【導(dǎo)讀】長(zhǎng)春整體住宅市場(chǎng)。北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)公司

　　

【正文】 的上升。 ? 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理和住房保障局：長(zhǎng)春無籍房可辦產(chǎn)權(quán)證 2020 年 1 月 20 日，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理和住房保障局宣布： 1999 年之前的 萬平方米約 4 萬戶無籍房于本月 21 日起可以辦理產(chǎn)權(quán)證。本次無籍房確權(quán)辦理將針對(duì) 3 種情況區(qū) 別對(duì)待：主體資格存在的單位自建房屋、主體資格消失的單位（包括開發(fā)公司）、主體資格存在的開發(fā)公司。 —— 無籍房的確權(quán)工作有利于長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。無籍房確權(quán)之后，將對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。 ? 長(zhǎng)春市物業(yè)維修資金管理中心：物業(yè)維修資金今年刷卡就能用 2020 年 1 月 20 日，長(zhǎng)春市物業(yè)維修資金管理中心宣布，今年開始長(zhǎng)春市的各個(gè)小區(qū)將開始安裝刷卡系統(tǒng)，給業(yè)主發(fā)放使用卡，業(yè)主可以像使用銀行卡一樣隨時(shí)了解繳存物業(yè)維修資金的使用情況，同意使用這筆錢刷卡即可。 —— 此舉可以將強(qiáng)物業(yè)維修資金使用的透明度，加強(qiáng) 了業(yè)主對(duì)資金使用單位的監(jiān)管力度，使物業(yè)維修資金的使用更有效力。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第四篇 長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 22649864649401002003004005006007002020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 9 一季度020406080土地成交面積（萬平米） 成交價(jià)格（億元） 69398014911590132805001000150020202020年 2020年 2020 2020 2 0 0 9 一季度土地出讓均價(jià)(元) 20202020 年，長(zhǎng)春土地出讓面積增長(zhǎng)幅度較為緩慢， 2020 年因棚戶區(qū)改造導(dǎo)致土地突然放量，大幅度上漲。 2020 年，棚戶區(qū)改造工程繼續(xù)實(shí)施，土地供應(yīng)面積繼續(xù)走高，但總成交額有小幅下降。 09 年一季度土地成交 0 0102030401月 2月 3月0 8 年成交 0 9 年成交 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 09 年一季度土地供應(yīng) 00102030401月 2月 3月0 8 年供應(yīng) 0 9 年供應(yīng) 自 08 年下半年開始土地市場(chǎng)不活躍，單幅土地出讓面積小、流拍現(xiàn)象、底價(jià)成交等出現(xiàn) —— 與銷售不暢、開工量大等導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊張密切相關(guān)。 09年第一季度土地均被本地開發(fā)商所取得，外埠開發(fā)商 07 年存儲(chǔ)大量土地?zé)o觸及土地市場(chǎng)。 長(zhǎng)春市歷年住宅供需 近年長(zhǎng)春市商品住宅新增供應(yīng)情況 近年長(zhǎng)春市商品住宅成交情況 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 近兩年長(zhǎng)春市商品住宅新增供應(yīng)量走勢(shì)較平穩(wěn)。 2020 年成交商品住宅 萬㎡，同比下降 21%。由于受國 家經(jīng)濟(jì)政策及土地政策等方面的影響， 一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，從而對(duì)長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，使多數(shù)購房者開始持幣觀望。 2020 年商品住宅月度成交均價(jià)都保持在 3700 元 /㎡以上。自 2020年 3 月起，受國家一線城市房地產(chǎn)降價(jià)的影響，市場(chǎng)觀望情緒加大，而同時(shí)近幾個(gè)月受棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集中大量上市的影響，房?jī)r(jià)增幅相對(duì)較緩。 