【導(dǎo)讀】上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示：2020年，上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。年，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)12％，高于全國(guó)，并連續(xù)第15年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量，房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值，增長(zhǎng)％，增幅比上年提高，其對(duì)經(jīng)。劃》，其中無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。隨著“十五”計(jì)劃開(kāi)局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。

　　

【正文】 要在 56008000元 /㎡ ， 獨(dú)棟總價(jià)也在 143320萬(wàn)元 /套 之間，聯(lián)體和雙拼別墅的價(jià)格也在 50007000元 /㎡ 左右，總價(jià)在 96－ 207萬(wàn) /套 之間 。 目前區(qū)域以環(huán)陽(yáng)澄湖在售別墅項(xiàng)目， 區(qū)域是未來(lái)高檔別墅的聚集地，成為了很多成功人士購(gòu)買(mǎi)別墅的首選地，此類(lèi)別墅以度假型別墅為主。目前區(qū)域客源以上海等地的休閑度假人士為主。 漾月灣 物業(yè)類(lèi)型： 獨(dú)棟 物業(yè)特征： 3000畝高爾夫綠茵，環(huán)繞陽(yáng)澄、傀儡湖，四面環(huán)水，真正意義上的純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 ,超值享受。 物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房 客 群： 上?？途佣嗾?80%，昆山客占 20%。 營(yíng)銷(xiāo)方式： 04年 7月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率 90%，目前剩 3套。 售 價(jià)： 80008300元 /㎡，總價(jià) 184290萬(wàn) 物業(yè)地址： 湖濱路大上海高爾夫場(chǎng)內(nèi) 戶型面積： 6種房型 送花園 500600㎡ 車(chē) 位 : 1:1 物 業(yè) 費(fèi) : 2元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 環(huán)湖別墅 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 占地 3萬(wàn)方 ,總建面 9100㎡ ,容積率 ,獨(dú)棟 34套，當(dāng)時(shí)地價(jià)便宜，環(huán)湖島，品質(zhì)較高，由昆山本地的巨大公司代理銷(xiāo)售。 發(fā) 展 商： 江蘇曼氏置業(yè)有限公 司 克拉水城 物業(yè)類(lèi)型： 獨(dú)棟 聯(lián)排 公寓 酒店 物業(yè)特征： 座落于威尼斯渡假村內(nèi)，引進(jìn)陽(yáng)澄湖的水，戶戶依水傍居 , 周邊有高爾夫球場(chǎng)、森林公園、大學(xué)城、體育中心，配套完善，是最具收藏價(jià)值的精品別墅 物業(yè)現(xiàn)狀： 現(xiàn)房， 05年 8月交的房。 客 群： 上?？蜑橹? 營(yíng)銷(xiāo)方式： 一期 48套獨(dú)棟已售完，二期 05年春節(jié)推出 22套聯(lián)排和 26套獨(dú)棟，目前剩 7套獨(dú)棟，銷(xiāo)售率 70%。 售 價(jià)： 獨(dú)棟 7600元 /㎡ 總價(jià) 233280萬(wàn)，聯(lián)排 5200元 /㎡，總價(jià) 141148萬(wàn)。 物業(yè)地址：正儀鎮(zhèn)民權(quán)路 18號(hào) 戶型面積： 主力 270306㎡，范圍 258370㎡，獨(dú)棟送花園 300500㎡。 車(chē) 位 : 未定 物 管 費(fèi)： /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 生態(tài)美式別墅 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 : 總建面 500畝 ,一期建面 ，容積率 ，綠化 70%，總戶數(shù) 198套，一期由金豐易居公司代理銷(xiāo)售。 