《20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望報告》-全文預(yù)覽
【正文】 供 了優(yōu)惠支持。 2. 銷售市場價格快速上漲 高檔公寓市場 在開發(fā)商價格調(diào)整以及中央和地方政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的調(diào)控政策的推動下，北京的高檔住宅銷售市場經(jīng)歷了 2020 年的低迷后，終于在 2020 年上半年開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。未來高檔住宅租賃市場前景依然同全球經(jīng)濟(jì)走勢尤其是歐美國家的經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)。這部分客戶住房預(yù)算相對充裕，因此高檔別墅的租賃情況相對穩(wěn)定。 1. 2 高檔公寓租賃市場下跌趨緩 高檔公寓租賃市場的小業(yè)主的資金壓力遠(yuǎn)小于服務(wù)式公寓的業(yè)主，因此小業(yè)主在贈送增值服務(wù)或者加大租金折扣等方面 相對更為靈活。得益于中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，服務(wù)式公寓的需求也逐漸回升，平均空置率在 2020 年四季度已經(jīng)下降至 %，與 2020 年同期相比下降了 個百分點(diǎn)。 三、北京高檔住宅市場 1. 租賃市場需求回升 2020 年，北京高檔住宅租賃市場經(jīng)歷了金融危機(jī)的沖擊后，需求開始緩慢復(fù)蘇。但是，我們并不認(rèn)為平均租金在 2020 年會有大幅上漲，更大的可能是穩(wěn)定在 2020 年末的低位水平。同時，2020 年的租賃需求相對于 2020 年會有較大幅度的增長。新增和潛在供應(yīng)量對市場造成很大的壓力，使得發(fā)展商不斷下調(diào)租金收益預(yù)期，市場租金報價和成交租金不斷下滑。 3. 空置率上升 在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項(xiàng)目招商困難，營業(yè)中的項(xiàng)目也在市場中調(diào)整租戶組合。上半年，大部分外資零售商受到本土市場業(yè)績大幅下滑的影響， 調(diào)整了在中國市場的擴(kuò)張計劃，縮減未來一年開新店的數(shù)量。 1. 新增供應(yīng)同比下降 2020 年，市場新增優(yōu)質(zhì)商業(yè) 萬平方米，同 比 2020 年的 平方米下降了 %，截至 2020 年末北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量達(dá)到 484 萬平方米。 二、 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場 2020 年，北京零售物業(yè)市場的租賃情況沒有明顯好轉(zhuǎn)，零售商的開店意向仍舊不強(qiáng)。 2020 年底全球經(jīng)濟(jì)回暖明顯，在京的外資公司搬遷和擴(kuò)張的步伐加快，這種趨勢在 2020 年將不斷延續(xù)。預(yù)計落成量少于過去五年年均 萬平方米的實(shí)際 供應(yīng)水平 ，市場將進(jìn)入存量消化階段。 同時，受金融危機(jī)影響，部分在建項(xiàng)目延緩 落成， 推遲 推向租賃市場的 時間 ，使得 2020 年新增供應(yīng)大幅度減少，在上述因素共同作用下， 到 2020 年底， 北京寫字樓平均空置率已下降到 20％以下，創(chuàng)金融危機(jī)以來的最低點(diǎn)。國內(nèi)公司借助低租金帶來的機(jī)會，租賃 CBD 優(yōu)質(zhì)寫字樓 項(xiàng)目 ， 這 一方 面緩解了需求總量 不足，另一方 面 也 使 CBD 寫字樓需求結(jié)構(gòu)更加健康。而金融危機(jī)影響下的 CBD 寫字樓市場 在 經(jīng)歷了 大幅下跌 后 ，正處在恢復(fù)的過程中 。渣打銀行租賃了位于 CBD 的環(huán)球金融中心 9,000 平方米寫字樓，成為 2020 年外資金融機(jī)構(gòu)最大面積租賃交易；而近階段在北京寫字樓租賃市場中一直表現(xiàn)活躍的制藥公司在本季度又有大面積租賃完成，諾和諾德同樣租賃了環(huán)球金融中心 9,000 平方米寫字樓；本季度另一宗大面積租 賃交易是英特爾承租了位于東城區(qū)的環(huán)球貿(mào)易中心 8,830 平方米寫字樓。 進(jìn)入 2020 年中期 ， 部分跨國公司將中國市場地位提升，越來越多的外資客戶開始在市場中咨詢寫字樓租賃事宜，但簽約的外資客戶數(shù)量 有限 。 新增供應(yīng) 大幅減少 ，需求 小幅度 下降，使得北京優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率 下滑 ，當(dāng)前 ％的空置 率 較去年 下降 個百分點(diǎn) 。 同時 ， 市場吸納 量為 萬平方米 ， 同比下降了 %。由于 受 全球戰(zhàn)略 影響 ， 外資公司 在京擴(kuò)展 及 搬遷計劃擱置， 造成 寫字樓需求量大幅下滑，而業(yè)主在市場整體高空置率和需求驟減的 前提 下， 采取 大幅削減租金，增加免租期和裝修期 等措施予以應(yīng)對 ，但短期未見效果，市場 陷入 恐慌 。到第四季度， 受金融危機(jī)影響而暫停的外資企業(yè)擴(kuò)張和搬 活動 遷 逐漸 展開 。 3. CBD 區(qū)域市場正在恢復(fù)中
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