【正文】 統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，%?！皣粭l”、對全國房地產(chǎn)成交量的影響立竿見影，中國指數(shù)研究院每月監(jiān)測全國30個(gè)城市樓市，分別在政策出臺(tái)后的次月（2月、5月、10月）樓市成交量上漲城市的比重明顯下降。隨著新政調(diào)控的進(jìn)一步深入，之后3個(gè)月成交量一直低位運(yùn)行，直至8月同比跌幅仍為63%。年末，剛性需求釋放，成交量回升，北京、上海和杭州的成交量均在12月創(chuàng)下了年度新高。4月17日新政出臺(tái)后，成交量出現(xiàn)下滑，并在6月達(dá)到谷底，同比下跌49%。特別指出，武漢、青島全年成交量同比上漲，%和14%。然而，進(jìn)入8月份后，房地產(chǎn)市場有了一些新動(dòng)向：超高價(jià)樓盤再現(xiàn)江湖，一些二、三線城市房價(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，部分城市樓市成交量明顯反彈，有的城市甚至重現(xiàn)排隊(duì)購房現(xiàn)象，12月份全國商品房成交量出現(xiàn)明顯上漲。圖16 2008年12月2010年12月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動(dòng)趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理圖17 2008年12月2010年12月累計(jì)全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動(dòng)趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理（四）全國房地產(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)情況 2009年年末，我國政府相繼出臺(tái)了一系列遏制投機(jī)炒作和房價(jià)過快上漲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年12月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了交易量下滑、房價(jià)上漲趨緩的積極變化，%。然而，進(jìn)入2010年8月份后，隨著房價(jià)漲幅的回落以及開發(fā)商采用的促銷手段使積累的潛在需求陸續(xù)釋放；加之貨幣流動(dòng)性充足和通脹預(yù)期加強(qiáng)，部分投資者試探性入市，一系列綜合因素導(dǎo)致超高價(jià)樓盤再現(xiàn)江湖，京滬穗深等一線城市樓市全線回暖，房價(jià)再現(xiàn)上漲苗頭。這些政策的實(shí)施對于堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果必將發(fā)揮重要的作用。12月份，%。%，；%。為遏制房價(jià)的過快上漲，2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，采取十條措施控制房價(jià)過快上漲。從環(huán)比來看，2010年前4四個(gè)月，各月環(huán)比漲幅相對較高，%。從10月份開始，環(huán)比漲幅再次出現(xiàn)回落。2010年，一線城市中，上海價(jià)格同比漲幅最小，為13%，杭州同比漲幅最大，為47%，其余城市價(jià)格漲幅均在30%以上。圖18 一、二線城市2010年成交價(jià)格同比變化圖數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) 中國指數(shù)研究院2011年1月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010全國不少城市商品房價(jià)格漲幅仍較高。以杭州為例，成交結(jié)構(gòu)的變動(dòng)導(dǎo)致其2010年5月商品房成交均價(jià)上漲約20%；重慶、天津的房價(jià)從2010年下半年起一路走高，多次刷新當(dāng)?shù)貧v史最高紀(jì)錄，并在2010年12月達(dá)到全年最高點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)，有利于現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持競爭優(yōu)勢?！笆濉币?guī)劃實(shí)施將給經(jīng)濟(jì)注入新活力新動(dòng)力，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快發(fā)展和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、鼓勵(lì)民間資本投資、推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力支撐，我國經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。%，%，%。2010年宏觀經(jīng)濟(jì)先行指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下滑；消費(fèi)者信心指數(shù)也連續(xù)兩個(gè)月回調(diào)。具體包括：新訂單指數(shù)，權(quán)數(shù)為30%；生產(chǎn)量指數(shù)，權(quán)數(shù)為25%；從業(yè)人員指數(shù)，權(quán)數(shù)為20%；供應(yīng)商配送時(shí)間指數(shù)，權(quán)數(shù)為15%；原材料庫存指數(shù)，權(quán)數(shù)為10%。2010年12月，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）%。雖然短期消費(fèi)受到房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)增長減速的不利因素影響，但刺激消費(fèi)的政策仍將保持，在收入分配改革導(dǎo)致的消費(fèi)環(huán)境持續(xù)改善的長期趨勢的正面推動(dòng)下，未來消費(fèi)仍能保持穩(wěn)定增長。