【導(dǎo)讀】對連云港房地產(chǎn)市場進(jìn)行針對性的調(diào)查研究分析，全面了解連云。價(jià)值論證、概念設(shè)計(jì)、營銷推廣提供決策參考依據(jù)。文獻(xiàn)調(diào)查、實(shí)地考察、入戶問卷調(diào)查、消費(fèi)者深度訪談、業(yè)內(nèi)人。連云港市新浦老城區(qū)與東區(qū)地塊內(nèi)規(guī)模較大、影響力較廣的已售。商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。競爭樓盤調(diào)查：2020年2月24日－28日。連云港市近年來認(rèn)真落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，有效推動了經(jīng)濟(jì)快。中心城市綜合實(shí)力全國百強(qiáng)排名從2020年83. 房地產(chǎn)投資逆勢增長，交易價(jià)格平穩(wěn)上升。2020年以來，雖然國。產(chǎn)投資仍呈快速增長趨勢。高于去年同期個(gè)百分點(diǎn)。完成商品房銷售面積萬平。其中東區(qū)的住宅價(jià)為2375. 米，分別比去年底上漲近30％。一步規(guī)范連云港市房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序。主定價(jià)，其銷售價(jià)格在售房前報(bào)價(jià)格主管部門備案。場供求及有關(guān)規(guī)定自主確定。用，住宅共同部位、共同設(shè)施設(shè)備維修資金，代辦費(fèi)用等。

　　

【正文】 份有限公司、連云港恒安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 公園 1 號 連云港中體地產(chǎn)有限公司 歐式現(xiàn)代 港利新城 連云港外貿(mào)包裝（集團(tuán)）有限公司、港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 云頂高爾夫別墅 連云港云頂臵業(yè)有限公司 歐式現(xiàn)代 新貴都二期 連云港市兆隆房屋開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 華陽璟都 華陽房產(chǎn)、華航集團(tuán) 歐式現(xiàn)代 東盛名筑 連云港東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 青島花園 連云港順安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島順安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 歐陸風(fēng)格 海連新天 連云港云龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 、連云港鵬博臵業(yè)有限公司 歐式現(xiàn)代 城市杰作 連云港市宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 49 列奇達(dá)時(shí)代華庭 連云港市列奇達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 金秋情緣 連云港市聯(lián)通臵業(yè)有限公司 歐式現(xiàn)代 東新綠苑 連云港東經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 歐式現(xiàn)代 九龍國際 九龍房開 歐式現(xiàn)代 ? 目前連云港房地產(chǎn)普通住宅物業(yè)中，歐式現(xiàn)代風(fēng)格被廣泛運(yùn)用，部分物業(yè)通過一些西式元素的采用如：坡屋頂、住宅天際線、飄窗、 270 度觀景陽臺等，使自身物業(yè)更具現(xiàn)代時(shí)尚氣息，且此風(fēng)格的建筑受到連云港市場的接 受和認(rèn)可。 戶型面積分析 項(xiàng)目名稱 戶型面積（㎡） 公園 1 號 二房 9三房 117－ 133 金秋情緣 二房 9三房 124－ 1四房 180－ 208 東盛名筑 二房 10三房 130 中房新天地 二房 8三房 116－ 151 東新綠苑 三房 123－ 145 萬潤〃怡景苑 二房 9三房 123－ 166 分析：由于連云港房地產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣，市場上推出的房型較大，但房屋面積大而造成物業(yè)整體銷售價(jià)格偏高，影響市民購買力，以至于目前連云港房地產(chǎn)市場上大面積的物業(yè)保留相對較多。隨著房價(jià)的持續(xù)走高，和市 場客戶的有效需求，針對性的戶型面積開發(fā)將是我 50 們注重研究的問題點(diǎn)。 戶型設(shè)計(jì)與功能分析 二房單位 目前連云港市推出的戶型大都方正實(shí)用類型，而且相對于目前連云港市場市民的消費(fèi)習(xí)慣，二房戶型還是設(shè)計(jì)得偏大，二房二廳戶型面積主要集中在 85－ 97 平方米之間。 