【正文】 利用天然的資源來充實(shí)小區(qū)的會所、配套、景觀，雖然部 分可以享受到娛樂、休閑、健身、 養(yǎng)生等，但可供的配套多沒法跟上。 2020 年 — 2020 年（別墅多樣化時期） ? 別墅風(fēng)格多樣化，中式庭院、街坊模式、新亞洲主義等 2020 年到 2020 年間，福州的別墅市場開始逐步繁榮起來，主要表現(xiàn)為產(chǎn)品風(fēng)格多樣化，從傳統(tǒng)的以山或水等資源為賣點(diǎn)，轉(zhuǎn)移到了以風(fēng)格形式為賣點(diǎn)的推廣思路上去。如中式古典街坊模式風(fēng)格的福祿坊，尚未推出的代表新亞洲主義的融匯山水等。這一方面說明福州的別墅并不乏山水等景觀資源，僅以山水資源為賣點(diǎn)顯然是不夠的，另一方面則表明福州別墅市場競爭的激烈，產(chǎn)品營銷思路需 要大膽創(chuàng)新。 ? 小面積獨(dú)立別墅出現(xiàn)，消費(fèi)群體也將從高端用戶擴(kuò)展到中產(chǎn)階級、白領(lǐng)階層，日趨平民化 對于別墅來說，傳統(tǒng)意義上的別墅是一種符號、身份的象征，而隨著聯(lián)排別墅、小面積別墅等產(chǎn)品的出現(xiàn)，“ｎｅｗｔｏｗｎ”模式、輕別墅等新生原創(chuàng)開發(fā)理念的誕生及運(yùn)用，使別墅的內(nèi)容更加豐富多彩且得以細(xì)分。如今，它將不再是人們可望而不可及的產(chǎn)品，而這也為開發(fā)商帶來更大的機(jī)遇。 （二）福州別墅市場近幾年突然爆發(fā)的原因分析 福州別墅市場是在近兩三年間突然紅火起來的，深入了解福州別墅火爆的原因，對于理順開發(fā)思路有很大幫助。清楚地知道過 去，才能認(rèn)識現(xiàn)在，所以必須了解福州別墅過去的開發(fā)史。 ? 早期別墅產(chǎn)品低劣，別墅市場長期處于低迷狀態(tài) 福州別墅真正在市場出現(xiàn)是在 90 年代初，當(dāng)時的消費(fèi)主體是海歸人士和本地暴富階層，前者的消費(fèi)別墅原因是希望在國內(nèi)也能過上國外的生活方式，后者通常是為了顯富，但當(dāng)時別墅開發(fā)水平低，別墅處于零星開發(fā)狀況，形不成規(guī)模，所以別墅也成一種高高在上的奢侈品。而且早期出現(xiàn)過 98 年“亞青別墅”被洪水淹，鼓山、荔園、金橋幾個別墅項(xiàng)目爛尾的情況，使不少人聞別墅色變，別墅市場長期處于低迷狀態(tài)，使別墅這種產(chǎn)品長期游離于住宅市場之外，別墅這 種的高雅生活方式的代表也因?yàn)楫a(chǎn)品的原因而久久不能深入人心。 ? 別墅代表的高尚的生活方式長期被壓抑，需求厚積勃發(fā) 我們在以對福州別墅發(fā)展史進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，福州別墅的突然火爆，最根本是長 期無法被滿足的需求在短時間被滿足。別墅代表的是一種高尚的生活方式，但是長久以來人們并沒有認(rèn)識到別墅的內(nèi)涵，認(rèn)為“好環(huán)境 +圍一塊地蓋一幢大房子”就是別墅，所以之前的產(chǎn)品總是形像別墅而神不像別墅。如福州早期的“亞青游艇別墅”、“綠洲家園”一二期，賣地給業(yè)主自己蓋別墅，結(jié)果整個小區(qū)看起來五顏六色，結(jié)構(gòu)五花八門，項(xiàng)目整個的整體性與檔次大打 折扣。而像金橋別墅、鼓山上的一些別墅項(xiàng)目，雖然是統(tǒng)一開發(fā)，但在產(chǎn)品設(shè)計上完全不考慮人性化，立面陳舊，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，花園小，樓幢距近，居住在這樣的項(xiàng)目里，完全體驗(yàn)不了別墅的生活品味，所以福州的別墅市場在 2020 年以前長期處于低迷之中。 ? “融僑溫泉”與“居住主題”開創(chuàng)了福州別墅的新方向 福州別墅市場走出低迷開始紅火，始于“居住主題公園”與“融僑溫泉水鄉(xiāng)”這兩個項(xiàng)目的成功開發(fā)?！