南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 展的人都不應(yīng)忘記。 靜態(tài)分析本文數(shù)據(jù)資料來(lái)自南京市統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)計(jì)算。資金來(lái)源方面，%，%，外資所占比重較往年有所提高。 動(dòng)態(tài)分析房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原始驅(qū)動(dòng)力。表3 南京市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資總額及其增長(zhǎng)率年份全市固定資產(chǎn)投資總額（億元）全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/%房地產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/%房地產(chǎn)投資占總投資比例/%200041299 2001465111 2002603138 2003954184 2004120226293 200514032961 2006161415351 1623418 圖2 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 施工面積和竣工面積分析房屋施工面積和竣工面積市房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程和結(jié)果的體現(xiàn)。兩者的增長(zhǎng)特性與房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)特性相比，施工面積的增長(zhǎng)波動(dòng)略小于房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)波動(dòng)，而竣工面積的增長(zhǎng)特性帶有明顯的不穩(wěn)定性；房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)波動(dòng)領(lǐng)先于房屋施工面積和竣工面積的增長(zhǎng)波動(dòng)，領(lǐng)先時(shí)間在一年以?xún)?nèi)。表4 南京市房屋施工面積和竣工面積年份施工房屋面積（萬(wàn)平方米）施工面積增長(zhǎng)率/%竣工房屋面積（萬(wàn)平方米）竣工面積增長(zhǎng)率/%200097138320011053403200211844358200315573931020042311645642005270864620063322807253373363圖3 南京市房屋施工面積和竣工面積增長(zhǎng)率 房屋銷(xiāo)售面積分析商品房銷(xiāo)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終環(huán)節(jié)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的商品房必須符合市場(chǎng)的有效需求，商品房才能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商才能收回投資，獲得利潤(rùn)。商品房銷(xiāo)售額與房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出某種程度上的交替性高速增長(zhǎng)，提現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律。同時(shí)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)波動(dòng)略領(lǐng)先于房屋銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)波動(dòng)。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，1999年有關(guān)部門(mén)計(jì)算并確定了我國(guó)商品房空置率區(qū)間：0~5%為空置不足區(qū)，5%~14%為空置合理區(qū)，14%~20~為空置過(guò)量區(qū)，20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)（我國(guó)商品房空置率的計(jì)算公式：空置率=（報(bào)告期商品房空置面積247。有專(zhuān)家表示，南京市商品房空置率低的原因有一就是房子的結(jié)構(gòu)在總體上較為均勻。盡管南京這一現(xiàn)象不多見(jiàn)，但某些商品房的同質(zhì)性已經(jīng)有所顯現(xiàn)。因此，房屋價(jià)格還是衡量居民財(cái)富和社會(huì)財(cái)富的重要指標(biāo)，已經(jīng)成為社會(huì)各界關(guān)心的焦點(diǎn)。從商品房?jī)r(jià)格和住宅價(jià)格增長(zhǎng)率的對(duì)比來(lái)看，住宅價(jià)格增長(zhǎng)率略高于商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率，說(shuō)明近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格上漲主要是受住宅價(jià)格上漲的推動(dòng)。主要包括土地價(jià)格泡沫和房屋價(jià)格泡沫。第二、房地產(chǎn)投資泡沫。第三、房地產(chǎn)貸款泡沫。另外，個(gè)人住房按揭貸款的增長(zhǎng)也過(guò)快，超過(guò)了個(gè)人收入的承受程度，似部分貸款買(mǎi)房者生活質(zhì)量下降，幸福感降低。但是“個(gè)體理性行為會(huì)形成群體的無(wú)知”，在房地產(chǎn)空置泡沫達(dá)到巔峰后，公眾的預(yù)期和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)發(fā)生急速逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)需求會(huì)突然大幅度減少，形成土地空置泡沫和房屋空置泡沫。（1）房?jī)r(jià)收入比該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫形成中過(guò)度的投機(jī)需求來(lái)設(shè)計(jì)的。表8 2000~2006年南京市房?jī)r(jià)收入比年份城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（元）房屋價(jià)格（元/平方米）房?jī)r(jià)收入比(100平方米)房?jī)r(jià)收入比（70平方米）20008232279320018844287220029157293220031019631532004116023520200514997407820061753844412007注：城鎮(zhèn)居民家庭每戶(hù)按3人計(jì)算 （2）房?jī)r(jià)與CPI的同步率房?jī)r(jià)與CPI的同步率也即房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與CPI的比。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)增長(zhǎng)率超過(guò)消費(fèi)價(jià)格增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。從這一標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，結(jié)合表9，可以看出，自2005年來(lái)南京市房地產(chǎn)存在明顯的泡沫。一般認(rèn)為，房屋銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率與社會(huì)商品零售總額增長(zhǎng)率的比值小于2，就沒(méi)有泡沫；2~3存在輕微泡沫；大于3就存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。于是，開(kāi)發(fā)商不斷推動(dòng)投資和價(jià)格增長(zhǎng)來(lái)維持其高利潤(rùn)。二是房地產(chǎn)投資占全社會(huì)總投資的比例，這一指標(biāo)反映社會(huì)總投資在房地產(chǎn)業(yè)的聚集程度，即在房地產(chǎn)泡沫的誘導(dǎo)下，社會(huì)資金從其它產(chǎn)業(yè)撤離，向房地產(chǎn)業(yè)集中的程度。綜合兩個(gè)指標(biāo)，南京市的房地產(chǎn)投資泡沫存在，但不是非常明顯。要度量房地產(chǎn)泡沫的大小，必須首先求出其基礎(chǔ)價(jià)值和實(shí)際價(jià)格。隨著中國(guó)金融自由化和市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，利率開(kāi)始市場(chǎng)化，種類(lèi)日趨繁雜，既有中央銀行的基準(zhǔn)利率，也有各種期限的金融機(jī)構(gòu)的存貸款利率。鑒于數(shù)據(jù)掌握不盡全面，在此選擇商品房為代表（狹義的房地產(chǎn)概念）對(duì)南京市房地產(chǎn)整體泡沫進(jìn)行基本測(cè)度。16 / 16
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