房價(jià)、物價(jià)上漲對部分城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿有較大負(fù)面影響，家電下鄉(xiāng)、家電和汽車摩托車以舊換新等擴(kuò)大消費(fèi)政策出現(xiàn)效應(yīng)遞減現(xiàn)象。在投資增長方面，“十二五”開局之年的投資熱情、中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素將對2011年的投資增長起到重要支撐作用。但是未來農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格長期看漲、工資與資源品價(jià)格逐漸走高、熱錢流入加速使國內(nèi)流動(dòng)性過剩壓力仍在、美元貶值推動(dòng)大宗商品上行等通脹壓力仍將中長期存在，再加上今年年初物價(jià)較低的基期效應(yīng)，物價(jià)可能在2010年底有所回落之后再度上行，預(yù)計(jì)2011年通脹壓力將前高后低，但全年出現(xiàn)惡性通貨膨脹的可能性不大。綜合來看，房地產(chǎn)市場周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步，2011年房地產(chǎn)業(yè)總體將與我國宏觀經(jīng)濟(jì)一起實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。這是1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以來，執(zhí)行時(shí)間最長的貨幣政策取向。2010年12月3日，中共中央政治局召開會(huì)議，指出2011年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。面對人民幣對外升值、對內(nèi)貶值的雙重壓力，2011年貨幣政策將繼續(xù)在兩難選擇中尋求突圍。在過去的10多年里，一年內(nèi)連續(xù)2次以上加息的情況僅在2006和2007年出現(xiàn)過，這可能是考慮到糾正負(fù)利率、抑制通脹預(yù)期的同時(shí)，需要盡量避免對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過大沖擊。但如果房地產(chǎn)調(diào)控的效果依舊不明顯，房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈，或者股票市場再次出現(xiàn)非理性的上漲，則不排除央行再次使用加息的政策手段。預(yù)計(jì)2011年新增貸款目標(biāo)計(jì)劃將為7萬億元。到了2011年，控制通脹水平已經(jīng)成為第一位的施政目標(biāo)，貨幣政策也從適度寬松向穩(wěn)健轉(zhuǎn)向。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價(jià)格型工具（利率）的使用。和加息相比，銀行信貸緊縮對開發(fā)企業(yè)的影響更大。目前首套房和二套房首付比例分別為30%和50%。對購房者來說，在第三套房全面停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控難度的增大，來自通脹壓力、匯率壓力、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響也越來越多。十七屆五中全會(huì)提出“要加快形成消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長新局面”，這與以往“投資、消費(fèi)和出口”三駕馬車的提法有新的變化，更加強(qiáng)調(diào)了消費(fèi)的重要性。稅費(fèi)制度改革、交易建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將不斷完善。在我國房地產(chǎn)市場所面臨的根本性矛盾短時(shí)期內(nèi)尚無法緩解之時(shí)，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾而爭取時(shí)間和空間。各級政府要增加投入，保障土地供應(yīng)，落實(shí)保障性住房建設(shè)任務(wù)。根據(jù)各地公布的信息統(tǒng)計(jì)，全國出臺(tái)“限購令”的城市已達(dá)到23個(gè)，分別是北京、上海、深圳、廣州、三亞、?？?、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州。”此次政策意味著“限購令”全面升級，把2010年在部分城市實(shí)施的“限購令”擴(kuò)展到全國，而且對限購的要求比2010年出臺(tái)“限購令”的城市更嚴(yán)，門檻設(shè)得更高。（2）房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)。2010年12月10日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，這表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在2011年有可能落到實(shí)處。而且，重慶市在新近印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》中，明確要求相關(guān)部門積極做好征收高檔住宅房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。但作為未來地方稅收的基礎(chǔ)稅種之一，其對房地產(chǎn)市場的影響將逐漸體現(xiàn)“十二五”期間我國個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍最初可能不會(huì)涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產(chǎn)擁有者。 房產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，減少房價(jià)波動(dòng)和泡沫劇烈程度。 