【正文】 ）雖然無一線海景，但近海，可以觀海，是北海海景資源次一級(jí)區(qū)域。四、北海住宅市場特征（一）以購買力進(jìn)行區(qū)分如上圖，目前北海住宅市場本地市場整體購買能力偏弱，受政策影響，整體呈現(xiàn)的特征仍為外向型投資市場，存量房較大，卻仍受異地客戶追捧。恒大半島、森海豪庭、第九灣、冠山海等項(xiàng)目也均以一線海景自居，同時(shí)內(nèi)部園林各成體系。新近開盤的第九灣和冠山海，也各具特點(diǎn)。天隆 項(xiàng)目名稱 占地面積（畝） 容積率 總建筑面積(㎡) 產(chǎn)品類型 同和放眼整個(gè)北海市，高端項(xiàng)目的代表非北部灣1號(hào)莫屬。其他離海岸線較遠(yuǎn)的項(xiàng)目也紛紛以海景作為賣點(diǎn)，只要能看到一點(diǎn)海，營銷就往海景房大做文章。假日公園 33885 高層 【分析】大盤匯聚較多。高層 東峰錦繡城 69 185375 高層 北部灣1號(hào) 165 490000 高層 迪亞小城二期 80 68000 小高層。小高層。目前在售的多為較早前開發(fā)的項(xiàng)目，新項(xiàng)目出現(xiàn)的頻率相對(duì)其他片區(qū)小。這個(gè)片區(qū)的項(xiàng)目離海岸線較遠(yuǎn)，缺乏優(yōu)越的外部景觀資源。該片區(qū)屬于北海市傳統(tǒng)的中心區(qū)域，市政配套設(shè)施完善，生活便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 麗海明珠 31196 27層高層，11層小高 銀河 由于稀有的景觀海景資源，均價(jià)在12000—17000元/平方米。 無海景資源，依賴市中心成熟資源，均價(jià)大多在55006500元/平方米。恒大御景半島森海豪庭 第二區(qū)域 同和水岸香堤 該板塊以前樓盤相對(duì)較少，以同和水岸香堤為代表樓盤，但是潛在開發(fā)量比較大，今年以來推出較多新盤?？v觀這兩區(qū)，新增項(xiàng)目最多，且未來土地供應(yīng)量也是集中在這兩個(gè)區(qū)域，所以這兩個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目競爭最為激烈。三、北海市房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析（一）北海住宅市場區(qū)域劃分對(duì)北海市的樓盤而言，稀缺的海景資源就是其利潤的來源，一區(qū)和五區(qū)雖然同屬于可看海區(qū)域，但是由于方位不同，且距離中心區(qū)的距離不同，在價(jià)格的反應(yīng)上也有所不同，五區(qū)價(jià)格比一區(qū)貴。這一方面是來自于年底銀行催款的壓力，一方面是開發(fā)商對(duì)銷售戰(zhàn)略的變動(dòng)。 據(jù)消息靈通人士透露，北海112月份，各主力樓盤均采用了降價(jià)優(yōu)惠的政策進(jìn)行放量銷售，其中森海豪庭曾一度出現(xiàn)3500元的超低價(jià)格。 144平米以上戶型存量較小，總數(shù)約62萬，%，后續(xù)存在一定機(jī)會(huì)點(diǎn)。（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房產(chǎn)局）面積區(qū)間可售存量可售面積90㎡3349490㎡~144㎡10919144㎡2528合計(jì)：46941如上表，我們可以分析得出如下結(jié)論：216。 北海市場房地產(chǎn)均價(jià)呈逐步上升態(tài)勢，216。 現(xiàn)階段成交量已回復(fù)到2010年初北海市場最火爆時(shí)候的水平。從上表近三年每月成交走勢圖，我們可以很清楚的發(fā)現(xiàn)：216。（二）北海近三年房地產(chǎn)成交情況統(tǒng)計(jì)2010年至2012年全年成交情況統(tǒng)計(jì)2010年2011年2012年月份套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）套數(shù)面積（萬㎡）1月191757910712月127352214713月1314145819794月128349013115月122388717436月829144116357月1032156315128月583166313309月604811180010月5121013166411月9691389192012月69412681916總計(jì)1223313084193522011年112月北海新建商品房成交套數(shù)共13084套，；2010年全年商品房交易12233套，在成交套數(shù)上較上年度增加了851套，%；，%。