【正文】 商品房包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅商品房、高檔住宅商品房，對不同類型的商品房價(jià)格實(shí)行相應(yīng)的價(jià)格管理。 行業(yè)法規(guī)： 房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房之前未經(jīng)價(jià)格主管部門核批銷售價(jià)格的，一律不得銷售，更不得以任何名義預(yù)收房款；經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅實(shí)行銷售價(jià)格 ? 一價(jià)清 ? 制度，價(jià)外不得再收取任何費(fèi)用。 連房住宅價(jià)格走勢圖（單位：元/ 平方米）1163 11871206 12351264132813771527167517551841195520861150125013501450155016501750185019502050215001 年末02 年1 季度02 年2 季度02 年3 季度02 年4 季度03 年1 季度03 年2 季度03 年3 季度03 年4 季度04 年1 季度04 年2 季度04 年3 季度04 年4 季度 6 2020年末 連云港市區(qū)各分區(qū)商服用房均值比較圖（元/平 方米）908768005520510063505875010002020300040005000600070008000900010000中心區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 連云區(qū) ? 政府加大住房體制改革力度 ， 商品住宅的市場需求量和供應(yīng)量都有大幅提升。到 2020 年底，全市住宅均價(jià) 2086 元 /平方米，比 2020年底上漲了 ％。完成商品房銷售面積 萬平方米，增長 ％。 2020 年以來，雖然國家對部分地區(qū)、部分行業(yè)投資過熱實(shí)施了宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)投資仍呈快速增長趨勢。中心城市綜合實(shí)力全國百強(qiáng)排名從 2020 年 83 5 位提升到 72 位。 ? 涵括內(nèi)容： 城市發(fā)展、市場特征、行業(yè)政策、客戶需求、競爭物業(yè)等。 1． 3 調(diào)查方式 ? 文獻(xiàn)調(diào)查、實(shí)地考察、入戶問卷調(diào)查、消費(fèi)者深度訪談、業(yè)內(nèi)人士深度訪談。 愛愛 地地 時(shí)時(shí) 代代 地地 產(chǎn)產(chǎn) 顧顧 問問 1 1. 調(diào)查綜述 . 調(diào)查目的 . 調(diào)查原則 . 調(diào)查方式 . 調(diào)查范圍 . 調(diào)查時(shí)間 . 調(diào)查結(jié)論 2. 城市與片區(qū)概況 . 城市概況 . 行政劃分 . 城市規(guī)劃 . 片區(qū)規(guī)劃 3. 投資環(huán)境分析 . 國民經(jīng)濟(jì) . 產(chǎn)業(yè)政策 4. 宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)研 . 房地產(chǎn) 投資狀況 . 土地供應(yīng)狀況 目 錄 2 . 商品房施工面積 . 商品房竣工面積 . 商品房銷售面積 . 房地產(chǎn)三級市場交易狀況 5. 連云港房地產(chǎn)市場分析 . 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 . 房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)域分布 . 房地產(chǎn)市場競爭格局分析 . 房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展前景分析 . 綜合分析結(jié)論 6. 連云港房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 . 階段劃分 . 項(xiàng)目規(guī)模 . 價(jià)格分析 . 建筑風(fēng)格分析 . 戶型面積分析 . 戶型設(shè)計(jì)與功能分析 . 景觀環(huán)境分析 . 客戶分析 3 . 物業(yè)管理分析 . 智能化分析 . 營銷水平分析 7．開放式訪談定量 /定性分析 7． 1．調(diào)查綜述 7． 2．訪談內(nèi)容定量 /定性分析 7． 3．訪談內(nèi)容綜合分析結(jié)論 8．附件 8． 1．附件一：連云港房地產(chǎn)市場樓盤資料一覽表 8． 2．附件二：開放式訪談內(nèi)容整理 1．調(diào)研綜述 1. 1 調(diào)查目的 ? 對連云港房地產(chǎn)市場進(jìn)行針對性的調(diào)查研究分析， 全面了解連云 4 港市 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征 ，分析其供 需平衡關(guān)系，描述目標(biāo)客戶群特征及需求； 最終形成分析成果，旨在為本項(xiàng)目的定位論證、價(jià)值論證、概念設(shè)計(jì)、營銷推廣提供決策參考依據(jù)。 