【正文】 成路，長約一公里，商業(yè)總量約 33000 平米，（其中不包括西點(diǎn)百貨），其中長安新城新近竣工的獨(dú)棟商業(yè)樓面積約 20200 平方米，目前正在招商，在此計(jì)入空置狀態(tài)，除去這個(gè)獨(dú)體商業(yè)還 有西點(diǎn)百貨綜合物業(yè)外，如果僅算臨街商鋪面積，則在 13000平米左右。 22 供應(yīng)總量 圖表：永定路南段商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 業(yè)態(tài) 餐飲 超市 服飾 銀行 美容美發(fā) 娛樂休閑 空置 其他 數(shù)量（個(gè)） 29 4 19 1 7 3 1 17 面積（ m178。） 5375 5500 890 1000 540 2700 20200 715 比例 % % % % % % % % 23 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：永定路南段商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 15%15%2%3%1%7%55%2%餐飲超市服飾銀行美容美發(fā)娛樂休閑空置其他 餐飲業(yè)態(tài) 永定路南段的餐飲 總量達(dá) 5000 多平米，占總體商業(yè)的 15 左右 %，尤其是從復(fù)興路到太平北路這一段，由于西點(diǎn)百貨的存在和臨近復(fù)興路的優(yōu)勢，集中著數(shù)十家左右的餐廳。其中有位于百朗園底商的川杭菜、吉野家、好倫哥以及西點(diǎn)百貨地下一層的新食代美食城等，這些餐飲的檔次都屬于中檔水平，其中新食代美食城的面積在 1000 平米左右，其他的幾家餐廳面積都在 300— 500 平米，除了這些餐廳外，剩余的面積普遍不大，多在 100 多平米，主要面向社區(qū)居民提供服務(wù)。 超市業(yè)態(tài) 永定路南段上有兩家規(guī)模比較大的超市，它們分別是西點(diǎn)百貨的法寶超市和大成路北的華聯(lián)超市 、它們的總面積為 4500 平米，約占永定路南段總體商業(yè)面積的 %。位于西點(diǎn)百貨地下一層的法寶超市是附近社區(qū)知名度最高的超市，幾乎所有在該地區(qū)生活的人口都知道該超市，并且在選擇購買日常生活用品時(shí)首選法寶超市，一方面法寶超市在當(dāng)?shù)亟?jīng)營面積大，貨種全，價(jià)格實(shí)惠，另一方面也是因?yàn)榉▽毘形挥诎儇浬虉鰞?nèi)，人們可以在這里既購買到日常生活用品，又可以購買服裝、化妝品等其他商品，選擇的余地非常大，因此造成法寶超市賓客盈門的景象。至于華聯(lián)超市，雖然面積也在 2020 平米左右，但是由于遠(yuǎn)離復(fù)興路，僅有周邊社區(qū)的居民知道，并且 只是超市一種業(yè)態(tài)，因此除了日常購物外，難得有人流到此，經(jīng)營情況遠(yuǎn)遜于法寶超市。 造成這兩者巨大差異的原因在于交通便利程度和規(guī)模效應(yīng)差距過大，雖然同在永定路，但是法寶超市離復(fù)興路僅有 100 多米，周邊擁有眾多的其他商業(yè)，這些商業(yè)聚集在一起，形成人氣，吸引了周邊的社區(qū)居民以及復(fù)興路的路過群體，從而產(chǎn)生良好的商業(yè)聚集效應(yīng)。而華聯(lián)超市則離復(fù)興路有近一公里左右，由次造成復(fù)興路沿線的巨大人流量很難到此，再者，華聯(lián)超市的規(guī)模體量過小，不象位于西點(diǎn)百貨的法寶超市借助西點(diǎn)的集客設(shè)施就可以達(dá)到門庭若市，這種單兵獨(dú)斗的現(xiàn)實(shí)情況必然 造成華聯(lián)超市僅能立足于周邊社區(qū)居民， 而事實(shí)上是很多社區(qū)居民在下班回家后會(huì)首先經(jīng)過法寶超市，這時(shí)他們首先會(huì)受到法寶超市的吸引，從而使得華聯(lián)超市的潛在客戶群體被法寶超市搶先截流。 根據(jù)調(diào)研得知，除了這兩家超市外，永定路南段和大成路交界處是長安新城的大型獨(dú)體商業(yè)，預(yù)計(jì)未來將引入一家大型超市，依靠它自身的社區(qū)人口來獲得支撐，這將使得現(xiàn)有的華聯(lián)超市在南北兩大超市的夾擊下，面臨客流量極劇下降，經(jīng)營冷淡的局面到來。 