【正文】 7 97% 10000 匯金國(guó)際公寓 400 120 余套 30% 8500 黃埔東宮 418 76 18% 7600 合計(jì) 1620 946 % 武漢市十二月新推項(xiàng)目市場(chǎng)供銷情況（ 12 月 1 日 12 月 31 日） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 當(dāng)期供應(yīng)面積 （萬(wàn) ㎡） 當(dāng)期供應(yīng)套數(shù) （套） 開(kāi)盤日期 當(dāng)期成交套數(shù) （套） 銷售率 （ %） 成交均價(jià) （元 /㎡ ） 關(guān)山片區(qū) 森林花園 3 226 12 月 6 日 40 余套 18% 6500 巴黎豪庭 290 12 月 8 日 30 余套 11% 7000 芭比倫堡 300 12 月 8 日 70 余套 23% 5500 楓林上城 6 400 12 月 28 日 50 余套 % 7000 武昌中心區(qū) 寶安璞園 4 300 12 月 22 日 130 余套 43% 6300 云鶴星苑 355 12 月 22 日 70 余套 20% 7800 保利華都 408 12 月 22 日 390 余套 95% 6200 泰然南湖玫瑰 7 420 12 月 29 日 330 余套 80% 55007100 灣 漢口中心區(qū) 銀鶴上林苑 3 238 12 月 15 日 86 36% 7300 格格屋 324 12 月 2 日 60 余套 20% 10500 二七、后湖片區(qū) 美聯(lián)公園前 284 12 月 15 日 260 90% 5200 航天雙城 2 194 12 月 31 日 120 余套 605 7800 漢陽(yáng)中心區(qū) 國(guó)信馨園 410 12 月 15 日 97 24% 6000 新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái) 4 476 12 月 20 日 280 58% 6300 金銀湖片區(qū) 升華現(xiàn)代城 4 300 12 月 15 日 80 27% 4300 合計(jì) 4925 2093 42% （注：以上各項(xiàng)目成交套數(shù)和成交價(jià)格主要為實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)） ? 從第四季度新開(kāi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來(lái)看 (截至 12 月 21 日 )，全市共有 37 個(gè)主要新開(kāi)盤項(xiàng)目，總供應(yīng)面積為 萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)為 12769 套，銷售套數(shù)為 6580 套，銷售率為 %； ? 從各月上看，新開(kāi)盤項(xiàng)目主要集中在 9 月和 12 月份， 11 月一共才有 11 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，而 12 月份主要項(xiàng)目就有 15 個(gè)開(kāi)盤，主要是由于現(xiàn) 今 武漢樓市 好景不再，銷售量節(jié)節(jié)下滑，令開(kāi)發(fā)商 對(duì)于武漢樓市的信心下降和資金壓力加重； 于是一些原本已符合 銷售 條件的 “捂盤” 項(xiàng)目近期爭(zhēng)相面市 ； ? 從第四季度各月的推出體量的銷售率來(lái)看，前三個(gè)月的當(dāng)期銷售率都突破 50%，而截至 12 月當(dāng)期銷售率僅為 42%， 與前幾個(gè)月客戶跟 風(fēng)哄搶、比較盲目的購(gòu)房相比，雖然多數(shù)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度加大，但近期 越來(lái)越多的購(gòu)房者買房 更趨成熟理智，客戶拜訪量有所明顯下降； ? 從各項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，位于關(guān)山片區(qū)的項(xiàng)目開(kāi)盤銷售都沒(méi)有出現(xiàn)在九、十月份的火爆場(chǎng)面，森林公園區(qū)域的某項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天成交了 27 套，截止到月底成交套數(shù)也不足 40 套，而巴黎豪庭開(kāi)盤當(dāng)天的實(shí)際成交套數(shù)分別也只有 30 套左右，芭比倫堡的銷售套數(shù)在 70 余套；漢口中心區(qū)最為火爆的為美聯(lián)公園前，該項(xiàng)目由于戶型面積小，總價(jià)低且客戶蓄水時(shí)間較長(zhǎng)，銷售率達(dá)到 90%以上；而位于漢陽(yáng)中心區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤的銷售狀況也 較為理想，主要由于漢口及武昌中心區(qū)銷售均價(jià)的“跳漲”，使?jié)h陽(yáng)板塊“性價(jià)比”的優(yōu)勢(shì)得到凸顯，且漢陽(yáng)現(xiàn)處于城市改造階段剛性需求較大，供應(yīng)項(xiàng)目較少的緣故； ? 