【正文】 46 小結(jié) 總體看來(lái)，西四環(huán)沿線的商業(yè)餐飲、休閑為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，且為大體量獨(dú)體商業(yè)，區(qū)域內(nèi)整體的商業(yè)氛圍還沒(méi)有形成，日后還有很大的發(fā)展空間。 44 租金水平 根據(jù)我司調(diào)研分析，西四環(huán)路沿線的商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)區(qū)域內(nèi)街不高，北京陸翔燕富魚(yú)翅菜館，餐飲業(yè)租金水平 元 /天 *平米，高于其他道路，這和臨近四環(huán)路有直接關(guān)系。 超市 位于西四環(huán)五孔橋農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)內(nèi)的物美超市，體量為 1000 平米，為非臨近四環(huán)路商業(yè)物業(yè)，只能依靠農(nóng)副市場(chǎng)的客 流量以及周邊區(qū)域常住人口的支持，品質(zhì)雖不高，但經(jīng)營(yíng)情況也不是很差。 4 西四環(huán)西路 41 概況 四環(huán)路為城市主要環(huán)路 ,屬于一級(jí)城市干路 ,我司針對(duì)本項(xiàng)目針對(duì)定慧北橋至五棵松橋西側(cè)實(shí)施調(diào)研 ,全長(zhǎng) 公里，由于四環(huán)路在此路段多為高架橋 ,因此臨街商業(yè)多臨四環(huán)輔路 ,且與主路有一定的垂直距離 ,對(duì)主路客流的吸引有很大的局限性；雖然沒(méi)有整體商業(yè)氛圍，但由于臨近四環(huán)路，商業(yè)總體供應(yīng)量依然很大，為22410 ㎡。 35 元 /天 /平米 38 元 /天 /平米 36 小結(jié) 太平路商業(yè)店面小、檔次太低，雖然此路段有幾處公交車站，但商業(yè)氛圍不濃，經(jīng)營(yíng)狀況也不好，無(wú) 法吸引外來(lái)消費(fèi)者。 35 經(jīng)營(yíng)狀況 太平路臨街商業(yè)整體檔次很低，主要為附近社區(qū)居民配套服務(wù)，店面規(guī)模小、裝修形象差，無(wú)法形成商業(yè)氛圍，因此經(jīng)營(yíng)狀況較差，從永定路往西至玉泉路，有 5 家小店鋪空置，面積共有 115 平米?；旧弦揽可鐓^(qū)居民生存。 汽車保養(yǎng) 太平路上有 2 家汽車保養(yǎng)店，總面積約 580 平米，在位于玉泉路和太平路交匯處的一家汽車保養(yǎng)店規(guī)模相對(duì)大一些，面積在 500 平米 左右，因其鄰近玉泉路這條主干路，來(lái)往車輛較多，經(jīng)營(yíng)狀況還可以。 煙酒業(yè)態(tài) 太平路上共有 26 家煙酒店，每間店鋪的面積都不大，均在 50平米以下，但聚少成多，總面積達(dá) 800余平米，占整條街商業(yè)體量的 7%。 休閑娛樂(lè) 太平路目前共有 11 家休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，營(yíng)業(yè)面積 1215 平米，占比 10%。主要為此處部隊(duì)提供需求服務(wù)，因此產(chǎn)生小規(guī)模的商業(yè)聚集效應(yīng)。均勻分布于太平路東、中、西部，面積在 150300 平米之間，來(lái)此人員均較少。每家店規(guī)模都很小，平均面積在 30平米左右，多為此地段的軍事科學(xué)院、中央電大八一學(xué)院 10003 教學(xué)中心，北京建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校一些企業(yè)提供服務(wù)。其余的均是 100平米以下的小餐館，檔次非常低，經(jīng)營(yíng)狀況也一般。） 5380 285 690 150 645 1215 788 580 1978 比例 (%) 46% 2% 6% 1% 6% 10% 7% 5% 17% 33 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：太平路商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 餐飲業(yè)態(tài) 太平路的餐飲店數(shù)量共有 26 家，面積為 5380 平米，是太平路商業(yè)面積最多的業(yè)態(tài)，占總體商業(yè)面積的 46%。太平路沿線商業(yè)體量約為 11700 平米，除位于太平路東端的西南寫(xiě)字樓底商外，其余均是臨街商鋪。道路 為單行路 ，路面寬 18米，兩側(cè)人行步道各寬 3米。 3 太平路 31 概況 太平路 東 起 萬(wàn)壽路 ， 西至玉泉路 。巨大的人流帶動(dòng)餐飲業(yè)的紅火經(jīng)營(yíng)，肯德基、吉野家以及好倫哥都在這里占據(jù)一席之地。 25 空置狀況 永定路南段的長(zhǎng)安新城的新建獨(dú)棟商業(yè)因剛建成，尚未開(kāi)業(yè)，該商業(yè)樓規(guī)模達(dá) 20200 多平米，幾乎和西點(diǎn)百貨的規(guī)模相差無(wú)幾，暫時(shí)的空置使得永定南路呈現(xiàn)高空置率，實(shí)際上，除了這一空置商業(yè)外，其他臨街商業(yè)基本都已出租完畢，由于有西點(diǎn)百貨在這條路上，因此人流量較大，另外周邊的住宅區(qū)比較密集，消費(fèi)潛力比較深厚，這些原因造成永定南路的臨街商業(yè)經(jīng)營(yíng)十分理想，很少出現(xiàn)商鋪空置的情況，未來(lái)隨著長(zhǎng)安新城人口入住，它的配套商業(yè)也將進(jìn)行招商，投入正式運(yùn)營(yíng)。