【正文】 善配套政策，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控。 07 年武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望研究分析 目 錄 一、近期房地產(chǎn)政策解讀及現(xiàn)狀 .............................................................................. 1 （一） 2020 年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 ........................................................................ 1 （二）政策點評 ................................................................................................... 6 （三）全國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 ..................................................................................... 7 （四）整體房地產(chǎn)行業(yè)近期大勢研判 ................................................................................. 9 （五）小結(jié) ...................................................................................................... 11 二、 2020 年武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析 ....................................................................... 12 （一）武漢市全年銷售套數(shù)分析 .................................................................................... 12 （二）武漢市全年銷售面積分析 .................................................................................... 14 （三）武漢市全年銷售價格情況 .................................................................................... 16 三、 2020 年武漢市房地產(chǎn)市場各季度運行狀況描述 .............................................................. 18 （一）第一季度房地產(chǎn)市場運行特征 ................................................................................ 18 （二）第二季度房地產(chǎn)市場運行特征 ................................................................................ 20 （三）第三季度房地產(chǎn)市場運行特征 ................................................................................ 22 （四）第四季度房地產(chǎn)市場運行特征 ................................................................................ 24 （五）第四季度各月新開項目供銷情況 .............................................................................. 26 四、近期各片區(qū)典型項目客戶流量分析 ........................................................................ 32 五、結(jié)論與展望 .......................................................................................... 35 （一）武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ........................................................................................ 35 （二）武漢房地產(chǎn)市場展望 ........................................................................................ 36 （三）垠坤觀點 .................................................................................................. 37 一、 2020 年房地產(chǎn)政策 解讀及現(xiàn)狀 （一） 2020年重大房地產(chǎn)政策及宏觀調(diào)控手段 國土資源部通知，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從今年起由省級政府負責組織實施、城市政府具體實施。會議指出，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是當前宏觀調(diào)控的重要任務。二是努力調(diào)控住房需求。 ? 2020年 3 月 5 日 十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。商品房市場熱度有所降低，二手房市場則出現(xiàn)掛牌量急劇上升的現(xiàn)象，原先沒有多少還價空間的二手房市場，正呈現(xiàn)由賣方市場向買方市場過渡的趨勢。其中要求，在編制土地供應計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。 ? 2020年 10 月 31 日 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄 (2020 年修訂 )》 國家發(fā)改委聯(lián)合商務部發(fā)布，其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公 司的限制。其中進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困 難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。 從年初的 %提高到年末的 %，此周期內(nèi)上調(diào)存款準備金率是為了加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執(zhí)行；三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人住房公積金貸款利率保持不變 。 