【正文】 ——————棕櫚泉——————恒大華府——————酈江——————廊橋水岸——————太陽城（無）（無）（無）評(píng)價(jià)：本案與春森彼岸、太陽城標(biāo)準(zhǔn)型四房產(chǎn)品面積相當(dāng)。從各功能空間尺寸可以看出，本案的餐廳、次臥等功能空間尺度較大，但客戶看重的主臥空間則略顯拘謹(jǐn)。l 舒適型三房SP3SP34：216。太陽城功能房設(shè)計(jì)，部分戶型帶院館尺寸對(duì)比l 三房功能尺寸對(duì)比：l 標(biāo)準(zhǔn)型三房——SP32：216。恒大華府以超大面積為依托，戶型功能齊備龍湖中海江灣城戶型設(shè)計(jì)整體表現(xiàn)一般，部分戶型運(yùn)用了院館設(shè)計(jì)和高廳等附加值設(shè)計(jì)。10樓160平米（四房）珠江太陽城雍江苑棕櫚泉國際花園C區(qū)高層143平米（三房）邊角戶型設(shè)計(jì)與法式新古典主義建筑風(fēng)格相揉合，主臥除傳統(tǒng)飄窗外，還設(shè)計(jì)有八角窗，加強(qiáng)了主臥的采光效果，并延展了主臥的使用空間。天賦155平米（四房）入戶花園承擔(dān)主景觀陽臺(tái)功能利用板式建筑優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)了南北雙景觀陽臺(tái)，滿足了對(duì)景觀視野的需求，但北面景觀陽臺(tái)與生活陽臺(tái)直接相連，影響了其觀景功能的純粹性。龍湖作為項(xiàng)目的非主流產(chǎn)品，自然在設(shè)計(jì)上走中庸路線，少有亮點(diǎn)之處。其它項(xiàng)目除江灣城外，舒適型三房產(chǎn)品都至少設(shè)計(jì)有一個(gè)功能性房間，可作工人房或儲(chǔ)藏室等功能使用。216。 標(biāo)準(zhǔn)型三房——SP32圖表 30 競品項(xiàng)目主力標(biāo)準(zhǔn)三房功能分布表項(xiàng)目名稱套內(nèi)面積客廳餐廳廚房主臥次臥主衛(wèi)次衛(wèi)衣帽間玄關(guān)入戶花園景觀陽臺(tái)院館工人房其他功能房江灣城11111112110001000春森彼岸11011112111102000中海天賦11811112111002000雍江苑11911112111012000棕櫚泉——————————————————————————————恒大華府——————————————————————————————酈江——————————————————————————————廊橋水岸——————————————————————————————太陽城11911112111012001備注：由于本案與各競品項(xiàng)目中，僅春森彼岸有緊湊型三房產(chǎn)品供應(yīng)。太陽城北斗至尊規(guī)劃示意圖12087139104126104131871261201041318712612012087139104126V型平面設(shè)計(jì)保證5戶戶戶可觀江，其中130平米以上產(chǎn)品正看江，其他戶型均側(cè)看江。酈江花園洋房組團(tuán)規(guī)劃示意圖為保證花園洋房居住品質(zhì)，但也因此造成一線花園洋房5樓以下看江效果受阻，各戶主要以組團(tuán)內(nèi)部景觀為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。看江比例：46%無特殊景觀比例：54%看江比例：46%看中庭比例：30%無特殊景觀比例：24%l 雍江苑規(guī)劃示意圖1331322122119791021038610284一線臨江大戶型均可正面觀江。春森彼岸一組團(tuán)規(guī)劃示意圖1－2：9層以上D1/D3正看江，B1/C2側(cè)看江，C1不看江；1－9：端頭D2/E1正看江，其余側(cè)看江1321107485148991421511511101421421421421423江天上，戶型分布與2號(hào)樓同，整體觀將效果略優(yōu)于2樓11樓香邸僅1單元1號(hào)房可側(cè)看江，但視野較大范圍被江天上阻擋；3單元可正看中庭；2單元和1單元2號(hào)房側(cè)看中庭。