【正文】 ...................................................................................................... 33 聯(lián)排別墅 ...................................................................................................... 34 別墅價格綜合分析 ........................................................................................ 36 （六）福州別墅風(fēng)格分析 .......................................................................................... 36 別墅風(fēng)格一覽 ............................................................................................... 36 新別墅風(fēng)格產(chǎn)生 —— 新亞洲別墅 ................................................................... 37 （七）對福州別墅發(fā)展的思考 ................................................................................... 38 市場方面 ...................................................................................................... 38 價格走向方面 ............................................................................................... 38 需求方面 ...................................................................................................... 39 客戶構(gòu)成方面 ............................................................................................... 39 營銷方面 ...................................................................................................... 40 附件： 2020年公開出讓土地一覽 ............................................................................................. 42 宏觀篇 一、宏觀經(jīng)濟(jì) （一）城市性質(zhì)與規(guī)模 ? 省會城市榕城，城市規(guī)模不大 福州又稱榕城，位于福建省東部、閩江下游，是福建省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全市總面積 11968 平方公里，其中市區(qū)面積 1043 平方公里，轄 5 區(qū) 2 市 6縣，即：鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、倉山區(qū)、晉安區(qū)、馬尾區(qū)、福清市、長樂市、閩侯縣、連江縣、羅源縣、閩清縣、永泰縣、平潭縣。 ? 歷史悠久 ，文化名城 福州是我國第二批頒布的歷史文化名城之一。福州山青水秀，名勝古跡繁多，是聞名遐邇的旅游勝地。 福州又是全國首批 14 個對外開放的沿海港口城市，自古以來就是我國對外貿(mào)易的重要口岸。 2020 年福州市建成區(qū)面積僅為 100 平方公里。因此，擴(kuò)展市區(qū)成為一種必然選擇。 ? 發(fā)展戰(zhàn)略：東擴(kuò)南進(jìn)西拓 擴(kuò)大市區(qū)范圍這一問題已引起政府的重視，因此近年來加快了城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化的步伐，提出了“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，這在很大程度上促進(jìn) 了福州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也將保證房地產(chǎn)業(yè)的長期繁榮。 （二）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ? 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長， 03~05 年增長速度加快， GDP 年增幅超過 10% 2020 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元（在 2020 年全國城市 GDP 排名中居24 位），按可比價格計算，比上年增長 13%。 R2 = 0200400600800100012001400160018001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020億元 G D P （億元） 增長趨勢 ? 2020 年人均 GDP 達(dá)到 2800 美元 按照聯(lián)合國對 40 多個國家的統(tǒng)計分析結(jié)果：人均 GDP800 美元左右時，住房消費進(jìn)入快速增長期， 1300 美元以上時進(jìn)入穩(wěn)定增長時期，達(dá)到 8000 美元時增長速度趨緩。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況 ? 