【正文】 坂城區(qū)、米東區(qū)、烏魯木齊縣、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及烏魯木齊出口加工區(qū)。以米東區(qū)、頭屯河城市副中心為依托，以 312 國道、 216 國道為產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，逐步形成以烏魯木齊為中心的 “一城兩軸 ”、 “一主多副 ”的空間發(fā)展格局。烏魯木齊市政治、經(jīng)濟、文化、 教育、金融中心。鼓勵發(fā)展金融保險、信息服務(wù)、電子商務(wù)、科技服務(wù)、現(xiàn)代物流等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，優(yōu)化提升商貿(mào)批發(fā)零售、民族特色旅游、教育、醫(yī)療、文化娛樂、居民服務(wù)和餐飲等消費型服務(wù)業(yè)，結(jié)合舊城改造打造市級商業(yè)中心、對外商貿(mào)交易中心、金融商務(wù)區(qū)和民族風(fēng)情旅游區(qū)。烏魯木齊市中心城區(qū)之一，區(qū)內(nèi)交通便 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 利、通訊發(fā)達，已形成鐵路線、國道線、公路線四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。鼓勵發(fā) 展現(xiàn)代物流、信息咨詢、科技服務(wù)等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，整合提升商貿(mào)批發(fā)零售、房地產(chǎn)、旅游、文體娛樂、居民服務(wù)和餐飲等消費型服務(wù)業(yè)，打造中心城區(qū)的生態(tài)旅游區(qū)、面向中亞的服務(wù)貿(mào)易中心。烏魯木齊市中心城區(qū)之一，國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、鐵路局、民航烏魯木齊國際機場以及以中國科學(xué)院新疆分院為代表的一批科研院所、大專院校、大型工礦企業(yè)都坐落在這里。依托民航空港等交通樞紐，大力發(fā)展空港物流業(yè)，建設(shè)區(qū)域性國際航空樞紐中心。鼓勵發(fā)展現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、會展等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，加快房地產(chǎn)、都市文化旅游、餐飲、教育、醫(yī)療、文化娛樂、居民服務(wù)等消費型服務(wù)業(yè)。 頭屯河區(qū)： 面積 276 平方千米，人口 12 萬人。 達坂城區(qū) ： 面積 5188平方千米，人口 4萬人。 米東區(qū) ： 面積 3407 平方千米，人口 萬人。擁有兩個省級工業(yè)園區(qū)即 “米東區(qū)化工工業(yè)園、米東區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 ”。加快發(fā)展房地產(chǎn)、特色旅游、教育、醫(yī)療、文化娛樂、居民服務(wù)和餐飲等消費型服務(wù)業(yè)，優(yōu)化提高設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)水平，打造城市副中心。在注重生態(tài)保護的基礎(chǔ)上，適度開發(fā)煤炭等優(yōu)勢資源。圍繞城市需求，加快發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、 經(jīng)濟林果業(yè)、精品農(nóng)業(yè)、畜產(chǎn)業(yè)，建設(shè)都市農(nóng)業(yè)區(qū)和城市休閑度假旅游區(qū)。東部有博達山、喀拉塔格山、東山；西部有喀拉扎山、西山；南部有伊連哈比爾尕山東段（天格爾山）、土格達坂塔格等。烏魯木齊地勢起伏懸殊，山地面積廣大。最高點天山博格達峰頂，海拔 5445米；最低處在 猛進水庫的大渠南側(cè)，海拔 490. 6米。山地面積占總面積 50% 以上，北部沖積平原不及總面積的 1/ 10，市區(qū)平均海拔 800米。氣候特點是：溫差大，寒暑變化劇烈；降水少，且隨高度垂直遞增；冬季寒冷漫長，四季分配不均，冬季有逆溫層出現(xiàn)。每年 6至 10 月是烏魯木齊旅游的黃金季節(jié) ， 因為這段時間花木爭艷 ， 瓜果溢香。