房地產(chǎn)市場概況-全文預(yù)覽
【正文】 地段已有5萬平方米大型商業(yè)設(shè)施5處。區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全，加上沿海岸、養(yǎng)馬島旅游項目的開發(fā)等都為形成區(qū)級商業(yè)中心創(chuàng)造條件。每處社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)：服務(wù)人口5萬人左右，擁有基本商業(yè)面積15000平方米以上，其中大型綜合超市一處，建筑面積5000平方米以上，同時完善社區(qū)購物、餐飲、修理、家政等服務(wù)設(shè)施，為社區(qū)居民提供便利服務(wù)?！虬私菂^(qū)級商業(yè)功能區(qū)根據(jù)新開發(fā)區(qū)規(guī)劃，隨著八角港的建設(shè)，八角地區(qū)會集聚大量人流，規(guī)劃一處區(qū)級商業(yè)功能區(qū)，位于現(xiàn)八角鎮(zhèn)南，按開發(fā)區(qū)規(guī)劃實施。◎牟平區(qū)級商業(yè)功能區(qū)牟平區(qū)類似福山區(qū)，既服務(wù)于區(qū)內(nèi)居民又服務(wù)于區(qū)外農(nóng)村人口。其區(qū)位相對獨立，遠離市級商業(yè)中心。由于幸福區(qū)域遠離市中心商業(yè)區(qū)，又相對獨立，有大量的居住人口，因此規(guī)劃在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，發(fā)展為區(qū)級商業(yè)中心，主要服務(wù)于該區(qū)域居民消費。該功能區(qū)已有華聯(lián)商廈、天天漁港等大型綜合百貨店，周邊有多家金融機構(gòu)、星級酒店（太平洋大酒店）及餐飲設(shè)施，芝罘區(qū)政府行政辦公也位區(qū)內(nèi)，加上建設(shè)中的文化廣場（圖書城）、海濱廣場等休閑設(shè)施，該功能區(qū)將形成消費、歷史文化、旅游、休閑、娛樂、服務(wù)于一體的綜合功能區(qū)。從發(fā)展的眼光來看，萊山區(qū)將聚集支撐市級商業(yè)功能區(qū)的人口規(guī)模，因此，萊山區(qū)區(qū)級商業(yè)功能區(qū)要預(yù)留大量商業(yè)設(shè)施用地，將來提升、發(fā)展為市級商業(yè)功能區(qū)。規(guī)劃在市體育中心以東、世貿(mào)中心附近，結(jié)合大學(xué)城的規(guī)劃建立區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。結(jié)合煙臺市區(qū)城市功能及各區(qū)域特點和商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件，形成芝罘、幸福、萊山、開發(fā)區(qū)、福山、牟平、八角七個區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。將現(xiàn)有的大型商業(yè)零售網(wǎng)點提升：1處大型綜合百貨商場(振華商廈)，2處大型綜合超市(中心廣場、良友廣場)，2處大型專業(yè)店(創(chuàng)進廣場一電子通訊專業(yè)店、田園大廈一圖書專業(yè)店)；恢復(fù)時代廣場美食一條街，提升改造海港路高檔品牌一條街和西大街綜合商業(yè)街，完善擴建基層商業(yè)網(wǎng)點。6） 中心區(qū)外圍及城區(qū)邊緣地帶是煙臺物流園區(qū)和商品交易市場的主要區(qū)域，要以增強輻射功能為導(dǎo)向，以規(guī)模化、現(xiàn)代化發(fā)展為主線，營造大物流、大批發(fā)的現(xiàn)代化流通格局。2） 新城區(qū)則以現(xiàn)代商業(yè)理念為指導(dǎo)，以新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，以大型網(wǎng)點為支撐，打造風(fēng)格鮮明、時代氣息濃郁的商業(yè)功能區(qū)。在商業(yè)街開發(fā)建設(shè)、建筑外觀設(shè)計、專業(yè)街形象設(shè)計等方面沒有統(tǒng)一的規(guī)劃思路，致使煙臺市區(qū)商業(yè)街區(qū)商業(yè)氣氛不濃，功能不明確，形象不鮮明。市級商業(yè)中心許多年發(fā)展已基本形成以海港路兩側(cè)向西至大海陽路，南至南大街，北至北馬路為范圍的市級商業(yè)功能區(qū)，范圍內(nèi)大型網(wǎng)點有8家(包括規(guī)劃在建)，營業(yè)面積、經(jīng)營業(yè)態(tài)基本雷同，致使市級商業(yè)中心檔次提升不起來，發(fā)揮不了市級功能。