【導讀】十一月蘇州住宅市場區(qū)域銷售統(tǒng)計分析---------------------------------------. 十一月吳中區(qū)住宅市場分析-----------------------------------------------------十一月工業(yè)園。區(qū)住宅市場分析--------------------------------------------------. 十一月相城區(qū)住宅市場分析-----------------------------------------------------. 十一月中心城區(qū)住宅市場分析--------------------------------------------------十一月吳江住。品牌地產(chǎn)齊齊發(fā)力蘇城精裝大宅崛起----------------------------------. 11月27日，蘇城開始大幅度降溫，讓人不禁感嘆，寒冷的冬天終于到來。天氣相比，房地產(chǎn)市場成交均價雖有小幅下降，但降中趨穩(wěn)。月份蘇城平均住宅成交均價維持在元/平方米左右，11月19—25日單周成交均價降至元/平方米左右，降幅約為%。樓國際會議廳舉行。該住宅地塊上漲了億元，上漲幅度高。地塊土地拍賣上，重慶長安、江蘇億城參與積極性較高，而另外4家只是報名參加拍賣，交易和針對二手房市場推出的資金監(jiān)管新政策，并將與12月份正式實施。10月份原本銷售旺季變得觀望氣氛濃厚，但是他們?nèi)匀豢春妹髂甑姆康禺a(chǎn)市場。景園系列路演成功舉行。景園榮獲"江蘇綠色健康型理想住宅"榮譽。11月17日鑫苑景園?豪景閣品鑒會成功舉辦，將于11月25日盛大開盤

　　

【正文】 商業(yè)用地掛牌波瀾不驚 住宅用地拍賣競爭激烈 —— 園區(qū)今年土地拍賣匯總 前言： 11 月 16 日下午， 蘇園土掛告（ 2020）第 07 號 17 號地塊 土地拍賣在園區(qū)國際大廈 4樓國際會議廳舉行。同期舉行的 蘇園土掛告（ 2020）第 08 號 1 19 號 商業(yè)地塊由于無兩家以上競價，最終由園區(qū)圓 融集團 摘得。而另外一塊位于林泉路東、文景路北的住宅地塊最終被蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司經(jīng)過多輪角逐才收獲囊中。 17 號住宅地塊拍賣吸引了 7 家開發(fā)商報名參加，記者在現(xiàn)場看到， 66 號（重慶長安）、68 號（江蘇新城）和 18 號（園區(qū)建屋） 3 家頻頻舉牌，都志在必得。該塊土地起報價為 億元，在叫價 12 億之前只有 66 號（重慶長安）和 68 號（江蘇新城）競價。 12 億之后園區(qū)建屋才參加進來，而在建屋參加到競價之后，江蘇新城則退出了競爭，最終園區(qū)建屋以 億元競得該地塊。 據(jù)統(tǒng)計：該地塊上漲了 億元，上漲幅度高 達 %，成交樓面價達到 3558 元 /平方米。 同時， 11 月 16 日， 蘇園土掛告（ 2020）第 09 號 20 號地塊掛牌出讓公告，該地塊為商業(yè) +居住綜合地塊，該地塊由三塊土地組成，分別是位于機場路北、望湖角東部和翠園路北、凱悅酒店東。由次可以看出，園區(qū)在 新政策出臺之后，仍然在 10 月 9 號、 11月 16 號、 12 月 6 號三次推出地塊，足見園區(qū)政府對湖東的發(fā)展充滿信心，同時也可以預見 蘇園土掛告（ 2020）第 09 號 20 號地塊也將會有一個不小的漲幅。 