【正文】 4 1 7 7 . 9 4 3 3 4 . 3 2 4 1 4 . 3 3 4 7 0 . 7 42020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計信息公眾網(wǎng) 蘇州商品房開發(fā)面積情況 2020 年，蘇州 商品房施工面積為 萬平方米， 比上年 增長 了%，竣工面積為 萬平方米，比上年減少 %。 圖 2－ 4： 2020－ 2020 年蘇州各區(qū)域未來可建面積情況 01002003004005006002 0 0 4 年（萬平方米） 2 2 . 7 3 2 5 . 2 7 1 7 3 . 1 9 1 0 1 . 5 2 2 5 8 . 9 12 0 0 5 年（萬平方米） 9 8 . 1 8 2 2 8 . 3 2 8 5 . 4 5 9 . 3 5 1 8 4 . 1 82 0 0 6 年（萬平方米） 9 2 . 7 2 2 6 0 . 5 7 5 0 . 6 9 6 2 . 7 9 5 2 0 . 4市區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 新區(qū) 園區(qū) 數(shù)據(jù)來源：上海中原估算 蘇州二級市場情況 蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額情況 2020 年，蘇州 市房地產(chǎn)開發(fā)投資 達到了 億元，比上 年增長%。其中園區(qū)是唯一較去年有較大幅度增長的區(qū)域。 圖 2－ 1： 2020－ 2020 年蘇州土地出讓面積和可建面積情況 020040060080010001200土地面積（萬平方米） 4 7 . 6 1 2 5 . 3 6 7 6 . 9 6 5 4 6 . 6 5 4 9 9 . 3 2 6 8 0 . 0 4可建面積（萬平方米） 6 0 . 0 7 3 5 . 7 9 4 3 . 4 8 8 0 9 . 0 9 6 5 5 . 4 3 9 8 7 . 1 72020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州土地儲備中心，上海中原統(tǒng)計 蘇州土地出讓用途分析 2020 年，在蘇州總共出讓的 105 宗 土地中，居住用地占出讓土地總量的 60%左右，別墅用地占了 %左右；而商業(yè)用地占到 %左右，商住用地占到 %左右。 小結(jié) 蘇州經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理， 健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，人民生活水平日益提高， 堅定了投資者的信心，有利于蘇州房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 總評：總體來講，蘇州房地產(chǎn)市場受今年宏觀調(diào)控政策的影響并不明顯，無論市場供給、需求還是價格方面，與往年相比都有了較大幅度的提升，蘇州樓市在今年總體上表現(xiàn)出了旺盛的活力。自 6 月 1 日以后，蘇州出讓的絕大多數(shù)居住用地，都明確規(guī)定“套型建 筑面積 90 平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積 70%以上”。這跟蘇州房地產(chǎn)市場近些年來一直保持平穩(wěn)健康發(fā)展有著很大的關(guān)系。 價格方面，舉例來講， 11 月份園區(qū)和相城區(qū)的商品住宅區(qū)域均價分別為 5466元 /平米、 4143元 /平米，比去年同期分別增長 ％、 ％。商品房供需市場與去年比較有了很大幅度的上升。由于以往市場沒有出現(xiàn)大的起 伏和波動，因此蘇州面對各種宏觀調(diào)控措施時，顯得比較從容和鎮(zhèn)定，市場也保持著以往的健康運行狀態(tài)。 ? 土地提價：主要針對地方政府，意在遏制地方用地沖動 2020 年 11 月，財政部、國土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費政策等問題的通知》 ,規(guī)定自 2020 年 1 月 1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。按期動工但開發(fā)面積不足 1／ 3或已投資額不足 1／ 4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿 1年的，按閑臵土地處臵。 ? 個人所得稅：通過稅收杠桿，從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手，抑制投資和投機 7 月 18 日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，從 8 月 1 日起，二手房轉(zhuǎn)讓征收 20%的所得稅。 11月 30 日，建設(shè)部高調(diào)公布全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議印發(fā)的《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的通報》，并下“最后通牒”：尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020年年底前建立并實施。