在世界商貿(mào)發(fā)達城市所占有的沿海、沿邊、沿河、沿線四大地理要素中，烏魯木齊既占沿邊之利，又得沿線之益，這是新疆、也是烏魯木齊在西部大開發(fā)中最大的地理優(yōu)勢。全市建成一個一類口岸和五個二類口岸，直接與新疆接壤的八個周邊國家特別是中亞五國的重要口岸相對應(yīng)。 國家計劃在 2021年前建設(shè)通往中亞歐洲的 12 條主要公路運輸通道的中國境內(nèi)路段。 航空： 烏魯木齊機場是中國五大門戶機場之一，是新疆惟一的空港一類口岸，直接與比什凱克、阿拉木圖、伊斯蘭堡、莫斯科、新西伯利亞等國際城市及中國各大城市通航。目前，已開通航線 117條，其中：國際 47條，通向 59個國家和地區(qū)城市；國內(nèi) 70條，通達 62個城市 。 經(jīng)濟狀況 隨著中國入世和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的全面實施，烏魯木齊在全疆乃至西部的戰(zhàn)略地位日益突出，在天山北坡經(jīng)濟帶的龍頭帶動作用、全疆及中亞地區(qū)的輻射作用明顯加強，區(qū)域內(nèi)物流、人流、資金流、信息流正加速形成 。新疆與周邊 8 個國家陸路接壤，擁有 17 個沿邊一類口岸和 10個二級口岸，烏魯木齊不僅是新疆最大的商品集散地，而且是中亞地區(qū)重要的進出口貿(mào)易集散地，已成為世界投資者開拓中亞市場的重要平臺。 今年 上半年， 烏 魯木齊 市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 11%；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；外貿(mào)進出口總額 ，增長 %；實現(xiàn)地方財政收入 ，增長 %，其中一般預(yù)算收入 億元，增長 %。 人口居住狀況 烏 魯木齊是一個多民族聚居的城市 ， 世居民 族 13個。2021年末，全市公安戶籍登記人口為 ，其中少數(shù)民族人口為 ，人口自然增長率 ‰ 。 少數(shù)民族遍布市轄 7 區(qū) 1 縣。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 城市職 能定位 烏魯木齊市城市職能定位為：我國面向中亞地區(qū)的國際商貿(mào)中心、國際文化交流中心、跨國區(qū)域聯(lián)絡(luò)中心；我國面向重要地區(qū)的國際能源資源合作基地和外貿(mào)出口加工基地；西北地區(qū)重要的中心城市和新型工業(yè)基地；西北地區(qū)重要的商貿(mào)中心和科技研發(fā)中心；全疆的政治、經(jīng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 濟、文化中心；全疆的交通樞紐和旅游集散中心。 中心城區(qū)規(guī)劃 至 2020年，中心城區(qū)規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)可概括為 “ 一軸兩翼，雙核多心，三帶三楔，八 大分區(qū) ” 。 “ 經(jīng)開區(qū) 八鋼 頭屯河工業(yè)區(qū) ” 一帶為城市產(chǎn)業(yè)空間拓展的西翼。 “ 雙核 ” 規(guī)劃在老城區(qū)和新市區(qū)形成兩個綜合性的市級公共服務(wù)中心。 作為國際商貿(mào)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、旅游中轉(zhuǎn)服務(wù)中心及出口加工基地的城北新區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略為：以多式聯(lián)運的綜合交通樞紐為依托，初期著重構(gòu)建國際商貿(mào)中心 和出口加工基地，積極培育具有較強發(fā) 展?jié)摿Φ男屡d職能，如與外貿(mào)相關(guān)的生產(chǎn)服務(wù)職能、旅游中轉(zhuǎn)服務(wù)、區(qū)域聯(lián)絡(luò)和交流職能等。 ? 5月 11日，烏魯木齊市人大常委會調(diào)研組對烏魯木齊土地市場招拍掛（即招標(biāo)、拍賣、掛牌）進行 調(diào)研時明確指出，綜合考慮土地資源利用現(xiàn)狀和供給能力，烏魯木齊今后將優(yōu)先儲備、開發(fā)城市東北部和西北部地區(qū)范圍內(nèi)的土地，土地儲備擬開發(fā)面積為 公頃。 ? 在 6月 3日閉幕的烏魯木齊市委九屆十次全委（擴大）會議上，烏魯木齊市市長吉 爾拉﹒衣沙木丁提出，烏魯木齊力爭用 5到 10年的時間，在城市北部再建一個面積 100平方公里、人口規(guī)模 100萬人左右，居住、教育、文化、商貿(mào)等功能完善的新城區(qū) 。 ? 7月中旬，烏魯木齊城北主干道 4標(biāo)段、 10標(biāo)段將開工建設(shè)，據(jù)悉，屆時城北主干道將與區(qū)域內(nèi)北站公路、中亞大道、安寧渠路、北京路、天津路、長春路、文光路、米東大道、七道灣路等構(gòu)成烏魯木齊城區(qū)新區(qū)的 路網(wǎng)骨架。 今年開工建設(shè)的有米東大道至七道灣路路段、中亞北路至安寧渠路路段，城北主干道最后三標(biāo)段將于后年開工建設(shè)。 人口居住 規(guī)劃 2020年烏魯木齊城市人口規(guī)模將達到 340萬人。 烏魯木齊住房供應(yīng)體系基本確定為：商品房開發(fā)面積占總開發(fā)面積的 70%，經(jīng)濟適用房開發(fā)面積占總開發(fā)面積的 20%，廉租房開發(fā)面積占總開發(fā)面積的 10%。同時，將補助標(biāo)準由原有的 300元／平方米提高到 400元／平方米。 第二部分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢 一、 房地產(chǎn)企業(yè)狀況 烏魯木齊的房地產(chǎn)市場開發(fā)一向來大都為本地企業(yè)運作（ 廣匯 集團占有一半以上市場），即使是外來房企也大都采取與本地企業(yè)合作模式，如 綠城集團旗下進駐 烏魯木齊 后成立了新疆燁城萬順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。但由于地域開發(fā) 的特性，烏魯木齊的主要房產(chǎn)開發(fā)仍為 部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，其典型代表為： 新疆廣匯實業(yè)投資 (集團 )有限責(zé)任公司 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 創(chuàng)建于 1989年，經(jīng)過 17年的創(chuàng)業(yè)發(fā)展，目前已形成擁有 億元資產(chǎn)， 24462名員工，清潔能源產(chǎn)業(yè)、汽車服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等為一體的現(xiàn)代化大型民營企業(yè)集團。商品房開發(fā)量占烏魯木齊市商品房總開發(fā)量的 70%以上，是自治區(qū) 開發(fā)規(guī)模最大，營銷數(shù)量最多，經(jīng)濟效益最好的房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)具備國家城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)一級資質(zhì) ， 累計開發(fā)面積 126 萬平方米，年開發(fā)量位居新疆前列。 麗景苑、華美 怡和山莊等多個精品小區(qū)。 國秀家園 ” 、 “ 華源 博瑞新村 ” 三個項目約 100萬平方米 。集團注冊資金 1億元，資產(chǎn)總額近 10億元。 該 集團在烏魯木齊市已累計開發(fā)房產(chǎn) 100多萬平米，產(chǎn)值達 10 多億元。曾受 烏魯木齊市市安居辦委托在烏魯木齊市新市區(qū)西八家戶路 6號開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房，整體規(guī)劃開發(fā) 60萬平方米的經(jīng)濟適用房 “ 天山花園 ” 小區(qū)，綠化率為 35%。 二、 土地供應(yīng)情況（附件 1） 2021 年 16 月烏魯木齊供應(yīng)土地 119 宗， 公頃。 16 月烏魯木齊 “ 招拍掛 ” 土地供應(yīng)主要以工業(yè)、商業(yè)、住宅、商住為主，累計供應(yīng)量 ，為全年供應(yīng)計劃 2650公頃的 %。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 供應(yīng)分布 烏魯木齊 “招拍掛 ”供應(yīng)土地主要集中在經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、頭屯河區(qū)，這也是烏魯木齊未來發(fā)展的方向和開發(fā)的重點區(qū)域。 價格分析 2021年上半年烏魯木齊 “ 招拍掛 ” 成交土地的溢價率住宅最高，接近 80%，而商業(yè)、商住、工業(yè)、科研辦公的溢價率較低，成交價格比底價略有提高。