房地產(chǎn)市場概況-預(yù)覽頁
【正文】 在煙臺部分的海邊豪宅空置率較高，排除炒房因素，還有30%左右的外地置業(yè)者，或者用來度假或者用來養(yǎng)老的，至使空置狀況短期難以改善。圖表顯示∶從2000年銷售面積112萬平米，%，%，2003年增長了142%，2004年增長了21%，%。至少土地的供應(yīng)量是比較充裕的。施工面積的逐年增加，凸現(xiàn)了煙臺市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同施工面積同步增加，每年的增長幅度在15—30%左右。多次置業(yè)的投資客，還是占有一定的比例，盡管政府一直在打壓炒房者，出臺政策限制多次置業(yè)的部分人群，但收效不明顯，實施需要過程。煙臺房產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢研究◆各區(qū)形勢（1）芝罘區(qū)土地供應(yīng)少，拆遷量大；（2）萊山區(qū)樓盤高檔，海景土地同樣珍貴稀少（3）開發(fā)區(qū)優(yōu)先保證工業(yè)用地，老區(qū)土地供應(yīng)量少（4）福山區(qū)——尚未大規(guī)模開墾的區(qū)域◆通過調(diào)研綜合分析，現(xiàn)階段不考慮項目周邊綜合因素，僅就區(qū)域優(yōu)勢而言排序為：芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟山區(qū)；若考慮長期發(fā)展及遠(yuǎn)期利益應(yīng)為：萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)；煙臺市政府遷往萊山區(qū)也將勢必分流芝罘區(qū)的房產(chǎn)客戶需求，開發(fā)前景依次為：萊山區(qū)－芝罘區(qū)－開發(fā)區(qū)－福山區(qū)－牟平區(qū)；（1）芝罘區(qū)的定位——作為煙臺傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化中心，集中了全市主要的經(jīng)濟活動與城市人口，歷史延續(xù)下的定位與習(xí)慣非常清晰，就是在市政府遷至萊山后，作為全市的經(jīng)濟中心，這樣的定位為其發(fā)展明確了方向。亦即是芝罘區(qū)，芝罘區(qū)的商業(yè)中心區(qū)域經(jīng)歷近年來的發(fā)展，重點發(fā)展方向逐步由東向西轉(zhuǎn)移并擴張。2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外來商家的入住?！裟洗蠼稚倘Ω窬株柟鈬H購物廣場、南大街購物城、南大街名品服裝商城等為主線，輻射周邊商業(yè)物業(yè)。煙臺中心商業(yè)價值地段劃分（詳見下表）地段區(qū)域心理認(rèn)同程度商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象價值類評估南大街東部區(qū)域中等商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨撐局面，商業(yè)形象屬于中等，商業(yè)氛圍不強。海港路商圈高商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特點，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象一類價值人流量大，而且品牌商家在此坐陣，商業(yè)價值高。商鋪物業(yè)均價在13001500元/㎡/年南大街購物城租金均價在1500元/㎡/年，南大街名品服裝商城1300元/㎡/年?？驮匆詮V告、律師事務(wù)所、裝飾房產(chǎn)、保險為主。4潤隆大廈部分中空調(diào)、部分暖氣；㎡月，水電按標(biāo)準(zhǔn)自付。 ④公寓面積：1~2 38088㎡，3 13125㎡、4 23100㎡ ⑤停車場面積：26940㎡ 停 車 位：1193個三、煙臺市商業(yè)現(xiàn)狀評價定位不明確，缺乏特色市場煙臺的商業(yè)街在建設(shè)、整治改造中缺乏特色。環(huán)境亟需改善由于許多網(wǎng)點配套設(shè)施不完善，周邊環(huán)境條件不佳以及管理不到位，導(dǎo)致商業(yè)網(wǎng)點購物空間和市場環(huán)境存在諸多問題。市區(qū)各類市場中，除三站批發(fā)市場外，均層次較低，硬件設(shè)施有待改善，配套設(shè)施明顯不足，在批發(fā)市場中有些是利用閑置的倉庫廠房和待建土地建成的，帶有明顯的臨時性，市場鋪面中是簡易棚式建筑，場內(nèi)布局凌亂，衛(wèi)生狀況很差。