娛樂休閑業(yè)態(tài) 永定路南段的娛樂休閑業(yè)態(tài)比較少，僅有一家網(wǎng)吧和一家 1500 平米的洗浴中心，在百朗園南邊的社區(qū) 內(nèi)，有一家社區(qū)娛樂休閑室，主要經(jīng)營健身、乒乓球、等娛樂內(nèi)容，但是人氣不是很足?？傮w看來，永定路南的娛樂休閑業(yè)態(tài)比例過少，連 10%都不到，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購物、餐飲、娛樂三者 5： 3： 2 的黃金比例，未來發(fā)展空間比較大。 24 租金水平 永定路南路的租金水平以西點(diǎn)百貨臨街商鋪?zhàn)罡撸梢赃_(dá)到 10 元 /平米 /天，臨近西點(diǎn)百貨的商鋪?zhàn)饨鹪?57元 /平米 /天，百朗園底商租金在 46 元 /平米 /天，至于西點(diǎn)百貨對面的社區(qū)底商租金在 45 元之間，太平路到大成路的社區(qū)底商租金在 23 元 /平米 /天；長安新城新建商業(yè)預(yù)計(jì)租賃價(jià)格 /平米 /天，銷售價(jià)格為 16000 元 /平米。 25 空置狀況 永定路南段的長安新城的新建獨(dú)棟商業(yè)因剛建成，尚未開業(yè)，該商業(yè)樓規(guī)模達(dá) 20200 多平米，幾乎和西點(diǎn)百貨的規(guī)模相差無幾，暫時(shí)的空置使得永定南路呈現(xiàn)高空置率，實(shí)際上，除了這一空置商業(yè)外，其他臨街商業(yè)基本都已出租完畢，由于有西點(diǎn)百貨在這條路上，因此人流量較大，另外周邊的住宅區(qū)比較密集，消費(fèi)潛力比較深厚，這些原因造成永定南路的臨街商業(yè)經(jīng)營十分理想，很少出現(xiàn)商鋪空置的情況，未來隨著長安新城人口入住，它的配套商業(yè)也將進(jìn)行招商，投入正式運(yùn)營。 26 小結(jié) 永定路南 段的商業(yè)檔次整體高于永定路北段，西點(diǎn)百貨作為區(qū)域內(nèi)不多的大型綜合商業(yè)帶動(dòng)了整條永定路商業(yè)的興旺，經(jīng)過多年的市場培育和良好運(yùn)營，目前西點(diǎn)百貨已經(jīng)成為五棵松地區(qū)十分知名的商業(yè)場所，百朗園的中高檔次底商和西點(diǎn)百貨成為這里最具人氣的消費(fèi)地點(diǎn)。巨大的人流帶動(dòng)餐飲業(yè)的紅火經(jīng)營，肯德基、吉野家以及好倫哥都在這里占據(jù)一席之地。百萬大盤長安新城的落成將帶來數(shù)萬人口的入駐，由此產(chǎn)生的消費(fèi)力不可估量，長安新城 20200 多平米的商業(yè)配套將西點(diǎn)百貨形成南北互動(dòng)，從而帶動(dòng)整條永定南路的臨街商業(yè)，由于有周邊社區(qū)眾多，人口數(shù)量龐大，人口結(jié) 構(gòu)豐富，因此它們的經(jīng)營都是有著真實(shí)的消費(fèi)力支撐的，同時(shí)借助復(fù)興路的便利，永定南路未來的發(fā)展尚有潛力可挖。 3 太平路 31 概況 太平路 東 起 萬壽路 ， 西至玉泉路 。道路全長約 公里， 為城市次干路。道路 為單行路 ，路面寬 18米，兩側(cè)人行步道各寬 3米。 太平路環(huán)境比較臟亂，有三處公交站臺(tái)，但行人稀少。太平路沿線商業(yè)體量約為 11700 平米，除位于太平路東端的西南寫字樓底商外，其余均是臨街商鋪。 32 供應(yīng)總量 圖表：太平路商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 業(yè) 態(tài) 餐飲 復(fù)印沖印 金融 軍需 美容美發(fā) 休閑娛樂 煙酒 汽車 保養(yǎng) 其他 數(shù)量（個(gè)） 26 10 3 10 20 11 26 2 46 面積（ m178。） 5380 285 690 150 645 1215 788 580 1978 比例 (%) 46% 2% 6% 1% 6% 10% 7% 5% 17% 33 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：太平路商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 餐飲業(yè)態(tài) 太平路的餐飲店數(shù)量共有 26 家，面積為 5380 平米，是太平路商業(yè)面積最多的業(yè)態(tài)，占總體商業(yè)面積的 46%。