10年總量已達(dá)到397億元，%。隨著市政府“南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián)”的城市發(fā)展思路，新區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善，對(duì)于北海市的房地產(chǎn)發(fā)展起到推波助瀾的作用；新行政中心的南移，將是目前影響北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的最大的因素，北海市東面及城市南面新區(qū)逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。 公路：北海市公路交通比較發(fā)達(dá)，桂林經(jīng)南寧至北海的高速公路已經(jīng)全線通車，北海至重慶的高速公路也已經(jīng)開通。成。（三）便利的交通：西部地區(qū)唯一擁有鐵路、高速公路、空港和海港的城市。廣西大都投資有限公司][2012年][北海房地產(chǎn)市場調(diào)研][前期調(diào)研總結(jié)報(bào)告]北海營銷部李仁杰一、北海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇 5（一）中國東盟區(qū)域合作 5（二）國內(nèi)區(qū)域合作 5（三）便利的交通： 6（四）高速擴(kuò)張的城市發(fā)展規(guī)劃： 7（五）對(duì)沿海區(qū)域的重點(diǎn)開發(fā)規(guī)劃 8（六）GDP的迅猛增長： 8（七）全社會(huì)對(duì)固定資產(chǎn)的大力投資： 9二、北海市房地產(chǎn)市場銷售情況分析 9（一）2010年之前的北海房地產(chǎn)發(fā)展歷程回顧 9 9 10（二）北海近三年房地產(chǎn)成交情況統(tǒng)計(jì) 11（三）北海市場成交量走勢 11（四）北海市場成交均價(jià)走勢 12（五）北海商品房余量（截至2012年12月北海房產(chǎn)局） 13（六）北海市場銷量排行情況（2012年1至10月份） 14三、北海市房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析 16（一）北海住宅市場區(qū)域劃分 16（二）北海部分區(qū)域樓市形態(tài)分布 17 17 18 19四、北海住宅市場特征 21（一）以購買力進(jìn)行區(qū)分 21（二）以住宅類型進(jìn)行區(qū)分 22五、北?？蛻羧后w分析 22（一）客戶特征區(qū)分（信息采自同行及客戶調(diào)查了解） 22 23 23 24 25 25 26 27（二）以外地客戶居多的購房群體 28（三）客戶需求心理 29 29 30（四）客戶來源地及客戶種類劃分 31： 31： 31： 33六、北海中介分銷情況介紹 34七、項(xiàng)目競爭對(duì)手 35（一）項(xiàng)目競爭對(duì)手基本情況 35（二）項(xiàng)目競爭對(duì)手主力戶型 36 36 37 39八．北海恒大御景半島項(xiàng)目專項(xiàng)分析 40（一）項(xiàng)目基本情況梳理 40（二）恒大商鋪銷售情況分析 46（三）恒大一期住宅銷售情況分析 49（四）恒大一期剩余貨量情況分析 52（五）恒大付款方式分析 55（六）恒大客戶來源地分析 57（七）恒大客戶來源渠道分析（以10月份為例） 58（八）恒大一期住宅已售戶型分析 59（九）恒大中介帶客成交情況分析 66（十）恒大相關(guān)銷售政策解讀及分析 69九．