【正文】 結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 2020 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定性增強(qiáng)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １２ 頁(yè) 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? GDP 及其增長(zhǎng)速度 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 11 、 地理位置與行政區(qū)劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １０ 頁(yè) 嘉嘉嘉 興興興 市市市 區(qū)區(qū)區(qū) 分分分 為為為 兩兩兩 個(gè)個(gè)個(gè) 行行行 政政政 區(qū)區(qū)區(qū) 秀秀秀 洲洲洲 區(qū)區(qū)區(qū) 、 南南南 湖湖湖 區(qū)區(qū)區(qū) 。 嘉 興 市域：指嘉 興 市所 轄 五 縣 （市） 兩區(qū) 的行政 區(qū) 域， 總 面 積 3915 平方公里，在此范 圍內(nèi)編 制市域城 鎮(zhèn) 體系 規(guī) 劃， 強(qiáng)調(diào) 杭州 灣 跨海大 橋橋頭 堡乍浦地域的地位與作用， 將 其 視為 嘉 興產(chǎn)業(yè)發(fā) 展的 戰(zhàn) 略新高地， 從鑄 造 濱 海新城的高度予以充分的重 視 。邁 入新世 紀(jì) ，嘉 興 先后 獲 得了省 級(jí)歷 史文化名城、省 級(jí) 文明城市、省 級(jí)園 林城市和人居 環(huán) 境范例 獎(jiǎng) 等 稱號(hào) 。而自古富足的 農(nóng) 耕文化，一方面造就了嘉 興 重教守 禮 的民 風(fēng) ，文人 薈 萃、文人 輩 出；另一方面 養(yǎng) 成了 平淡悠 閑 的處 世之道，百姓安逸、社 會(huì) 有序。惟一不可預(yù)測(cè)的只是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策的變化，任何經(jīng)濟(jì)學(xué)家或市場(chǎng)操作者的判斷都不如政府政策導(dǎo)向的作用大，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展速度將決定于政府的正確決策。因此，政策的導(dǎo)向和傾斜程度將最終決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度。而 2020— 2020 年的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中則是以 其它多行業(yè)的高速增長(zhǎng)所拉動(dòng)，如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運(yùn)輸、電訊、非房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的年投資增長(zhǎng)有 30％～ 600％之多，房地產(chǎn)的全國(guó)平均年增長(zhǎng)只有 20％，相比之下，還算比較低。但歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重演。 ◆ 10 年前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是在行情極其火爆、炒樓現(xiàn)象大量出現(xiàn)之時(shí)，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“萬(wàn)劫不復(fù)之境地”。而且對(duì)于負(fù)債率較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能通過(guò)出售部分土地儲(chǔ)備和未開發(fā)項(xiàng)目來(lái)獲得開發(fā)資金，從而降低可持續(xù)發(fā)展能力。因此，在不斷抬升行業(yè)準(zhǔn)入門坎，促動(dòng)行業(yè)洗牌。 ◆ 近來(lái)的宏觀政策表明了政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進(jìn)一步緊縮政策的預(yù)期，信貸收縮對(duì)開發(fā)商的影響是立竿見影的，挺不過(guò)去的房產(chǎn)商只能拋盤，在目前房地產(chǎn)行業(yè)融資管道比較單一的狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)還很難從銀行以外的管道獲得開發(fā)資金， “ 通知 ” 的出臺(tái)必然會(huì)繼續(xù)拉緊房地產(chǎn)企 業(yè)的資金鏈，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨較大的困難。從這個(gè)意義上看，不但 2020 年下半年，未來(lái)幾年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度回落的可能性也會(huì) 存在 。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ３ 頁(yè) 目 錄 第一部分 宏觀環(huán)境分析 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第三部分 同類產(chǎn)品 市場(chǎng) 調(diào)查 第四部分 總結(jié) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ４ 頁(yè) 第一部分 宏觀環(huán)境分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ５ 頁(yè) 一、全國(guó)宏觀環(huán)境分析 ◆ 投資熱是本輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的核心，上游價(jià)格上漲、重工業(yè)比重迅速上升、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)能源的依賴程度明顯加大都和投資熱直接有關(guān)。 