而位于萬壽路和西四環(huán)中路之間的餐飲店居多，有 20 余家，因萬壽路附近有一家西南寫字樓，另有沙窩 小學(xué)、太平路中學(xué)兩所學(xué)校，為此地段提供了餐飲消費(fèi)群，其中比較大的餐飲店有芙蓉園、郭林家常菜、三蘇酒樓、老來順、天龍順飯店，面積在 500800 平米之間，屬中檔。其余的均是 100平米以下的小餐館，檔次非常低，經(jīng)營狀況也一般。 46%2%6%1%6%10%7%5%17%餐飲 復(fù)印沖印 金融 軍需 美容美發(fā)休閑娛樂 煙酒 汽車保養(yǎng) 其他 復(fù)印沖印 在太平路西段，自西四環(huán)中路至玉泉路分布著九家復(fù)印沖印店，總面積 300平米左右，占太平路 總商業(yè)面積的 2%。每家店規(guī)模都很小，平均面積在 30平米左右，多為此地段的軍事科學(xué)院、中央電大八一學(xué)院 10003 教學(xué)中心，北京建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校一些企業(yè)提供服務(wù)。 金融類 太平路上共有 3家銀行，農(nóng)行、工行和建行。均勻分布于太平路東、中、西部，面積在 150300 平米之間，來此人員均較少。 餐廳名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營面積 芙蓉園 獨(dú)體商業(yè) 500 郭林家常菜 住宅底商 500 三蘇酒樓 獨(dú)體商業(yè) 700 老來順 臨街商鋪 600 天龍順 臨街商鋪 800 軍需用品 在位于永定路往東 300 米左右處，連續(xù)分布 10 家軍需勞保用品店，面積僅在 15 平米左右。主要為此處部隊(duì)提供需求服務(wù)，因此產(chǎn)生小規(guī)模的商業(yè)聚集效應(yīng)。 美容美發(fā) 太平路的美容美發(fā)店共有 20家，面積總和 645平米，占總體商業(yè)面積 的 6%，平均面積在 30— 40 平米之間，均是規(guī)模較小的理發(fā)店，主要為附近的低收入群體服務(wù)，經(jīng)營狀況也都一般。 休閑娛樂 太平路目前共有 11 家休閑娛樂場所，營業(yè)面積 1215 平米，占比 10%。這條街的休閑娛樂企業(yè)以足療最多，達(dá) 7 家，只有位于永定路和太平路交匯處東側(cè)有一家相對大一些，面積兩百多米，其余 6 家都是 4080 平米的小店，面向的消費(fèi)群體有限，經(jīng)營狀況一般。 煙酒業(yè)態(tài) 太平路上共有 26 家煙酒店，每間店鋪的面積都不大，均在 50平米以下，但聚少成多，總面積達(dá) 800余平米，占整條街商業(yè)體量的 7%。其反映出附近居民的 消費(fèi)需求中，煙酒類占有很高的比例。 汽車保養(yǎng) 太平路上有 2 家汽車保養(yǎng)店，總面積約 580 平米，在位于玉泉路和太平路交匯處的一家汽車保養(yǎng)店規(guī)模相對大一些，面積在 500 平米 左右，因其鄰近玉泉路這條主干路，來往車輛較多，經(jīng)營狀況還可以。 其他業(yè)態(tài) 除了以上分析的業(yè)態(tài)外，太平路還分布一些數(shù)量不多的小店，如圖書音像、蔬菜水果、保健品、藥店、洗衣店等，主要集中在永定路往西的地段，普遍面積不達(dá)，每家店僅有 20 多平米，總面積約 1978平米，占比 17%?；旧弦揽可鐓^(qū)居民生存。 34 租金水平 太平路的臨街店鋪檔次均為低檔， 商業(yè)氣氛不濃，以西四環(huán)路往東至萬壽路餐飲店較多，租金在 38 元之間，而從永定路往西，店鋪面積均較小，檔次更低，租金在 35 元之間。 35 經(jīng)營狀況 太平路臨街商業(yè)整體檔次很低，主要為附近社區(qū)居民配套服務(wù)，店面規(guī)模小、裝修形象差，無法形成商業(yè)氛圍，因此經(jīng)營狀況較差，從永定路往西至玉泉路，有 5 家小店鋪空置，面積共有 115 平米。另有一新建的軍事醫(yī)學(xué)院底商空置，面積有 3000平米左右，不對外租售，只留做其內(nèi)部使用。 35 元 /天 /平米 38 元 /天 /平米 36 小結(jié) 太平路商業(yè)店面小、檔次太低，雖然此路段有幾處公交車站，但商業(yè)氛圍不濃，經(jīng)營狀況也不好，無 法吸引外來消費(fèi)者。