熬幼≈黝}公園”將經(jīng)濟(jì)型別墅概念帶給了福州的消費(fèi)者，TOWNHOUSE 概念的引入，單價 3000 多元 /平方米的聯(lián)排別墅，使別墅不再高高在上 ，使別墅不再是富人的專利，有較高收入的普通人也可以買得起別墅；“融僑溫泉水鄉(xiāng)”則使福州的富人看到了什么是真正有品味的高檔別墅。這兩個別墅項(xiàng)目成功開發(fā)的最大作用是使福州消費(fèi)者對別墅產(chǎn)品的觀念，產(chǎn)生了根本性的變化，別墅不再是一種奢侈品，別墅是一種全新的，高尚的，有品味的生活方式。 從“居住主題公園”與“融僑溫泉水鄉(xiāng)”的成功開發(fā)后，福州的別墅開發(fā)商們看到了開發(fā)別墅的希望之路，紛紛改進(jìn)產(chǎn)品，重新進(jìn)行市場定位與形象包裝，在短時間內(nèi)，福州的別墅產(chǎn)品無論是在整體布局上還是在單體設(shè)計上，均有質(zhì)的提高?！熬G洲家園”，一二期主 要是以賣地的形式進(jìn)行開發(fā)， 03 年以后推出的三期卻采用了開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)的方式，使項(xiàng)目的品質(zhì)得到很大的提升，銷售價格也大幅上揚(yáng)； 04 年推出的“運(yùn)盛美之國”，將客戶定位為以中青年人為主，有較高審美情趣、追求高雅健康生活的城市新富人群，利用位于市中心邊緣的優(yōu)勢，一期推出聯(lián)排別墅與雙拼別墅，銷售情況十分理想； 05 年開盤的“東方威尼斯”，充分利用靠江邊的優(yōu)勢，提出要建造一座水上的別墅小城，將融僑溫泉水鄉(xiāng)的開創(chuàng)的水景概念進(jìn)一步升華；而“云畝天朗”，則在一個高爾夫球場上開發(fā)別墅，強(qiáng)調(diào)度假式別墅的概念。福州的別墅市場在量爆發(fā)后，不斷在進(jìn)行市場細(xì)分，不斷在引進(jìn)別墅開發(fā)的新概念，將別墅的生活方式不斷地進(jìn)行延伸。 （三）別墅房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 —— 資源占有型發(fā)展階段轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭型發(fā)展階段 ? 福州市中心城區(qū)已無別墅土地開發(fā) ? 以城市中心為原點(diǎn)，向四面無序發(fā)展 福州別墅正處于“中心放射狀”的無序板塊競爭和客群無定向的分流階段。以城市中心為原點(diǎn)，向四個方向放射發(fā)展，形成 15 分鐘車程之內(nèi)的等距離同質(zhì)化競爭。 ? 北部已經(jīng)沒有發(fā)展空間，東部鼓山到馬尾地區(qū)發(fā)展空間分散不集中 福州市北部由北峰所阻，城市空間不可能再向北發(fā)展，加上老盤居住主題公園在當(dāng)?shù)匾研纬?規(guī)模，占據(jù)了大片資源，該區(qū)域已無大片土地可供開發(fā)，因此，福州北部已經(jīng)沒有發(fā)展空間。 福州東部鼓山到馬尾地區(qū)雖然地域較廣，但過于分散，難以形成集聚效應(yīng)，同時，目前福州房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域也并不在東部，因此，東部的別墅發(fā)展空間也并不明朗。 ? 別墅板塊尚未成熟 別墅板塊尚未成熟，板塊價值定義尚未成立，因此，只要產(chǎn)品規(guī)模夠大，推廣夠高，產(chǎn)品夠新，即能創(chuàng)造新市場奇跡。 ? 別墅市場供應(yīng)以聯(lián)排別墅為主（ 75%），獨(dú)立別墅為輔（ 25%） 2020 年，福州在售別墅項(xiàng)目 14 個，總體供應(yīng)量約為 82 萬平方米。 其中聯(lián)排及部分疊加別墅等 亞別墅產(chǎn)品占市場總供應(yīng)量的 70%，約為 75 萬平方米；而獨(dú)立別墅占目前市場供應(yīng)量的 30%，約 25 萬平方米。 ? 