此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011年工作重點(diǎn)，2011年作為“十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財(cái)稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段，邁出實(shí)質(zhì)性步伐的可能性較大。在全國人民居住水平的改善方面，也取得了巨大的成就，房地產(chǎn)開發(fā)的住房超過新中國成立以來所有的住房面積，解決了2億多家庭的住房問題。（1）政策預(yù)期：調(diào)控延續(xù)。為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，2011年1月21日，國務(wù)院總理溫家寶簽署國務(wù)院令公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號(hào)）。對地方政府而言，欲盡快擺脫對土地財(cái)政的依賴，則必須針對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和出讓方式，進(jìn)行推陳出新的相應(yīng)改革。用擴(kuò)大供給、分散消費(fèi)的方式緩解市場中的供求壓力，既能有效抑制高價(jià)地的出現(xiàn)，也有利于從根本上抑制房價(jià)進(jìn)一步上漲。2010年，各地在招拍掛出讓制度改革方面做了很多嘗試，其中包括“競地價(jià)、限房價(jià)”，“限地價(jià)、競保障房面積”等。在土地日益稀缺的一二線城市，每一塊優(yōu)質(zhì)土地都是不可再生的資源。2011年將是企業(yè)之間“洗牌”的一年。 “十二五”規(guī)劃助力房地產(chǎn)角色回歸正位。雖然房地產(chǎn)的觸角關(guān)聯(lián)到幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)和龐大的就業(yè)隊(duì)伍，但是由于房地產(chǎn)被動(dòng)封閉，依附性強(qiáng)，流動(dòng)性差，它不能帶來經(jīng)濟(jì)的循環(huán)再生，相反房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展還會(huì)擴(kuò)大貧富差距，因此房地產(chǎn)并不適合扮演國民經(jīng)濟(jì)直接命脈的角色。按照預(yù)期，“十二五”期間的GDP年均增長率將達(dá)到8%左右，“十二五”期末GDP總量將超過42萬億元，人均GDP將接近3萬元?！　笆濉逼陂g，仍需要大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，住房消費(fèi)或預(yù)期的住房消費(fèi)較大地影響了居民當(dāng)前的消費(fèi)能力。對商品房市場來說，原有的中低端市場無可避免地受到保障房市場的擠出效應(yīng)影響，雖然從人多地少的國情看來，未來的房地產(chǎn)市場仍會(huì)處于供不應(yīng)求的狀況中，但缺少了具有較大投資價(jià)值的中低檔市場后，推動(dòng)房地產(chǎn)市場繁榮的力量又進(jìn)一步削弱。2010年，中央制定了580萬套的保障性住房建設(shè)計(jì)劃并已初步完成。辦好這件大事，群眾迫切希望，社會(huì)熱切期盼，政府義不容辭。與“十二五”規(guī)劃建議相比，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步對住房保障提出具體、詳細(xì)的要求，而且再次強(qiáng)調(diào)，保障性住房建設(shè)是政府的責(zé)任。國土資源部2011年國土工作重點(diǎn)也已明確，其加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)用地調(diào)控集中體現(xiàn)在確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，確保2011年1000萬套保障性住房用地供應(yīng)。推進(jìn)農(nóng)村土地整治與增減掛鉤相結(jié)合，以促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。為穩(wěn)定房價(jià)和抑制地價(jià)，政府將繼續(xù)增加保障性住房建設(shè)，加快建設(shè)公租房和普通租賃房，鼓勵(lì)和支持人民購買改善性住房，采取法律手段抑制投機(jī)性住房。從大方向來說，隨著土地出讓機(jī)制的限制，建筑空間上很難有大突破，房地產(chǎn)應(yīng)該在技術(shù)創(chuàng)新方面有所突破，在下一階段新材料新技術(shù)的運(yùn)用會(huì)逐漸增多，在未來3~5年內(nèi)環(huán)保節(jié)能的產(chǎn)品會(huì)成為主流。同時(shí)，在適當(dāng)?shù)那闆r下可以考慮在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部或與其他行業(yè)之間實(shí)施類似碳排放交易機(jī)制的措施，以市場經(jīng)濟(jì)為手段在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)效益和社會(huì)總效益之間平衡。低碳將是房地產(chǎn)行業(yè)提高其產(chǎn)品附加值的一項(xiàng)主要突破口，“低碳建筑”將成引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)趨勢。政府機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)強(qiáng)調(diào)住房保障和房屋管理，房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)也必然會(huì)逐漸步入產(chǎn)業(yè)升級的軌道。在通貨膨脹、股市不穩(wěn)情況下，樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場“水深火熱”，不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點(diǎn)——商業(yè)地產(chǎn)。