發(fā) 展 商： 昆山海之舟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 鼎園美墅 物業(yè)類(lèi)型： 獨(dú)棟 物業(yè)特征： 純獨(dú)棟別墅 ,有會(huì)所 ,游泳池 ,健身房 ,酒店客房 ,配套齊全 , 陽(yáng)澄湖畔 ,高爾夫球 場(chǎng)邊 ,又一風(fēng)景天成的休閑渡假好去處 . 物業(yè)現(xiàn)狀： ,06年 6月交房。 客 群： 上?？驼?60%，其余的為昆山、蘇州、臺(tái)灣。 售 價(jià)： 均價(jià) 7000元 /㎡，總價(jià)在 200萬(wàn)左右。 營(yíng)銷(xiāo)方式： 05年 7月開(kāi)盤(pán)，分三期，一期 40套，受新政策影響，銷(xiāo)售率 30%，包括預(yù)定的 12套，在上海和昆山都做過(guò)廣告宣傳和推廣。 物業(yè)地址： 民權(quán)路陽(yáng)澄湖交叉口 戶型面積： 主力 300㎡，范圍 255388㎡，戶戶送花園 340720㎡。 物 管 費(fèi)： 2元 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 純獨(dú)棟別墅 ,北美風(fēng)情 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面 ,容積率 ,只有獨(dú)棟 136套。 發(fā) 展 商： 昆山 冠鼎置業(yè) ５． 北部板塊 該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有昆山高科技工業(yè)園和民營(yíng)科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來(lái)打工人員，且外來(lái)經(jīng)商個(gè)體私營(yíng)者較多，所以該區(qū)域人流量很大。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺(jué)較亂。目前，在四個(gè)區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。但是進(jìn)入 2020年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開(kāi)發(fā)商把投資的目光投向土地儲(chǔ)備量相對(duì)較多的城北區(qū)。 從 2020 年以來(lái)在政府的明確規(guī)劃指引下，經(jīng)過(guò)已過(guò)一個(gè)完整的黃金周期高速發(fā)展，進(jìn)入目前的市場(chǎng)膠著期。出 現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調(diào)控的影響兩方面分析。北部 CLD 集中爆發(fā)式的飛躍發(fā)展帶來(lái)了北部樓市的全面開(kāi)花，全面繁榮，且多數(shù)新開(kāi)發(fā)社區(qū)均以多層住宅為主，經(jīng)過(guò)完整的開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售入住以后，諸多樓盤(pán)的土地儲(chǔ)備已經(jīng)進(jìn)入末期開(kāi)發(fā)，而即將推出的產(chǎn)品形態(tài)也大多升級(jí)換代為高層、小高層產(chǎn)品為主，欲以高 容積獲得更高利潤(rùn)空間。同時(shí)沿長(zhǎng)江北路區(qū)域的別墅市場(chǎng)也逐漸成型，產(chǎn)品類(lèi)型以聯(lián)排和疊加為主。 新政出臺(tái)后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤(pán)目前銷(xiāo)售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購(gòu)房客，持幣觀望，以待后 市者增加。因此這一時(shí)期一向火旺的北部樓盤(pán)走勢(shì)頗為低迷，預(yù)計(jì)還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的盤(pán)整才能破局。 該區(qū)域的公寓多分布在長(zhǎng)江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。目前區(qū)域在售住宅樓盤(pán)的價(jià)格帶為 25004500 元 /㎡ ，價(jià)格帶跨度較大。別墅主要集中在長(zhǎng)江路沿線，目前在售別墅價(jià)格帶，獨(dú)棟在 6000元 /㎡ 左右，聯(lián)排別墅價(jià)格在 48006200 元 /㎡ 之間，疊加別墅 4000－ 5200 元 /㎡ 左右，獨(dú)棟別墅總價(jià)在 200萬(wàn) /套左右 ，聯(lián)排總價(jià) 106－ 161萬(wàn) /套 ，疊加別墅 80－ 104萬(wàn) /套 。 