【正文】 市場反映。要向消費型或均衡型經(jīng)濟調(diào)整，一方面要提高居民的收入水平，使其具有實質(zhì)的需求能力，另一方面也要妥善地解決其住房問題，否則新增的消費能力還將大量地涌入住房市場。一個成熟的房地產(chǎn)市場，需要充足的房源。從這個角度看，單位產(chǎn)值更高的第三產(chǎn)業(yè)——尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將成為“十二五”規(guī)劃的主要扶持對象，而與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的許多傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)則將逐步降低在國民經(jīng)濟中的地位。在“十二五”規(guī)劃中，當(dāng)GDP增長目標(biāo)不再被一味的追求，房地產(chǎn)所謂的支柱性產(chǎn)業(yè)地位的光環(huán)顯然將有所減弱。彷佛是在一夜之間，房地產(chǎn)行業(yè)從住房實物分配走上了商品化的道路，由于房價多年來易漲難落的屬性，房地產(chǎn)的投資價值一路攀升，這使得房地產(chǎn)業(yè)與民生的角色定位日益偏離。盡管市場前景復(fù)雜，但在大型房企面前，中小企業(yè)的生存空間將進一步縮小，房企之間面臨整合的可能。2010年的土地市場，土地的價格漲幅遠大于房價漲幅。由于商品房市場受開發(fā)成本約束，控制土地價格存在難度，所以基于招拍掛制度的一些出讓細(xì)則仍為2011年的一大探索方向。在土地政策上，變革和完善土地供應(yīng)制度仍將是2011年的一大方向。（2）供地變局：因地制宜。近日有消息透露，國土資源部最早將于2011年2月啟動土地違法問責(zé)處分機制。2010年12月19日，國土資源部緊急出臺《關(guān)于嚴(yán)格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號），并高調(diào)披露了全國8省市26宗住宅閑置土地情況，強調(diào)要對開發(fā)企業(yè)嚴(yán)肅追究責(zé)任。隨著土地資源越來越緊張，房地產(chǎn)開發(fā)的模式逐漸成熟，社會要求房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)更多的社會責(zé)任，產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨更多的硬約束和軟約束。雖然房產(chǎn)稅已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)為是對抗高房價的重要利器，但是卻依然難以擺脫把稅費負(fù)擔(dān)再次轉(zhuǎn)嫁給普通購房者的副作用，因此在“十二五”期間，房產(chǎn)稅將踏上試點研究推進的征程，大范圍普遍適用的可能性依然很低，同時房產(chǎn)稅不僅將作為抑制投機炒房的獨立稅種出現(xiàn)，還將承擔(dān)起進一步調(diào)整優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)的使命，通過征收房產(chǎn)稅實現(xiàn)政府定期持續(xù)的受益，從而在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的綱領(lǐng)下推進財稅體制的改革。但開征該稅的目的絕不僅在于調(diào)控房價，更在于調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系。至于房產(chǎn)稅對房價的影響，不能一概而論。上海等城市正醞釀房產(chǎn)稅改革，其指向是房產(chǎn)稅不只以租金為計稅依據(jù)，而且在空置、免租金期間可按房產(chǎn)原值計稅。2011年1月6日，上海市政府的一位決策咨詢專家向媒體透露：“上海試點房產(chǎn)稅在2010年12月9日已獲得中央批準(zhǔn)。2010年9月29日，國家有關(guān)部委推出多項房地產(chǎn)政策，展開第二輪樓市調(diào)控?！靶聡藯l”最搶眼的是第四條“強化差別化住房信貸政策”的提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。其中，2011年開年后頒布“限購令”的7個城市分別為太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華和鄭州。抓緊建立保障性住房使用、運營、退出等管理制度。因此，2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控依然面臨從緊的壓力。今后，原本是短期舉措的房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場將長期面臨偏緊的政策環(huán)境。長期來看，房地產(chǎn)難以再出現(xiàn)2009年那樣的政策優(yōu)惠時期。2010年房地產(chǎn)調(diào)控措施層出不窮，但效果不給力，最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，非但沒有將成交量“打趴下”，反而在年末出現(xiàn)明顯回升。