【正文】 量月度供應(yīng)與消化數(shù)據(jù)。 　　本報告為抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，交叉分析較少，比較淺顯，我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服和專項深度研究。 深度市場調(diào)研： 　　項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資 效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。作為南京房地產(chǎn)市場的主要推動力之一，市場容量的膨脹，使得房地產(chǎn)市場的增長速度居高不下，但市場中結(jié)構(gòu)性的供求矛盾也日益尖銳，這種矛盾表現(xiàn)在目前南京房地產(chǎn)市場中各區(qū)域、價位、樓型、套型等方面的供應(yīng)量與需求量（市場容量）不平衡。 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的市場需求監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2004年南京新建商品房和存量房的市場總?cè)萘考s為1340萬平米。我們將 2004年一至四季度的購房動因變化情況在圖1列出，從中可以清楚的觀察出南京房地產(chǎn)需求中購房動因變化的趨勢。隨著2004年我市大規(guī)模拆違工作的展開，一些外地來寧打工的流動人口被動的推動了租房需求的膨脹，有了租房需求就會有人投資房產(chǎn)出租獲利，從而會間接地增加部分購房需求。 圖 11 2004年購房動因結(jié)構(gòu)變化對比分析 這個數(shù)據(jù)的變化非常值得關(guān)注，一方面他說明了市場在逐漸趨于理性，另一方面，這個數(shù)據(jù)指標(biāo)的上升將加速促進市場的競爭，使市場向產(chǎn)品品質(zhì)化和品牌化方向發(fā)展……（以下分析從略） 投資購房比例　小幅下降 　　投資購房看重的是投資收益，在國家宏觀政策的影響下，房產(chǎn)行業(yè)的短期投機行為受到抑制，主要是受到收益空間有所萎縮的影響。 城市化進程中產(chǎn)生的購房需求 穩(wěn)中有升 　　城市化進程的加快，也為南京樓市的發(fā)展提供了有力的需求。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心本季度的研究，隨著南京房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，在滿足現(xiàn)實的需求之后，開發(fā)商的競爭領(lǐng)域開始逐漸轉(zhuǎn)向潛在需求領(lǐng)域。隨著整體房價上漲趨緩，預(yù)期房價下跌的氣氛越來越濃，使得一部分需求會轉(zhuǎn)向租賃市場，從而使短期內(nèi)的商品房整體需求量下降。 3. 2004年112月房地產(chǎn)市場交易狀況分析 新建商品房交易情況 　　根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)： 2004年全市商品房累計上市1025萬平米主城區(qū)567萬平米，同比增長34％；全市預(yù)銷售808萬平米，主城區(qū)512萬㎡，％。根據(jù)南京市房產(chǎn)部門的統(tǒng)計，2004年全年南京商品房在建面積、新開工面積、新批上市面積的增幅都超過50%，全市商品房新批上市總量達到1000多萬平米，銷售量800多萬平米。隨著南京城市拆遷規(guī)模的擴大，今年南京有9個地塊的經(jīng)濟適用房項目，共計 342公頃 。當(dāng)前，今年竣工的18858套住房全部申購?fù)戤?，其中，供?yīng)國有土地被拆遷家庭9000套、集體土地被拆遷家庭9678套、拆違家庭180套。 　　數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有114萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有344萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化；由此可見，南京房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾已經(jīng)非常尖銳?。ㄔ斠姳緢蟾娴诙糠帧爱a(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”。另外，城南和城北的需求比例比較穩(wěn)定，其中城南一直在 11% 到 13% 之間，城北的需求比例則一直在 8% 到 10% 之間變動，上下浮動均不到 2 個百分點；值得注意的是，對江寧、江北的需求比例在經(jīng)歷了二、三季度的持續(xù)下滑后在四季度有小幅反彈。注： 房價的攀升會迫使購房者接受較高的房價。） 　　通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應(yīng)的實現(xiàn)，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和高層轉(zhuǎn)移，使對小高層的需求呈現(xiàn)成長勢頭。 ５. 2005年需求總量分析 　　按照進入 12月份以來的供應(yīng)和銷售情況，今年全市的新建商品房供應(yīng)量可達1000萬平方米，銷售量約為800萬平方米；另外，截止今年9月底，那么根據(jù)前三季度的交易情況計算今年全年存量房的成交面積可達400萬平米；那么今年全市總的銷售量應(yīng)在1200萬平米以上。