華城美地 物業(yè)類(lèi)型： 多層 聯(lián) 排 疊加 商業(yè) 物業(yè)特征： 昆山目前占地較大樓盤(pán)之一，是首個(gè)綠化超過(guò) 22 萬(wàn)方，擁有超過(guò) 10座橋梁，河流長(zhǎng)度超過(guò) 2公里的樓盤(pán)，超大果園，打造中國(guó)的“威尼斯 ”小鎮(zhèn)，沿河特色商業(yè)步行街，是昆山北部副中心核心位置。 物業(yè)現(xiàn)狀： 一期部分封頂 ,其它在打樁 ,年底交房 ,多層 06年 8月交房 ,聯(lián)排 06 年 6月交房 . 客 群： 一期別墅上?？?20%,用于養(yǎng)老 ,臺(tái)灣客 10%,昆山政府官員和關(guān)系戶 70%。 營(yíng)銷(xiāo)方式： 分五期銷(xiāo)售，一期 05年 3月開(kāi)盤(pán)，一期一區(qū)推出 80套，還剩 3套，二期 05年 5月推出，團(tuán)購(gòu)有兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，新政策對(duì) 多層有些影響。 售 價(jià)： 一期聯(lián)排 4800元 /㎡ ,總價(jià) 106萬(wàn)，疊加 4000元 /㎡ ,總價(jià) 7480萬(wàn)，多層 2600元 /㎡，二期多層 2900元 /㎡，別墅未定。 物業(yè)地址：長(zhǎng)江北路 999號(hào) 戶型面積： 別墅主力 220㎡ ,范圍 180280㎡ ,多層二房和三房的各占一半 , 車(chē) 位 : 未定 物 管 費(fèi)：多層 /㎡ /月 , 聯(lián)排 /㎡ /月 項(xiàng)目主題： 南加州風(fēng)格的風(fēng)情小鎮(zhèn) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面 50萬(wàn)方 ,容積率 ,一期聯(lián)排 216套 ,疊加 44套 ,多層 440套 ,二期多層 420套 ,別墅未定 發(fā) 展 商： 昆山華地房地產(chǎn)有限公司 沛綠園 物業(yè)類(lèi)型： 雙拼 獨(dú)棟 物業(yè)特征： 三角形地塊，三面環(huán)水，純別墅項(xiàng)目，周邊有學(xué)校和超市，小區(qū)有會(huì)所，沿著自然河 ,規(guī)模不大，環(huán)境優(yōu)美。 物業(yè)現(xiàn)狀： 05年 9月交房。 客 群： 昆山本地人為主，上海客少。 營(yíng)銷(xiāo)方式： 04年底開(kāi)盤(pán)，在報(bào)紙上做過(guò)廣告，銷(xiāo)售率 80%，主要都是年底售出的，新政策后只售了兩三套。 售 價(jià)： 獨(dú)棟 6000元 /㎡，總價(jià) 198萬(wàn)，雙拼 4600元 /㎡，總價(jià) 135萬(wàn)。 物業(yè)地址： 長(zhǎng)江北路 339省道 戶型面積： 雙拼 294㎡，獨(dú)棟 340㎡為主，范圍 280340㎡。 項(xiàng)目主題： 中式風(fēng)格 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 總建面 2萬(wàn)方，容積率 ，有室內(nèi)車(chē)位，別墅送花園 1畝左右，品質(zhì)不高。 發(fā) 展 商： 昆山市世新置業(yè)有限公司 目標(biāo)客群： 別墅用地 雖然 停止 了 供應(yīng)，但產(chǎn)品的供應(yīng)量 還在 繼續(xù)增加。 “地段”、“環(huán)境”、“價(jià)格”、“觀景”仍然是上海異地購(gòu)房者看重昆山的主要因素，從休閑度假層面的延伸，這里又是 5+2渡假生活最佳首選圣地。本地的政府官員對(duì)于市中心的別墅也是青睞有加，它是不僅是身份的象征，也是生活品味的提升， 臺(tái)灣的投資客和本地私營(yíng)業(yè)主更希望在這里擁有自已的不動(dòng)產(chǎn)。南部樓盤(pán)以上海客為主，西部則以本地人為主，而中部和北部的上?？秃捅镜?、臺(tái)灣客各占一半。 戶型、價(jià)格：目前買(mǎi)別墅的客群 80%以上是自住的，這樣對(duì)于戶型的要求和細(xì)致程度是更為注重了 ,小面積和總價(jià)低的別墅也受相當(dāng)一部分客群推崇?；▓@路區(qū)域的 聯(lián)體別墅的面積集 中在 160~215 平方米左右，以四房?jī)蓮d的房型為主，銷(xiāo)售單價(jià)在 4000~6000 元 /平方米 不等，區(qū)域均價(jià) 4800~5000元 /平方米，主力總價(jià)基本控制在 90~120 萬(wàn)元之間。獨(dú) 棟別墅的面積為 350 平方米左右 ，由于區(qū)位、地段、樓盤(pán)的差異而價(jià)格差異較大 。馬鞍山路區(qū) 域是昆山別墅比較密集的區(qū)域，聯(lián)體別墅的面積在 180~220平方米左右，獨(dú) 體別墅面積從 300 到 500不等，疊加別墅面積 200 平方米左右。