近兩年各月供求分析 09 年 13 月新增供應(yīng)量同比 08 年 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 0 0 005101520253010月 11月 12月 1月 2月 3月0 8 年供應(yīng) 0 9 年供應(yīng) 09 年 13 月新增成交量同比 08 年 0 0 005101520253010月 11月 12月 1月 2月 3月0 8 年成交 0 9 年成交 受 2020 年整體供不應(yīng)求的影響， 2020 年的供應(yīng)量較 2020 年提前釋放。整體來看 2020 年各月商品住宅市場(chǎng)主要呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)， 2020 年下半年成交市場(chǎng)相對(duì)活躍。受到 “冬歇期 ”的影響，以及開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期尚不明朗， 09 年上半年新增供應(yīng)市場(chǎng)仍較為冷清，但隨著剛性需求的進(jìn)一步釋放以及項(xiàng)目的開工建設(shè)，新增供應(yīng)量將會(huì)隨之增加，這也將進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)成交。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 住宅均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì) 2409 268131834069 3782 40590100020203000400050002020年 2020年 2020年 2020 2020年 2020年 2020年 2020 13120510152025302020年 2020年 2020年 2020年價(jià)格增長(zhǎng)幅度( % ) 可支配收入增長(zhǎng)幅度( % ) 從上圖可以看出， 0 08 年長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度較大。預(yù)計(jì)原因如下 ： ? 棚戶區(qū)改造帶來剛性需求 ? 長(zhǎng)春高校數(shù)量較多，自擴(kuò)招以來，每年都有大量的畢業(yè)生留在長(zhǎng)春，需要解決住房問題 ? 大量房屋房齡較高，居民居住條件有待改善 ? 部分投資者在房?jī)r(jià)上漲過程中獲利，引來大量跟隨人群 ? 部分消費(fèi)者看好長(zhǎng)春市場(chǎng)，原本無購房意向的居民也開始加入購房大軍 長(zhǎng)春市歷年商品房住宅銷售價(jià)格 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 從長(zhǎng)春市商品住宅價(jià)格走勢(shì)來看， 2020 年 3 月前呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至08 年上半年，市場(chǎng)均價(jià)達(dá)到約 4000 元 /㎡。 從 價(jià)格歷年漲幅來看， 2020 年前總體呈現(xiàn)出逐年上升的基本特征。自 2020年開始，價(jià)格漲幅有所下降，至下半年，受到市場(chǎng)觀望情緒的影響，均價(jià)總體呈小幅下滑走勢(shì)，平均降幅為 %。 2020 年初，商品住宅成交均價(jià)仍保持平穩(wěn)走勢(shì)。 各區(qū)域住宅均價(jià) 25003200 3300350030004000010002020300040005000凈月區(qū) 二道區(qū) 綠園區(qū) 高新區(qū) 寬城區(qū) 南關(guān)區(qū)樓盤均價(jià)(元／平方米) 從各行政區(qū)域住宅均價(jià)來看， 長(zhǎng)春住宅整體走勢(shì)為由城市中央向四周遞減 ，但因凈月開發(fā)區(qū)離市中心較遠(yuǎn)，寬城區(qū)常年與市中心處于隔離狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較低。由此可以證明： 地段是影響樓盤價(jià)格的首要因素 。 場(chǎng)小結(jié) ? 2020年商品住宅市場(chǎng)供略高于求，全年供求比為 1： ? 商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量基本呈現(xiàn) “倒 U 形 ”走勢(shì) ? 傳統(tǒng)的銷售旺季并未出現(xiàn)， 08 年 7 月達(dá)到成交高峰 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 2020年下半年起，商品住宅成交均價(jià)開始顯現(xiàn)下滑勢(shì)頭 ? 2020年 至今，價(jià)格波動(dòng)幅度較小，整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì) ? 土地市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)，交易量平穩(wěn)上升 ? 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場(chǎng)潛力，樹立企業(yè)形象 ? 