從各項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況來(lái)看，由于 眼下受政策影響，觀望氣氛較濃，開(kāi)發(fā)商定價(jià)都較 謹(jǐn)慎 ， 各項(xiàng)目的成交價(jià)格比預(yù)期的都低，位于關(guān)山片區(qū)的三個(gè)樓盤開(kāi)盤都有折扣，比報(bào)價(jià)都低 300400 元 /㎡（如森林花園實(shí)際成交均價(jià)只有 6000 元 /㎡），而位于漢口中心區(qū)的銀鶴花園項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)為 7300 元 /㎡，與周邊項(xiàng)目的樓盤價(jià)格低了 7001000 元 /㎡，格格屋由于戶型面積小，交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修 ，故銷售均價(jià)在 10500 元 /㎡，但銷售狀況卻極其不理想。而 11 月底 中北路新的樓面單價(jià) “ 地王 ” ，并沒(méi)能像以往一樣刺激樓市走 “ 火 ，這足以說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)的走勢(shì)信心明顯不足。 （三）第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 （數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)） ? 市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的局面，銷售量創(chuàng)歷史新高水平 第三季度共有 28 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，成交套數(shù)為 26845 套，成交面積為 萬(wàn)平方米，成交均價(jià)再提高到一個(gè)新的臺(tái)階，達(dá)到 4526元 /㎡；成交套數(shù)在 9 月份突破了萬(wàn)套，銷售價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀升，銷售量和銷售價(jià)格在第三季度均創(chuàng)下歷史新高水平， 到 7 月，武漢房?jī)r(jià)漲幅高于全國(guó) 1 個(gè)百分點(diǎn)， 在本季度武漢房?jī)r(jià)上漲的速度明顯高于全 國(guó)的平均水平， 武昌區(qū)域成為樓市購(gòu)房熱點(diǎn) ， 部分樓盤開(kāi)盤出現(xiàn) “ 搶房 ”“ 捂盤 ” 現(xiàn)象 ； ? 開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)向囤地，直接刺激樓市出現(xiàn)恐慌性 “ 搶房熱潮 ” 進(jìn)入第三季度，隨著供銷兩旺局面的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商加大了土地儲(chǔ)備的力度，開(kāi)發(fā)商悟盤惜售的現(xiàn)象愈演愈烈，許多新推項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天基本售完，市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)晝夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，給購(gòu)房者造成了恐慌的心理， 直接刺激樓市出現(xiàn)恐慌性 “ 搶房熱潮 ” ，在本地置業(yè)者熱情購(gòu)房的同時(shí)，深圳購(gòu)房者多次來(lái)漢置業(yè)，武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向全國(guó)化； ? 土地價(jià)格不斷攀升， 銷售均價(jià)出現(xiàn)跳漲 八月份土地的摟面地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)， 萬(wàn)科收購(gòu)了高爾夫城市花園，金地拍下的京漢大道義和巷的地塊，樓面地價(jià)達(dá) 6880 元 /平米；萬(wàn)科隨后拍下江漢區(qū)馬場(chǎng)角路的地塊，樓面地價(jià)達(dá) 5287 元 /平米；光谷一塊 70 畝的土地競(jìng)拍出了 5047 元 /㎡的武昌樓面地價(jià)新記錄 ，市場(chǎng)上也開(kāi)始出現(xiàn)了悟盤惜售的現(xiàn)象，特別是進(jìn)入九月份， 土地價(jià)格不斷攀升，刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高 ， 均價(jià)萬(wàn)元樓盤出現(xiàn) ， 多塊土地受到熱捧，王家墩 CBD 地塊華潤(rùn)集團(tuán)以 億元，樓盤地價(jià) 6208 元 /㎡ 獲得， 推出的 12 宗土地全部成交。 三、 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)各季度運(yùn)行狀況描述 （一）第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征 （數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)） ? 