優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 ? “ 90平米與雙 70％指標(biāo)”：平抑住房結(jié)構(gòu)，維護民眾購房需求 5 月 17 日，國務(wù)院常務(wù)會議通過進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場的六條措施，即“國六條”，強調(diào)“切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”。 5 月 8 日，上調(diào)各檔次住房公積金貸款利率 個百分點。但個人房貸則可享受八五折利率優(yōu)惠。其中市區(qū)總?cè)丝? 萬人，比上年增加 萬人。 圖 1－ 5： 2020 年－ 2020 年城市居民人均可支配收入和人均消費支出情況 05000100001500020200人均可支配收入（元） 9274 10515 10617 12361 14451 16276 18532人均消費支出（元） 7027 7270 7686 9272 9783 11163 124722020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒 蘇州市人口增長情況 2020 年，蘇州 市出生 42469人，出生率為 ‰ ，人口自然增長率為‰ 。市區(qū)居民家庭人均消費支出為 元，比上年增長 %。限額以上批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)商品零售額 億元，吃的商品零售額 億元，穿的商品零售額 億元，用的商品零售額 億元，增長 %。 圖 1－ 3： 2020 年－ 2020 年蘇州全社會固定資產(chǎn)投資額及其增長率 050010001500202025000%10%20%30%40%50%60%70%80%固定資產(chǎn)投資總額（億元） 5 1 6 . 4 3 5 6 4 . 8 5 810 1 4 0 8 . 9 3 1 5 5 4 . 8 1 8 7 0 . 1 4 2 1 0 6 . 9 9增長率 8 . 7 % 9 . 4 % 4 3 . 4 % 7 3 . 3 % 1 0 . 3 % 2 0 . 3 % 1 2 . 7 %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒 蘇州社會消費品銷售總額情況 2020 年，蘇州 實現(xiàn)社會消費品零售總額達到 億元，比上年增長 %。 圖 1－ 1： 2020 年－ 2020 年蘇州 GDP 及其增長率 01000202030004000500060000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%G D P （億元） 1541 1760 2080 2802 3450 4026 4820G D P 增長率 1 2 . 6 % 1 2 . 3 % 1 4 . 5 % 1 8 . 0 % 1 7 . 6 % 1 5 . 3 % 1 5 . 5 %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒 其中三大產(chǎn)業(yè)中，農(nóng)業(yè)所占比重日趨下降，而第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年快速上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。 越溪項目市場調(diào)研報告 越溪項目市場調(diào)研報告 1. 蘇州宏觀經(jīng)濟環(huán)境 宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 蘇州 GDP 及其增長情況 2020 年， 蘇州 市 國民 生產(chǎn)總值達 億元，按可比價格計算比上年增長 %。 經(jīng)濟繼續(xù)保持兩位數(shù)高速增長的態(tài)勢。 圖 1－ 2： 2020 年－ 2020 年蘇州國民生產(chǎn)總值構(gòu)成 580669777954110512561574870100012121772226826823154919191767789920 1000 2020 3000 4000 5000 60002020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年第三產(chǎn)業(yè)（億元） 第二產(chǎn)業(yè)（億元） 第一產(chǎn)業(yè)（億元） 數(shù)據(jù)來源：蘇 州統(tǒng)計年鑒 蘇州全社會固定資產(chǎn)投資額情況 2020 年，蘇州繼續(xù) 貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化 ， 全社會固定資產(chǎn)投資 額 達 到 ，比上年增長 %，其中 房地產(chǎn)開發(fā) 投資額為 億元，比上年增長 %，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為 %。其中，批發(fā)零售業(yè)零售額 億元，住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，分別比上年增長 %和 %。 圖 1－ 4： 2020 年－ 2020 年蘇州社會消費品銷售總額及其增長率 0200400600800100012000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社會消費品零售總額（億元） 3 4 8 . 1 7 3 9 1 . 5 4 4 5 1 . 6 5 2 6 . 0 5 6 2 5 . 