三房二廳 推出的三房戶型面積在 116－ 166 平方米之間，主力戶型面積為 130 平方米左右，但目前市場對于個(gè)別面積較大的戶型由于銷售總價(jià)的相應(yīng)提高，面積偏大的三房戶型銷售情況不太理想。 四房單位 推出的四房二廳戶型面積主要在 150－ 220 平方米之間， 但主力戶型為 150 平方米左右。 ? 調(diào)研走訪中所了解的戶型，總體上布局比較合理，二房戶型設(shè)計(jì)緊湊，經(jīng)濟(jì)大方；三房戶型餐廳、客廳融合貫通，采取花園式陽臺，視野開闊，通透明亮；四房戶型超大開間，主臥室和次臥室?guī)в写蠼嵌蕊h窗體現(xiàn)了生活的愜意與尊貴。此外，戶型的創(chuàng)新在部分項(xiàng)目得到采用，例如：公園 1 號在戶型上采用了入戶式花園設(shè)計(jì)。 ? 調(diào)查中同樣發(fā)現(xiàn)部分戶型在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)方面還存在一些不足，例如部分戶型在設(shè)計(jì)布局方面，衛(wèi)生間直沖入戶大門、衛(wèi)生間大門直沖臥室大門，從風(fēng)水學(xué)的角度出發(fā)，這樣的設(shè)計(jì)是非常忌諱的。 51 景觀環(huán)境分析 ? 在 連云港市調(diào)研的過程中了解到，房地產(chǎn)的快速發(fā)展使得市民對住宅環(huán)境提出了更高的要求。市政府為了給市民打造一個(gè)美觀、整潔的城市環(huán)境，加大了對舊城區(qū)的拆遷改造力度，完善舊城區(qū)功能及環(huán)境的建設(shè)。同時(shí)，也規(guī)范了東區(qū)的規(guī)劃。因此，部分發(fā)展商也注重了自身項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)，聘請了一些知名的設(shè)計(jì)規(guī)劃公司參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。例如： 公園 1 號的建筑設(shè)計(jì)聘請的是： OUM(歐墨 )建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司； 萬潤〃怡景苑的規(guī)劃設(shè)計(jì)聘請的是：香港〃貝爾高林 ? 雖然有的項(xiàng)目聘請了國外知名的規(guī)劃公司對項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)（如興 業(yè)金色家園聘請的是日本 MAO 公司），但連云港市多數(shù)小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)仍讓人感覺缺乏鮮明設(shè)計(jì)主題、景觀布局感覺生硬。 客戶分析 ? 通過調(diào)研中對各個(gè)樓盤的了解，各個(gè)物業(yè)的消費(fèi)群體具有統(tǒng)一特征，消費(fèi)群體主要為：政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生、本地經(jīng)商人士、墟溝地區(qū)人士、另外還有連云港效益比較好企業(yè)的員工。該群體還有另一共性：收入穩(wěn)定，年齡層次在 35 歲以上。 ? 消費(fèi)群體地域消費(fèi)意識較明顯，由于目前連云港市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本上集中在新浦老城區(qū)和新區(qū)東區(qū)，因此市民在物業(yè)的購買上還是集中在以上兩個(gè)區(qū)域。部分市民依然對老城區(qū)留有感情 ， 52 所以在物業(yè)的選擇上比較衷情于老城區(qū)的物業(yè)；另外，由于東區(qū)開發(fā)的物業(yè)在設(shè)計(jì)和規(guī)劃上整體要優(yōu)于老城區(qū)，相當(dāng)一部分的市民選擇了在此區(qū)域購買物業(yè)。 ? 連云港市場在對高層的接受程度上還有待提升。在小區(qū)內(nèi)，多層物業(yè)和小高層物業(yè)的銷售情況要好過小區(qū)內(nèi)高層物業(yè)，鑒于此種消費(fèi)現(xiàn)場，連云港部分規(guī)劃有高層住宅的項(xiàng)目目前還在等待推出高層物業(yè)的恰當(dāng)時(shí)機(jī)。 ? 現(xiàn)在連云港市民購買物業(yè)的主要因素分別為：拆遷購房以及早期居住的物業(yè)不能滿足當(dāng)今的現(xiàn)有需求，因此，一部分人為了居住水平而選擇重新購置物業(yè)，同時(shí)還有郊區(qū)農(nóng)民進(jìn)城購房的需求。 ? 連云港人在 消費(fèi)習(xí)性上追求一步到位。一個(gè)三口之家來說感覺 100平方米左右的房子還是不夠住，購買物業(yè)的戶型喜歡購買三房二廳的大戶型，不太愿意購買小戶型。 ? 購買物業(yè)是有比較明確的需求性。如：有的業(yè)主為使自己的子女得到良好的教育，會把當(dāng)?shù)孛Ｅ缘奈飿I(yè)作為首要選擇，方便子女的入學(xué)；為了提升居住質(zhì)量水平，一般會選擇目前設(shè)計(jì)和規(guī)劃較為規(guī)范的東區(qū)物業(yè)。 