但從其產(chǎn)品線來看，由于缺乏品牌的號(hào)召力，為保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快銷，北斗至尊在戶型面積設(shè)置上與其他項(xiàng)目相比略顯緊湊。金科 %板式高層平層：三房 119123，34，14% 132133，34，14%點(diǎn)式高層平層：兩房 8086，90，37%三房 102/103，88，36%雍江苑整體戶型設(shè)計(jì)走豪宅路線，主力產(chǎn)品以三房和四房為主，首推產(chǎn)品戶型面積走主流市場路線，戶型面積并不突出。春森彼岸一組團(tuán)板式小高層、點(diǎn)式高層小高層1梯2戶：%小高層1梯3戶：%高層3梯7戶：%高層平層：兩房 7479，62，12% 8488，50，9% 94，12，2%三房 99114，184，34%四房 125137，62，12% 140154，60，11%高層頂躍：五房 260576，5，1%小高層平層:三房 124129，31，6%四房 130134，17，3%142152，28，5%小高層townhouse：三房 221，2，0%小高層躍層：三房 140/142，8，1%四房 185195，4，1% 206210，6，1% 218235，8，1% 春森彼岸供應(yīng)戶型和價(jià)格皆達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但是高層3梯7戶的配置離真正意義上的豪宅還有一段距離，不過龍湖品牌在重慶的影響力在此時(shí)足以掩蓋一些缺陷。酈江33萬方————金科(二) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖表 25 競品項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率建筑密度總戶數(shù)招商酈江31%人工湖泊、園林酈江占地面積不大，水系、櫻花大道使項(xiàng)目景觀情趣倍增。雍江苑5萬方37%園林景觀中庭園林面積近萬平米，但在景觀品質(zhì)上略顯不足。龍湖珠江恒大華府————照母山公園、天湖公園、百林公園位于北部開發(fā)新區(qū)，自然園林景觀資源較為豐富。中海景觀資源l 外部資源圖表 22 競品項(xiàng)目外部景觀資源情況項(xiàng)目名稱江景城市景觀山景評(píng)價(jià)招商軌道四號(hào)線也設(shè)站于附近。酈江323（龍頭寺洋人街）368（動(dòng)物園洋人街）輕軌九號(hào)線南濱路可達(dá)彈子石CBD尚處于開發(fā)初期，目前沿南濱路公共交通通達(dá)程度不高；規(guī)劃有軌道線路經(jīng)過彈子石，預(yù)計(jì)開工時(shí)間在2013年左右。項(xiàng)目對(duì)化龍橋片區(qū)進(jìn)行整體改造，將對(duì)原有道路進(jìn)行拓寬改造，并新建多條支路與干道相連，路面通行狀況將有顯著改善。中海江灣城122（朝天門金砂水岸）123（青草壩金砂水岸）127（江北農(nóng)場金砂水岸）401（信義街金源廣場）615（中山支路大川水岸）630（金紫山金砂水岸）631（工商大學(xué)江北校海關(guān)）816（望江金砂水岸）輕軌三號(hào)線北濱路、萬唐路、金源路可達(dá)依托金砂水岸和盛世金源的成熟，目前沿金源路的公共交通通達(dá)性較高，但北濱路沿線公交通達(dá)性較低；道路交通系統(tǒng)較為完善，通行情況良好；輕軌三號(hào)線在建，預(yù)計(jì)一期工程將于2010年建成并試運(yùn)行，成為繼軌道二號(hào)線之后第二條建成并運(yùn)行的軌道線路。廊橋水岸8000方社區(qū)商業(yè)（引入重客隆超市）——巴蜀小學(xué)——游泳池，泛會(huì)所健身場所商業(yè)配套規(guī)模較小，也直接導(dǎo)致項(xiàng)目到目前為止入住率偏低。恒大華府3萬方景觀商業(yè)街——國際雙語幼兒園8000平米私家會(huì)所——高檔豪宅社區(qū)以近10%的體量配套商業(yè)，8000平米會(huì)所加上內(nèi)部豪華硬件配置，成為重慶數(shù)一數(shù)二的頂級(jí)會(huì)所。