市場以“初次換代型”為主，“終極置業(yè)型”的高端別墅市場較少 “初次換代型”消費(fèi)主要以城市新生代經(jīng)理人及公務(wù)員等群體為對象，購買產(chǎn)品以聯(lián)排別墅等亞別墅為主；“終極置業(yè)型”消費(fèi)主要以五區(qū)八縣的企業(yè)主等老板階層為對象，大多購買獨(dú)棟豪宅別墅。 ? 目前尚沒有純粹的真正意義上的高端別墅存在 從福州市場上在售的和已售的別墅項(xiàng)目，并結(jié)合當(dāng)前福州別墅市場所處的發(fā)展階段來看，近期的別墅大多為資源占有型為主，如占有山、水或占有 地段資源等等，但產(chǎn)品創(chuàng)新程度較低，而新的別墅發(fā)展階段 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新競爭型階段剛剛起步，尚未形成，因此，我們認(rèn)為，福州目前還沒有出現(xiàn)純粹的真正意義上的高端別墅存在。 （四）福州別墅板塊市場狀況 福州市板塊劃分理論的形成 板塊的形成，往往是由政府規(guī)劃、地理環(huán)境、生活配套、生活形態(tài)及歷史文化等綜合因素集合而成。它通常是由長期的市場自然發(fā)展或政府規(guī)劃促成的，有時甚至是市民對地域價值認(rèn)同而形成的。 板塊分析，可幫助開發(fā)商從動態(tài)分析的角度認(rèn)識市場，從而確定自己的競爭策略。通過本次對福州別墅市場的調(diào)研，結(jié)合各區(qū)域別墅的 發(fā)展情況，可將福州現(xiàn)有別墅項(xiàng)目大致分為五大區(qū)域板塊，即：五四北板塊（北郊）、左海西湖的西區(qū)板塊（市區(qū)）、鼓山東江濱板塊（東郊）、金山板塊、城南板塊以及閩候上街的大學(xué)城板塊（西郊）。 ? 公園道一號 中天金海岸 香江紅海園 水印長天 蘭庭西江月 東方威尼斯 大唐世家 長灘美墅 名城港灣 居住主題公園 中天桂湖云亭 運(yùn)盛美之國 五四北板塊 西區(qū)板塊 金山板塊 城南板塊 東江濱板塊 ? 五四北板塊（北郊） 區(qū)位形象：國家森林公園懷抱中的別墅 共有資源：森林公園、八一水庫、登云水庫、五四北商務(wù)圈 典型樓盤特征：山地別墅（居住主題公園） 市場概述：五四北別墅板塊可稱為是鼓樓區(qū)綠色的后花園，主要在規(guī)劃三環(huán)路以北的福州北大門區(qū)域，以國家森林公園為核心。 ? 西區(qū)板塊（市區(qū)） 區(qū)位形象：福州別墅的桂冠 共有資源 ：西湖公園、左海公園 典型樓盤特征：第一日居型別墅（運(yùn)盛美之國） 市場概述：以西湖為核心的別墅群占盡天時地利之優(yōu)勢，按常理應(yīng)是福州最耀眼最有吸引力的地段。 ? 鼓山東江濱板塊（東郊） 區(qū)位形象：風(fēng)景區(qū)腳下的別墅區(qū) 共有資源：鼓山風(fēng)景區(qū) 典型樓盤特征：異域風(fēng)情江景別墅（名城港灣） 市場概述：鼓山板塊曾是福州別墅市場的先導(dǎo)， 80 年代末以鼓山風(fēng)景區(qū)為依托的別墅群開辟了福州別墅市場的新紀(jì)元，預(yù)示著福州別墅市場的來臨，但目前已基本淡出別墅舞臺。該區(qū)域新生代表別墅為長灘美墅和名城港灣。 ? 金山板塊 、城南板塊 區(qū)位形象：福州“東擴(kuò)南移”的新興城區(qū) 共有資源：烏龍江水域、金山新城區(qū)、金山濕地公園、南臺島原有配套 典型樓盤特征：山水景觀別墅（蘭庭西江月）、水岸度假別墅（東方威尼斯） 市場概述：城南板塊和金山板塊可同稱為是福州城市化進(jìn)程的最大收益者主要在規(guī)劃三環(huán)路以南的福州南大門區(qū)域。金山生活區(qū)成為福州房地產(chǎn)開發(fā)的熱土，在該區(qū)域內(nèi)位置及景觀條件較好的地方開發(fā)的別墅，用以提升該區(qū)域的居住品質(zhì)，借此推動其他類型的住宅的推廣銷售。城南板塊目前在開發(fā)的別墅為東方威尼斯和大唐世家，位于城門一帶，距離市區(qū)較遠(yuǎn)。 ? 閩侯大學(xué)城市板塊（西郊） 區(qū)位形象：福州的后花園、別墅集中地 共有資源：閩江、大學(xué)城、省國賓館、捷陽高爾夫、 “上風(fēng)上水，環(huán)境優(yōu)美 ” 典型樓盤特征：島嶼高爾夫別墅（云畝天朗）、中式庭院別墅（福祿坊） 市場概述： 西郊閩候別墅板塊以江景為核心賣點(diǎn)，是福州市唯一一塊沒有遭受工業(yè)污染的風(fēng)水寶地。