216。 216。 216。 216。 216。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 項(xiàng)目二組 嘉興項(xiàng)目組 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ２ 頁(yè) 【寫在前面】 “凡事，下足功夫”！ 我們可能不是最優(yōu)秀的，但我們?cè)缸鲎钆Φ模。?． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 216。 我們尊稱客戶為伙伴而不是 “ 上帝 ” ，我們?cè)缸隹蛻舻?“ 外腦 ” 而不是手腳。 我們堅(jiān)信廣告的目的是銷售，我們竭盡所能輔助客戶創(chuàng)造銷售的奇跡。 我們推動(dòng)客戶與消費(fèi)者的互動(dòng)，我們?yōu)槟鷦?chuàng)造品牌建設(shè)的解決之道。 我們提供從市場(chǎng)調(diào)研到戰(zhàn)略規(guī)劃、從規(guī)劃咨詢到產(chǎn)品設(shè)計(jì)、從營(yíng)銷策劃到銷售推廣、從創(chuàng)意設(shè)計(jì)到媒體發(fā)布的全程服務(wù)， 以專業(yè)贏得客戶的滿意和尊重。 我們堅(jiān)持營(yíng)銷是 “ 以人為本 ” 的事業(yè)， “ 共 同成長(zhǎng) ” 的價(jià)值理念貫穿于我們服務(wù)的全過(guò)程。 與客戶坦誠(chéng)相待、雙贏成長(zhǎng)是我們智能服務(wù)的核心價(jià)值所在。 ◆ 在宏觀調(diào)控初期，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度的回落主要和國(guó)家政策的干預(yù)有關(guān)，而后期的回落很大程度是受到投資 回報(bào)下降 和股市瘋漲 的影響。 ◆ 在本輪經(jīng)濟(jì)周期中，投資對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)效應(yīng)并不明顯，相應(yīng)地，消費(fèi)增長(zhǎng)隨投資增速回落的可能性也不大，消費(fèi)的穩(wěn)定增長(zhǎng)成為經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)的重要力量。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本的提高，無(wú)疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ６ 頁(yè) ◆ 同時(shí)，由于從銀行貸款獲得開發(fā)資金的難度加大，企業(yè)有可能通過(guò)加快商品房預(yù)售來(lái)補(bǔ)充滾動(dòng)開發(fā)資金，從而加大項(xiàng)目的供應(yīng)量并降低出售價(jià)格，行業(yè)利潤(rùn)率將逐步降低。對(duì)于部分資信較好、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)較好的公司來(lái)說(shuō)短期影響不大，但在中長(zhǎng)期內(nèi)由于政府對(duì)房地 產(chǎn)行業(yè)的供給產(chǎn)生一定抑制作用，行業(yè)內(nèi)的分化將加劇，集中度將進(jìn)一步提高。 10 年前那場(chǎng)的“地產(chǎn)災(zāi)難”，拋開當(dāng)時(shí)的重災(zāi)地?？?、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過(guò) 100 宗的爛尾樓爛尾地塊以及大量閑置地塊。 1992－ 1993年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是在其它行業(yè)的投資幾乎無(wú)增長(zhǎng)的條件下，以房地產(chǎn)業(yè)投資為主要拉動(dòng)的單一高速增長(zhǎng)。 ◆ 不管房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展，政府基礎(chǔ)設(shè)施的投入和城市改造的投入都在逐年保持?jǐn)U大的趨勢(shì)，其中給房地 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ７ 頁(yè) 產(chǎn)帶來(lái)的強(qiáng)制性消費(fèi)并不會(huì)減弱，城市化的速度也不會(huì)相應(yīng)減慢；而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的提高則會(huì)加速對(duì)房地產(chǎn)的需求。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度足以支撐房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度，中國(guó)的消費(fèi)潛在 需求和購(gòu)買能力足以支撐更高的房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ８ 頁(yè) 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ９ 頁(yè) 一、 嘉興 市概況 “地平如砥、水 鄉(xiāng)澤國(guó) 、地富民安”是嘉 興 最 顯 性的本 質(zhì) 特征，水域占其土地 總 面 積 的 %， 誠(chéng)為澤國(guó) 之雄，城市依水而筑，因水而 興 ，以水取勝。 嘉 興 ，古 稱 “嘉禾”，以其深厚的 歷 史文化底 蘊(yùn) 和 濃 郁的水 鄉(xiāng)風(fēng) 情 聞 名于世，素有“ 魚 米之 鄉(xiāng) 、 絲綢 之府、文化之邦”的美 譽(yù) 。 左杭右 蘇 、 負(fù) 海控江”，嘉 興 地 處 中 國(guó) 最具 經(jīng)濟(jì) 活力的 長(zhǎng) 江三角洲城市群和 東 部沿海 經(jīng)濟(jì)帶 的地理中心，伴 隨 改革 開 放的 腳 步，順應(yīng)長(zhǎng) 江三角洲一體化的 發(fā) 展潮流，嘉 興 市近年 來(lái)實(shí) 施了一系列重要的 戰(zhàn) 略 舉 措，如行政 區(qū) 劃 調(diào) 整一及行政中心 遷 移等，社 會(huì)經(jīng)濟(jì) 與城市建 設(shè)進(jìn) 入了快速成 長(zhǎng)階 段 。 