重慶天地重慶天地商業(yè)Mall國際商務(wù)中心組團(tuán)教育配套組團(tuán)會(huì)所組團(tuán)運(yùn)動(dòng)配套以造城之勢(shì)，配套有大體量、高檔次的商業(yè)Mall及商務(wù)配套，其中嘉陵帆影擬建為西南第一高樓。龍湖珠江酈江洋人街商業(yè)配套、中海國際社區(qū)（展望）、彈子石CBD綜合配套（展望）彈子石CBD開發(fā)建設(shè)尚未全面啟動(dòng)，僅有洋人街目前已經(jīng)對(duì)外營業(yè)，但未來預(yù)期良好。棕櫚泉國際花園富抱泉花園社區(qū)商業(yè)配套、人和鎮(zhèn)綜合配套。外部配套不足略顯尷尬。龍湖酈江南岸區(qū)南濱路20分鐘15分鐘20分鐘金科太陽城江北城解放碑觀音橋恒大華府圖表 17 競品項(xiàng)目區(qū)位分布圖圖表 18 競品項(xiàng)目交通車行時(shí)間位置描述區(qū)域商圈距離（車程）觀音橋江北城解放碑招商北濱1號(hào)瑞安廊橋水岸、珠江太陽城l 分析架構(gòu)競品項(xiàng)目分析目的是為了通過對(duì)所選定的對(duì)價(jià)格影響較大的重要參數(shù)的分析比較，初步確定本案在市場同類型項(xiàng)目中所處的地位，為本案首次開盤的整體銷售均價(jià)制定提供依據(jù)。雍江苑216。廊橋水岸、珠江太陽城、恒大華府等8個(gè)樓盤作為本案的競品分析樓盤,并根據(jù)所選項(xiàng)目的區(qū)域特征、產(chǎn)品特征、今年上半年以來市場反應(yīng)等因素進(jìn)行綜合考慮，將以上樓盤對(duì)本案的參考價(jià)值劃分成三類，分別為：216。春森彼岸、龍湖50860058%金科酈江一期 226803963%酈江是今年上半年消化速度最快的項(xiàng)目之一，開盤三個(gè)月銷售接近280套，目前已基本售罄。除春森彼岸最新推出的香邸由于推出量少，前期蓄客較好，價(jià)格有較強(qiáng)吸引力引致開盤售罄之外，其他競品項(xiàng)目飽受市場大環(huán)境所累，銷售進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)滯銷。由于產(chǎn)品主要正對(duì)投資客戶，而目前市場的持續(xù)低迷對(duì)房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)重，廊橋水岸一度滯銷，半年時(shí)間150套房源僅銷售近50%。認(rèn)購期內(nèi)共認(rèn)購產(chǎn)品42套，截至目前已銷售35%。受宏觀市場影響，去年年底推出的2號(hào)樓銷售緩慢，導(dǎo)致10號(hào)樓開盤時(shí)間間隔大半年。北濱一號(hào)天賦129756731%天賦組團(tuán)323套整體取得預(yù)售資格，首批推出129套房源，由于客戶積累量不足，當(dāng)天銷售情況不理想，后期受產(chǎn)品、價(jià)格、環(huán)境、宏觀市場等多方面的影響，天賦銷售一直較為緩慢，平均每周消化套數(shù)在45套。春森彼岸一組團(tuán)2161100076%2007年年底首次推出的9號(hào)樓已基本銷售完畢，2008年3月份推出的江天上至6月累計(jì)銷售接近190套，售價(jià)約11000元，開盤后因市場影響、產(chǎn)品價(jià)格過高，銷售一直較為緩慢。市場研究中心江北區(qū)作為北部城區(qū)門戶，因政府主推的“重慶向北”政策受益，而觀音橋商圈和北濱路的崛起、江北城建設(shè)的全面推進(jìn)，成為江北區(qū)房地產(chǎn)市場一派欣欣向榮的最重要支撐。由于目前房價(jià)仍然處于高位運(yùn)行,不少傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)已出現(xiàn)被低價(jià)的非熱點(diǎn)區(qū)域分流的現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象目前還僅集中在中端及以下產(chǎn)品。