從這個角度來看，加息影響不及提高首付比例影響大。有關(guān)部門日前提出，房地產(chǎn)價格回到合理價位的調(diào)控手段之一是信貸杠桿，這意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。由于銀行信貸（開發(fā)貸款和按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%，若信貸緊縮力度加大，新增貸款更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。據(jù)測算，在加息50個基點和100基點的假設(shè)下，居民購房成本將提高510%，不會突破2007年的水平。在貨幣政策明確轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的背景下，盡管實體經(jīng)濟信貸需求保持旺盛，但信貸控制更趨嚴(yán)格將導(dǎo)致新增貸款規(guī)模下降。2011年，在“流動性內(nèi)部存量大、外部增量大”，“人民幣升值預(yù)期加強”，“內(nèi)需不足，外需萎縮”，“加息通道打開”等多重矛盾的背景下，“緊貨幣”、“寬財政”將是中國經(jīng)濟在矛盾中尋找再平衡的政策基調(diào)。當(dāng)前的貨幣政策環(huán)境與2002年、2006年較為相似，在制定計劃時，預(yù)計2011年M2增長率將參照20020062007年的計劃制定。從當(dāng)前的情況來看，一方面我國正面臨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟過熱的局面暫時難以出現(xiàn)；另一方面，在全球經(jīng)濟復(fù)蘇依然疲弱的形勢下，處在轉(zhuǎn)型期的中國企業(yè)更需要良好的政策環(huán)境，連續(xù)加息不利于企業(yè)的發(fā)展壯大?？紤]到2010年起中央已多次提高存款準(zhǔn)備金率（最近一次為12月10日，%的歷史新高），并于10月和12月兩次加息，預(yù)計從現(xiàn)在起至2011年上半年，貨幣政策的重點在于抑制物價上漲和促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，整體偏緊的導(dǎo)向不會變化。這標(biāo)志著貨幣政策在從2009年的“極度寬松”（2009年貨幣政策雖為適度寬松，M2增速接近30%）轉(zhuǎn)為2010年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到中性。從1998年開始，我國在穩(wěn)定的貨幣政策下，采取了收緊貨幣抑制通脹的政策；而到2003年我國外匯占款日益增加，基礎(chǔ)貨幣與貨幣乘數(shù)越來越多，2003年以來，面對經(jīng)濟中出現(xiàn)的貸款、投資、外匯儲備快速增長等新變化，穩(wěn)健的貨幣政策內(nèi)涵開始發(fā)生變化，適當(dāng)緊縮銀根，多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和利率。貨幣政策由“適度寬松”調(diào)整為“穩(wěn)健”。綜上所述，從總體上看，2011年我國經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境仍極為復(fù)雜，經(jīng)濟回升向好的過程中還面臨不少矛盾和困難。由于2011年是“十二五”開局之年，一大批“十二五”規(guī)劃重點建設(shè)項目集中開工，加上前兩年大規(guī)模開工的項目投資增長慣性較強，政府加大保障性住房建設(shè)的力度仍然較大，固定資產(chǎn)投資保持合理規(guī)模的有利條件較多， 2010年調(diào)控措施的滯后影響、資源環(huán)境約束的加強和治理產(chǎn)能過剩等因素，又會對2011年的投資起到制約作用。此外，信用環(huán)境差、產(chǎn)品質(zhì)量與安全是長期存在的不利于消費發(fā)展的因素，短期內(nèi)不易消除。在消費增長方面，2011年支持消費增長的有利條件仍較多，消費繼續(xù)保持強勁增長的可能性較大。自2009年3月以來，該指數(shù)已連續(xù)二十二個月位于臨界點——50%以上的擴張區(qū)間，表明中國制造業(yè)經(jīng)濟總體保持增長態(tài)勢，但增速有所放緩。PMI是國際上通行的宏觀經(jīng)濟監(jiān)測指標(biāo)體系之一，對國家經(jīng)濟活動的監(jiān)測和預(yù)測具有重要作用。但經(jīng)濟增長高位回調(diào)過程已經(jīng)基本趨穩(wěn)，未來經(jīng)濟增長速度回調(diào)幅度將不會很大，經(jīng)濟將由政策刺激的沖高轉(zhuǎn)為市場力量支持的平穩(wěn)增長。預(yù)計2011年各季度GDP增長率的極差(最大差值)為1%左右，我國經(jīng)濟將較為平穩(wěn)地發(fā)展。展望2011年，“十二五”規(guī)劃的實施將給經(jīng)濟注入新動力，新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的啟動、居民消費升級和城鎮(zhèn)化進一步加快都蘊含著巨大的市場需求和發(fā)展空間，但考慮到世界經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，我國經(jīng)濟內(nèi)生增長動力尚未全面恢復(fù)，刺激政策邊際效應(yīng)遞減等各方面因素的影響，綜合判斷經(jīng)濟增速將較2010年有所下滑。