【正文】 升。其中 2020 年 5 月，受多個(gè)高檔沿江樓盤開盤影響，成交均價(jià)一度突破 4000 元。 2020 年市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落，市場(chǎng)調(diào)整回落 2020 年 111 月，全市房地 產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅較今年前 10 個(gè)月回落 個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積為 萬平方米，同比下降 %，降幅較前 10 個(gè)月回升 個(gè)百分點(diǎn)；施工面積 萬平方米，同比增長 %；竣工面積 萬平方米，同比增長 %，有效供應(yīng)顯著增加。商品房銷售價(jià)格為 3725元 /平方米，較前 10 個(gè)月上漲了 %。銷售方面， 111 月全市商品住宅（包括現(xiàn)房與期房）銷售額 億元，比去年同期增加了 %；銷售面積 萬平方米，比去年同期減少了 %。 總體來看，武漢住宅市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增長，需求繼續(xù)下降，銷供比趨于合理水平，價(jià)格保持小幅上漲。其中， 住宅項(xiàng)目達(dá) 168 個(gè)，累計(jì)銷售面積 萬 ㎡ ； 商服類項(xiàng)目由去年的寫字樓開始轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目： 商業(yè)主要為漢正街商業(yè)設(shè)施及規(guī)模住宅獨(dú)立的超市等商業(yè)配套；工業(yè)園有盤龍城、漢南等遠(yuǎn)郊區(qū)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，寫字樓登記備案僅沌口 10893 ㎡ 的綠島大廈。 供應(yīng)區(qū)域分布： 2020上半年住宅項(xiàng)目分布局部轉(zhuǎn)移到城區(qū)與遠(yuǎn)郊。 城區(qū)項(xiàng)目累計(jì) 90 個(gè)，登記銷售面積 萬 ㎡ ，占住宅供應(yīng)總量的 %；而武昌城區(qū)登記銷售比重最大（見下圖）。 黃陂、蔡甸等遠(yuǎn)郊預(yù)售住宅項(xiàng)目超過近郊項(xiàng)目，但近郊項(xiàng)目具有規(guī)模性。 漢口城區(qū)項(xiàng)目集中在江岸解放大道以南、江漢西北湖 新華路一片及橋口古田片。從 目前市場(chǎng)土地儲(chǔ)備情況看，未來漢口區(qū)域項(xiàng)目有往建設(shè)大道以北發(fā)展趨勢(shì)。武昌高端規(guī)模項(xiàng)目主要集中在徐東 東湖。 近郊項(xiàng)目主要分布江夏、武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其次分布東西湖及后湖、金銀湖。 供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 供應(yīng)產(chǎn)品面積縮小。 120 ㎡ 以下戶型比例增加；尤其是 60 ㎡ 以下小戶型增長明顯，僅 6月增加了 3600 套。 供應(yīng)節(jié)奏： 從供應(yīng)節(jié)奏看，上半年眾多項(xiàng)目“捂盤”蓄勢(shì)。如時(shí)代廣場(chǎng)在 1 月份登記，而開盤在 5 月底。其中漢口中心區(qū)、古田片、武昌中心區(qū)、光谷區(qū)域 56 月新增登記備案項(xiàng)目情況如下表。 超越一：優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，高端角逐的主戰(zhàn)場(chǎng) 任何項(xiàng)目，地段與景觀兩者有其一，即可占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 武昌高端市場(chǎng)的發(fā)展，在 2020 年下半年就已經(jīng)開始“顯山露水”，隨著積玉橋臨江片 華潤而在東湖、沙湖沿線，東湖楚世家、東湖天下、夢(mèng)湖水岸、水岸星城等也都紛紛推出，成了繼漢口西北湖片后又一高端集中區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，分布于三鎮(zhèn)的 17 個(gè)高端項(xiàng)目中，武昌就有 9 個(gè)，占高端項(xiàng)目總數(shù)的 53%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他兩鎮(zhèn)，一統(tǒng)全市高端市場(chǎng)的半壁江山。 