編號 地塊坐落 土地面積 用途 出讓年限 綠地率 建筑密度 容積率 起 報總價（萬元） 成交價（萬元） 上漲幅度 競得單位 蘇園土掛（ 2020）18 機場路北 127574.54（西地塊） 商業(yè) 40 ≧33% ≦26% ≦ 58180 58180 0% 蘇州園融發(fā)展有限公司 0（東地塊） ≧50% ≦25% 蘇園土掛（ 2020）19 旺墩路南、華池街北 2 商業(yè)、酒店式公寓 商業(yè)酒店式公寓70 ≦50% ≦ 35410 35410 0% 蘇州園融發(fā)展有限公司 蘇園土掛告（ 2020）17 林泉路東、文景路 北 165931.70（南地塊） 居住 70 ≧50% ≦20% ≦ 84400 130500 % 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司 2（北地塊） 分析： 隨著園區(qū)的不斷東擴，湖東的發(fā)展越來越快?？v觀湖東這些年的拍地、用地情況，簡單的分析出這么幾個特點。 一、商業(yè)用地掛牌波瀾不驚 住宅用地拍賣競爭激烈 據(jù)小編粗略的比較了一下今年園區(qū)商業(yè)用地的掛牌出讓，可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)用地漲幅較小，大部分地塊均以掛牌價成交，但住宅用地則都有不同幅度的上漲。 4 月 18 日，住宅 地塊上漲 %， 6 月 19 日，兩塊住宅用地分別上漲 %、 %， 11 月 16 日林泉路東、文景路北住宅地塊上漲 %。同時可以預見 蘇園土掛告（ 2020）第 09 號 20 號地塊也將會有一個不小的漲幅。 二、大幅居住用地，聚集湖東新人氣 相對于湖西用地的緊張，湖東就會顯得很“大氣”，近年常有大幅地塊拍出，且出讓價格也在逐步攀升。從拿地的公司來看，不乏國內(nèi)的大公司，甚至還有港資公司。這些一線大公司紛紛進入蘇州這個二線市場拿地，而且都是幾十萬方的大地塊，相信這也是對蘇州市場的充分的看好和信任，特別是對湖東 的看好。 下表為近年湖東大幅地塊成交結(jié)果 地塊位置 出讓時間 競得企業(yè) 用途 容積率 面積 ( 平米 ) 成交價(萬元 ) 樓面單價 (元 ) 沈滸路北、東沙湖以西 2020年10月 江蘇億城 ≤ 40000 鐘園路南、星塘街東 2020年 中海國際 居住 ≤ 121180 鐘園路南、琉璃街東、方洲路北（北） 10月 鐘園路南、琉璃街東、方洲路北（南） 琉璃街東、方洲 路南 現(xiàn)代大道北、東沙湖以西 2020年12月 雅戈爾置地 居住 ≤ 138285 現(xiàn)代大道北、鐘南街西 2020年10月 九龍倉、中新置業(yè) 居住 ≤ 307300 翠園路南、星湖街西 商業(yè) ≤ 蘇勝路南 ,錦溪街東 2020年10月 蘇州雋御地產(chǎn)有限公司 居住 約 南 162800 隨著“兩湖”板塊的價值的凸現(xiàn)，圍繞著園區(qū)管 委會，國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等一系列行政、文化場館的建設(shè)和啟用，金雞湖的東邊，正以飛速的發(fā)展追趕著湖西。夜幕下，從湖東望湖西燈光璀璨，繁華無限，而從湖東望湖西，則不再是無際的水面，而是以蘇州科技文化中心為代表的新湖東夜景。湖東的發(fā)展越來越迅速。近日輕軌一號線的規(guī)劃已正式出臺，并于年內(nèi)要正式動工。這無疑會讓湖東的發(fā)展更快更迅速。交通的便利，也無疑會讓這條輕軌沿線的樓盤受到更多的關(guān)注。值得注意的是，在輕軌終點站鐘南街站，緊鄰的就是雅戈爾的儲備用地和億城新天地項目。軌道的開通將會給這些大幅居住板塊帶來巨大 的人氣，同時未來的居住和升值得潛力也不可限量。同樣，其他幾幅的幾十萬方的居住用地，正式開工建設(shè)后，巨大的居住面積，無疑會使湖東的人氣大幅的提升。一旦這些大型的居住項目形成，湖東不僅是在金雞湖周圍形成 CBD，整個湖東的發(fā)展還會向東延伸。