1． 2 調(diào)查原則 ? 客觀、全面、深入、有效。 1. 4 調(diào)查范圍 ? 連云港市新浦老城區(qū)與東區(qū)地塊內(nèi)規(guī)模較大、影響力較廣的已售商品住宅以及目前在售、在建、待建商品住宅。 調(diào)查時(shí)間 ? 競爭樓盤調(diào)查： 2020 年 2 月 24 日－ 28 日 ? 問卷調(diào)查及深度訪談： 2020 年 3 月 1 日－ 3 月 4 日 調(diào)查結(jié)論 宏觀市場 ： ? 連云港市近年來 認(rèn)真落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策， 有效 推動(dòng) 了 經(jīng)濟(jì)快速 和 健康 的 發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)投資逆勢增長，交易價(jià)格平穩(wěn)上升。全年完成投資 億元，增長 ％，高于去年同期 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售 萬平方米，同比增長％；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 萬平方米，同比增長％。其中東區(qū)（包括新城區(qū)）的住宅價(jià)為 2375元 /平方米，中心區(qū)為 2310 元 /平方米，連云區(qū)為 2150 元 /平方米，分別比去年底上漲近 30％。 ? 目前，連云港市房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域方向是 老城區(qū)――新浦區(qū)，其中新浦區(qū)東區(qū)為該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。從 2 月 1 日起，《連云港市商品房價(jià)格行為規(guī)則》正式出臺，以進(jìn)一步規(guī)范 連云港 市房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序。經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅商品房實(shí)行政府指 導(dǎo)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位在價(jià)格主管 7 部門核定的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度內(nèi)確定銷售價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用房浮動(dòng)幅度按基準(zhǔn)價(jià)上浮不超過 3％。高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位自主定價(jià)，其銷售價(jià)格在售房前報(bào)價(jià)格主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房之前必須向價(jià)格主管部門報(bào)批 銷售價(jià)格，凡未經(jīng)價(jià)格主管部門核批銷售價(jià)格的，一律不得銷售，更不得以任何名義預(yù)收房款。 ? 商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià) 商品房銷售必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和公告制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位必須在其售房場所醒目位臵張貼價(jià)格主管部門監(jiān)制的標(biāo)價(jià)簽。 連云港市民購房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 8 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（含契稅、商品房物業(yè)維修基金） 標(biāo) 的 交易綜合服務(wù)費(fèi) 稅 房地產(chǎn) （ 1） %（轉(zhuǎn)讓方承擔(dān) %，受讓方承擔(dān) %） （ 2） 贈與由承受方承擔(dān) % （ 3） 已購公有住房上市交易，轉(zhuǎn)讓方承擔(dān) 150 元 /件，受讓方承擔(dān)200 元 /件 一、 契稅： （ 1）個(gè)人購買普通住宅，契稅 2% （ 2）個(gè)人購買普通住宅商品房，契稅 2% （ 3）房地產(chǎn)贈與和其它房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，契稅 4% 二、 地稅：（暫時(shí)對單位轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)征收） （ 1）營業(yè)稅： %（轉(zhuǎn)讓方繳納） （ 2）土地增值稅： 6%（轉(zhuǎn)讓方繳納） （ 3）所得稅： 1%（轉(zhuǎn)讓方繳納） （ 4）印花稅： %（轉(zhuǎn)讓方、受讓方各半） 市場特征： ? 