市場(chǎng)冷熱不均差異較大，銷售價(jià)格小幅下滑 第一季度共有 10 個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，成交套數(shù)為 16820 套，成交面積為 萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為 3964 元 /㎡；由于受元旦和傳統(tǒng)的農(nóng)歷春節(jié)的影響，無(wú)論是成交均價(jià)還是成交量都為全年最低的季度，各月的銷售情況表現(xiàn)差異較大，臨近春節(jié)，處于傳統(tǒng)的銷售淡季受到一定的影響，新盤供應(yīng)大幅度減少，市場(chǎng)特征表現(xiàn)出銷售套數(shù)差異較大，銷售均價(jià)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，年末大量的高檔樓盤上市使得成交均價(jià)保持在較高的水平； ? 進(jìn)入 3 月份樓市開(kāi)始回暖，銷售量開(kāi)始回升 進(jìn)入三月份，樓市開(kāi)始回暖，與 2 月份相比，無(wú)論是成交套數(shù)還是成交面積等指標(biāo)突飛猛進(jìn)， 多數(shù)開(kāi)發(fā)商都還處于樓盤上市籌備期，新推樓盤的數(shù)量和規(guī)模的回升幅度都還不是 很明顯 ；與 1 月份相比還是有所減少，同時(shí)市場(chǎng)上供應(yīng)還是以中高檔項(xiàng)目為主，市場(chǎng)去化大多數(shù)來(lái)源于中高檔項(xiàng)目； ? 地價(jià)同比小幅上漲，而同期房?jī)r(jià)雖小幅上升 但速度緩慢 同時(shí)土地方面， 武漢市中心城區(qū)土地有形市場(chǎng)進(jìn)行了兩次供地活動(dòng)，推出的 8 幅土地全部成交，土地總面積 萬(wàn)平方米（合1178 畝），規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，總成交價(jià) 639350 萬(wàn)元。 全年各月銷售面積走勢(shì)分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)） 從以上武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積統(tǒng)計(jì)分析圖中可以看出 ,武漢的市場(chǎng)銷售面積同銷售套數(shù)一樣在 2020 年后三個(gè)月連續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)， 2020 年 12 月全市銷售面積為 100 萬(wàn)㎡左右，比上月減少了 萬(wàn)㎡，降幅為 %，全月的成交面積僅比 2 月份高，這主要也是受當(dāng)前調(diào)控措施以及一線城市房?jī)r(jià)下降的影響，市場(chǎng)上的觀望態(tài)勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)重，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 二、 2020 年武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 （一）武漢市全年銷售套數(shù)分析 全年各季度銷售套數(shù)走勢(shì)分析 （數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)） 從季度住宅銷售套數(shù)來(lái)看， 2020 年武漢市銷售套數(shù)最活躍的季度集中在第三季度， 主要是由于 79 月份武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)受當(dāng)時(shí)土地拍賣的樓面地價(jià)不斷屢創(chuàng)新高和開(kāi)發(fā)商“捂盤惜售”的原因，許多新項(xiàng)目推出就售完的現(xiàn)象給購(gòu)房者造成了恐慌的心理，而進(jìn)入第四季度，受新的房貸政策的出臺(tái)以及一線城市房?jī)r(jià)和銷量的急劇下降的影響，購(gòu)房者顯得越來(lái)越理性，武漢樓市的的銷售套數(shù)也出現(xiàn)急劇下滑的趨勢(shì)。相對(duì)北京上海廣州而言，二線城市大多在 500 萬(wàn)平方米至 900 萬(wàn)平方米之間，盤量較小 ； 二是除南京，杭州外，其他二線城市盡管漲幅巨大，但價(jià)位很多還在 5000 元至 7000 元之間，相對(duì)投機(jī)資金來(lái)說(shuō)，還有 一定的炒作 空間。原因是，一線城市房?jī)r(jià)的前期漲幅已經(jīng)過(guò)度，投機(jī)現(xiàn)象一樣嚴(yán)重，高端住宅已經(jīng)無(wú)人問(wèn)津。 未來(lái)趨勢(shì)二：前期投機(jī)過(guò)度的局部地區(qū)可能引發(fā)大面積連鎖下挫反應(yīng)，直到房?jī)r(jià)向價(jià)值面的理性回歸； 樓市急劇下挫的發(fā)生地很有可能首先出現(xiàn)在深圳。 （四）整體房地產(chǎn)行業(yè)近期大勢(shì)研判 從緊的貨幣政策將會(huì)增加開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度和資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并將為 “ 捂地 ” 等常用手段付出更加沉重的財(cái)務(wù)成本； 處于上行通道中的利率走勢(shì)，也將進(jìn)一步加大樓市投資者的成本，二手房的賣家不得不掂量惜售的代價(jià)；而買家則必然考慮貸款成本增加后的承受能力，買房行動(dòng)也可能因此趨于理性；人們的房產(chǎn)投資和消費(fèi)的預(yù)期正在改變。當(dāng)一個(gè)投機(jī)力量占主導(dǎo)力量的樓市，而當(dāng)貨幣政策收緊已成定局之時(shí)，下行的趨勢(shì)已無(wú)懸念。 