《20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望報(bào)告》(文件)
【正文】 降 %，市場(chǎng)整體入住率和吸納量也有所回升。 2020 年四季度高檔別墅的平均租金報(bào)價(jià)較上季度下調(diào)了 %，為每月每平方米人民幣 元，同比下降了 %。在 2020 年租賃市場(chǎng)旺季到來時(shí)，預(yù)計(jì)空置率水平將有望回落到較低水平，市場(chǎng)平均租金將止跌并出現(xiàn)小幅回升。新增供應(yīng)量在三季度出現(xiàn)回落后迅速反彈，四季度約 2,600 套高檔公寓批準(zhǔn)預(yù)售進(jìn)入市場(chǎng)。此前被抑制的改善型消費(fèi)需求開始逐漸釋放。在這樣旺盛需求的推動(dòng)下，高檔公寓的售價(jià)自 2020 年下半年以來不斷下滑的趨勢(shì)被終止，逐季攀升。 2020 年新入市的高檔別墅項(xiàng)目幾乎全部是現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的后期，主要分布在順義溫榆河區(qū)域、昌平亞北區(qū)域、海淀西山區(qū)域這三個(gè)傳統(tǒng)別墅區(qū)。 市場(chǎng)展望 2020 年 12 月以來，樓市進(jìn)入了新一輪的調(diào)控階段。這些密集出臺(tái)的政策對(duì) 2020 年狂熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了降溫的作用，也增強(qiáng)了樓市走勢(shì)在短期內(nèi)面臨調(diào)整的預(yù)期。由于北京市尚未出臺(tái)上述政策的相關(guān)細(xì)則，觀望的氣氛還將持續(xù)下去。由于高檔公寓項(xiàng)目主要分布在城八區(qū)，因此未來高檔公寓的供應(yīng)量也將隨 之出現(xiàn)下降。 111 月，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，是今年以來首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。出讓的建設(shè)用地面積 萬平方米，平均土地價(jià)格 778 元 /平方米，平均樓面地價(jià) 579 元 /平方米，分別比 2020 年減少 %， %和 %。 9 月北京?亦莊生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園奠基暨開工，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園占地 萬平方米，建筑面積約 16 萬平方米，建成后可吸納約 100 家醫(yī)藥創(chuàng)新及服務(wù)外包企業(yè)入駐。 2020 年，北京優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的租金持續(xù)四個(gè)季度下滑，租金跌幅達(dá) %，到年末租金為每月每平方米 元。全年看，商務(wù)園寫字樓的需求同比去年大幅下降，遠(yuǎn)低于 2020 年奧運(yùn)會(huì)前的水平。三季度，貝迪印刷（北京）有限公司，北京星河亮點(diǎn)通信軟件有限責(zé)任公司和阿爾卡特朗訊中國(guó)有限公司在望京科技創(chuàng)業(yè)園分別租賃了 1,200， 3,600 和 12,000平 方米的辦公面積。工業(yè)廠房和商務(wù)園寫字樓市場(chǎng)會(huì)比較樂觀，而倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)則謹(jǐn)慎樂觀。 總體上看，北京工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的租售活動(dòng)在 2020 年下半年開始活躍，成交量恢復(fù)增長(zhǎng)。業(yè)主紛紛降低租金報(bào)價(jià)，在一年內(nèi)下調(diào)租金 %，達(dá)到年末的每月每平方米 元。同時(shí)，快速消費(fèi)品零售商開始準(zhǔn)備年末的消費(fèi)市場(chǎng)，促進(jìn)了租賃需求的增加，華潤(rùn)萬家超市和卓越亞馬遜分別在北京通州物流基地內(nèi)分別租賃了 7400 和 11192 平方米倉(cāng)庫(kù)。 3．優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供大于求 從全年看，優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求一直比較平穩(wěn)，沒有 顯著的增長(zhǎng)。 2．工業(yè)廠房需求增長(zhǎng) 從二季度開始，一些大型工業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開工，如京東方北京八代液晶面板線暨北京數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園 8 月在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)奠基動(dòng)工，項(xiàng)目總投資 億元。 111 月，北京市工業(yè)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。成本和供求關(guān)系雙雙成為推動(dòng)高檔住宅價(jià)格長(zhǎng)期走高的因素。這主要是由于相當(dāng)一部分開發(fā)商在 2020 年樓市的繁榮中已經(jīng)回收了大量資金，庫(kù)存量也處于低位，因此 2020 年初房?jī)r(jià)大幅度優(yōu)惠的場(chǎng)面很難再現(xiàn)。新政策出臺(tái)后，二套房的信貸優(yōu)惠被嚴(yán)格限制，這必將對(duì)高檔住 宅的需求產(chǎn)生影響，開發(fā)商和潛在購(gòu)房者均需要時(shí)間觀察市場(chǎng)反應(yīng)。圍繞這一主題， 2020 年對(duì)購(gòu)房者實(shí)施的部分優(yōu)惠政策開始逐漸收緊，營(yíng)業(yè)稅免征年限由 2 年恢復(fù)到 5 年，對(duì)改善居住條件而購(gòu)買的第二套房的信貸優(yōu)惠也被收緊。 同時(shí)開發(fā)商為了土地價(jià)值的最大化，不約而同的選擇高端路線，市場(chǎng)上在售的高檔別墅項(xiàng)目總價(jià)大多在人民幣一千萬元以上。 2020 年四季度高檔公 寓銷售報(bào)價(jià)較第三季度大幅上漲了 %，達(dá) 到人民幣 36,299 元 /平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了 %。在這些因素的共同作用下，高檔公寓的成交量開始加速上升。 2020 年初促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策出臺(tái)后，各家銀行在首付比例和利率方面都對(duì)改善型住房需求的消費(fèi)提
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