由于這是按照“小康標(biāo)準(zhǔn)”計算出來的，所以這2000多萬平方米其實是一種非?！坝病钡男枨?。隨著購房人對調(diào)息的適應(yīng)度增加，觀望氣氛將有所減弱，有效需求將會緩緩釋放。110月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。110月份，全國完成開發(fā)土地面積1. 3億平方米 ，比去年同期增長 %，%的水平。到10月末，全國商品房空置面積9777萬平方米，%，%，%。 南京市2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 圖 21 2004年112月南京市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（單位：億元） 　　，%；下半年完成723億元，%。 圖 22 2003年至2004年四季度南京市固定資產(chǎn)投資增長速度 通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為 ㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220萬元，樓面單價最高，㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應(yīng)適當(dāng)降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。 　　根據(jù)南京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示，四季度南京市共掛牌 9幅地塊，全部成交，其中4幅地塊以高于底價的價格成交，出讓總面積為 249123平方米 ，成交金額 67680萬元。截至2004年11月底，全市已竣工驗收111． 1萬平方米 經(jīng)適房、 12896套住房。 4. 南京市2004年四季度南京市商品房供應(yīng)情況 2004年四季度商品房總體供需狀況 　　根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2004年四季度，南京房地產(chǎn)市場總需求（新建商品房和存量房，包括三季度的未滿足的需求313萬平米）為474萬平米（其中新建商品房需求318萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為704萬平米（其中新建商品房實際供給498平米）。 分結(jié)構(gòu)的新建商品房供需平衡狀況 分片區(qū)的新建商品房供需分析 圖 23 2004年三、四季度分片區(qū)新建商品房的供需比 　　從圖 23片區(qū)供需比變化圖可以看到2004年三、四季度南京市房地產(chǎn)市場的供需比例的變化情況。 　　供需失衡情況比較嚴重的區(qū)域仍然是江寧、江北及河西片區(qū)。而未被消化的供給同三季度一樣，仍然集中在供需比過大的河西、江寧及江北片區(qū)。從上表中數(shù)據(jù)可以看出，目前市場上只有40006000元/平米之間的商品房市場供不應(yīng)求，其余價位段的房源供需比都已大于1。但在市場供應(yīng)速度遠超其消化速度的情況下，導(dǎo)致大量房源積壓，如江寧片區(qū)。通過比較發(fā)現(xiàn)，一至三季度中，各樓型供需比的變化相對平穩(wěn)。四季度中，河西片區(qū)供應(yīng)的大量房源中以小高層及高層為主。 　　各樓型供需比的矛盾在三季度中有所緩和，但是至四季度時，這一矛盾又有所加大，供大于需，且這一供需差距還在繼續(xù)拉大。 2005年一季度南京市新建商品房供給狀況分析 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)狀況 圖 26 2005年一季度南京市新建商品房分片區(qū)供應(yīng)比例 　　％，供應(yīng)量排名第三，較之四季度有很大提高，原因在于四季度位于江北片區(qū)的兩個超級大盤的開盤，極大地充斥了江北的樓市。 　　鑒于本報告是常規(guī)層次的研究報告，有關(guān)各片區(qū)的具體供給情況不再贅述，若想了解詳情，請關(guān)注抉策地產(chǎn)研究中心的《南京房地產(chǎn)市場片區(qū)市場特征監(jiān)測月度報告》。別墅占到供應(yīng)總量的6%。 　　05年一季度中盡管河西、江寧的新增供應(yīng)量不多，但是由于這兩個片區(qū)在四季度中面市的總供應(yīng)量較大，且大部分未被消化，大量的房源累積到一季度，從而使得其市場份額所占比例較大。其中，以城中片區(qū)的變化最為明顯，%%。其中住宅、商鋪及別墅項目的供應(yīng)比例略有增加。南京市近100家在建、在售的房地產(chǎn)項目的開發(fā)及營銷代理機構(gòu)與我中心簽定有70指數(shù)數(shù)據(jù)交換協(xié)議，并從2003年8月起每月提供一次最新的樓盤信息、銷售動態(tài)、價格信息及業(yè)主信息，所有數(shù)據(jù)均匯總在抉策地產(chǎn)70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫中，相關(guān)研究將定期發(fā)布在《抉策地產(chǎn)研究中心南京市70典型樓盤價格指數(shù)報告》（雙月發(fā)布）中。 