發(fā)展商實(shí)力、層次良莠不齊，有一定創(chuàng)新意識，但產(chǎn)品形式和風(fēng)格較為單一。但對比長 三角上海、杭州、南京等城市規(guī)?；_發(fā)創(chuàng)新以及新技術(shù)應(yīng)用方面還顯落后。 ? 由于連云港城市建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施，城區(qū)改造的推進(jìn)，老城區(qū)的拆 9 遷重建使住宅市場需求增加，造成階段性供不應(yīng)求局面。 ? 整體營銷水平相對落后，營銷手段單一，形象包裝手法簡單。 市場偏好： ? 客戶傾向于購買戶型結(jié)構(gòu)為：三房二廳的物業(yè)，戶型面積在 110－ 130 平方米之間比較 容易 接受，部分購買實(shí)力不強(qiáng)的客戶或打算購買物業(yè)進(jìn)行投資的客戶則傾向于購買 90－ 95 平方米之間的二房戶型。 ? 客戶購房時(shí)偏好于朝南或東南朝向。 ? 因于 消費(fèi)習(xí)慣的原因，客戶依然比較喜歡購買 5－ 7 層的多層，本地開發(fā)的 10－ 12 層的小高層物業(yè)也逐步為市場所接受，并且對建筑風(fēng)格的喜好比較傾向于現(xiàn)代西式風(fēng)格。由于新浦老城區(qū)給人擁擠、嘈雜的感覺，因此很多人購買住宅時(shí)比較傾向建筑和環(huán)境規(guī)劃好的東區(qū)物業(yè)。 產(chǎn)品特征： ? 目前連云港房地產(chǎn)開發(fā)較多的東區(qū)地塊上，部分發(fā)展商開發(fā)了具有一定規(guī)模的大盤，物業(yè)的開發(fā)大都以開發(fā)多層和小高層為主。 ? 本地住宅市場的高端產(chǎn)品缺少，集中中端產(chǎn)品開發(fā)。 ? 本地產(chǎn)品的建筑風(fēng)格多為歐式現(xiàn)代風(fēng)格。 營銷手段： ? 本地所開發(fā)品質(zhì)一般的小規(guī)模項(xiàng)目基本上實(shí)行自行銷售，大規(guī)模項(xiàng)目銷售多聘請外地代理公司為其代為銷售物業(yè)。 ? 項(xiàng)目施工現(xiàn)場廣告牌，大型戶外廣告牌是項(xiàng)目重要的廣告渠道之一。 11 ? 房地產(chǎn)廣告發(fā)布主要分為：報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車身廣 告等。 ? 銷售人員的營銷專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)意識普遍欠缺。 據(jù)考古學(xué)研究結(jié)果證實(shí)，遠(yuǎn)在１萬年以前，古朐山即現(xiàn)在的錦屏山地區(qū)就有古人類活動(dòng)。錦屏山地帶新石器時(shí)代遣址有１９處，二澗遣址為中國原始農(nóng)業(yè)最早開發(fā)區(qū)之一。東漢時(shí)期的藝術(shù)珍品 —— ? 孔望山摩崖造像 ? 是我國最早的佛教摩崖造像，比敦煌石窟的佛教造像早１００－２００年，屬國家一級保護(hù)文物?？鬃拥巧酵?、秦始皇兩次來巡以及陶淵明、李白、蘇東坡、石曼卿、沈括、李清照、吳承恩、李汝珍、吳敬梓、林則徐、朱自清等文人高士、詩家騷客的遺 跡常使人留連忘返 城市地位： 2020 年，連云港市各項(xiàng)事業(yè)取得了飛速發(fā)展，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，全市 GDP 超越 400 億元大關(guān)，人均國民生產(chǎn)總值首次跨越 1000 美元。 這座黃海之濱的美麗城市正煥發(fā)著前所未有的勃勃生機(jī)，迎來了又一次跨越式的大好機(jī)遇。 地理位臵： 連 云港市，江蘇省轄地級市。 氣候狀況： 連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過渡地帶，常 年平均氣溫 14 攝氏度，歷年平均降水量 930 多毫米，常年無霜期為 220 天。由于受海洋的調(diào)節(jié)，氣候類型為濕潤的季風(fēng)氣候。日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多，也是全佳地區(qū)之一。 自然環(huán)境： 連云港市位于魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部，整個(gè)地勢自西北向東南傾斜，境內(nèi)平原、海洋、高山齊觀，河湖、丘陵、灘涂俱備。東部沿海平原海拔３－５米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原３類，總面積５４０９平方公里，約占全市土地面積７０ %。沿主要是７００平方公里鹽田及４８０平方公里灘涂。有大小山峰２１４座，主要有南云臺山、中云臺山、北云臺山、錦屏山、馬陵山、羽山、夾山、大伊山等，其中最高峰為南葉山主峰－玉女峰，也為江蘇省境內(nèi)最高峰，海拔６２５米。具體為：東西連島、鴿島、竹島、羊山島、 開山島、秦山島、車牛山島、達(dá)山島、平島等，其中東西連島為江蘇第一大島，面積達(dá)５．４平方公里。 