超越二：總部經(jīng)濟(jì)催生商務(wù)熱潮 本年度，在武昌總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，以中南商圈為核心， 吸引了眾多國際、國內(nèi)大中型企業(yè)以及一些新興的中小成長型公司進(jìn)駐催生了區(qū)域商務(wù)熱潮。相對(duì)而言，漢口和漢陽的商務(wù)市場(chǎng)倒顯得格外冷清。 到 2020 年，這種創(chuàng)新能力更是由點(diǎn)到面，在武昌區(qū)得以普及和發(fā)揚(yáng)。漢宮除了其 3A 住宅標(biāo)準(zhǔn)看成“華中第一”外，半地下式的立體陽光生態(tài)車庫、屋頂草坪技術(shù)均為武漢首創(chuàng)，而它的新風(fēng)系統(tǒng)、外墻節(jié)能達(dá)到 60%等等也都成為武漢高端住宅的標(biāo)桿。上域運(yùn)用面部識(shí)別系統(tǒng)與遠(yuǎn)程跟蹤系統(tǒng)； 華潤 超越四：價(jià)值體現(xiàn)，樓市價(jià)格步步領(lǐng)先 武昌區(qū)域 的居住價(jià)值在高端頻出的 2020 年被挖掘得淋漓盡致，如“一江兩湖”的景觀價(jià)值，“鳳凰山、曇華林、黃鶴樓等”歷史沉淀的文化價(jià)值 ,“武漢中心”的區(qū)位價(jià)值，“過江隧道、軌道交通”的交通價(jià)值等等。據(jù)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)顯示：至 12 月 31 日，武昌區(qū)以 元 /平方米的成交均價(jià)高于武漢整體成交均價(jià) 元 /平方米，全面超越漢口區(qū)域。漢宮等一線臨江產(chǎn)品都是最大限度地利用江景為產(chǎn)品增值，銷售均價(jià)在 60008000 元 /平方米之間；而近江樓盤如華潤玉橋新都等通過借景造勢(shì)，銷售價(jià)格也緊追一線臨江產(chǎn)品，均價(jià)在 5500 元 /平方米以上； 以東湖、沙湖為代表的兩湖區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，其中東湖區(qū)域由于土地資源有限，各項(xiàng)目均以豪宅姿態(tài)入市，如東湖楚世家、東湖天下等項(xiàng)目銷售均價(jià)分別為 9000 元 /平方米、 7800 元 /平方米；而沙湖區(qū)域則以水岸星城為代表，差異化的產(chǎn)品類型 使得該項(xiàng)目一度成為區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿，截止目前所推出的洋房以8500 元 /平方米的均價(jià)售謦，別墅均價(jià)達(dá)到了 18000 元 /平方米；而在洪山廣場(chǎng)附近，以商務(wù)樓宇為主流，住宅、小戶型等產(chǎn)品類型比較豐富，其中住宅以花園為代表，均價(jià)在 5000 元 /平方米左右；而以“全透明”的銷售方式開創(chuàng)了武漢公開售房的新時(shí)代的濱湖名邸均價(jià)也達(dá)到了 4400 元 /平方米。 但是在 2020 年，這一傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)在 武昌區(qū)被重新改寫。從大成路的江畔新城，到大東門的南國新東城、再到中南商圈的紐賓凱國際公寓、一直延伸到了丁字橋的 99 號(hào)公寓，不同主題與風(fēng)格的小戶型產(chǎn)品一路延伸，極大滿足了區(qū)域消費(fèi)者的投資欲望。 越六：品牌聚集、優(yōu)勢(shì)組合奠定領(lǐng)袖地位 在宏觀政策緊縮地根的大環(huán)境下，土地資源的稀缺性日益凸出， 攻城略地成了大多數(shù)實(shí)力開發(fā)商迫在眉睫的任務(wù)，而在優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中的市場(chǎng)原則下，武昌區(qū)以其優(yōu)越的地理位置、豐富的景觀資源、良好的發(fā)展?jié)摿Ω俏吮姸鄬?shí)力開發(fā)商在此匯聚。 