南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 鑒于數(shù)據(jù)掌握不盡全面，在此選擇商品房為代表（狹義的房地產(chǎn)概念）對南京市房地產(chǎn)整體泡沫進(jìn)行基本測度。要度量房地產(chǎn)泡沫的大小，必須首先求出其基礎(chǔ)價(jià)值和實(shí)際價(jià)格。二是房地產(chǎn)投資占全社會總投資的比例，這一指標(biāo)反映社會總投資在房地產(chǎn)業(yè)的聚集程度，即在房地產(chǎn)泡沫的誘導(dǎo)下，社會資金從其它產(chǎn)業(yè)撤離，向房地產(chǎn)業(yè)集中的程度。一般認(rèn)為，房屋銷售額增長率與社會商品零售總額增長率的比值小于2，就沒有泡沫；2~3存在輕微泡沫；大于3就存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)增長率超過消費(fèi)價(jià)格增長率越高，房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。（1）房價(jià)收入比該指標(biāo)是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫形成中過度的投機(jī)需求來設(shè)計(jì)的。另外，個(gè)人住房按揭貸款的增長也過快，超過了個(gè)人收入的承受程度，似部分貸款買房者生活質(zhì)量下降，幸福感降低。第二、房地產(chǎn)投資泡沫。從商品房價(jià)格和住宅價(jià)格增長率的對比來看，住宅價(jià)格增長率略高于商品房價(jià)格增長率，說明近年來商品房價(jià)格上漲主要是受住宅價(jià)格上漲的推動。盡管南京這一現(xiàn)象不多見，但某些商品房的同質(zhì)性已經(jīng)有所顯現(xiàn)。結(jié)合我國實(shí)際情況，1999年有關(guān)部門計(jì)算并確定了我國商品房空置率區(qū)間：0~5%為空置不足區(qū)，5%~14%為空置合理區(qū)，14%~20~為空置過量區(qū)，20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)（我國商品房空置率的計(jì)算公式：空置率=（報(bào)告期商品房空置面積247。商品房銷售額與房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)出某種程度上的交替性高速增長，提現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律。兩者的增長特性與房地產(chǎn)投資的增長特性相比，施工面積的增長波動略小于房地產(chǎn)投資的增長波動，而竣工面積的增長特性帶有明顯的不穩(wěn)定性；房地產(chǎn)投資的增長波動領(lǐng)先于房屋施工面積和竣工面積的增長波動，領(lǐng)先時(shí)間在一年以內(nèi)。 動態(tài)分析房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原始驅(qū)動力。 靜態(tài)分析本文數(shù)據(jù)資料來自南京市統(tǒng)計(jì)年鑒以及相關(guān)計(jì)算。也就是說，房地產(chǎn)泡沫的破滅是房地產(chǎn)的市場價(jià)格，向其一般均衡價(jià)格的突發(fā)性的、貫通起始點(diǎn)的回歸過程。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪的高速增長周期，土地價(jià)格和房屋價(jià)格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增長，有力的促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也存在諸多問題，主要表現(xiàn)為：地方政府主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致高房價(jià)；房地產(chǎn)共同利益集團(tuán)形成，抵制中央政府的調(diào)控政策；住房保障不完善，導(dǎo)致商品房需求盲目擴(kuò)張；城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，中心城區(qū)的交通日益擁擠；過度郊區(qū)化導(dǎo)致居住空間分化，社會矛盾激化。經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的房地產(chǎn)，是現(xiàn)代社會的重要資產(chǎn)之一。近年來，我國城市居民在職業(yè)收入、消費(fèi)、價(jià)值取向、行為方式方面的分化明顯加快，房地產(chǎn)形態(tài)的變動就是諸如社會階層分化、貧富差距擴(kuò)大、生活質(zhì)量差異和意識形態(tài)變化等問題在房地產(chǎn)業(yè)的集中反映。“九五”期間，%,“十五”期間，%。第二章 南京房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)分析 改革開發(fā)以來，尤其是98年取消住房實(shí)物性分配政策以來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)投資總額、房屋竣工和銷售面積均大幅度增長，有力地改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了居民人均居住面積和居住質(zhì)量。另外，%。1986年以來，我國房屋施工面積和竣工面積與房地產(chǎn)投資同步快速增長。2000年至2007年11月，南京市房屋銷售面積和銷售額的增長波動表現(xiàn)出如下特征：房屋銷售面積和銷售額均實(shí)現(xiàn)大幅度增長，銷售額的增長略快。表5 南京市商品房銷售面積和銷售額年份房屋銷售面積（萬平方米）房屋銷售面積增長率/%住宅銷售面積（萬平方米）住宅銷售面積增長率/%商品房銷售額（億元）房屋銷售額增長率/%住宅銷售額（億元）住宅銷售額增長率/%2000222190624920012822724881642002382342112952003444400171402511620046083754321416820059448933858034320420061011941449402945887496445圖4 南京市房屋銷售面積和銷售額的增長率 房屋空置率分析商品房空置率可以從一定程度上反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和銷售情況，它是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康狀況的重要指標(biāo)。因?yàn)樵诳罩寐瘦^高的地區(qū)，高檔項(xiàng)目的積壓比較嚴(yán)重。近年來，南京市商品房價(jià)格從每平方米2793元增長到5248元，增長近2倍，%。土地價(jià)格由其供給量、市場需求擴(kuò)大和土地投機(jī)炒作等因素共同決定。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款。按照通用國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)是正常的，超過就會引起房屋空置泡沫。住宅作為人們生活的必需品，又是價(jià)格最高的消費(fèi)品，其價(jià)格變化應(yīng)該基本與CPI的變化同步。表9 南京市房價(jià)與CPI的同步率年份住宅價(jià)格增長率/%CPI增長率/%房價(jià)與CPI的同步率/%2000 20010 2002 2003 20043 2005 2006 房地產(chǎn)需求方面的指標(biāo)
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