位于東段的餐飲店，以服務(wù)于其附近的兩所學(xué)校和西南寫字樓為主、而自永定路往西多以社區(qū)居民消費(fèi)為主，對本項(xiàng)目不存在嚴(yán)重性競爭。 4 西四環(huán)西路 41 概況 四環(huán)路為城市主要環(huán)路 ,屬于一級(jí)城市干路 ,我司針對本項(xiàng)目針對定慧北橋至五棵松橋西側(cè)實(shí)施調(diào)研 ,全長 公里，由于四環(huán)路在此路段多為高架橋 ,因此臨街商業(yè)多臨四環(huán)輔路 ,且與主路有一定的垂直距離 ,對主路客流的吸引有很大的局限性；雖然沒有整體商業(yè)氛圍，但由于臨近四環(huán)路，商業(yè)總體供應(yīng)量依然很大，為22410 ㎡。 42 供應(yīng)總量 圖表：西四環(huán)路西側(cè)商 業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 43 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：西四環(huán)路西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 業(yè)態(tài) 金融 餐飲 汽配修理 娛樂 服裝服飾 休閑 美容美發(fā) 超市 其它 數(shù)量 2 4 2 1 1 2 3 1 10 面積 450 6300 650 1000 1000 10400 160 1000 1450 比例 2% 29% 3% 4% 4% 47% 1% 4% 6% 2%29%3%4%4%47%1% 4%6%金融 餐飲 汽修 娛樂 服飾 休閑 美發(fā) 超市 其他 餐飲 餐飲僅有四家餐飲，總量 6300 平米，占總體商業(yè)的 29%，餐飲店鋪多在 1000平米以上，以中餐為主，單體容量較大，與臨近四環(huán)路獨(dú)體商業(yè)體量規(guī)模，基 本穩(wěn)合；如五棵松飯店海鮮酒樓，北京陸翔燕富魚翅菜館單體體量都以達(dá)到 2020 平米以上； 休閑 臨街商業(yè)體量最大的為休閑康體具有 10400 ㎡，占總體量的 47%，定慧橋西北角的權(quán)金城面積為 10000平米，其覆蓋范圍很廣，本項(xiàng)目區(qū)域應(yīng)包含其中；此物業(yè)為權(quán)金城餐飲有限公司所有，檔次較高，一二層西側(cè)為權(quán)金城燒烤，三層為權(quán)金城洗浴康體；東側(cè)一層為西餐廳；地下為一家夜總會(huì)；單層面積為 2020 平米，停車位較充足。 超市 位于西四環(huán)五孔橋農(nóng)副產(chǎn)品市場內(nèi)的物美超市，體量為 1000 平米，為非臨近四環(huán)路商業(yè)物業(yè)，只能依靠農(nóng)副市場的客 流量以及周邊區(qū)域常住人口的支持，品質(zhì)雖不高，但經(jīng)營情況也不是很差。 美容美發(fā)、服裝服飾、汽配修理以及其他業(yè)態(tài)： 還有一些配套設(shè)施，美容美發(fā)、服裝服飾、汽配修理以及其他業(yè)態(tài)，門面很小，檔次低，基本上屬于為社區(qū)居民服務(wù)的配套設(shè)施。 44 租金水平 根據(jù)我司調(diào)研分析，西四環(huán)路沿線的商鋪?zhàn)饨鹣鄬^(qū)域內(nèi)街不高，北京陸翔燕富魚翅菜館，餐飲業(yè)租金水平 元 /天 *平米，高于其他道路，這和臨近四環(huán)路有直接關(guān)系。 45 空置狀況 目前，西四環(huán)西側(cè)沿線調(diào)研區(qū)域，只有一家大型餐飲停業(yè)轉(zhuǎn)讓；雖然體量較大，為 4000平米獨(dú)體餐飲，但 由于硬件設(shè)施的不完善，交通不夠便利等自身以及經(jīng)營原因，現(xiàn)正在整體轉(zhuǎn)讓；此區(qū)域內(nèi)整體空置率相對較低。 46 小結(jié) 總體看來，西四環(huán)沿線的商業(yè)餐飲、休閑為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，且為大體量獨(dú)體商業(yè)，區(qū)域內(nèi)整體的商業(yè)氛圍還沒有形成，日后還有很大的發(fā)展空間。 5 玉泉路東側(cè) 51 概況 玉泉路與南北走向