政策頻出，但本地市場(chǎng)影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢(shì) ? 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場(chǎng)主流 ? 郊區(qū)的中低檔 樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前 ? 土地市場(chǎng)依然強(qiáng)勢(shì)，交易量平穩(wěn)上升 ? 外來企業(yè)確立主導(dǎo)地位，萬科、中海、保利、香江等企業(yè)紛紛拿地，挖掘市場(chǎng)潛力，樹立企業(yè)形象 ? 政策頻出，但本地市場(chǎng)影響不大，依然平穩(wěn)發(fā)展，呈現(xiàn)量、價(jià)雙升態(tài)勢(shì) ? 小戶型產(chǎn)品加大放量，逐步成為市場(chǎng)主流 ? 郊區(qū)的中低檔樓盤開始逐步展現(xiàn)在消費(fèi)者面前 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第五篇 各區(qū)縣市場(chǎng)概況 、南關(guān)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)特征 區(qū)域規(guī)劃 朝陽區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位 ： 朝陽區(qū)承擔(dān)的主要城市職能：長(zhǎng) 春市城市商業(yè)服務(wù)中心；長(zhǎng)春市行政辦公中心；長(zhǎng)春市科研文教中心；長(zhǎng)春市重要的城市歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)；長(zhǎng)春市環(huán)境優(yōu)良的城市居住區(qū)；長(zhǎng)春市南部生態(tài)和水源保護(hù)區(qū)；長(zhǎng)春市旅游基地。 規(guī)劃特色 ： 分區(qū)規(guī)劃突出了三個(gè)商圈的規(guī)劃，包括重慶商圈、紅旗商圈、桂林商圈；此外，歐亞賣場(chǎng)、同志街、紅旗街均為區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；規(guī)劃也進(jìn)行了重點(diǎn)設(shè)計(jì)；區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了十條特色商業(yè)街路，對(duì)沿街地塊分別給出了導(dǎo)則指引。 南關(guān)區(qū)規(guī)劃摘要： 發(fā)展定位： 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為特色的城市商貿(mào)金融、行政辦公、文化娛樂中心和商業(yè)中心；城市現(xiàn)代風(fēng)貌集中體現(xiàn)區(qū)； 現(xiàn)代化城市住區(qū) 。 規(guī)劃特色： 南關(guān)區(qū)北段的建設(shè)重點(diǎn)將以保護(hù)城市總體格局為基礎(chǔ)，同時(shí)啟動(dòng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 高品質(zhì)的城市更新。逐步遷出部分行政辦公、金融保險(xiǎn)、居住等城市職能，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)商貿(mào)零售業(yè)；規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位保護(hù)，適當(dāng)控制建筑密度、建筑高度，延續(xù)現(xiàn)有城市小路網(wǎng)格局及景觀肌理。深入挖掘可建設(shè)空間，空地、棚戶區(qū)、搬遷單位等可建設(shè)空間作為特殊用途區(qū)，做精、做細(xì)、做美，提高城市品位；創(chuàng)建分區(qū)特色，使北部老城區(qū)真正成為有滋有味、有故事、有品位的城市空間。 中段西部城區(qū)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地、基礎(chǔ)設(shè)施、支路 的建設(shè)，深入改善城區(qū)環(huán)境，構(gòu)建層次合理的公益性設(shè)施體系；并提出對(duì)可能置換用地性質(zhì)的用地作為特殊用途區(qū)。結(jié)合南湖大路周圍搬遷地段的開發(fā)，建設(shè)分區(qū)中心。 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響： 后續(xù)開發(fā)用地不多，今后將以以改造開發(fā)為主，本區(qū)域具有極強(qiáng)的歷史、人文氣息，因此具有城市歷史文化及人文氣息的居住理念將逐步成為主流。 未來趨勢(shì)： 區(qū)域產(chǎn)品像兩個(gè)方向分化，一類是區(qū)域資源依賴性特征明顯，擁有自然、人文資源，另一類是擁有核心功能輔助資源的居住類產(chǎn)品 區(qū)域市場(chǎng) （ 1）供應(yīng)穩(wěn)定，蓄客開盤 進(jìn)入 2020 年，整個(gè)區(qū)域的樓盤開 發(fā)檔次仍舊引領(lǐng)著長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品趨勢(shì) ， 預(yù)計(jì)銷售起價(jià)將在 4500 元 /平方米左右。