【正文】 租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。 ? 2020年 11 月 27 日 《廉租住房保障辦法》 由建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計(jì)局等九部門聯(lián)合發(fā)布。同時(shí)，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除。依法報(bào)國務(wù)院和省級人民政府批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨(dú)列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于 70%。在制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計(jì)劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時(shí)序 等。 ? 2020年 9 月 30 日 《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》 國土資源部下發(fā)，就進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。房貸新政 ，有效抑制的是第二套及以上的投資性購房需求。 27 房貸新政”樓市的影響是比較明顯的。 ? 2020年 9 月 27 日 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā) [2020]359 號） 中國人民銀行、銀監(jiān)會發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。與此同時(shí)，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。 ? 2020年 5 月 23 日 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出通知，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強(qiáng)對 外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。四是繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)市場管理，繼續(xù)抑制投資需求。落實(shí)好住房建設(shè)規(guī)劃，合理安排建設(shè)用地，加快戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)度，增加普通商品住房供應(yīng)，進(jìn)一步發(fā)展住房二級市場和租賃市場。曾培炎副總理在講話中指出，要繼續(xù)貫徹國務(wù)院 2020 年“ 26 號文”和 2020 年“ 37號文”部署，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控措施，完善配套政策，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控。 ? 2020年 2 月 25 日 國務(wù)院召開會 議聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報(bào)，曾培炎副總理出席會議并講話。 07 年武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望研究分析 目 錄 一、近期房地產(chǎn)政策解讀及現(xiàn)狀 .............................................................................. 1 （一） 2020 年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 ........................................................................ 1 （二）政策點(diǎn)評 ................................................................................................... 6 （三）全國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................................................................... 7 （四）整體房地產(chǎn)行業(yè)近期大勢研判 ................................................................................. 9 （五）小結(jié) ...................................................................................................... 11 二、 2020 年武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析 ....................................................................... 12 （一）武漢市全年銷售套數(shù)分析 .................................................................................... 12 （二）武漢市全年銷售面積分析 .................................................................................... 14 （三）武漢市全年銷售價(jià)格情況 .................................................................................... 16 三、 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場各季度運(yùn)行狀況描述 .............................................................. 18 （一）第一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征 ................................................................................ 18 （二）第二季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征 ................................................................................ 20 （三）第三季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征 ................................................................................ 22 （四）第四季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征 ................................................................................ 24 （五）第四季度各月新開項(xiàng)目供銷情況 .............................................................................. 26 四、近期各片區(qū)典型項(xiàng)目客戶流量分析 ........................................................................ 32 五、結(jié)論與展望 .......................................................................................... 35 （一）武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ........................................................................................ 