價(jià)格較花園路區(qū)域 為高，獨(dú)棟別墅在 250萬(wàn)元左右，聯(lián)體別墅 120萬(wàn)元上下，疊加別墅的單價(jià)達(dá)到 4000 元 /平方米，總價(jià)突破了 80萬(wàn)元。 中部開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃相對(duì)集中，價(jià)格也較高，聯(lián)體別墅的面積在 250平方米左右， 總價(jià) 130萬(wàn)元左右；獨(dú) 棟 別墅面積 300~450平方米，總價(jià) 280~430萬(wàn)元 。陽(yáng)澄湖周邊是目前蘇州市區(qū)和昆山別墅開(kāi) 發(fā)的熱土，水景別墅的概念在此被發(fā)揮地淋漓盡致，該區(qū)域的產(chǎn)品檔次規(guī)劃較高，目前獨(dú)棟別墅的單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 7000元，總價(jià)也在 220萬(wàn)元以上，聯(lián)體別墅的價(jià)格也在 5000元以上。 五、別墅總體供應(yīng)分析 本次調(diào)研基本囊括了所有昆山所有別墅類(lèi)項(xiàng)目，通過(guò)整體供應(yīng)分析，了解目前市場(chǎng)銷(xiāo)售情況和激烈程度。（注：數(shù)據(jù)的采集上采用市調(diào)和預(yù)估的方式， 別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析 區(qū)域 典型個(gè)案 總建面積（萬(wàn) ㎡） 已售面積（萬(wàn) ㎡） 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量 （萬(wàn) ㎡） 樓盤(pán)數(shù)量（個(gè)） 中部 綠洲山語(yǔ) 5 金色港灣 東部 綠地國(guó)際家園 9 3 東方假日城 南部 卿峰麗景 14 福運(yùn)馬洛卡 西部 克拉水城 14 泰鴻花園 北部 花都藝墅 4 華城美地 合計(jì) 40 六、別墅市場(chǎng)去化情況分析 整體市場(chǎng)去化情況分析表 區(qū)域 典型個(gè)案 已售套數(shù) (套 ) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售周期（個(gè)月） 月均銷(xiāo)售套數(shù) （套） 中部 綠洲山語(yǔ) 75 70％ 4 18 金色港灣 141 85％ 6 23 東部 綠地國(guó)際家園 96 80％ 10 10 東方假日城 48 53％ 10 5 南部 卿峰麗景 50 100％ 5 10 福運(yùn)馬洛卡 70 70％ 6 17 西部 克拉水城 19 70％ 6 3 泰鴻花園 71 95％ 10 7 北部 花都藝墅 236 98％ 8 30 沛綠園 54 80％ 12 4 合計(jì) 860 80% 77 11 類(lèi)比個(gè)案去化情況分析表 典型個(gè)案 已售套數(shù) (套 ) 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售周期（個(gè)月） 月均銷(xiāo)售套數(shù) （套） 卿峰麗景 50 100% 5 10 福運(yùn)馬洛卡 70 70% 6 17 泰鴻花園 71 95% 10 7 萬(wàn)方春之聲 222 90% 11 20 沛綠園 54 80% 12 4 合計(jì) 467 87% 44 10 七、主力面積分析 獨(dú)棟別墅個(gè)案 主力面積（㎡） 220－ 240 240－ 260 260－ 280 280－ 300 300－ 320 320－ 340 340－ 360 360 以上 水秀藝墅 綠地國(guó)際家園 卿峰麗景 銀泰花園 福運(yùn)馬洛卡 萬(wàn)方春之聲 泰鴻花園 沛綠園 雙拼別墅個(gè)案 主力面積（㎡） 220240 240260 260280 280300 300320 320340 340 以上 水秀藝墅 綠地國(guó)際家園 卿峰麗景 銀泰花園 福運(yùn)馬洛卡 萬(wàn)方春之聲 泰鴻花園 沛綠園 八、主力總價(jià)分析 雙拼 獨(dú)棟 主力總價(jià)分析表 獨(dú)棟別墅個(gè)案 主力總價(jià)（萬(wàn)元 /套） 120140 140160 160180 180200 200220 220240 240260 260280 280300 300 以上 水秀藝墅 綠地國(guó)際家園 卿峰麗景 銀泰花園 福運(yùn)馬洛卡 萬(wàn)方春之聲 泰鴻花園 沛綠園 九、客群定位 雙拼別墅個(gè)案 主力總價(jià)（元 /㎡） 80－ 100 100－ 120 120－ 140 140－ 160 160－ 180 180－ 200 200 以上 水秀藝墅 綠地國(guó)際家園