南京房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析與泡沫估計(jì)(文件)
【正文】 居民按戶計(jì)算的住房自有化率已經(jīng)達(dá)到80%以上，房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要的資產(chǎn)。從商品房價(jià)格的增長特性看，近年來表現(xiàn)為穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)泡沫一般表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：第一、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。土地價(jià)格是房屋價(jià)格的基礎(chǔ)，地價(jià)虛漲必然引起房價(jià)虛漲，如果實(shí)際購買力沒有隨房價(jià)而增長，購房者就難以承受高漲的房價(jià)，就將形成明顯的房屋消費(fèi)斷層，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。但是如果房地產(chǎn)投資過度膨脹，嚴(yán)重超過市場購買力，就會形成商品房嚴(yán)重滯銷和房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫。但我國約70%的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行信貸，房地產(chǎn)貸款額這幾年來成倍增長，出現(xiàn)了明顯的房地產(chǎn)貸款泡沫。在房地產(chǎn)空置泡沫的形成期，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，使開發(fā)商形成房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，發(fā)展商會加大投入，以滿足其后期發(fā)展需要，這對發(fā)展商個(gè)體是理性的、合理的。本文借助《中國房地產(chǎn)泡沫分析》的部分指標(biāo)，對南京市房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了基本的分析。從表8可以看出，說明存在著房地產(chǎn)泡沫。該指標(biāo)測量房地產(chǎn)價(jià)格相對消費(fèi)價(jià)格增長速度的動態(tài)指標(biāo)，用來監(jiān)測房地產(chǎn)泡沫化趨勢。有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格增長率大于10%，就可以認(rèn)為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。但是如果房屋銷售額增長率脫離社會商品零售總額增長率而長期快速增長，則說明房屋銷售額增長嚴(yán)重偏離了經(jīng)濟(jì)增長和居民消費(fèi)增長的實(shí)際，而出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫跡象。如果房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，就會出現(xiàn)潛在需求無法拖動供給的局面，商品房的空置率就會上升。從表11可以看出，南京市并無明顯的房地產(chǎn)投資泡沫。從表11可以看出，南京市房地產(chǎn)存在輕微的投資泡沫。 房地產(chǎn)泡沫測度的理論框架房地產(chǎn)泡沫實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的基礎(chǔ)價(jià)值（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價(jià)格）的非平穩(wěn)性偏移。實(shí)際計(jì)算時(shí)，通貨膨脹率β和人口增長率n都容易確定，因?yàn)樗鼈兊慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較完備；而利率水平的確定相對復(fù)雜。（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的確定在實(shí)證中為了使房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格和其基礎(chǔ)價(jià)值具有可比性，而且具有相同的統(tǒng)計(jì)口徑，選擇南京市房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)變化率作為其遞年的收益率，也就是其實(shí)際價(jià)格。這也證實(shí)了2007年初以來，南京市相關(guān)部門對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)采取的調(diào)控措施的必要性。 南京市房地產(chǎn)泡沫度的測定根據(jù)以上基本測定假設(shè)，可以計(jì)算出南京市房地產(chǎn)資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值和實(shí)際價(jià)格，根據(jù)式（31）可以對2000~2006年南京市房地產(chǎn)的泡沫進(jìn)行測度。在選擇本文所用市場利率時(shí)，考慮到需要解決的問題是用資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值來度量資產(chǎn)泡沫的大小，那么在實(shí)證中可以選擇兩組利率：一組是所有利率中最大的5年以上的金融機(jī)構(gòu)貸款利率，由此得到的資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值是最大值（最大報(bào)酬率）；一組是1年期存款利率，由此得到的是資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值的最小值（最小報(bào)酬率）。房地產(chǎn)泡沫度就是房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的程度，用公式表達(dá)為： （31）其中，bi指房地產(chǎn)的泡沫度，pi指房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，ji指房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值。表11 南京市房地產(chǎn)投資強(qiáng)度指標(biāo)年份全市GDP/億元GDP增長率/%（1）房地產(chǎn)投資增長率/%（2）（2）/（1）房地產(chǎn)投資占總投資比例/%200010212001115020021297200315762004206720052411120062774 南京市房地產(chǎn)泡沫的測度如何測度我國房地產(chǎn)泡沫的程度，國內(nèi)學(xué)者作了很多有益的探索，提出邊際收益法、收益還原法、市場修正法等計(jì)量分析方法。社會資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一方面會導(dǎo)致新建房屋的過量供應(yīng)，另一方面會削弱其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，減少其對房屋的需求，這兩種雙向機(jī)制的耦合作用必然導(dǎo)致商品房的過剩。房地產(chǎn)投資強(qiáng)度的衡量指標(biāo)有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的比值，這一指標(biāo)反映宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力和房屋的潛在購買力。從表10可以看出，屬于比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，其余年份的泡沫情況良好。表9 南京市房價(jià)與CPI的同步率年份住宅價(jià)格增長率/%CPI增長率/%房價(jià)與CPI的同步率/%2000 20010 2002 2003 20043 2005 2006 房地產(chǎn)需求方面的指標(biāo)房屋銷售額增長與社會商品零售總額增長的同步率房屋銷售額是房地產(chǎn)需求的直接體現(xiàn)，房屋銷售額增長率的同步參考指標(biāo)是社會商品零售總額增長率。在我國，CPI的波動很大，僅僅用房價(jià)與CPI的同步率來判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫有失偏頗，比如2000~2001年，我國房價(jià)的上漲率不大，但由于存在通貨緊縮，CPI的增長率很小，致使二者的比值很大。住宅作為人們生活的必需品，又是價(jià)格最高的消費(fèi)品，其價(jià)格變化應(yīng)該基本與CPI的變化同步。房價(jià)收入比是一套居民住房的平均價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。按照通用國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)是正常的，超過就會引起房屋空置泡沫。第四、房地產(chǎn)空置泡沫。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭
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