(jià)只有 6000 元 /㎡），而位于漢口中心區(qū)的銀鶴花園項(xiàng)目的開盤價(jià)為 7300 元 /㎡，與周邊項(xiàng)目的樓盤價(jià)格低了 7001000 元 /㎡，格格屋由于戶型面積小，交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修 ，故銷售均價(jià)在 10500 元 /㎡，但銷售狀況卻極其不理想。 四、四季度各片區(qū)典型項(xiàng)目客戶流量分析 所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 開盤均價(jià) (元 /㎡ ) 當(dāng)前均價(jià) （元 /㎡） 開盤時(shí)間 當(dāng)前客戶到訪量 本月銷售套數(shù) 漢口中心區(qū) 頂繡晶城 6800 8000 07 年 10 月 28 日 6070 組左右 /周 20 套 融科天城 1 組團(tuán) 6500 2 組團(tuán) 9000 11000 07年 5月 26號(hào)推出 1組團(tuán)，07 年 9 月 23 推出 2 組團(tuán) 5060 組左右 /周，有效客戶大幅度減少 未售 萬科金色家園 12020 13000（精裝 修） 9000(毛坯 ) 07 年 10 月 7 日 2030 組 /周 20 余套 鑫城國際 5200 8300 07 年 6 月 9 日 2030 組 /周 成交周期較長 10 余套 美林公館 5200 9100 06 年 11 月 2030 組 /周 不足 10 套 光谷 森林花園 6500 6500 07 年 12 月 6 日 3040 組 /周 40 余套 片區(qū) 錦繡龍城 5200 5600 三期 07 年 10 月推出 50 組 /周 20 余套 紫菘楓林上城 7000 —— 07 年 12 月 5060 組 /周 50 余套 巴黎豪庭 7000 5600 07 年 12 月 8 日 3040 組 /周 40 余套 （注：以上各項(xiàng)目的來訪量、成交套數(shù)和價(jià)格主要為實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)） ? 客戶觀望心理加重，拜訪量大幅減少，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冬天”已經(jīng)到來 通過對(duì)武漢房地產(chǎn)典型片區(qū)典型項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研和深度研究，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前武漢房地產(chǎn)項(xiàng)目連續(xù)兩個(gè)月都出現(xiàn)了客戶拜訪量大幅度下降、有效客戶減少、客戶觀望