1 9 0 5 . 0 7 1 0 5 5 . 4 4增長率 1 0 . 3 % 1 2 . 5 % 1 5 . 3 % 1 6 . 5 % 1 8 . 8 % 1 6 . 5 % 1 6 . 6 %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒 蘇州人均可支配收入和人均消費性支出情況 2020 年，蘇州 城市居民人均可支配收入 18532 元，全市農(nóng)民人均純收入 9316元， 分別比上年增長 %和 11%。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額 億元，比上年增長 %。年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，比上年增加 。 圖 1－ 6： 2020 年－ 2020 年蘇州人口增長情況 550560570580590600610620人數(shù)（萬） 5 7 8 . 1 7 5 8 0 . 5 3 5 8 3 . 8 6 5 9 0 . 9 7 5 9 8 . 8 5 6 0 7 . 3 1 6 1 5 . 5 52020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒 政策對蘇州房地產(chǎn)業(yè)的影響 2020 年新頒布的主要政策 ? 兩度升息：釋放實行貨幣緊縮政策的信號 4 月 28 日和 8 月 19 日起，央行在不到 4 個月的時間內(nèi)，先后兩次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率 個百分點，升息不是專門針對樓市，但樓市首當(dāng)其沖受到影響，房地產(chǎn)開發(fā)融資成本加大，一年至三年期貸款利率為 %，三年至五年期貸款利率升至 %，五年期以上貸款利率達 %。在需求環(huán)節(jié)， 央行也曾動用利率杠桿加以調(diào)節(jié)。 ? 提高首付：抑止個人住房投機行為 九部門在《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 (即“國十五條” )中規(guī)定， 6 月 1 日起，個人住房貸款首付提至 30%，但購買自住房且套型面積低于 90 平方米仍執(zhí)行首付比例 20%。 5 月 28 日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等 9 部門《關(guān)于調(diào) 整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 (即“國十五條” )，細(xì)化“國六條”的要求，量化新建住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)定自 6 月 1 日起，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房須占開發(fā)建設(shè)總面積 70%以上。 ? 廉租房制度：解決中低收入家庭住房需求問題 “國六條”深度關(guān)懷中低收入人群的住房問題，首次較系統(tǒng)地明確了解決中低收入家庭住房的 4 條路徑，即“重點發(fā)展”中低價位中小套型普通商品住房、經(jīng) 濟適用房、廉租住房，“積極發(fā)展”住房二級市場和租賃市場。 ? 全額征收營業(yè)稅：抑止商品住房的短期投機行為 “國十五條”規(guī)定，自 2020 年 6月 1 日起，對購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；滿 5年交易的，則按買入與賣出的差額征稅。 ? 土地閑臵費：打擊土地屯積行為 “國十五條”明確加大對閑臵土地的處臵力度，對超出合同約定動工日期滿 1 年未動工的，依法從高征收土地閑臵費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。 ? 外資核準(zhǔn)：限制外資在境內(nèi)投資購房 7 月 24 日，建設(shè)部等 6 部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外 資準(zhǔn)入和管理的意見》，對外商投資房地產(chǎn)市場實行“核準(zhǔn)制”，對外企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理實行“國民待遇”，對境外機構(gòu)及個人購房執(zhí)行嚴(yán)格的審批登記和實名制。 2020 年宏觀調(diào)控下的蘇州房地產(chǎn)市場 2020 年，蘇州房地產(chǎn)市場同樣經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的各種風(fēng)雨。 ? 市場持續(xù)高位運行，房價平穩(wěn)上漲，政策影響并不明顯 2020 年 111 月，蘇州市區(qū)商品房預(yù)售面積 萬平方米，比去年全年增加 萬平方米； 111 月，市區(qū)商品房銷售面積 萬平 方米，比去年全年增加 萬平方米。在銷售方面，除了六、七月份銷售量受“國六條”政策影響較大外，其他月份銷售量都維持在高位運行狀態(tài)，甚至在盛夏季節(jié)市場銷售量也保持在高位狀態(tài)。房價表現(xiàn)出平穩(wěn)的上漲態(tài)勢，充分說明蘇州房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策的影響并不明顯。 ? 政策貫徹執(zhí)行力度大，各項措施得力