行政劃分 連云港 轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 城市規(guī)劃 城市性質(zhì)： “ 十五?期間是連云港市擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量、增強(qiáng)發(fā)展后勁、提高小康水平、為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化打基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)期。加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化投資和發(fā)展環(huán)境，進(jìn)一步增強(qiáng)陸橋橋頭堡綜合實(shí)力和服務(wù)功能，為把連云港市建成實(shí)力較強(qiáng)的新興工業(yè)城 市、區(qū)域性國際貿(mào)易城市、環(huán)境優(yōu)美的旅游城市、現(xiàn)代化交通樞紐和國際性海港城市打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。到?十五?末，工業(yè)總體實(shí)力和技術(shù)水平上一個(gè)新臺階。 ? 加快發(fā)展以旅游、商貿(mào)為龍頭的服務(wù)業(yè) ?十五?期間，重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)，著力培育金融、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)在國民經(jīng) 17 濟(jì)中的比重，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。 ? 堅(jiān)持繁榮與發(fā)展相互促進(jìn)，加快城市化進(jìn)程 按照重點(diǎn)發(fā)展市區(qū)和縣城，擇優(yōu)發(fā)展重點(diǎn)中心鎮(zhèn)的總體思路，以城市布局規(guī)劃為龍頭，以 提高規(guī)模效益和綜合功能為中心，以強(qiáng)化公用設(shè)施建設(shè)和提高現(xiàn)代化管理水平為重點(diǎn)，逐步形成?市區(qū)— 縣城 — 中心鎮(zhèn) — 一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)?層次分明、布局合理的城鎮(zhèn)體系。 ? 全面推進(jìn)教育的改革和發(fā)展 堅(jiān)持把教育放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，提高教育現(xiàn)代化、信息化水平，發(fā)揮教育對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的先導(dǎo)性、全局性作用。 發(fā)展目標(biāo)： 18 ?十五?期間，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體目標(biāo)是：國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得明顯成效；建立比較完善的社會主義市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，國有大中型企業(yè)基本建立現(xiàn)代企業(yè)制度，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主體地位牢固確立；對外開放領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)國際化水平進(jìn)一步提高；農(nóng)業(yè)和高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化達(dá)到新的水平，國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化程度明顯提高；港城一體化建設(shè)取得新的突破，大城市框架基本形成；城鄉(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高，財(cái)政狀況明顯好轉(zhuǎn)，社會保障體系進(jìn)一步完善，自然和社會環(huán)境不斷優(yōu)化；各項(xiàng)社會事業(yè)加快發(fā)展繁榮的步伐，精神文明和民主法制建設(shè)取得更加顯著的成績。財(cái)政收入年均增長 10％以上，全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成 950 億元，比 ? 九五 ? 翻一番。 ? 外向型經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 五年累計(jì)實(shí)際利用外資 21 億美元（核電 億美元），其中直接利用外資 億美元，年均增長 20％。開發(fā)區(qū)直接利用外資累計(jì) 2 億美元。 19 ? 社會發(fā)展目標(biāo) 2020 年，全市總?cè)丝?478 萬人，