伴隨交通的不斷深入和便利，也必然帶動這些大幅居住用地的人氣。這些大幅用地必將成為今后園區(qū)發(fā)展的新亮點。 三、湖東 CBD 配套日趨完善，商業(yè)、酒店式公寓紛紛出爐 其次，從近年來所拍出土地的用途分析，圍繞著園區(qū)管委會的湖東 CBD 正在日益完善著自身的配套設(shè)施。 在湖東，除了園區(qū)管委會， 國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等一系列行政、文化場館設(shè)施，現(xiàn)在已經(jīng)建成了許多配有高檔設(shè)施和服務的五星級酒店以及配合居民休閑娛 樂的市民廣場，此外還有一些大型的商業(yè)廣場。可對將目標定為打造成 CBD 的湖東來說，這些設(shè)施的建立還并不完善，特別是面對湖東日益擴大的居住群和大量的流動人群，商業(yè)設(shè)施不完善，居住場所不健全的問題也越來越突出。 所以在近年的出讓地塊中，除了居住用地，越來越強調(diào)的就是湖東商業(yè)和酒店式公寓的建設(shè)和打造。從下面這張表的土地數(shù)量以及用途就不難分析出。 下表為今年園區(qū) CBD 商業(yè)、酒店式 公寓用地成交結(jié)果 地塊位置 出讓時間 競得企業(yè) 用途 容積 率 面積 (平米 ) 成交價(萬元 ) 樓面單價 (元 ) 現(xiàn)代大道以西、星湖街西 2020 年 酒店式公寓 ≤ 5 5770 現(xiàn)代大道南、星湖街西 2020 年 5月 酒店式公寓 ≤ 6 6540 星龍街東 ,鐘園路南 2020 年 8月 中新置地 商業(yè) ≤ 10610 1135 現(xiàn)代大道南 ,南施街西 2020 年 8月 蘇州邁錦酒店有限公司 商業(yè) ≤ 950 643 星湖街西 ,鐘園路南 2020 年 8月 晉合置業(yè)(蘇州有限公司 ) 商業(yè)、酒店式公寓 ≤ 18330 2400 翠園路南 ,旺墩路北 ,華池街兩側(cè) 2020 年 9月 蘇州 圓融 集團 商業(yè) ≤ 53000 萬盛街東 ,鐘園路北 2020 年 9月 商業(yè) ≤ 3 7550 翠園路北 ,萬盛街東側(cè)河道以東 2020 年 11月 蘇州宜必思酒店有限公司 商業(yè) ≤ 1030 翠園路北、 華池街東 2020 年 7月 晉合置業(yè)(蘇州有限公司 ) 酒店、商業(yè)、酒店式公寓 ≤ 12530 848 翠園路南 ,星湖街西 2020年 10月 九龍倉集團、中新置業(yè) 商業(yè)、辦公、酒店式公寓 ≤ (地塊之一 ) 307300 萬盛街東、中央河南 2020年 10月 招商銀行蘇州分行 商業(yè) ≤ 3530 鐘園路北、稅務大樓東 2020年 10月 江蘇東吳農(nóng)業(yè)商業(yè)銀行 商業(yè) ≤ 6200 這些商業(yè)、酒店式公寓，銀行等等設(shè)施的建立就是為了配合打造湖東 CBD，營造湖東濃厚的居住和商業(yè)氛圍，為今后湖東的快速發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。相信隨著這些設(shè)施的建設(shè)，在湖東這一塊區(qū)域必然會觸發(fā)新的居住和投資亮點。 四、獨墅湖隧道開通，又一新“湖東”出現(xiàn) 在十月的房產(chǎn)市場，雖然銷售冷清，可在三次的房展會上，許多樓盤的展示卻異常火爆。如果樓盤周邊的交通便利，這必然會成為房產(chǎn)商吸引購房者的一大亮點。如同輕軌沿線的樓盤一樣，輕軌的年內(nèi)開工建設(shè)的消息，必然會使得該沿線樓盤升值潛力大增。而十月獨墅湖隧道的順利通 車正是這樣的一個例子。