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的出臺和實施，加快創(chuàng)造出新優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。二、2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢判斷（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境展望“十二五”開局注入新活力，國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境進一步好轉(zhuǎn)。在被監(jiān)測的15個主要城市中，8個城市成交均價上漲幅度超過或接近30%，12個城市漲幅超過20%。就其全年特點來講，價格波動比往年劇烈，成交量降低的同時，價格更容易受成交結(jié)構(gòu)變動的影響。雖然后四個月環(huán)比價格均有所上漲，但一線城市房價波動幅度較小，主要是部分二、三線城市房價上漲所致。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，%；6月份，房價環(huán)比指數(shù)甚至為負(fù)，%；8兩月房價保持相對穩(wěn)定。從4月下旬開始，調(diào)控效果初顯。結(jié)合國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格變動情況，可以得出兩個認(rèn)識，一是從同比數(shù)據(jù)看，2010年4月份以后房價同比增幅逐步回落，到12月。其中，%，%，%；%?！?010年，全國70大中城市房價同比漲幅逐步回落，全年房價同比上漲10%。房價上漲過快，不僅使普通居民住房難問題凸顯，而且會對居民消費形成嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”，影響了我國的長遠發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。但2010年3月份隨著“新地王”的出現(xiàn)，北京等一線城市住房市場出現(xiàn)明顯反彈，2010年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅創(chuàng)出新高，并已接近2007年的歷史峰值，這一態(tài)勢引發(fā)了市場各方對政府出臺的一系列組合拳到底是“調(diào)控”還是“空調(diào)”的熱烈討論。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，%。武漢2009年末新盤供應(yīng)較多，2010年1月成交量很大，為全年最高水平，以及10月秋交會促成交易量上升，使得全年成交量與去年持平。8月成交量小幅回升，直到9月成交量接近2009年同期水平。一線城市成交量同比跌幅縮小至14%。9月成交量回升明顯，超出新政前水平。圖13 2010年樓市成交量上漲城市比重數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù) 2010年1月，一線城市成交量均同比上漲，2月，受“國十一條”及春節(jié)的雙重影響，成交量全線下滑，同比和環(huán)比降幅都達到了40%。其中，%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：，%。但值得注意的是，土地開發(fā)面積增速遲緩狀況仍然沒有改變。圖9 2008年12月2010年12月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理土地開發(fā)面積增速遲緩，完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長。在其他資金中，%，；，%。圖5 2009年11月2010年12月累計不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理圖6 2008年12月2010年12月累計東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增幅下降，自籌資金規(guī)模增速較快。具體來看，2010年112月，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。與此同時，從2006年“國六條”到2008年“國十條”，再到2010年出臺的“新國十條”，中央對房地產(chǎn)市場實施的宏觀調(diào)控，主要目的一直是遏制房價過快上漲，而不是打擊房地產(chǎn)投資、抑制房地產(chǎn)開發(fā)。表1 2009年12月2010年12月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)土地開發(fā)面積分類指數(shù)商品房平均銷售價格分類指數(shù)2009年12月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理（二）房地產(chǎn)市場供給情況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，增速高于近年來平均水平?？