價(jià)值規(guī)律與宏觀調(diào)控聯(lián)合作用，并日益擠壓房地產(chǎn)泡沫 深圳房?jī)r(jià)的漲跌是最近一段時(shí)間最受關(guān)注的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一。 深圳二手房市場(chǎng)：與此同時(shí)也出現(xiàn)價(jià)量同跌局面，二手房交易量１０月份下降 %，二手房?jī)r(jià)格 9 月比 8 月下降 %。 （二）政策點(diǎn)評(píng) ? 今后國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策和金融控制手段將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，目的是促進(jìn)整體行業(yè)的正規(guī)、穩(wěn)定、持續(xù)、有效發(fā)展； ? 《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》文件的出臺(tái)標(biāo)志著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控手段由傳統(tǒng)的嚴(yán)格控制， 轉(zhuǎn)向市場(chǎng)主導(dǎo)；將住宅的保障職能和市場(chǎng)化職能區(qū)分開(kāi)來(lái)，即注重了政府對(duì)于弱勢(shì)群體的保障和關(guān)注，也強(qiáng) 化了市場(chǎng)自身的完善和分配； ? 由于國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性過(guò)剩以及境外熱錢對(duì)于人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行始終處于高位狀態(tài)，也促使央行持續(xù) 6 次加息以控制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的局面，避免由過(guò)剩轉(zhuǎn)化為通脹； ? 雖然年內(nèi)持續(xù)加息的主要原因并不是房地產(chǎn)行業(yè)，但是今年以來(lái)各地樓市持續(xù)的熱度因此受到一定的影響，特別是下半年各地銀行限制二手房貸款以及央行關(guān)于二次住房貸款限制性的措施出臺(tái)之后，一線城市樓市出現(xiàn)了持續(xù)的低潮和觀望態(tài)勢(shì)； ? 年底第六次加息并沒(méi)有相應(yīng)提高五年期以上貸款利率，目的是為了抑制流動(dòng)性過(guò)剩，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，執(zhí)行從緊的 貨幣政策，但并不希望因此而影響購(gòu)房者的心理預(yù)期； ? 隨著政策走向逐步明晰，未來(lái)政策的導(dǎo)向主要是完善住宅發(fā)展體制和保障機(jī)制，滿足各階層的不同需求，抑制投機(jī)類市場(chǎng)行為，促進(jìn)整體市場(chǎng)穩(wěn)健、良性發(fā)展。 ? 2020年 12 月 20 日 為貫徹從緊的貨幣政策，中國(guó)人民銀行決定：從 2020 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn) 。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)問(wèn)題中最大的問(wèn)題在于流動(dòng)性過(guò)剩，并且在央行多次使用貨幣政策之后，對(duì)于流動(dòng)性的問(wèn)題還未得到緩解。辦法中提出，廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合。同時(shí)，將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除。在制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計(jì)劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時(shí)序 等。房貸新政 ，有效抑制的是第二套及以上的投資性購(gòu)房需求。 ? 2020年 9 月 27 日 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā) [2020]359 號(hào)） 中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套含以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。與此同時(shí)，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。溫總理強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。完善經(jīng)濟(jì)政策，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，繼續(xù)抑制投資需求。曾培炎副總理在講話中指出，要繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院 2020 年“ 26 號(hào)文”和 2020 年“ 37號(hào)文”部署，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控措施，完