在未開通前，園區(qū)的新舊機場路的壓力都十分大，而獨墅湖隧道的開通使得市區(qū)到湖東就用五、六分鐘，交通的方便一下子就體現(xiàn)了出來。這樣顯著的優(yōu)勢，使關(guān)注的目光自然就集中到獨墅湖東的區(qū)域。另外獨墅湖東邊，獨墅湖高教區(qū)的建設(shè)規(guī)模越來越大，國內(nèi)知名高校紛紛將研究生院、科研機構(gòu)放到這兒，這里的學術(shù)氛圍日益濃厚。濃厚的學術(shù)氛圍，不同于金雞湖東的商業(yè)氣息，相信這里別樣的氛圍必定會吸引許多有識之士。 下表為近年獨墅湖東岸地塊成交信息 地塊位置 出讓時 間 競得企業(yè) 用途 容積率 面積 (平米 ) 成交價(萬元 ) 樓面單價 (元 ) 星湖街西 ,橫二路南 2020 年8 月 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團 居住(西 ) ≤ 21640 商業(yè) ,酒店式公寓 (東 ) ≤ 居住(西 ) ≤ 商業(yè) ,酒店式公寓 (東 ) ≤ 星湖街西 ,橫三路南 ,新機場路北 2020 年8 月 中新置地 商業(yè)、酒店式公寓(北 ) ≤ 27520 商業(yè)、酒店式公寓(南 ) ≤ 居住(西 ) ≤ 星湖街東、東延路南 2020 年11 月 蘇州強勁投資有限公司 商業(yè) ≤ 9000 星湖街東、東延路南 商業(yè)、酒店式公寓 ≤ 北 ≤ 南 機場路南、高爾夫球場東 2020 年12 月 杭州杭龍置業(yè)管理有限公司 居住 ≤ 126800 創(chuàng)苑路南 ,星湖街西 2020 年4 月 蘇州福林置業(yè)有限公司 居住 ≤ 154723 32220 星湖街西 ,橫一路南 2020 年6 月 蘇州鷹漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 居住、商業(yè)、酒店式公寓 ≤ 216300 林泉路東、仁愛路底 2020 年10 月 園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司 商業(yè)、綜合 ≤ 3540 從表里可以看到，這里既有居住用地，像建屋的水墨江南，也有商業(yè)配套，像強勁的商業(yè)街??在隨著獨墅湖隧道通車后，這里也必將成為繼金雞湖湖東之后，成為又一新“湖東”。這樣的發(fā)展模式，也真正使得“兩湖”板塊的崛起。 小結(jié)： 隨著開發(fā)商在園區(qū)的不斷拿地和開工建設(shè)，園區(qū)的 發(fā)展真的可謂日新月異。剛落幕的金雞百花獎又讓湖東亮麗的展示在全國觀眾的面前；蘇州科技文化藝術(shù)中心的正式啟用，又為湖東新添了一座新的標志性建筑。湖東正以其越來越大的魅力吸引著越來越多人關(guān)注的眼光。 從上面地塊的分析中，我們可以預見到園區(qū)未來美好的發(fā)展前景，特別是湖東的迅速崛起。蘇州的“兩湖”板塊正在真正的形成。在蘇州的東部，園區(qū)正飛速發(fā)展；而在園區(qū)的東部，兩個“湖東”也正齊頭并進，它們都在為蘇州的東部增添著一抹又一抹的亮色。期待著湖東的又一次飛躍！ 品牌地產(chǎn)齊齊發(fā)力 蘇城精裝大 宅崛起 引言 精裝修產(chǎn)品的出現(xiàn)，一直被認為是房產(chǎn)市場逐漸走向成熟的標志。開發(fā)精裝修產(chǎn)品不僅會大幅提高開發(fā)成本，更面臨交房后一系列的后續(xù)問題，所以是對開發(fā)商開發(fā)實力的巨大的考驗。 由于精裝修房的環(huán)節(jié)復雜，操作難度、管理成本成倍擴大，出現(xiàn)這樣那樣的問題也在所難免。首先，精裝修房利潤小，成本高。若銷路不暢，精裝修無疑是個不小的包袱。其次，個性化裝修難操作。統(tǒng)一裝修不能滿足個性化要求，出力不討好，對于菜單式裝