南京房地產(chǎn)統(tǒng)計分析與泡沫估計-全文預(yù)覽
【正文】 貸款。房地產(chǎn)投資泡沫包含房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫和投資性購房泡沫。土地價格由其供給量、市場需求擴大和土地投機炒作等因素共同決定。從商品房價格和CPI（城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)）波動的關(guān)系來看，商品房價格增長率一直高于CPI增長率，且幅度呈增長趨勢。近年來，南京市商品房價格從每平方米2793元增長到5248元，增長近2倍，%。表6 南京市商品房空置率年份房屋竣工面積（萬平方米）最近三年房屋竣工面積（萬平方米）商品房空置面積(萬平方米）空置率/%200038311262001402117072002435112020033931230520046451473482005646168420068072098262007363 房地產(chǎn)價格波動分析房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，它受房屋質(zhì)量、地理位置、土地價格、房屋供需關(guān)系和公眾心理預(yù)期等眾多因素影響。因為在空置率較高的地區(qū)，高檔項目的積壓比較嚴(yán)重。近三年商品房可供應(yīng)量）100%）。表5 南京市商品房銷售面積和銷售額年份房屋銷售面積（萬平方米）房屋銷售面積增長率/%住宅銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積增長率/%商品房銷售額（億元）房屋銷售額增長率/%住宅銷售額（億元）住宅銷售額增長率/%2000222190624920012822724881642002382342112952003444400171402511620046083754321416820059448933858034320420061011941449402945887496445圖4 南京市房屋銷售面積和銷售額的增長率 房屋空置率分析商品房空置率可以從一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和銷售情況，它是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康狀況的重要指標(biāo)。1998年新一輪的房地產(chǎn)投資開發(fā)周期啟動以后，全國范圍內(nèi)，在房地產(chǎn)需求迅速擴大，投資快速增長和政府的強制性干預(yù)下，1990年至1993年間由于房地產(chǎn)泡沫而形成的爛尾樓盤都得到新的資金注入，在較短時間內(nèi)就完成了項目開發(fā)，房屋陸續(xù)上市銷售，使房屋銷售額明顯快于房地產(chǎn)投資增長。2000年至2007年11月，南京市房屋銷售面積和銷售額的增長波動表現(xiàn)出如下特征：房屋銷售面積和銷售額均實現(xiàn)大幅度增長，銷售額的增長略快。其原因可能是由于房地產(chǎn)投資增長的政策性和周期性，房地產(chǎn)投資增長受政策面的影響很大，使得我國房地產(chǎn)投資的增長表現(xiàn)出一定的波動性。1986年以來，我國房屋施工面積和竣工面積與房地產(chǎn)投資同步快速增長。在本文調(diào)查范圍內(nèi)，從2000年到2007年11月，南京市房地產(chǎn)投資額從99億元增加到418億元，%。另外，%。根據(jù)2006年南京市統(tǒng)計年鑒，截至2006年底的南京市房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模情況如下表。第二章 南京房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計分析 改革開發(fā)以來，尤其是98年取消住房實物性分配政策以來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資總額、房屋竣工和銷售面積均大幅度增長，有力地改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了居民人均居住面積和居住質(zhì)量。 房地產(chǎn)泡沫的運行過程任何一種資產(chǎn)的泡沫都有其形成和破滅過程，房地產(chǎn)泡沫也不例外?！熬盼濉逼陂g，%,“十五”期間，%。 南京房地產(chǎn)業(yè)基本情況和全國一樣，進入上世紀(jì)90年代以來，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在南京得到了快速增長，逐漸成為南京經(jīng)濟中隸屬于服務(wù)業(yè)的一個重要新興產(chǎn)業(yè)，對促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長、改善城市面貌、提高人們居住水平正在做出重要的貢獻，發(fā)揮巨大的作用。近年來，我國城市居民在職業(yè)收入、消費、價值取向、行為方式方面的分化明顯加快，房地產(chǎn)形態(tài)的變動就是諸如社會階層分化、貧富差距擴大、生活質(zhì)量差異和意識形態(tài)變化等問題在房地產(chǎn)業(yè)的集中反映。它不僅表現(xiàn)為一種物質(zhì)存在，具有使用價值，更表現(xiàn)為一種權(quán)利——人們擁有財產(chǎn)的權(quán)利。經(jīng)濟學(xué)意義上的房地產(chǎn)，是現(xiàn)代社會的重要資產(chǎn)之一。社會學(xué)意義上的房地產(chǎn)，不僅只是經(jīng)濟發(fā)展的載體和表征，更具有社會、文化、傳統(tǒng)和制度等社會學(xué)內(nèi)涵。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪的高速增長周期，土地價格和房屋價格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增長，有力的促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，但也存在諸多問題，主要表現(xiàn)為：地方政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致高房價；房地產(chǎn)共同利益集團形成，抵制中央政府的調(diào)控政策；住房保障不完善，導(dǎo)致商品房需求盲目擴張；城市規(guī)模迅速擴大，中心城區(qū)的交通日益擁擠；過度郊區(qū)化導(dǎo)致居住空間分化，社會矛盾激化。從1990年到2007年的17年間，南京房地產(chǎn)業(yè)增加值年平均增速達近21%，在14個服務(wù)行業(yè)中，僅次于信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)，位居第二。也就是說，房地產(chǎn)泡沫的破滅是房地產(chǎn)的市場價格，向其一般均衡價格的突發(fā)性的、貫通起始點的回歸過程。日本90年代初期的經(jīng)濟危機作為前車之鑒，每一個關(guān)注中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)
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