此外，還有深圳泰然、廣州恒大也已落戶，武昌世界 500 強(qiáng)企業(yè)富士科技集團(tuán)也擬用 10 億資金在武昌安家。 超越七：后來居上，改寫市場(chǎng)供應(yīng)格局 從本年度的供應(yīng)情況來看，全市基本形成了隔江對(duì)峙的供應(yīng)格局，而武昌則高居江南片的供應(yīng)規(guī)模首位，成為江南片的焦點(diǎn)，而且所供規(guī)?；疚挥诶铣菂^(qū)內(nèi)。 由此可見， 2020 年武昌及洪山中心城區(qū)供應(yīng)量加大，呈后來居上態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)格局改變，成為年度市場(chǎng)的焦點(diǎn)。在國家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，眾多近郊版塊都受到不同程度的影響，而 2020 年的光谷市場(chǎng)，依然冷靜而理性的保持者高歌猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)。 依托光谷區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和房地產(chǎn)持續(xù)建設(shè)等利好因素，光谷區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格近兩年來實(shí)現(xiàn)了高價(jià)位運(yùn)行，價(jià)格增幅遠(yuǎn)高于其他區(qū)域， 2020 年光谷區(qū)域房地產(chǎn)累計(jì)成交均價(jià)從 2020 年的 2881 元 /平方米漲到 3265 元 /平方米，在國家多重宏觀政策調(diào)控之下，漲幅仍然高達(dá) 13%。例如： 區(qū)域重大市政及商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)（光谷步行街的啟動(dòng)），配套完善（地鐵 2號(hào)線的動(dòng)工、同濟(jì)光谷醫(yī)院即將開建）、土地價(jià)格高漲（ 2020 年 12 月拍出的位于武漢東湖開發(fā)區(qū)馬鞍山森林公園的 EP（ 2020） 001 號(hào)地塊）隨著光谷區(qū)域的建設(shè)外擴(kuò)，有著大量的土地供應(yīng)資源，據(jù)光谷區(qū)域外擴(kuò)范圍及區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)的進(jìn)度推算，在 未來的 23 年中，光谷片區(qū)仍將有很大的推量，諸如錦繡龍城、當(dāng)代國際花園等后續(xù)供應(yīng)十分充足，而且在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域供應(yīng)量和可開發(fā)用地都將比較充足。眾開發(fā)商竟相在產(chǎn)品、概念、服務(wù)上大展拳腳，給區(qū)域帶來了眾多品質(zhì)好、創(chuàng)意新、門類齊的好產(chǎn)品， 例如萬科的萬科城市花園、長城建設(shè)的長城坐標(biāo)城、利嘉置業(yè)的光谷世界城等等。如劍橋立方寓的“復(fù)式公寓”，坐標(biāo)城的“黃城規(guī)劃”及“ 6 米挑高陽光花園”，萬 科城市花園的“退臺(tái)洋房”，光谷樓市日益走向一個(gè)差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。而在萬科的推動(dòng)甚至壓力下，光谷新近推出的樓盤都在品質(zhì)上不斷地深挖，從而在產(chǎn)品層面上、園林和生活場(chǎng)景的營造上達(dá)到了武漢高檔住宅的更高標(biāo)準(zhǔn)：如去年年底長城建設(shè)推出的光谷坐標(biāo)城項(xiàng)目，以“有思想的房子”作為其樓盤定位的重點(diǎn)，通過凹凸感鮮明的建筑立面，超大尺度的入戶花園和露臺(tái)，恒溫 游泳池，加之采用集中供暖，以及新型材料，盡管定位于光谷的高端市場(chǎng)，但是依然獲得了眾多購房者的青睞。 