35 （二）武漢房地產(chǎn)市場展望 ........................................................................................ 36 （三）垠坤觀點(diǎn) .................................................................................................. 37 一、 2020 年房地產(chǎn)政策 解讀及現(xiàn)狀 （一） 2020年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 國土資源部通知，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從今年起由省級政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。 建設(shè)部重申“ 90/70”是長期導(dǎo)向 溫家寶政府工作報(bào)告 :今年實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度嚴(yán)守耕地 18 億畝紅線 國土資源部下達(dá) 2020 年全國土地利用計(jì)劃，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地 ? 2020年 1 月 17 日 國家稅務(wù)總局正式宣布：全國各地將從２月１日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。會議指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是當(dāng)前宏觀調(diào)控的重要任務(wù)。一是加大住房供應(yīng)力度。二是努力調(diào)控住房需求。三是著 力解決低收入家庭住房問題。 ? 2020年 3 月 5 日 十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認(rèn)為，講話明確了 2020 年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問題放在了突出位置。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。 ? 2020年 8 月 7 日 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（“ 24 號文件”） 《意見》被業(yè)界稱為“ 24 號文件”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 “ 9商品房市場熱度有所降低，二手房市場則出現(xiàn)掛牌量急劇上升的現(xiàn)象，原先沒有多少還價(jià)空間的二手房市場，正呈現(xiàn)由賣方市場向買方市場過渡的趨勢。近日，部分銀行又對二手房、商鋪停止發(fā)放貸款，金融調(diào)控政策正一步步顯威。其中要求，在編制土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。 ? 2020年 10 月 31 日 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2020 年修訂 )》 國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公 司的限制。 ? 2020年 11 月 14 日 《廉租住房保障資金管理辦法》 財(cái)政部正式出臺，規(guī)定廉租住房保障資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算、?？顚Ｓ?，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包括公積金收益，以及市縣財(cái)政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。其中進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困 難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 ? 2020年 11 月 30 日 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布，明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積也被限定在 60 平方米左右。 從年初的 %提高到年末的 %，此周期內(nèi)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是為了加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也成為緊縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款的信號。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行；三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時(shí)，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變 。 （三）全國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場在一線城市出現(xiàn)“強(qiáng)弩之末”的跡象。 瘋狂領(lǐng)漲全國樓市的深圳市場，開始出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況 深圳一手房市場： 2020 年 10 月以來，深圳樓市在連續(xù) 3 個(gè)月成交萎縮之后，房價(jià)開始調(diào)頭下行，呈現(xiàn)價(jià)量同跌的環(huán)比變化趨勢：深圳 10 月份新房均價(jià)回落至 14797 元／平方米，較 9 月下跌約一成。 需求面看：樓價(jià)下跌，成交量萎縮，讓不少購房者對深圳樓市開始駐足觀望； 供應(yīng)面看：開發(fā)公司的銷售壓力和炒房者回吐變現(xiàn)壓力巨大，一些樓盤開始直接降價(jià)和采取 各種優(yōu)惠促進(jìn)銷售，從而在短短幾個(gè)月之間，出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。深圳各家銀行緊控貸款，不僅導(dǎo)致了深圳樓市成交量的大幅萎縮，同時(shí)，成交量的大幅萎縮也暴露了深圳樓市炒作成分過重，據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳上半年的成交量，投資客和自用者的份額占有比較，投資客是占有成交量 70%。上半年深圳房價(jià)急漲，各種炒作資金將深圳房價(jià)越推越高、房市泡沫越吹越大。 樓市運(yùn)行的種種跡象顯示，當(dāng)前我國樓市投機(jī)力量已占主導(dǎo)力量。 綜合以上兩方面因素，在政府調(diào)控與市場規(guī)律共同作用下，房地產(chǎn)泡沫日益遭到擠壓威脅。從而導(dǎo)致一面是 迫切的購房需求，一面又是謹(jǐn)慎的觀望態(tài)度，房市陷入僵持局面。 央行最新公布的大幅上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，似乎更為支持“拐點(diǎn)”出現(xiàn)的一方提供了更加充足的理由 。從貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)分析，此舉會加速目前深圳、上海、北京出現(xiàn)的房價(jià)松動下調(diào)。一是 2020 年 1 至 7 月，深圳房價(jià)漲幅超過 70%，且有 65%以上的房子被炒家買走；二是深圳房價(jià)已經(jīng)連續(xù) 5 個(gè)月的地量成交，新房存量 從 2020 年初的 2 萬余套不斷上升至 39700 余套，直逼 4 萬套；三是半年后，如果市場持續(xù)維持地量成交，深圳新房存量將突破 5 萬套，中小發(fā)展商資金鏈開始斷裂，雪崩正式開始。北京上海現(xiàn)在還很難說，關(guān)鍵取決于成交量是否會放大，如果維持低量成交，奧運(yùn)后，下挫也就說來就來。如果新房賣不動，存量價(jià)值超過銀行房地產(chǎn)貸款余額的一倍以上，發(fā)展商資金鏈將會出現(xiàn)極大問題。 二線 城市的 房地產(chǎn)市場發(fā)展水平