物業(yè)管理分析 隨著連云港房地產(chǎn)市場的興起及房地產(chǎn)質(zhì)素的逐步提高，特別是在近年開發(fā)的項(xiàng)目，發(fā)展商在開發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，也開始注重項(xiàng)目物業(yè)管理水平的提升，特別是以中房、萬潤、香溢等一些 知名房地產(chǎn)企業(yè)在小區(qū)物業(yè)管理方面走到了連云港物業(yè)管理市場的前 53 列，連云港市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理水平逐漸加強(qiáng)。 ? 小區(qū)保安對到訪人士會做基本盤查，但小區(qū)內(nèi)秩序的維護(hù)，保安人員的工作還顯不周，小區(qū)內(nèi)缺乏保安對小區(qū)的定點(diǎn)定時(shí)巡視、查看。 ? 一些小區(qū)內(nèi)種植的花草樹木由于缺乏維護(hù)，小區(qū)內(nèi)的植物變得面目全非。 ? 物業(yè)管理公司對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)內(nèi)容也逐漸變得豐富起來，例如：中房新天地為小區(qū)業(yè)主提供兒童托管服務(wù)、保姆式家政服務(wù)、業(yè)主外出訪客接待服務(wù)等。 但連云港市物業(yè)管理的總體水平來說還停留在服務(wù)的表面層次上，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人員的職業(yè) 素養(yǎng)和服務(wù)意識等方面與長三角、珠三角等地區(qū)的物業(yè)管理公司相比差距較大。 智能化分析 隨著發(fā)展商品牌意識的增強(qiáng)及物業(yè)質(zhì)素的不斷提高，連云港市各個(gè)物業(yè)加大了對小區(qū)智能化建設(shè)的投入，物業(yè)基本上都安裝了小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、周邊紅外防范系統(tǒng)等，部分小區(qū)內(nèi)還安裝小區(qū)公共廣播系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng)。但隨著生活水平和科技水平的不斷提高，一些更為便捷的智能化設(shè)施還沒有在走訪的物業(yè)小區(qū)內(nèi)見到，如：小區(qū)一卡通、門禁系統(tǒng)等。 營銷水平分析 在各行業(yè)不斷市場化的進(jìn)程中，連云港市房地產(chǎn)市場的營銷水平得到一定的提升，但總 體來說，連云港房地產(chǎn)市場營銷質(zhì)素與北京、 54 長三角、珠三角等地區(qū)還是存在較大差距。 ? 營銷包裝意識。也許受連云港市房地產(chǎn)賣方市場相對較好的因素影響， 調(diào)研的過程中，發(fā)現(xiàn)連云港的形象包裝資料非常少，有的甚至沒有，營銷包裝方面投入較少。而隨著在房產(chǎn)市場競爭日漸激烈，樓盤形象包裝和推廣將顯得日益重要。形象包裝不僅起到刺激銷售的作用，同時(shí)對提升樓盤的品牌影響力也將極大推動。 ? 對于項(xiàng)目的宣傳，本地推廣途徑較為單一，連云港本地發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目，很大程度上依靠人脈傳播的方式進(jìn)行銷售，實(shí)際多渠道的宣傳傳播方式似乎較少運(yùn)用。在此方面 ，由外地進(jìn)駐連云港進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展商比較注重項(xiàng)目的多渠道傳播。 ? 廣告設(shè)計(jì)水平。連云港現(xiàn)有的房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)水平較為有限，廣告表現(xiàn)停留在非常初級的階段，難以起到很好的提升形象、促進(jìn)銷售的作用?，F(xiàn)場包裝比較平庸 ,效果一般。 ? 銷售隊(duì)伍整體素質(zhì)。銷售隊(duì)伍的整體素質(zhì)不高，房地產(chǎn)專業(yè)知識了解不多，主動服務(wù)意識不強(qiáng)。 7．開放式定性 /定量分析 調(diào)查綜述 調(diào)查目的： 對連云港房地產(chǎn)市場進(jìn)行針對性的調(diào)查研究分析， 全面了解連云港市 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征 ，分析其供需平衡關(guān)系，描述目標(biāo)客戶群特征及需求； 最終形成分析成 果，旨在為本項(xiàng)目的定位論證、價(jià)值論證、概念設(shè)計(jì)、營銷推廣提供決策參考依據(jù)。 55 調(diào)查原則： 客觀、全面、深入、有效。 調(diào)查方式： 面對面訪談、問卷調(diào)查。 訪談對象： 目前連云港市各行業(yè)、各階層的人士。 