三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主（ 50%），第三產(chǎn) 業(yè)占 40% 從國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看，福州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量的50%，第三產(chǎn)業(yè)為其次，約 40%左右，第一產(chǎn)業(yè)僅 10%左右。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展從主要靠第一、二產(chǎn)帶動轉(zhuǎn)向靠第二、三產(chǎn)業(yè)帶動為主。 ? 城市與縣城居民可支配收入差距不大 2020 年福州市城市與縣城的人均可支配收入分別為 10179 元和 10123 元， 2020年分別為 11515 元和 11436 元，城市與縣城的居民可支配收入差距不大。 ? 城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入的增長速度，近 3 年來全部以高于房價的增長速度在運行。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出情況 ? 城鎮(zhèn)居民消費性支出持續(xù)穩(wěn)定增長使福州人民生活品質(zhì)逐年提高 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出逐年增長， 2020 年以后穩(wěn)定在 10%的增幅，同時，城市與縣城居民人均消費性支出差距不大。 600966368042734762131 2 . 0 2 %3 . 3 9 %6 . 8 1 %1 0 . 7 1 %9 . 4 6 %01000202030004000500060007000800090002020 2020 2020 2020 20200%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%人均消費性指出（元） 增幅 恩格爾 系數(shù) ? 恩格爾系數(shù)連續(xù)下降，已接近 30%～ 40%的富裕水平 從 1999 年至 2020 年 6 年間，福州市恩格爾系數(shù)從 54%降到 43%，下降了 11 個百分點，已接近 30%～ 40%的富裕標(biāo)準(zhǔn)。 二、城市規(guī)劃發(fā)展方向 （一）福州城市總體規(guī)劃 ? 城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，預(yù)計到 2020 年達(dá)到 68% 2020 年福州市城鎮(zhèn)化水 平已達(dá)到 53%，到 2020 年提高到 68%左右。即從 2020 年至 2020 年新增城鎮(zhèn)人口將在 169 萬以上。 ? 中心城區(qū)建成區(qū)面積不斷擴(kuò)張， 2020 年將達(dá)到 161 平方公里 據(jù)預(yù)測， 2020 年以前，福州市中心建成區(qū)面積每年平均擴(kuò)大 7 平方公里，按居住用地占城市建設(shè)用地 35%測算，每年用地量應(yīng)達(dá)到 平方公里，約 3700 畝，房地產(chǎn)開發(fā)投資量保持在 8~10%增長率，其發(fā)展速度與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)。城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，將為福州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。 2020 年市區(qū)實際居住人口 200 萬人，其中中心 城 170 萬人。福州市區(qū)由中心城和馬尾、長安、瑯岐三個城市組團(tuán)組成。 ? 倉山分區(qū)內(nèi)建設(shè)中心商務(wù)區(qū)、國際中心和工商業(yè)園區(qū) 倉山分區(qū)位于閩江南岸，八一七路歷史發(fā)展軸的南端，規(guī)劃人口 萬人，用地 平方公里。隨著城市“東進(jìn)南下”發(fā)展，江濱地帶特別是龍?zhí)洞髽蛑凉纳酱髽蛑g的區(qū)位優(yōu) 勢更加突出。其中在鰲峰大橋至解放大橋之間，用地面積 平方公里，建設(shè)中心商務(wù)區(qū)。國際中心再向東建設(shè)綜合性的工商園區(qū)，面積 平方公里。洪山橋以南地區(qū)是城市的高級住宅區(qū)和花木生產(chǎn)基地。 ? 建新分區(qū)發(fā)展生活居住為主，保留部分果林、花木種植園 建新 分區(qū)位于南臺島中段，規(guī)劃人口 萬人，用地 平方公里。 ? 鼓山分區(qū)是城市近期發(fā)展的主要地區(qū)，以生活居住和工業(yè)為主要功能 鼓山分區(qū)在晉安河以東，鼓山以西，登云水庫以南，閩江以北，規(guī)劃人口 萬人，建設(shè)用地 平方公里。南部臨江為國際中心、新世紀(jì)城等高級功能區(qū)，東北部為福興工業(yè)投資區(qū)和鐵路站場，其余為生活居住新區(qū)。至 2020 年實際居住總?cè)丝?12 萬人，用地規(guī)模 平方公里。這對于希望到福州定居的福州郊縣居民具有較大的吸引力。 較緊的金融環(huán)境對福州房地產(chǎn)發(fā)展比較不利。 2020 年 10 月 7 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（ 2020 國稅發(fā) 156 號）后，福州房地產(chǎn)交易登記中心轉(zhuǎn)發(fā)了《福州市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易市場稅收征管的通知》，即個人銷售其購置的不動產(chǎn)，如果申報的成交價格明顯低于同期福州市的房地產(chǎn)市場指導(dǎo)價，則按指導(dǎo)價或經(jīng)主管地稅局認(rèn)可的評估價計算征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅。 