對(duì)我項(xiàng)目的幾點(diǎn)建議 70（一）建筑及園林風(fēng)格 70（二）產(chǎn)品種類 70（三）戶型選擇 70（四）客源地選擇 74（五）營銷手段選擇 74（六）中介分銷的選擇 74（七）銀行融資渠道選擇 74（八）開發(fā)周期的選擇 75一、北海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇（一）中國東盟區(qū)域合作：中國—東盟“一軸兩翼”區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作帶來的歷史性機(jī)遇。一個(gè)富庶的大珠三角將推動(dòng)一個(gè)富庶的泛珠三角區(qū)域，北海擁有的豐富旅游資源與良好的自然條件將會(huì)吸引更多的投資，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，輻射和帶動(dòng)西南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)西部大開發(fā)戰(zhàn)略深入實(shí)施。通過南防線聯(lián)通黎欽線、湘桂線、南昆線等，通往全國各地到2012年，南寧至廣州、廣西沿海鐵路、柳南客運(yùn)專線等廣西首批高速鐵路項(xiàng)目將建。由于高速鐵路，南寧到沿海的距離更短，到沿海三市半個(gè)小時(shí)就可以到達(dá)，而北部灣三地市也將聯(lián)成一體。（四）高速擴(kuò)張的城市發(fā)展規(guī)劃：“南進(jìn)、東擴(kuò)、北聯(lián)”的城市發(fā)展思路，將是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的重要因素。宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于8% 進(jìn)入高速發(fā)展期 北海市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢,近兩年均達(dá)到16%以上的高增長率。整個(gè)北海市投資同步增加，社會(huì)發(fā)展快速。年份商品房交易套數(shù)（套）總面積（萬㎡）平均面積（㎡）2010年122332011年130842012年17822從上表可以看出，北海市場商品房成交量呈上升態(tài)勢，同時(shí)我們也可以發(fā)現(xiàn)，客戶的成交面積在逐年遞減，這也反映了目前北海市場以外地投資客為主的消費(fèi)群體對(duì)投資總價(jià)的控制和對(duì)小戶型產(chǎn)品的投資需求。216。故其價(jià)格浮動(dòng)存在如下特征：216。 近兩年增速放緩，但隨著物價(jià)的上漲，房價(jià)的上漲將是必然趨勢。 同時(shí)，上表亦表明90平米以下戶型存量巨大，%，后期競爭將持續(xù)激烈；216。216。 各主力樓盤不同程度的采用了降價(jià)策略吸引客戶，甚至直接選擇低價(jià)逃頂戰(zhàn)略堅(jiān)持低價(jià)走貨。 月均銷售額在千萬以上的有10個(gè)樓盤以成交套數(shù)進(jìn)行排名情況項(xiàng)目名稱月均銷售金額1恒大御景半島57357900 5銀灘桐洋國際大廈18595200 2東峰廣場18339936 3九州家園17230500 8嘉順金城華府13069720 7海語城12340900 4同和泊灣11900606 16金領(lǐng)陽光花園11859008 26恒宇海岸華府11495440 25森海豪庭10023650 從上述表格可以明顯看出，成交套數(shù)、成交金額、成交面積等數(shù)項(xiàng)指標(biāo)表明，銀灘片區(qū)海景樓盤僅恒大御景半島入選，森海豪庭在金額部分入選，側(cè)證北海房地產(chǎn)市場仍欠缺價(jià)格與總價(jià)的承受能力。這兩個(gè)區(qū)域土地資源豐富，待開發(fā)土地眾多，雖然市政配套設(shè)施不齊備，但價(jià)格相對(duì)適中，品質(zhì)較高。 該區(qū)域一線海景項(xiàng)目別墅價(jià)格約在12000至19000元，普通住宅在7500元/平方米。以兩房和三房為主力戶型。 藍(lán)海銀灣 止泊園 第五區(qū)域 北部灣1號(hào) 一線海景的稀缺資源使得該區(qū)域物業(yè)多以大戶型為主，輔以公寓和五星級(jí)酒店。小高層。 