調(diào)查范圍： 連云港市新浦老城區(qū)及東區(qū) 涵括內(nèi)容： 主要是客戶需求、對本項(xiàng)目的了解程度、建筑風(fēng)格、戶型面積 /功能等與產(chǎn)品和市場密切相關(guān)的內(nèi)容。 調(diào)查時(shí)間： 2020 年 3 月 1 日－ 4 日 調(diào)查人數(shù)： 100 人 7． 2 訪談內(nèi)容定性 /定量分析 ? 對項(xiàng)目認(rèn)知程度 在接受問卷 調(diào)查的 100 人中，有 99 人對此項(xiàng)問題進(jìn)行答復(fù)， 答復(fù)結(jié)果如下： 60390204060知道 不知道 56 兩項(xiàng)回答所占比例是： 知道61%不知道39%知道 不知道 分析：從以上所反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，隨著連云港市政府對城市改造力度的加大，目前，原本不算太大的港城，大部分市民對南極北路地塊的改建工程已經(jīng)有了一定的了解和認(rèn)知。 ? 項(xiàng)目上市時(shí)是否會去現(xiàn)場觀摩 在接受問卷調(diào)查的 100 人中，有 96 人對此項(xiàng)問題進(jìn)行答復(fù) 答復(fù)結(jié)果如下： 22 2340101010203040肯定會 可能性很大 不好說 可能性不大 肯定不會 各項(xiàng)回答所占比例為： 57 肯定會23%可能性很大24%不好說42%可能性不大10%肯定不會1%肯定會 可能性很大 不好說 可能性不大 肯定不會分析：由以上數(shù)據(jù)可以看出，在接受調(diào)查的人群中，有 47％的人 士表示等到項(xiàng)目推出時(shí)肯定會去項(xiàng)目現(xiàn)場看看，了解項(xiàng)目信息，只有 11％的人士明確表示不會去現(xiàn)場了解項(xiàng)目情況。由此可以看出，市場對項(xiàng)目還是表示出相當(dāng)大的關(guān)注。而剩余 42％處于猶豫狀態(tài)的客戶則正是項(xiàng)目需努力爭取的對象。 ? 購買項(xiàng)目概率 在接受問卷調(diào)查的 100 人中，有 92 人對此項(xiàng)問題進(jìn)行答復(fù) 答復(fù)結(jié)果如下： 18914721015124105101520購買概率10％ 購買概率20％ 購買概率30％ 購買概率40％購買概率50％ 購買概率60％ 購買概率70％ 購買概率80％購買概率90％ 購買概率100％ 各項(xiàng)回答所占比例為： 58 20%10%15%8%2%11%16%13%4% 1%購買概率10 ％ 購買概率20 ％ 購買概率30 ％ 購買概率40 ％購買概率50 ％ 購買概率60 ％ 購買概率70 ％ 購買概率80 ％購買概率90 ％ 購買概率10 0％ 分析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有 47％接受調(diào)研的人士表示購買項(xiàng)目可能性要在 50％以上，在項(xiàng)目未作任何宣傳、看不到任何具體情況的前提下依然有此比例的客戶對項(xiàng)目表示關(guān)注，說明項(xiàng)目在連云港消費(fèi)者心目中占據(jù)相當(dāng)市場份量和地位。 ? 目前居住房屋性質(zhì) 在接受問卷調(diào)查的 100 人中，有 91 人對此項(xiàng)問題進(jìn)行答復(fù)， 答復(fù)結(jié)果如下： 4415 13 13601020304050自購房 單位分房 自建房 租房 其他 各項(xiàng)回答所占比例為： 59 自購房49%單位分房16%自建房14%租房14%其他7%自購房 單位分房 自建房 租房 其他 ? 購房計(jì)劃 在接受問卷調(diào)查的 100 人中，有 90 人對此項(xiàng)問題進(jìn)行答復(fù)， 答復(fù)結(jié)果如下： 1726 2382601020301年內(nèi)購房 1－2年內(nèi)購房 2－3年內(nèi)購房 3－4年內(nèi)購房 無購房計(jì)劃 各項(xiàng)回答所占比例為： 60 1年 內(nèi)購房17%2－ 3年 內(nèi)購房23%3－ 4年 內(nèi)購房8%無購房計(jì)劃26%1－ 2年 內(nèi)購房26%1年內(nèi) 購房 1－2年 內(nèi)購房 2－3年 內(nèi)購房 3－4年 內(nèi)購房 無購房計(jì)劃 分析：在調(diào)研的客戶中只有 26％左右的人士表示無購房計(jì)劃，剩余 74％的人士將作為項(xiàng)目的潛在客戶，如果把此比例擴(kuò)散至連云港全市，對于項(xiàng)目的銷售來說將是一可觀的份額。 ? 購房理由 在接受問卷調(diào)查的 100 人中，有 43 人對此項(xiàng)問題進(jìn)行 答復(fù)， 答復(fù)結(jié)果如下： 1582126051015配套完善 升值 房子便宜（預(yù)計(jì)） 生活方便 其他（一直在這生活） 各項(xiàng)回答所占比例為： 61 34%19%5%28%14%配套完善 升值 房價(jià)便宜（預(yù)計(jì)） 生活