其中最大一宗商住用地由新疆霄龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 5540萬元的舉牌價購得逾 10萬平方米的兩塊土地，按照這兩塊土地的容積率來算，兩塊地的樓面土地均價約 300 元 /平方米。 從行政板塊來看，沙區(qū)土地的成交單價較高，溢價率也遠遠高于其他區(qū)域。 總體來看 烏魯木齊行政板塊商住、住宅成交土地以高新區(qū)和沙區(qū)的五級用地以及新市區(qū)的四級用地居多，城市中心土地資源的稀缺性日益顯著。住宅、商住、商業(yè)、工業(yè)用地基本都在 80公頃的存量。 從 2021年的土地成交區(qū)域、成交價格、存量土地中可以看出，城北板塊的供應(yīng)量最大，仍是目前存儲量、開發(fā)量最大的區(qū)域，供應(yīng)土地用途的種類較豐富，工業(yè)、商住、住宅用地比重較大，其中商住、住宅又以多層和小高層用地居多。 三、 房地產(chǎn)市場狀況 （附件 2） 市場交易量 2021年上半年烏魯木齊商品房除 5月份供應(yīng)量較為充足以外，其他月份均是供應(yīng)量嚴重不 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價銷售《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 足，導(dǎo)致整體成交量與上年同期相比下降 %。 2021 年上半年烏市商品房登記成交面積 ， 18763套，與上年同期相比下降 %，環(huán)比上漲 %；其中商品住房登記 成交面積 ， 15932 套 , 與上年同期相比下降 %，環(huán)比上漲 %； 2021年 16 月，烏魯木齊市商品住房累計本市居民購買 ，占購買群體的%；非本市居民購買 ，占購買群體的 %。二手房累計成交面積 （ 13220套）；其中二手住房累計成交面積 （ 12465 套）。 以新市區(qū)長春北路為例 ,朗悅盛境項目的均價在 2 月底時是 3600元 /平方米左右 ,5月已經(jīng)到漲了 4000 元 /平方米。目前，市區(qū)主要商品房均價在 4000—— 5000 方 /平方米（ 烏魯木齊市五級地， 2021年的多層住宅均價為 3323元 /平方米，高層住宅均價 3702元 /平方米 ）。預(yù)計下半年，土地供應(yīng)量會繼續(xù)加大，成交量和成交價格走勢趨穩(wěn)。分析其原因，一是 09年火爆的樓市使得市場庫存貨量基本被消化殆盡，二是每年的上半年歷來是新盤開建的初始階段，市場供應(yīng)貨量自然不會充足，三是房貸新政的實施使得開發(fā)商減少開發(fā)量、推遲開盤時間、延后開工時間，以至于市場上沒有充足的供應(yīng)量。從價格上看，整體銷售均價走勢平穩(wěn)，環(huán)比沒有出現(xiàn)較大幅度的波動，但同比去年價格仍有較大幅度的增長，預(yù)計在三季度價格方面任然會繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。數(shù)據(jù)顯示 ,2021 年 ,烏魯木齊新市區(qū)供應(yīng)住宅用地 ,同比增長了 11%,占全年供應(yīng)總量的 66%,成交住宅用地 ,占全年成交總量的 67%。 而 來自烏市房產(chǎn)交易管理中心的交易數(shù)據(jù)顯示 ,2021年 ,烏魯木齊住宅成交 平方米 ,共計 51360套房屋 ,其中新市區(qū)住宅成交量最大 ,成交 萬平方米 ,占總成交面積的%。 ? 樓蘭新城 又名 蜘蛛山片區(qū)（東臨阿勒泰路，西至西環(huán)路，南靠大慶路，北至西環(huán)路與阿勒泰路交會處）綜合投資項目 ， 由新疆鑫泰投資（集團）公司計劃投資 。 社區(qū)規(guī)劃內(nèi)有高星級酒店、學(xué)校、幼兒園、大型超市并將建有獨具特色的綜合性商業(yè)街。 目前高層 均價為每平方米4500元。 項目 總占地面積約為 184600 平方米，總建筑面積達到 300000平方米。香檳水岸共 58 棟樓，由西向東分三期建設(shè)：一期 22棟；二期 18 棟；三期 18 棟。小區(qū)中間由西南向東北有寬 80米、 長 500米占地面積約 4萬平方米的多功能純生態(tài)休閑廣場，這是新疆規(guī)模較大、功能較全的社區(qū)廣場。 新開盤的 C區(qū)均價 4000元 /平方米。 博雅馨園 華源﹒博雅馨園 由 新疆華源實業(yè)集團 負責(zé)開發(fā)， 位于烏魯木齊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東鄰華美﹒文軒，北、南、西分別為喀什東路、杭州路和四平路。項目占地