百豐花園 108 155700 26棟多層、小高、高層，共1370戶 【分析】 項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，個(gè)別項(xiàng)目除外。景觀資源較少。在售數(shù)量不多。項(xiàng)目名稱 占地面積（畝） 容積率 總建筑面積(㎡) 產(chǎn)品類型 香檳郡 130 235000 多層。多層。藍(lán)海國際 70 70000 高層 藍(lán)海銀灣 173 250000 高層 鑫豐麗景 38 84000 高層 海岸國際海逸豪園、海岸國際以及北部灣1號(hào)等項(xiàng)目，位于海岸線第一排，擁有稀缺的海景。整體開發(fā)水平較高，樓盤風(fēng)格較為鮮明。中式建筑代表項(xiàng)目止泊園，在一片歐陸風(fēng)中找到自己的風(fēng)格，形成獨(dú)特競爭力。三千海 3000 1680000 項(xiàng)目融居住度假、民族風(fēng)情、濱海旅游、高端商業(yè)等形態(tài)于一身 恒大御景半島　560800000高層 森海豪庭720548440別墅，高層萬泉城415600000板塔結(jié)合,獨(dú)棟別墅,雙拼,聯(lián)排第九灣170370000高層，多層冠山海150011000000高層，洋房，別墅【分析】區(qū)域規(guī)模呈橄欖形，最大規(guī)模和最小規(guī)模、高端樓盤標(biāo)桿及中低檔樓盤標(biāo)桿皆出現(xiàn)于此。森海豪庭也是體量巨大。規(guī)劃之大手筆目前在北海市尚無其他項(xiàng)目可與之一比。恒大推出了首付分期，森海豪庭推出了3500元特價(jià)房，第九灣傾力打造了上億元的宏偉售樓中心，冠山海以高爾夫?yàn)楹诵钠放?。北部?號(hào)、森海豪庭、恒大御景半島、海逸豪園等別墅：12000~19000；海景住宅：5500~8000；該區(qū)域物業(yè)檔次極高，是別墅物業(yè)、海景住宅發(fā)展聚集地，且物業(yè)價(jià)格均高于其他區(qū)域。城區(qū)該價(jià)值區(qū)位于舊城中心，缺少海景資源，但市政配套齊備，生活及出行極為便利。 受核心優(yōu)勢景觀影響，北海市房價(jià)依次由景觀區(qū)域向中心區(qū)域遞減；216。資源占有型客戶掃描：購買力：具有很強(qiáng)的財(cái)富積累，屬于北海房地產(chǎn)市場購買力最強(qiáng)的群體來源：外地客戶主要來自于海景資源匱乏的北方地區(qū)，以東北和西北客戶為主；本地客戶主要為本地高端客戶年齡：4045歲置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 置業(yè)特征：n 資源占有型客戶追求的是 對(duì)稀缺資源（海）的占有；追求的是對(duì)資源的欣賞與收藏；n 資源占有型客戶置業(yè)的區(qū)域主要集中于茶亭路以及銀灘片區(qū)；n 資源占有型客戶物業(yè)類型的選擇：外地客戶主要以高層產(chǎn)品為主，本地高端以別墅為主；n 資源占有型客戶的價(jià)格承受區(qū)間主要集中于1200016000元/㎡，少部分客戶價(jià)格承受能力大于16000元/㎡。投資度假型客戶掃描：購買力：具有一定的財(cái)富積累，購買力較強(qiáng)來源：主要來自于海景資源匱乏的地區(qū)：西北、西南、東北等地年齡：3540歲置業(yè)次數(shù)：多次置業(yè) 置業(yè)特征：n 休閑度假型客戶關(guān)注北海宜人的氣候和環(huán)境以及度假生活體驗(yàn)，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品的中長期收益，這類客戶存在價(jià)格的天花板；n 休閑度假型客戶置業(yè)的面積區(qū)間主要集中于6090平米的中小戶型；n 休閑度假型客戶置業(yè)的價(jià)格區(qū)間主要集中于800010000元/㎡之間；n 休閑度假型客戶的置業(yè)區(qū)域主要集中于濱海沿線，包括茶亭路片區(qū)以及銀灘片區(qū)。對(duì)他們而言，房子是攜手同行的港灣。改善型客戶掃描：購買力：有一定財(cái)富積累，購買力屬于中等水平來源：本地客戶以及在北海定居5年左右的外地人年齡：3035歲置業(yè)次數(shù)：二次或多次置業(yè)置業(yè)特征：n 改善