2004年12月抉策南京70典型樓盤價格總指數(shù)表發(fā)布時間南京市70典型樓盤價格總指數(shù)值比上期增長率2004年12月127↑%2004年10月127↑3%2004年08月123↑%2004年06月120↑％2004年04月118↑%2004年02月116↑% 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分區(qū)指數(shù)表發(fā)布時間分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年12月124↑120↑126↑140↑133↑123↑117↑2004年10月123↑120↑126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑ 2004年12月抉策地產(chǎn)南京70典型樓盤指數(shù)分物業(yè)指數(shù)表發(fā)布時間住宅商住寫字樓別墅2004年12月129↑128↑126↑2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑　　本期南京抉策地產(chǎn)研究中心 70典型指數(shù)樓盤價格指數(shù)分析表明，2004年10至12月南京市房地產(chǎn)市場總數(shù)、分區(qū)指數(shù)、分物業(yè)指數(shù)除城中片區(qū)和商住、寫字樓有較大上漲以外，其余與上期相比變化不大。因此，供應(yīng)與需求的比例關(guān)系始終是南京市房地產(chǎn)市場的主要因素。分地區(qū)看，全國仍有9個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10%。其中，%%，%。分地區(qū)看，35個大中城市中，9個城市土地交易價格第四季度同比漲幅超過10%，包括上海、廈門、杭州、大連、成都、天津、沈陽、福州和寧波，%；哈爾濱、廣州、昆明和蘭州土地交易價格仍與上年同季持平。%外，其它各種用地價格比第三季度均有不同幅度的上漲。 　　根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)監(jiān)測，統(tǒng)計分析并以雙月刊形式發(fā)布《南京 70典型樓盤價格指數(shù)報告2004年度刊》。各片區(qū)的價格如圖2所示。但從上表可以看出，城中片區(qū)的價格仍然高居不下，其主要原因商品住宅價格漲幅較大，另外商鋪和商住寫字樓的供給量的增加，帶動了整個城中片區(qū)新建商品房價格的“一枝獨秀”。 圖 32 2004年10月2004年12月南京市新建商品房均價增漲圖（單位：元/平米） 比2004年10月略有上升。 圖 34 2004年12月南京市新建商品住宅價格增漲圖（單位：元/平米） 圖 36 2004年10月至12月南京市新建商品房分物業(yè)均價雙月漲幅 原因是商住寫字樓主要集中在城中片區(qū)，地理位置和交通因素決定了起價格上漲。截至今年 11 月底，全市已竣工驗收 111 ． 1 萬平方米 經(jīng)適房、 12896 套住房。 建設(shè)經(jīng)濟適用住房對于解決低收入家庭住房困難、平抑房價起到了很大的作用。根據(jù)今年 11 月至明年上半年的預(yù)測需求總量，如果每套按 75 平方米 測算，需要建住宅 282 萬平方米。 雖然政府不斷增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)面積，但就目前的總體狀況而言，經(jīng)濟適用房仍存在很大缺口，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)， 存量房價格水平分析 圖 37 2004 年 12 月南京市存量房（二手房）市場價格走勢（單位：元 / 平米） 　　如圖 8所示，2004年12月南京市存量房市場，存量房的上漲趨勢有所緩和。除了與房源的地址、面積、戶型、年代等基本因素有關(guān)以外，還與房源本身的裝修程度、朝向、居住年代等有關(guān)。往年這個時期，應(yīng)該是房地產(chǎn)租賃市場的“冷”期，但今年卻沒有受到季節(jié)的影響。 圖 39 2004 年 12 月南京市分片區(qū)普通住宅租賃均價（單位：元 / 平米 / 月） 土地價格水平分析 表 31 2004年南京市成交土地統(tǒng)計表區(qū)域地塊數(shù)量實際出讓面積（單位：平米）成交金額（單位：萬元）樓面單價（單位：元/㎡）江寧區(qū)8104672572370江北區(qū)413795809河西區(qū)9156600城中區(qū)672590城東區(qū)2138906570城北區(qū)81467302093城南區(qū)671742合計43547717注： ； 。 　　通過對各片區(qū)的比較發(fā)現(xiàn)（見表 31）：江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 ，但其樓面單價最低，僅為 ㎡。而且以郊區(qū)土地出讓居多，如江北、江寧等，城區(qū)出讓土地較少，由于這些片區(qū)的土地價格較低，所以導(dǎo)致2004年度土地出讓平均價格有所下跌。但是四度南京的房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)嚴重的結(jié)構(gòu)性供需矛盾的市場特征：一方面有124萬平米的潛在需求因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)未得到滿足；另一方面約有354萬平米的商品房因為價格、區(qū)位、配套等方面的原因在短期內(nèi)得不到消化。 　　目前，南京大部分的家庭年收入在 15萬元以下，而這部分人正是當(dāng)前購房的主力軍，他們的消費能力在很大程度上影響著樓