而在產(chǎn)品類型的多樣性上，光谷樓市從力推“城市華宅”舒適型住宅的楓林上城，到以 FREE 格調(diào)、柒零社區(qū)為代表的小戶型；從推出純多層概念，成為該區(qū)域稀缺產(chǎn)品的金地陽光城，到即將推出的光谷樓王萬豪湯臣洋房到極具中式風(fēng)情的洪福家園……光谷樓市以豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)給了購房者最大的選擇度。為實(shí)現(xiàn)利潤最大化，區(qū)域建筑形態(tài)上以多層為主，小高層為輔，充分考慮住戶居住性，各個(gè)樓盤的建筑密度與容積率較低。 在 2020 年新入市商品住宅中，小高層產(chǎn) 品供應(yīng)量最大，高層產(chǎn)品其次，而多層不到總供應(yīng)量的 1/7，由以前多層住宅占主導(dǎo)轉(zhuǎn)為小高層、高層為主，然而在景觀補(bǔ)償、產(chǎn)品領(lǐng)先的情況下，高層、小高層也逐漸為廣大居民所接受。中環(huán)線建成通車及軌道 2 號(hào)線的開工也將使光谷區(qū)域經(jīng)濟(jì)將迎來新一輪的發(fā)展高潮。大學(xué)城規(guī)模 的逐步形成，隨著高校遷入數(shù)量的不斷增加，對(duì)提升區(qū)域人文環(huán)境、促進(jìn)發(fā)展具有重要意義。居住其間與外界溝通相當(dāng)困難，生活品質(zhì)難以保障。 目前南湖花園城機(jī)場(chǎng)片開發(fā)已近尾聲，位于南湖腹地的珞獅南戶沿線區(qū) 域憑借其得天獨(dú)厚的景觀優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)為南湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)揭開了新的篇章。格林小城和大華公園世家項(xiàng)目，南湖片區(qū)正在從產(chǎn)品品質(zhì)、居住理念、產(chǎn)品價(jià)格等眾多層面全線升級(jí)。 樓 盤供應(yīng)南高北低，土地儲(chǔ)備列冠江城 南湖花園城從最開始深圳寶安拿下整個(gè)南湖機(jī)場(chǎng)地塊以來，已有幾十家地產(chǎn)公司開發(fā)的近 30 個(gè)樓盤項(xiàng)目面市。其中多層、小高層約占 74%，高層約占 18%，別墅約占 8%，多層和小高層依然是該區(qū)域絕對(duì)主力規(guī)劃形態(tài)。 南湖板塊珞南片區(qū)目前在售金地南湖南湖 從居住類用地儲(chǔ)備情況來看，除華錦花園旁約 300 畝用地，機(jī)場(chǎng)片區(qū)已基本沒有用于商品房開發(fā)的較大地塊。南湖玫瑰灣 的即將入市，整個(gè)南湖板塊居住開發(fā)用地共1461 畝，居全市之首， 按 的容積率折算成建筑面積，未來可供住宅物業(yè)建筑面積共 146 萬平方米。 產(chǎn)品個(gè)性十足 在南湖板塊 261 萬方的供應(yīng)體量中，深圳金地、廣州保利、上海大華、深圳泰然占到 78%。這一點(diǎn)在金地的在售項(xiàng)目上已 足以體現(xiàn)，參差多樣的產(chǎn)品形態(tài)、獨(dú)具匠心的規(guī)劃布局、層次分明的景觀營造、功能齊全的公建配套、貼心服務(wù)的專業(yè)物管，每每讓人留戀忘返。 南湖板塊 2020 年年底， 2020 年第二季度開盤項(xiàng)目比較集中，消化了部分積累需求。值得關(guān)注的現(xiàn)象是關(guān)山區(qū)域自 2020 年 2季度陷入谷底后迅速回升，漲幅二倍于相鄰南湖區(qū)域，且其價(jià)格曲線與南湖板塊的價(jià)格曲線交錯(cuò)前行，呈現(xiàn)出你升我降、 你快我慢的替代性特征。 隨著南湖板塊繼續(xù)向南發(fā)展和樓面地價(jià)的日益提升，如何東突成功，吸引到消費(fèi)力更強(qiáng)的高新區(qū)消費(fèi)人群將成為后續(xù)價(jià)高項(xiàng)目操作成敗的關(guān)鍵。珞南片區(qū)成交均價(jià) 3752 元 /平方米，機(jī)場(chǎng)片區(qū)成交均價(jià) 3102 元 /平方米，兩片區(qū)樓盤成交均價(jià)相差達(dá) 650 元 /平方米，南湖板塊東西價(jià)差明顯。