市區(qū)供應(yīng)居民鮮肉菜的農(nóng)貿(mào)市場，近幾年雖然經(jīng)過整治、改造，政府采用“退路進廳”等一系列措施，但是“爆市”、影響城市交通、環(huán)境衛(wèi)生差等現(xiàn)象仍是農(nóng)貿(mào)市場存在的主要問題。大型零售網(wǎng)點地處鬧市區(qū)，交通條件欠佳，停車設(shè)施嚴重不足，疏導(dǎo)人流的空間也十分缺乏，致使消費人群的可進入性和疏導(dǎo)性受到嚴重制約。由于市區(qū)商業(yè)街大多自然發(fā)展、形成，商業(yè)氣氛不濃，很難結(jié)合本街的自然、歷史、區(qū)位條件而形成自己的特色，因而往往凸顯不出商業(yè)街的優(yōu)勢。5華達大廈中央空調(diào)；租金含管理費，水電按標準自付。② 三水的2棟SOHO商住樓，從目前的購買情況看75%以上都是做辦公的（05年5月底交房）③ 三水商務(wù)大廈目前入住率在85%左右，以貿(mào)易、船物、裝飾、信息類的公司為主。海港路商圈潤隆大廈均價在1萬元2萬元/m2左右租金均價在8001200元/㎡/年左右新步步高購物中心鋪租水平小面積租金在1200元/㎡/年左右，大面積租金在1000元/㎡/年以上，均價在1500元/㎡/年左右。三站商圈較高商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力二類價值人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前相對缺乏更強的吸引力幸福中路商圈較高新興的商業(yè)中心區(qū)，目前的區(qū)域購物環(huán)境不佳，屬于改造治理中的重點區(qū)域，商業(yè)發(fā)展?jié)摿艽?，是整個煙臺市商業(yè)格局西移的典型中心區(qū)。三類價值人氣人流不強，商業(yè)價值相對較弱?！簟叭尽鄙倘Ω窬帧叭尽币痪€的商業(yè)副中心區(qū)，該區(qū)域是煙臺市商業(yè)區(qū)西移的其中一個重要地段，區(qū)域商業(yè)環(huán)境較為成熟，但形成口碑規(guī)模的支柱性商業(yè)物業(yè)較缺乏，走的是大眾化的路線，現(xiàn)時營業(yè)的有大潤發(fā)和三站批發(fā)市場，前者為大眾化的大型倉儲式超市，后者為大眾化的平價購物區(qū)，由于區(qū)域內(nèi)存在長途汽車站，形成區(qū)域商業(yè)檔次提升的障礙，但隨著以東方巴黎、永興中南大廈、百盛購物中心為代表的一批商業(yè)物業(yè)建成營業(yè)，此區(qū)商業(yè)氛圍將有較大改觀。在這里將形成煙臺西部的又一個中心商業(yè)區(qū)，其發(fā)展?jié)摿梢娨话?。地段屬性代表性商業(yè)物業(yè)南大街一線商業(yè)通道軸線華聯(lián)商廈煙臺振華購物中心陽光國際購物廣場、沃爾瑪購物廣場南大街靠海港路一線屬于商業(yè)中心節(jié)點范圍南大街購物城南大街名品服裝商城海港路一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點振華商廈、良友廣場、富凱商廈、新步步高購物中心、陽光100購物廣場“三站”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點東方巴黎商業(yè)步行街、五星電器大潤發(fā)倉儲式百貨超市三站批發(fā)市場、德勝興業(yè)廣場百盛購物中心、國美電器永興中南大廈(名都購物廣場)、蘇寧電器“幸福中路”一線商業(yè)區(qū)中心節(jié)點九隆廣場家世界超市振華購物廣場煙臺市商業(yè)區(qū)格局的發(fā)展現(xiàn)狀分析以南大街為商業(yè)主軸線，帶動兩個商業(yè)副中心區(qū)，現(xiàn)時基本形成一線兩點的商業(yè)中心區(qū)。（2）縱觀煙臺市的房地產(chǎn)市場，其開發(fā)及地區(qū)供應(yīng)量已形成格局，且各區(qū)域已有相對穩(wěn)定開發(fā)樓盤，2006——2008年內(nèi)各區(qū)將新增大批量新建項目上市（主要是幸福一帶的改造，福山區(qū)的大量舊村改造，南郊的部分村里新建項目），芝罘中心區(qū)作為老區(qū)，土地的供應(yīng)稀缺，新項目的主要來源將是拆遷，供應(yīng)量相對其他區(qū)域較少。
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