其主要位于閩侯縣上街鎮(zhèn)和荊溪鎮(zhèn)（閩江、烏龍江沿岸）。 各板塊別墅供應(yīng)量分析 ? 未來的別墅熱點(diǎn)區(qū)域主要還是集中在金山、城南和大學(xué)城三大板塊 從 2020 年福州別墅供給數(shù)據(jù)上 看，未來的別墅熱點(diǎn)區(qū)域主要還是集中在金山、城南和大學(xué)城三大板塊，整體趨勢上看，是受城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略影響所致。 表： 2020 年福州各板塊別墅供應(yīng)量分析 板塊 項(xiàng)目名稱 占地面積（畝） 總建筑面積（萬 ㎡ ） 總計 （萬㎡） 金山板塊 中天金海岸 630（一期 141 畝） 20（一期 9 萬㎡） 28 香江紅海園 400（ 30 多畝是別墅） 蘭庭西江月 433（一期 200 多畝） 11 公園道一號 370（一期 106 畝 50 畝是別墅） 一期 13 萬㎡（別墅約 5萬㎡） 水印長天 100（約 40 畝別墅） 18（別墅約 萬㎡） 城南板塊 東方威尼斯 1234（一期 210 多畝） 41（一期 萬㎡） 大唐世家 88 9 東江濱板塊 名城港灣 1400（一期 1 區(qū) 210 畝） 32（ 11 萬㎡） 長灘美墅 180（一期 50 多畝） 五四北板塊 中天桂湖云亭 53 4（剩余 萬㎡） 居住主題公園 1800（最后一 170 畝） 55（最后一期 3 萬㎡） 大學(xué)城板塊 福祿坊 157 17 云畝天朗 1200（一期 232 畝） 西區(qū)板塊 運(yùn)盛美之國 500 28（二期 萬㎡） 合計 1811 畝 約 82 萬㎡ （五）福州別墅價格分析 獨(dú)立別墅 ? 東西南北各個方向的獨(dú)立別墅價格均衡，沒有明顯的板塊價格差 福州在售獨(dú)立別墅均價比較6202030065007300750020203000400050006000700080009000名城港灣 云畝天朗 居住主題公園 東方威尼斯 蘭庭 西江月元 / 平方米 福州目前在售的獨(dú)立別墅平均價格為 6760元 /平方米，平均價格區(qū)間在 6200~7500元 /平方米之間，不同板塊之間的價格差異不大，說明各板塊之間不存在明顯的自然資源等市場優(yōu)勢條件，其對現(xiàn)階段的別墅項(xiàng)目無明顯影響，也無價格支持。 ? 東西兩區(qū)略高，南北兩區(qū)略低，別墅風(fēng)格因素制勝 東區(qū)名城 港灣，項(xiàng)目大、推廣大、品牌大、產(chǎn)品新，因此一舉建立豪宅地位，價格獨(dú)高。 西郊大學(xué)城板塊的云畝天朗，憑借獨(dú)特獨(dú)占的高爾夫球場優(yōu)勢，加之西班牙風(fēng)格的豪宅現(xiàn)房，具有高價值感。 北區(qū)居住主題公園，福州第一大別墅盤的規(guī)模，采取大規(guī)模推廣方式，低價入市，供銷兩旺。 南區(qū)的東方威尼斯，項(xiàng)目大，規(guī)劃獨(dú)特，產(chǎn)品新穎，對新生代具有較強(qiáng)的吸引力，由于入市價低，升值潛力大。 ? 獨(dú)立別墅平均總價在 250~300 萬元之間，不同別墅之間總價差距明顯 盡管各個獨(dú)立別墅單價差異大不大，但單套別墅總價差異卻很明顯，總價的差異具體表現(xiàn)在以下兩個方 面： i. 產(chǎn)品本身定位不同：目前福州在售獨(dú)立別墅項(xiàng)目產(chǎn)品各不相同，既有規(guī)模 大，品牌推廣大的豪宅別墅，也有規(guī)模大，品牌推廣大的低價入市別墅；既有針對富豪階層的云畝天朗高爾夫別墅，也有規(guī)劃獨(dú)特、產(chǎn)品新穎針對新生代的東方威尼斯別墅。 ii. 單套面積的不同：獨(dú)立別墅主要面積在 300~500 平方米，其中面積最大的為“云畝天朗” 900 平方米，面積最小的為“蘭庭西江月” 290 平方米，這些獨(dú)立別墅除了“東方威尼斯”外都有地下室。