《20xx年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望報告》(文件)
【正文】 降 %，市場整體入住率和吸納量也有所回升。 2020 年四季度高檔別墅的平均租金報價較上季度下調(diào)了 %，為每月每平方米人民幣 元，同比下降了 %。在 2020 年租賃市場旺季到來時，預(yù)計空置率水平將有望回落到較低水平，市場平均租金將止跌并出現(xiàn)小幅回升。新增供應(yīng)量在三季度出現(xiàn)回落后迅速反彈，四季度約 2,600 套高檔公寓批準(zhǔn)預(yù)售進(jìn)入市場。此前被抑制的改善型消費需求開始逐漸釋放。在這樣旺盛需求的推動下，高檔公寓的售價自 2020 年下半年以來不斷下滑的趨勢被終止，逐季攀升。 2020 年新入市的高檔別墅項目幾乎全部是現(xiàn)有別墅項目的后期，主要分布在順義溫榆河區(qū)域、昌平亞北區(qū)域、海淀西山區(qū)域這三個傳統(tǒng)別墅區(qū)。 市場展望 2020 年 12 月以來，樓市進(jìn)入了新一輪的調(diào)控階段。這些密集出臺的政策對 2020 年狂熱的房地產(chǎn)市場起到了降溫的作用，也增強了樓市走勢在短期內(nèi)面臨調(diào)整的預(yù)期。由于北京市尚未出臺上述政策的相關(guān)細(xì)則，觀望的氣氛還將持續(xù)下去。由于高檔公寓項目主要分布在城八區(qū)，因此未來高檔公寓的供應(yīng)量也將隨 之出現(xiàn)下降。 111 月，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，同比增長 %，是今年以來首次實現(xiàn)增長。出讓的建設(shè)用地面積 萬平方米，平均土地價格 778 元 /平方米，平均樓面地價 579 元 /平方米，分別比 2020 年減少 %， %和 %。 9 月北京?亦莊生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園奠基暨開工，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園占地 萬平方米，建筑面積約 16 萬平方米，建成后可吸納約 100 家醫(yī)藥創(chuàng)新及服務(wù)外包企業(yè)入駐。 2020 年，北京優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施的租金持續(xù)四個季度下滑，租金跌幅達(dá) %，到年末租金為每月每平方米 元。全年看，商務(wù)園寫字樓的需求同比去年大幅下降，遠(yuǎn)低于 2020 年奧運會前的水平。三季度，貝迪印刷（北京）有限公司，北京星河亮點通信軟件有限責(zé)任公司和阿爾卡特朗訊中國有限公司在望京科技創(chuàng)業(yè)園分別租賃了 1,200， 3,600 和 12,000平 方米的辦公面積。工業(yè)廠房和商務(wù)園寫字樓市場會比較樂觀，而倉儲市場則謹(jǐn)慎樂觀。 總體上看，北京工業(yè)物業(yè)市場的租售活動在 2020 年下半年開始活躍，成交量恢復(fù)增長。業(yè)主紛紛降低租金報價，在一年內(nèi)下調(diào)租金 %，達(dá)到年末的每月每平方米 元。同時，快速消費品零售商開始準(zhǔn)備年末的消費市場，促進(jìn)了租賃需求的增加，華潤萬家超市和卓越亞馬遜分別在北京通州物流基地內(nèi)分別租賃了 7400 和 11192 平方米倉庫。 3．優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施供大于求 從全年看，優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施的需求一直比較平穩(wěn)，沒有 顯著的增長。 2．工業(yè)廠房需求增長 從二季度開始，一些大型工業(yè)項目陸續(xù)開工，如京東方北京八代液晶面板線暨北京數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園 8 月在北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)奠基動工，項目總投資 億元。 111 月，北京市工業(yè)投資完成 億元，比上年同期增長 %。成本和供求關(guān)系雙雙成為推動高檔住宅價格長期走高的因素。這主要是由于相當(dāng)一部分開發(fā)商在 2020 年樓市的繁榮中已經(jīng)回收了大量資金，庫存量也處于低位，因此 2020 年初房價大幅度優(yōu)惠的場面很難再現(xiàn)。新政策出臺后，二套房的信貸優(yōu)惠被嚴(yán)格限制，這必將對高檔住 宅的需求產(chǎn)生影響，開發(fā)商和潛在購房者均需要時間觀察市場反應(yīng)。圍繞這一主題， 2020 年對購房者實施的部分優(yōu)惠政策開始逐漸收緊，營業(yè)稅免征年限由 2 年恢復(fù)到 5 年，對改善居住條件而購買的第二套房的信貸優(yōu)惠也被收緊。 同時開發(fā)商為了土地價值的最大化，不約而同的選擇高端路線，市場上在售的高檔別墅項目總價大多在人民幣一千萬元以上。 2020 年四季度高檔公 寓銷售報價較第三季度大幅上漲了 %，達(dá) 到人民幣 36,299 元 /平方米，與去年同期相比增長了 %。在這些因素的共同作用下，高檔公寓的成交量開始加速上升。 2020 年初促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策出臺后，各家銀行在首付比例和利率方面都對改善型住房需求的消費提
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