2010年9月2日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。商業(yè)地產(chǎn)則會(huì)因?yàn)閲覍Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有望穩(wěn)中有升。有不少開發(fā)企業(yè)在2010年一年已在國內(nèi)諸多城市簽了不下十幾、二十幾個(gè)城市綜合體的開發(fā)協(xié)議。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構(gòu)成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達(dá)城市也接近50%。因此商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有足夠的潛力成為市場上又一項(xiàng)利潤空間。房地產(chǎn)市場在盤整中轉(zhuǎn)型，二三線城市房地產(chǎn)升溫。中原地產(chǎn)認(rèn)為，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。其實(shí)，從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調(diào)整的力度已經(jīng)日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補(bǔ)的轉(zhuǎn)變趨向。將開發(fā)戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向受政策調(diào)控影響較小的二三線城市，目前已是絕大多數(shù)品牌開發(fā)商的一個(gè)共識(shí)。有機(jī)構(gòu)研究認(rèn)為，2011年我國二三線城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”齊頭發(fā)展的格局。房地產(chǎn)業(yè)在國家嚴(yán)管政策下：中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷態(tài)勢在政府的推動(dòng)下形成，國企房地產(chǎn)商與民營房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國家政策的推動(dòng)下開始逐鹿中原。中國銀監(jiān)會(huì)已向各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關(guān)聯(lián)企業(yè)獲取貸款等?？梢灶A(yù)見，2011年，商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度將在全國各省市全面鋪開。但是，與房地產(chǎn)有關(guān)的多個(gè)資金渠道已建起堤壩，外來資金來源日趨變窄、變細(xì)甚至干枯，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向依賴自有資金。有兩層含義：一是，供給將大量增加。2010年國土部一系列政策直指“低土地供應(yīng)”、“高土地價(jià)格”、“大量囤積土地”等根本性問題，歷史上首次將“抑制高地價(jià)”作為工作重心，2010年地價(jià)下跌17%意味著效果顯現(xiàn)，而地價(jià)直接推動(dòng)房價(jià)的動(dòng)力不再，有利于房價(jià)的平穩(wěn)。根據(jù)過去房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，市場從“量跌價(jià)平”變?yōu)椤傲績r(jià)齊跌”時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資才將明顯降速。%，漲幅同比下降明顯；，%。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。（3）房屋建設(shè)增長平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)需求。盡管2011年調(diào)控政策或?qū)⒏鼮閲?yán)格，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，房地產(chǎn)市場降溫并不容易。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地產(chǎn)開發(fā)商闖入百億元行列，主要的30家開發(fā)商2010年全年銷售額累計(jì)達(dá)8691億元，銷售面積為8449萬平方米。對未來房地產(chǎn)銷量增長點(diǎn)，業(yè)內(nèi)較看好二三線城市。自從房改一來，中國的房地產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)在上漲，特別是20082009年間，中國房價(jià)上漲幅度屢創(chuàng)新高，歷經(jīng)多次的政府調(diào)控和金融風(fēng)暴的影響，直到剛剛過去的2010年，中國的房價(jià)依舊在上漲，只是上漲的幅度更趨于穩(wěn)定，但上漲的趨勢一直沒有改變，特別是在通脹預(yù)期的影響下，房價(jià)上漲的趨勢得到改變的可能更加存在變數(shù)，這對于剛剛到來的2011年，房價(jià)上漲的趨勢是否得到遏制，都是值得重點(diǎn)關(guān)注的問題，特別是已經(jīng)上升為社會(huì)問題以后，這種關(guān)注更加明顯與值得期待。（4）開發(fā)商逐利動(dòng)機(jī)。（8）自住購房者之剛性需求（基于對住房價(jià)格進(jìn)一步上漲之預(yù)期）。（2）人民幣升值預(yù)期和熱錢流入。（4）開發(fā)商逐利動(dòng)機(jī)。（6）銀行貸款給房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)機(jī)。（9）保障性住房建設(shè)進(jìn)度，2011年和2012年會(huì)加速。在房價(jià)還沒有