傮w上來看，4季度企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)在3季度回升的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，顯示出中國經(jīng)濟增長高位回調(diào)過程已基本趨穩(wěn)，發(fā)展勢頭正在由政策效應(yīng)刺激的沖高向市場力量支持的平穩(wěn)增長轉(zhuǎn)變。全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)行業(yè)企業(yè)家及大中小型企業(yè)企業(yè)家信心均有提升。2010年第4季度企業(yè)景氣指數(shù)連續(xù)第7個季度走升，各行業(yè)企業(yè)景氣均位于景氣區(qū)間，且呈現(xiàn)平穩(wěn)增長。為更好地分析和理解企業(yè)景氣指數(shù)，我們將景氣區(qū)間作如下劃分：180以上為“非常景氣”區(qū)間，[180150]為“較強景氣”區(qū)間，[150120]為“較為景氣”區(qū)間，[120110]為“相對景氣”區(qū)間，[110100]為“微景氣”區(qū)間，100為景氣臨界點，(10090)為“微弱不景氣”區(qū)間，(9080)為“相對不景氣”區(qū)間，(8050)為“較為不景氣”區(qū)間，(5020)為“較重不景氣”區(qū)間，20以下為“嚴(yán)重不景氣”區(qū)間。（天津社會科學(xué)院城市經(jīng)濟研究所，天津，300191）一、2010年房地產(chǎn)市場運行回顧（一）房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析企業(yè)景氣指數(shù)運行在“較為景氣”區(qū)間。房地產(chǎn)市場運行回顧及展望作者：日期：2010年房地產(chǎn)市場運行回顧及2011年走勢判斷陳柳欽*作者簡介： 陳柳欽（1969—），男，湖南邵東縣人，天津社會科學(xué)院城市經(jīng)濟研究所研究員，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、城市經(jīng)濟。電子信箱：jimchenliu。當(dāng)景氣指數(shù)大于100，表明經(jīng)濟狀況趨于上升或改善，處于景氣狀態(tài)，越接近200狀態(tài)越好；當(dāng)景氣指數(shù)小于100時，表明經(jīng)濟狀況趨于下降或惡化，處于不景氣狀態(tài)，越接近0狀態(tài)越差。國家統(tǒng)計局2011年1月7日公布全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，2010年4季度。2010年3季度，全國企業(yè)家信心指數(shù)結(jié)束了下滑勢頭，高位攀升。國家統(tǒng)計局2011年1月7日公布全國企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示。）自2010年3月以來持續(xù)回落（見表1）。圖 1 2009年11月2010年12月累計全國房地產(chǎn)投資完成額及同比增長率變動趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，國研網(wǎng)行業(yè)研究部加工整理在市場普遍預(yù)期房地產(chǎn)投資將下滑的情況下，%以上的快速上漲態(tài)勢，這說明2010年4月中旬以來中央及各地出臺的一系列調(diào)控政策措施雖然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的抑制作用，但并未對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)開發(fā)的前景依舊被看好。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產(chǎn)市場首要的也是主導(dǎo)性的需求。從區(qū)域分布上來看，%，；，%，；，%。其中，%，；，%，%；，%，；，%。作為滯后指標(biāo)，在個人按揭貸款和開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊以及資本市場再融資的難度加大等影響下，開發(fā)企業(yè)資金來源增長速度回落會更加明顯，預(yù)計行業(yè)未來將以自籌資金為主要資金來源。與此同時，在我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)向好以及企業(yè)家信心持續(xù)增強等因素影響下，2010年以來全國土地市場顯著回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積一舉扭轉(zhuǎn)了2009年持續(xù)負(fù)增長態(tài)勢并保持了30%以上的增長。從全國商品房累計施工面積增速來看，2010年以來顯示出較快的增長水平。國家