總體看來(lái)，永定路南的娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)比例過(guò)少，連 10%都不到，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)三者 5： 3： 2 的黃金比例，未來(lái)發(fā)展空間比較大。 根據(jù)調(diào)研得知，除了這兩家超市外，永定路南段和大成路交界處是長(zhǎng)安新城的大型獨(dú)體商業(yè)，預(yù)計(jì)未來(lái)將引入一家大型超市，依靠它自身的社區(qū)人口來(lái)獲得支撐，這將使得現(xiàn)有的華聯(lián)超市在南北兩大超市的夾擊下，面臨客流量極劇下降，經(jīng)營(yíng)冷淡的局面到來(lái)。 造成這兩者巨大差異的原因在于交通便利程度和規(guī)模效應(yīng)差距過(guò)大，雖然同在永定路，但是法寶超市離復(fù)興路僅有 100 多米，周邊擁有眾多的其他商業(yè)，這些商業(yè)聚集在一起，形成人氣，吸引了周邊的社區(qū)居民以及復(fù)興路的路過(guò)群體，從而產(chǎn)生良好的商業(yè)聚集效應(yīng)。位于西點(diǎn)百貨地下一層的法寶超市是附近社區(qū)知名度最高的超市，幾乎所有在該地區(qū)生活的人口都知道該超市，并且在選擇購(gòu)買(mǎi)日常生活用品時(shí)首選法寶超市，一方面法寶超市在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)面積大，貨種全，價(jià)格實(shí)惠，另一方面也是因?yàn)榉▽毘形挥诎儇浬虉?chǎng)內(nèi)，人們可以在這里既購(gòu)買(mǎi)到日常生活用品，又可以購(gòu)買(mǎi)服裝、化妝品等其他商品，選擇的余地非常大，因此造成法寶超市賓客盈門(mén)的景象。其中有位于百朗園底商的川杭菜、吉野家、好倫哥以及西點(diǎn)百貨地下一層的新食代美食城等，這些餐飲的檔次都屬于中檔水平，其中新食代美食城的面積在 1000 平米左右，其他的幾家餐廳面積都在 300— 500 平米，除了這些餐廳外，剩余的面積普遍不大，多在 100 多平米，主要面向社區(qū)居民提供服務(wù)。 22 供應(yīng)總量 圖表：永定路南段商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 業(yè)態(tài) 餐飲 超市 服飾 銀行 美容美發(fā) 娛樂(lè)休閑 空置 其他 數(shù)量（個(gè)） 29 4 19 1 7 3 1 17 面積（ m178。 15 空置狀況 永定路南段商業(yè)氛圍相對(duì)較濃，空置率很低，只有一兩家餐飲商戶停業(yè)裝修中，裝修檔次很高，體量相對(duì)較大；永定路北段，阜石路以北商業(yè)大量空置，與區(qū)域商業(yè)氛圍有必然關(guān)系，如永景園住宅底商，永景園對(duì)面的海鮮大酒樓等；空置面積將近 2600 平米；永 定路中段一些圖：租金水平示意圖 57 元 /平米 *天 46元 /平米 *天 35元 /平米 *天 小的店鋪，業(yè)態(tài)復(fù)雜，體量不大，面積多在 1020 平米左右，經(jīng)營(yíng)慘淡， 形成空置； 16 小結(jié) 小結(jié)，總體看來(lái)，永定路沿線的商業(yè)主要為集中為餐飲業(yè)態(tài)，而汽配修理、五金建材、休閑、美容美發(fā)、服裝服飾、超市等各種形態(tài)的商業(yè)業(yè)態(tài)均以配套形式出現(xiàn)，道路兩側(cè)臨街商業(yè)多以臨建為主，商業(yè)氛圍自然形成，道路改造工程的不斷實(shí)施，現(xiàn)有臨街商業(yè)形態(tài)將被物業(yè)商業(yè)形態(tài)所取代。 14 租金水平 根據(jù)我司調(diào)研分析，永定路沿線的商鋪?zhàn)饨鹨阅隙巫罡?，向北遞減。 金 融 永定路沿線，有 4 家金融銀行機(jī)構(gòu) ，分別為北京交通銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行，營(yíng)業(yè)面積總計(jì) 6070 平米，占臨街商業(yè)總量的18%。 12 供應(yīng)總量 圖表：永定路商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 13 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 業(yè)態(tài) 金融 餐飲 汽配修理 娛樂(lè) 服裝服飾 休閑 美容美發(fā) 五金建材 其它 數(shù)量 4 48 6 1 10 12 18 9 112 面積 6070 19810 2570 1000 225 515 795 190 3220 比例 18% 58% 7% 3% 1% 1% 2% 1% 9% 18%58%9%3%1% 1% 2%1% 7%金融 餐飲 配套及其他 娛樂(lè) 服飾休閑 美發(fā) 五金裝修 汽修 餐 飲 永定路上餐飲有 48家餐飲，總量 19810 平 米，占總體商業(yè)的 58%，兩側(cè)集中著近十家面積在 400平米以上的餐廳，其中有天外天烤鴨店、小肥羊、清瑞山莊、山水間羊蝎子、鴻運(yùn)樓、陳阿婆海鮮水煮魚(yú)、興達(dá)苑、金龍鴻福海鮮等，檔次在區(qū)域內(nèi)相對(duì)較高，其輻射范圍不僅僅為周邊社區(qū)，還能輻射到南到復(fù)興路沿線，北到田村路沿線，東到西四環(huán)路，西到八寶山；此街區(qū)內(nèi)小肥羊和山水間羊蝎子，在區(qū)域內(nèi)有一定的知名度，經(jīng)營(yíng)情況都很理想，周邊居民光顧較多。 目 錄 一 區(qū)域臨街商業(yè)研究 ...................................................................... 1 1 永定北路 ........................................................................................... 1 11 概況 ......................................................................................................................................................................................................... 1 12 供應(yīng)總量 ................................................................................................................................................................................................. 2 13 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ................................................................................................................................................................................................. 2 14 租金水平 ................................................................................................................................................................................................. 4 15 空置 狀況 ................................................................................................................................................................................................. 4 16 小結(jié) ......................................................................................................................................................................................................... 5 2 永定路南段 .......................................................................................... 5 21 概況 ......................................................................................................................................................................................................... 5 22 供應(yīng)總量 ................................................................................................................................................................................................. 6 23 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ................................................................................................................................................................................................. 6 24 租金水平 ................................................................................................................................................................................................. 8