層次結(jié)構(gòu)不清，發(fā)展不均衡煙臺市區(qū)商業(yè)發(fā)展基本上是按傳統(tǒng)的隨著城市發(fā)展自然發(fā)展的模式，因此按現(xiàn)代商業(yè)理念存在著層次結(jié)構(gòu)不清，發(fā)展不均衡的問題，主要表現(xiàn)市、區(qū)、社區(qū)級結(jié)構(gòu)不清，功能不明確。管理較為滯后現(xiàn)行的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)缺乏宏觀調(diào)控和建設(shè)引導(dǎo)機制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒有得到重視，尚未建立起行業(yè)自律機制，在經(jīng)營、環(huán)境等方面都存在一定問題。33 / 33四、煙臺市區(qū)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃布局商業(yè)網(wǎng)點總體布局為：1） 萊罘區(qū)老城區(qū)是零售服務(wù)網(wǎng)點的核心區(qū)域，以歷史文脈為底蘊，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點和新型業(yè)態(tài)，建立傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。5） 在海濱、夾河口等休閑、觀光、旅游區(qū)，結(jié)合區(qū)域功能和游人的需求安排休閑、飲食、文化娛樂等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃新建大型購物中心1處，大型綜合百貨商場1處。2）區(qū)級商業(yè)功能區(qū)位于市級商業(yè)功能區(qū)以外，人口集中區(qū)域的中心(服務(wù)人口20—50萬人)，主要以大型綜合百貨商場或大型綜合超市為核心，以商業(yè)街為支撐，形成集購物、商務(wù)、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務(wù)等于一體的區(qū)級商業(yè)功能區(qū)，主要服務(wù)于區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域消費者。隨著城市的開發(fā)和一批工業(yè)園的建設(shè)及大學(xué)城的形成，萊山區(qū)人口將迅速增加。從萊山區(qū)居住的人口來看，屬于高收入、購買力較強的人群。規(guī)劃要以現(xiàn)有歷史建筑為載體，挖掘商業(yè)歷史文化；以朝陽街傳統(tǒng)商業(yè)為主體，發(fā)展為旅游紀(jì)念、休閑娛樂商業(yè)街；以所城里為載體，發(fā)展古文化商業(yè)街和飲食服務(wù)商業(yè)街；以煙臺山下海岸路為主，結(jié)合張裕博物館及其他海岸休閑設(shè)施，突出酒文化主題，形成濱海休閑服務(wù)區(qū)。現(xiàn)幸福中路、幸福路兩側(cè)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)初具規(guī)模，多家商業(yè)企業(yè)已匯集在此，形成商業(yè)繁榮氣象，九隆街步行街，商業(yè)總建12萬㎡，將帶動該區(qū)域商業(yè)繁榮。福山又是魯菜發(fā)源地，當(dāng)?shù)厝擞薪?jīng)商的優(yōu)良傳統(tǒng)。開發(fā)區(qū)是新區(qū)，按照現(xiàn)代商業(yè)理念建設(shè)一個現(xiàn)代化的區(qū)級商業(yè)中心。規(guī)劃在寧海大街兩側(cè)現(xiàn)有完善商業(yè)設(shè)施的基礎(chǔ)，按現(xiàn)代商業(yè)理念形成區(qū)級商業(yè)中心。28處社區(qū)分布：■ 芝罘區(qū)11處（幸福祥和、芝罘島、支農(nóng)里、只楚、世回堯、大海陽、良友、銀河、奇山、四馬路、黃務(wù)）；■ 萊山區(qū)7處（黃海家園、芳華園、遠(yuǎn)陵夼、前七夼、萊山鎮(zhèn)、馬山寨、解家莊）；■ 開發(fā)區(qū)5處（長江路西段、黃金河北側(cè)、八角鎮(zhèn)、八角港、大季家）；■ 福山區(qū)2處（福山南區(qū)、福山城北）；■ 牟平區(qū)3處（寧海大街、西關(guān)）；
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