格林小城和大華公園世家兩個(gè)品牌項(xiàng)目為中心，從東南向西北降低，個(gè)案品牌樓盤對(duì)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格帶動(dòng)作用明顯。整個(gè)南湖區(qū)域 3500 元 /平方米以下的價(jià)位樓盤占到供應(yīng)總量（除去別墅項(xiàng)目）的 72%，后期由于機(jī)場(chǎng)片區(qū)項(xiàng)目都已接近尾聲，珞南片區(qū) 3752 元 /平方米的成交均價(jià)將更能代表南湖片區(qū)價(jià)格水平。由于未來供應(yīng)量主要集中在珞獅南路沿線，估計(jì)南湖板塊未來樓盤供應(yīng)量會(huì)在 4 年內(nèi)完成大半。 江漢片區(qū) 江漢區(qū)，以地處長江與漢水交匯而得名，承載老漢口一切傳統(tǒng)與遺產(chǎn)，因此成為武漢最繁華的中心城區(qū)之一。上半年，武漢東立置業(yè)公司，以樓面地價(jià) 3745 元 /平方米拿下了備受關(guān)注的西北湖片的一塊土地，成為當(dāng)期的新地王。土地市場(chǎng)的火爆助推了樓價(jià)繼續(xù)炙 手可熱。 然而在江漢區(qū)高地價(jià)與高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象下面，卻隱藏著一些矛盾與問題：項(xiàng)目銷售周期延長、產(chǎn)品同質(zhì)化加重、片區(qū)整體開發(fā)節(jié)奏緩慢、商業(yè)供應(yīng)過大且社區(qū)商業(yè)化開發(fā)泛濫致使居住品質(zhì)下降等等，這些均造成江漢區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力明顯下降，片區(qū)聚向性需求被其他新興片區(qū)瓜分嚴(yán)重，使得 06 年江漢區(qū)整體樓市影響力差強(qiáng)人意。 而在 06 年 11 月份，漢口中心區(qū)的 4557 元的成交均價(jià)高于武昌中心城區(qū) 305元，更高過漢陽中心區(qū) 1039 元。 目前武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以剛性消費(fèi)為主的消費(fèi)市場(chǎng)，說明它存在強(qiáng)勢(shì)的一個(gè)特征，同時(shí) 06 年高端項(xiàng)目面市數(shù)量增長較猛，在 07 年定會(huì)成為拉抬樓價(jià)的參照標(biāo)桿和支撐，不是點(diǎn)而是一個(gè)面，因此在 07 年江漢 區(qū)的樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，幅度仍然會(huì)穩(wěn)定在 6%— 7%左右，也就是說到 07 年底江漢區(qū)的樓市均價(jià)將達(dá) 5000元。從不同型結(jié)構(gòu)商品住宅的供應(yīng)情況可以看出，江漢區(qū)近兩年供應(yīng)的 91— 120 平米的商品住宅面積和數(shù)量基本保持在同一水平。從 06 年的市場(chǎng)銷售情況來看，中小戶型供不應(yīng)求。 從網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)可以看出，江漢區(qū)成交的土地面積都不大，然而成交價(jià)格卻屢創(chuàng)新高。武漢東立置業(yè)發(fā)展有限公司仍是在今年發(fā)布“國六條”后，大膽地以樓面地價(jià) 3745 元 /平方米拿下了今年備受關(guān)注的新華西的一塊土地，成為當(dāng)期武漢的新地王。 07 年城市中心的價(jià)值將會(huì)更加突顯，房產(chǎn)的價(jià)格是否會(huì)超越價(jià)值，還有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。 中心區(qū)板塊：在江漢區(qū)中心板塊， 06 年給市場(chǎng)印象最深得要數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)了。在武廣商圈，武商集團(tuán)炸掉老樓重建，以應(yīng)對(duì)新世界中心咄咄逼人的富豪架勢(shì)和分羹入 侵，新世界匯豪邸更是將武廣商圈房?jī)r(jià)推入 800