需求市場圖表 12 20062008年（上半年）江北區(qū)商品房需求走勢(shì)（套、元/平米、萬方）數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)、緯聯(lián)地產(chǎn)同時(shí)在下半年隨著富力、中海、龍湖等一批高端物業(yè)相繼面世，江北區(qū)住宅供應(yīng)價(jià)格被一再拔高。這一局面相信到今年下半年江北區(qū)新項(xiàng)目陸續(xù)推出會(huì)有所緩和。目前江北區(qū)中心地區(qū)可出讓土地少，在售項(xiàng)目所剩不多，而鴻恩寺、寸灘、江北農(nóng)場等邊緣地區(qū)項(xiàng)目尚未全面亮相，主要依靠北濱路上幾個(gè)近一年陸續(xù)推出的項(xiàng)目在支撐。但從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前價(jià)格的高企和市場的冷淡，都造成開盤消化率下滑，尤其在傳統(tǒng)的樓市旺季，這一現(xiàn)象更為突出。而在宏觀政策打壓之下，這部分非正常價(jià)值已顯現(xiàn)出客戶對(duì)其的抗性和對(duì)銷售的阻力，現(xiàn)階段的降價(jià)促銷也僅是開發(fā)商積壓出一部分非正常價(jià)值，使房價(jià)逐步回調(diào)至一個(gè)相對(duì)正常的水平。市場研究中心從需求市場來看，2008年上半年商品房市場呈現(xiàn)供求雙跌的局面，供給和需求較去年同期都不同程度的萎縮，雖然各類開發(fā)商大力促銷，甚至變相降價(jià)，對(duì)市場形成了一定的拉動(dòng)力，但整體形式與去年相比依然相差較大。圖表 3 2008年16月重慶市主城商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬方、套）數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)圖表 2 20062008（上半年）重慶主城區(qū)供應(yīng)住宅綜合價(jià)格分析表指標(biāo)20062007年2008年整體均價(jià)（元/平方米）（建面）294131574622價(jià)格中位數(shù)（套內(nèi)）345036385284數(shù)據(jù)來源：緯聯(lián)地產(chǎn)83 / 85[招商受房價(jià)持續(xù)高位運(yùn)行、二套房貸新規(guī)定出臺(tái)、中央銀行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率、國內(nèi)CPI持續(xù)高位運(yùn)行等多方面經(jīng)濟(jì)和市場因素影響，自去年年底以來，房地產(chǎn)市場熱度不再，反而持續(xù)低迷，開發(fā)商在推盤選擇上也尤為謹(jǐn)慎，大多堅(jiān)持少量多次的策略，這也造成上半年來新開盤次數(shù)小幅上漲，但新推量上卻呈大幅下降的局面。雖然現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力，為加速回款而打出價(jià)格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)，但是這一階段的價(jià)格調(diào)整也僅是適量擠出部分因新特區(qū)效應(yīng)而過分高估的價(jià)值，不可能再回調(diào)至2007年上半年水平。需求市場圖表 4 20062008年（上半年）重慶市主城商品房需求宏觀運(yùn)行狀況表指 標(biāo)06年1－6月07年16月08年16月商品房銷售面積（萬平米）增 幅%%%商品房銷售金額（億元）增 幅%%%商品房銷售均價(jià)（元／平米）288430524127增 幅%%%圖表 5 20062008年（上半年）重慶主城商品房需求走勢(shì)（萬平方米、億元、元/平米）數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)，緯聯(lián)地產(chǎn)這主要是去年下半年受新特