毋庸置疑， 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)硝煙依舊彌漫， 兩城區(qū)將會(huì)有 北京棕櫚泉、大唐、保利等大莊紛紛看地，這塊自長(zhǎng)春有史以來首個(gè)定位為 “都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ”的區(qū)域，將帶動(dòng)老南關(guān)，引領(lǐng)長(zhǎng)春其他開發(fā)區(qū)域的發(fā)展步伐 。 區(qū)域在售重點(diǎn)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 規(guī)模（萬 ㎡ ） 總套數(shù) 金坐標(biāo) 3 近 300 湖畔誠品 9 近 900 億隆富貴名苑 近 1000 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 項(xiàng)目名稱 入市時(shí)間 規(guī)模（萬 ㎡ ） 總套數(shù) 秋實(shí) e景二期 19 近 2020 中海金域中央 18 近 1200 中海南湖一號(hào) 291 龍?zhí)└辉? 近 1000 天倫中央?yún)^(qū) 10 近 1100 萬晟現(xiàn)代城 預(yù)計(jì) 19 1600 湖畔誠品 2 17 1000 中金名筑 600 壹克拉公寓 預(yù)計(jì) / 高格藍(lán)灣 2020 長(zhǎng)影世紀(jì)村 4 200 大多數(shù)項(xiàng)目采取蓄客的銷售策略 與當(dāng)下許多長(zhǎng)春知名大盤的平開快銷策略形成了鮮明的對(duì)比，充分表明中心城區(qū)的市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)上明顯有別與其他區(qū)域，那就是中心城區(qū)仍存在著一定的市場(chǎng)需求量。尤其是 08 年、 09 年新近開發(fā)的項(xiàng)目，由于其 70/90 的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，更是看好區(qū)域的市場(chǎng)發(fā)展形式。 （ 2）銷售情況 區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 整體銷售率 銷售速度（套 /月） 中海金域中央 6400 60% 40左右 中海南湖一號(hào) 10000 90% 50套左右 龍?zhí)└辉? 4800 85% 25套左右 天倫中央?yún)^(qū) 4300 / / 萬晟 現(xiàn)代城 4500 30% 20套左右 湖畔誠品 2 3780起 95% 35套左右 中金名筑 4800 90% 40套左右 壹克拉公寓 50006000 30% 20套左右 高格藍(lán)灣 3700 80% 40套左右 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 長(zhǎng)影世紀(jì)村 4 7500 80% 25套左右 金坐標(biāo) 3500 10% 35 套左右 秋實(shí) e 景二期 7000 0% 0 套左右 湖畔誠品 3780 10% 25套左右 億隆富貴名苑 3900 10% 25套左右 區(qū)域內(nèi)整體價(jià)格水平基本維持在 4500—5000 元左右，處于較高水平，市場(chǎng)有個(gè)別高端樓盤的市場(chǎng)銷售均價(jià)高達(dá) 7000—13000 元 /平米。 區(qū)域的整體銷售情況較好，多數(shù)在售項(xiàng)目都是去年上半年入市的項(xiàng)目，且銷售表現(xiàn)不俗，基本都達(dá)到了 80%的銷售率。 （ 3）依托環(huán)境，主打品牌 區(qū)域整體可供直接開發(fā)的土地相對(duì)較少，直接導(dǎo)致當(dāng)前區(qū)域開發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向資源密集的區(qū)域，中心城區(qū)具有配套優(yōu)勢(shì)，而邊緣區(qū)域則有大片綠化、河湖等稀缺上，這樣可使項(xiàng)目跳脫產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化。 結(jié)合前面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分析可看出，諸如南湖公園旁邊的中海南湖一號(hào)、湖畔誠品以及伊通河沿岸的高格藍(lán)灣等項(xiàng)目的快速銷售足以證明這一點(diǎn)。但從產(chǎn) 品本身而言，除南湖一號(hào)外，其他所謂高端項(xiàng)目均無明顯的自身特色可言。 房地產(chǎn)品牌效應(yīng)表現(xiàn)的明顯，如同區(qū)域的中海金域中央和龍?zhí)└辉吩阡N售價(jià)格上相差了 1700 元 /平米，但銷售速度卻一