瘋狂領(lǐng)漲全國樓市的深圳市場，開始出現(xiàn)房價下跌的情況 深圳一手房市場： 2020 年 10 月以來，深圳樓市在連續(xù) 3 個月成交萎縮之后，房價開始調(diào)頭下行，呈現(xiàn)價量同跌的環(huán)比變化趨勢：深圳 10 月份新房均價回落至 14797 元／平方米，較 9 月下跌約一成。深圳各家銀行緊控貸款，不僅導致了深圳樓市成交量的大幅萎縮，同時，成交量的大幅萎縮也暴露了深圳樓市炒作成分過重，據(jù)統(tǒng)計深圳上半年的成交量，投資客和自用者的份額占有比較，投資客是占有成交量 70%。 樓市運行的種種跡象顯示，當前我國樓市投機力量已占主導力量。從而導致一面是 迫切的購房需求，一面又是謹慎的觀望態(tài)度，房市陷入僵持局面。從貨幣政策傳導效應分析，此舉會加速目前深圳、上海、北京出現(xiàn)的房價松動下調(diào)。北京上?，F(xiàn)在還很難說，關(guān)鍵取決于成交量是否會放大，如果維持低量成交，奧運后，下挫也就說來就來。 二線 城市的 房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不平衡， 房價漲幅也不一致 ， 但 都 不同程度的存在 著 過度投機。 （五）小結(jié) ? 國六條和十五條等早期宏觀調(diào)控政策已經(jīng)基本被市場面消化，對近期后市影響程度有限； ? 房價全年上半年出現(xiàn)多層次跨區(qū)域輪動上漲效應；下半年各主要房地產(chǎn)行業(yè)一線城市轉(zhuǎn)而出現(xiàn)不同程度的價格調(diào)整與波動，市場觀望氛圍濃厚； ? 中央經(jīng)濟工作會議及決策層確立防止經(jīng)濟過熱和通貨膨脹作為 2020年經(jīng)濟工作重點，采取從緊的貨幣政策，并將繼續(xù)對信貸和土地供應規(guī)模進行控制，這些都惡化了近期房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展的宏觀外部環(huán)境和市場難度； ? 在房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨較為明確的階段性調(diào)控壓力下，已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿袠I(yè)調(diào)控的波及范圍、持續(xù)時間、影響程度、破壞威力及應對策略等戰(zhàn)術(shù)層面的問題； ? 一線城市房地產(chǎn)市場供需雙方形成的僵持局面，隨著宏觀調(diào)控的進一步收緊，對二線城市的影響值得關(guān)注。 （二）武漢市全年銷售面積分析 全年各季度銷售面積走勢分析 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)） 從季度銷售面積來看， 2020 年各季度的銷售面積和銷售套數(shù)呈現(xiàn)相同的趨勢，第三季度的銷售面積突破了 400 萬平方米，有銷量激增的表現(xiàn)，但進入第四季度銷售面積也急劇下滑，比第三季度減少了近百萬平方米，降幅為 %。從目前主城區(qū)項目調(diào)研的情況來看， 開發(fā)商 開盤 定價都較 謹慎，多數(shù)會采取折扣或?qū)嵨飪?yōu)惠的形式來變相降價以促進成交，但實際的成交價格卻有所下降。 （二）第二季度房地產(chǎn)市場運行特征 （數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)） ? 市場進入銷售旺季，表現(xiàn)出價量齊升的局面 第二季度共有 41 個項目開盤，成交套數(shù)為 24528 套，成交面積為 萬平方米，成交均價突破 4000 元 /㎡，達到 4071 元 /㎡，新推項目的規(guī)模也不斷的加大；市場 開始進入銷售旺季，新項目不斷涌出，形成了以中高檔項目為主力軍，與此同時銷售套數(shù)不斷增加，原有項目紛紛提高價格，銷售均價各月均創(chuàng)歷史新高水平； ? 隨著富士康進入光谷，光谷樓市成為市場的焦點 進入四月份隨著富士康進入光谷以及光谷其它利好的消息不斷刺激著光谷樓市，并為其提供了切實可行的大量現(xiàn)實迫切的市場需求，帶動了區(qū)域銷售價格和銷量的攀升， 成交量僅次于武昌中心城區(qū) ； 進入 第二季度 ，光谷各大在售樓盤價格已呈跳躍式發(fā)展 ， 區(qū)域樓市覆蓋范圍也由珞瑜路向關(guān)山路、民院路及以東擴散 ，并吸引了外地許多投資客前來置業(yè)， 房價的 井噴期 已經(jīng) 出現(xiàn)，光谷區(qū)域也成為武漢房地產(chǎn)市場的焦點區(qū)域； ? 在房地產(chǎn)市場走熱的同時，土地市場也角逐激烈 而土地方面，政府在加大土地供應量的同時，開發(fā)商對地塊也是角逐激烈，位于硚口區(qū)的 P（ 2020） 005 號地塊被劃分為 5 塊，因為前期拆遷和起始價太高的問題被流拍，但此次推出卻成功出讓，而華潤在本季度兩次拍賣會上奪得三塊土地的開發(fā)權(quán)，樓面地價都高達 3000 元 /㎡，而位于光谷區(qū)域的 EP(2020)008 地塊， 被 葛洲壩集團 以 億元總價款， 2976 元 /㎡ 樓面地價收入囊中 ，相比較半年前相同位置 的 恒大 華府 地塊 多 1134 元 /㎡，地價的在不斷上漲的同時，更進一步給了房價上漲的理由。四季度全市成交套數(shù)為 23086 套，成交面積為 萬㎡，成交均價繼續(xù)走高，達到 5509 元 /㎡； ? 多數(shù)項目爭相面市，前期悟盤惜售的現(xiàn)象已經(jīng)蕩然無存 該季度新開項目有 22 個集中在 12 月份，多數(shù)項目迫于資金的壓力和對市場的信心爭相面市，前期悟盤惜售的現(xiàn)象已經(jīng)蕩然無存，各項目的開盤價格比預期的價格要低，但觀望態(tài)勢越來越嚴重，銷售面積和銷售套數(shù)急劇下滑，開發(fā)商依然對價格保持挺堅，而且優(yōu)惠幅度不斷加大，實際市場上的銷售價格出現(xiàn)了“明升暗降”的跡象，而與此同時 出現(xiàn)近郊購房潮 ， 集中在黃陂、江夏、蔡甸、東西湖區(qū) ； ? 土地市場恢復平靜， 開發(fā)商謹慎拿地 從本年度最 后一次土地拍賣會上看，雖然 11 宗全部成功出讓，但再也見不到前期火爆加價的場面， 11 宗地成交均價都以起始價或略高于起始價被摘走， 掛牌的土地均為中心地塊，此次 競拍成交的地塊 ，最高樓面 地 價也僅為 3254 元 /㎡，這足以說明開發(fā)商對行業(yè)的走勢信心不足。 御江苑 27300 182 182 100% 15000 頂琇晶城 75000 622 427 % 8000 天下國際 如此一座方興未艾的新城，房價卻達到甚至超過武昌中心區(qū)，提前透支了未來潛力，如今降低價格正是符合市場形勢的 ； ? 各項目優(yōu)惠力度不斷加大，價格“明升暗降”，但效果微不足道，成交量繼續(xù)下跌 從本月新開項目的銷售來看，各項目 普遍遇冷 ，無論是前期火爆銷售的項目還是近期開盤和新推的項目，雖然價格與區(qū)域保持同步，并加 大優(yōu)惠幅度，但效果微不足道，銷售量繼續(xù)下跌；如光谷區(qū)域 是從清江山水開始的，其它樓盤受制于前，不得不以低價隨后 ， 12 月 6 日光谷區(qū)域某樓盤以實際成交價格在 6000 元 /㎡的開盤當天也僅只銷售了 27 套， 12 月 8 日巴黎豪庭開盤當天也只成交了 30 套左右， 12 月初位于新華西路的某樓盤加推本月成交量也只有 10 余套，而其它正常在售項目的成交量也出現(xiàn)同樣