四、結(jié)論 福州城區(qū)面積過于狹小，正在急劇擴(kuò)張，城市人口數(shù)量增加將對房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求 2020 年底福州市區(qū)人口 萬人，而建成區(qū)面積僅為 100 平方公里，城市規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。其中五城區(qū)按目前的人口機(jī)械增長速度（約年增加 5 萬人左右），每年產(chǎn)生近 150 萬平方米住房需求。 福州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國處于前列，作為省會城市，具有發(fā)展?jié)摿? 2020 年，福州在全國城市 GDP 排名中居 24 位，福州作為福建省的經(jīng)濟(jì)中心和沿海開放城市，具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力，可以預(yù)期，在未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，如果臺海不出現(xiàn)重大危機(jī)，福州市國民經(jīng)濟(jì)將保持快速發(fā)展的態(tài)勢。 “東擴(kuò)南進(jìn)西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略為福州未來的發(fā)展方向提供了廣闊的發(fā)展空間 根據(jù) 1998 年通過實施的福州城市總體規(guī)劃（ 1995 年 2020 年）及“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，福州市城市發(fā)展將以閩江為軸心，實現(xiàn)沿江向海發(fā)展。 市場篇 一、福州房地產(chǎn)市場分析 （一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行狀況 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重 ? 房地產(chǎn)投資比重占全市經(jīng)濟(jì) 2020 年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 33%。 ? 房地產(chǎn)業(yè)成為福州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè) 福州市房地產(chǎn)投資增速高于全省平均水平，這與其作為省會城市人口容量大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的特點相吻合， 2020 年以前投資增幅大大低于 30%的全國平均水平，在投資增幅的正常區(qū)間內(nèi)。 歷年房地產(chǎn)投資狀況 ? 福州房地產(chǎn)開發(fā)投資 7 年時間保持較高的增長趨勢 福州房地產(chǎn)市場自 1998 年走出低谷，至今已連續(xù) 7 年保持快速增長的態(tài)勢， 7年間全市共完成房地產(chǎn)投資 766 億元，年均增長 26%。 ? 宏觀調(diào)控， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落 ，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào) 進(jìn)入 2020 年以來，福州市土地開發(fā)投資開始減少，同時在國家宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場運行進(jìn)入了合理調(diào)整期，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性回落，開始低速增長，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。 充足的土地供應(yīng)量對未來的房地產(chǎn)市場沖擊較大。 據(jù)市國土資源局的統(tǒng)計， 2020 年 19 月份經(jīng)營性土地出讓面積 畝，同比下降 %。 土地價格 ? 土地 價格年年攀升 2020 年到 2020 年福州市地價總體上呈動態(tài)上升趨勢， 2020~2020 年綜合指數(shù)分 別為 100、 10 10 114， 2020 年綜合指數(shù)最高。 2020 年 19 月份平均每畝地價 202 萬元，地價比去年同期上漲 %。近兩年福州房地產(chǎn)價格的快速上漲，土地價格上漲是其中的一個重要因素。 ? 2020 年到 2020 年需求增長幅度大大高于供給增長，需求趨勢表現(xiàn)強(qiáng)勁 進(jìn)入 2020 年以后，福州市房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，但市場需求則開始表現(xiàn)出強(qiáng)勁的勢頭，需求增長幅度大大高于供給增長幅度， 04 年到 05 年間，供求關(guān)系不再基本平衡，而是需求大于供給的局面。 市區(qū)供應(yīng)住宅面積結(jié)構(gòu)同比情況圖% %%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%≥180 150180 120150 100120 80100 6080 60平方米200 4年1 9月（%）200 5年1 9月（%） ? 新區(qū)的開發(fā)建設(shè)加快 福州商品房開發(fā)熱點已由鼓樓區(qū)向倉山、臺江、晉安區(qū)轉(zhuǎn)移，其中倉山區(qū)商品住宅供應(yīng)量已上升到全市的首位，占全市 %。 其中： 商品住宅空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比增長%； 辦公用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比增長25%； 商業(yè)營業(yè)用房空置面積為 萬平方米，占商品房空置面積的 ％，同比增長