嘉 興 市下 轄 ：海寧、桐 鄉(xiāng) 、平湖三 個(gè)縣級(jí) 市；海 鹽 、嘉善 兩縣 以及南湖、秀洲 兩區(qū) ，其余建制 鎮(zhèn) 56 個(gè) ，城 鎮(zhèn) 分布密集而均衡， 2020 年末，全市常住人口 408 萬(wàn)人， 戶 籍 總 人口 萬(wàn)人 。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １１ 頁(yè) 滬滬滬 杭杭杭 、 滬滬滬 寧寧寧 磁磁磁 懸懸懸 浮浮浮 在在在 嘉嘉嘉 興興興 設(shè)設(shè)設(shè) 置置置 站站站 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 可可可 見見見 嘉嘉嘉 興興興 在在在 長(zhǎng)長(zhǎng)長(zhǎng) 三三三 角角角 經(jīng)經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)濟(jì) 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 略略略 聯(lián)聯(lián)聯(lián) 盟盟盟 中中中 的的的 地地地 位位位 。 按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá) 40100 元，比上年增長(zhǎng) %，按當(dāng)年基準(zhǔn)匯率計(jì)算達(dá) 5030 美元。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，占生產(chǎn)總值的比重由上年的 %下降為 %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，占生產(chǎn)總 值的比重為 %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，所占比重與上年基本持平。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %，產(chǎn)銷率 %。非 國(guó) 有 經(jīng)濟(jì) 固定 資產(chǎn) 投 資領(lǐng) 域不 斷擴(kuò) 大， 繼續(xù) 保持了制造 業(yè) 、批 發(fā) 零售餐 飲業(yè) 和房地 產(chǎn)業(yè) 等 競(jìng)爭(zhēng)性行 業(yè) 投 資 的主 導(dǎo) 地位。 ? 固定資產(chǎn)投資 2020 年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，比上年增速回落 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨升 消 費(fèi) 品市 場(chǎng)銷 售呈 現(xiàn) 快速增 長(zhǎng) 。城 鎮(zhèn) 消 費(fèi) 品零售額 億 元，增 長(zhǎng) %； 農(nóng) 村消 費(fèi) 品零售 額 億 元，增 長(zhǎng) %。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １４ 頁(yè) ? 物價(jià)繼續(xù)攀升 ,居民收支較快增長(zhǎng) 2020 年市 區(qū) 居民消 費(fèi) 價(jià)格比上年 上 漲 %。只有衣 著類 商品比上年下降 %。全年原材料、燃料、 動(dòng) 力 購(gòu)進(jìn) 價(jià)格比上年上 漲 %，工 業(yè) 品 出廠價(jià)格上 漲 %。居民家庭恩格 爾 系 數(shù) 城 鎮(zhèn)為 %， 農(nóng) 村 為 %。同 時(shí) ，仍有部分低收入居民家庭生活比 較 困 難 。 2020 年末，全市金融 機(jī)構(gòu)存款余 額 （人民 幣 ，下同） 億 元，比年初增加 億 元， 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １５ 頁(yè) 比上年末多增 億 元，其中城 鄉(xiāng) 居民 儲(chǔ) 蓄存款余 額 億 元，比年初增加 億 元，比上年末多增加 億元；金融機(jī)構(gòu) 貸 款余 額 億 元，比年初增加 億 元，比上年末多增加 億 元。 2020 年，全市正式上市企 業(yè) 累 計(jì)達(dá) 8 家，另外有 2 家 進(jìn) 入上市 輔導(dǎo) 期。 對(duì) 外 貿(mào) 易 實(shí)現(xiàn) 快速增 長(zhǎng) 。全市出口商品中機(jī) 電產(chǎn) 品、服 裝類產(chǎn) 品等仍占居主 導(dǎo) 地位，機(jī) 電產(chǎn) 品出口 億 美元，增 長(zhǎng) %，占全市出口 總額 的 %；服 裝類產(chǎn) 品出口 億 美元，占全市出口 總額 的 %，增 長(zhǎng)%。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng) 2020 年 房地 產(chǎn) 價(jià)格 漲 幅回落，全年市 區(qū) 房屋 銷 售價(jià)格比上年上 漲 %， 漲 幅同比回落 個(gè) 百分 點(diǎn) 。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １６ 頁(yè) 城市規(guī)劃 （ 1）總體規(guī)劃 嘉嘉嘉 興興興 市市市 總總總 體體體 規(guī)規(guī)規(guī) 劃劃劃 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １７ 頁(yè) 嘉嘉嘉 興興興 市市市 總總總 體體體 規(guī)規(guī)規(guī) 劃劃劃 分分分 為為為 五五五 大大大 組組組 團(tuán)團(tuán)團(tuán) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 １８ 頁(yè) 一、 城 鎮(zhèn) 體系 規(guī) 劃 根據(jù)城 鎮(zhèn) 體系 現(xiàn)狀發(fā) 展 條 件和特 點(diǎn) ，通 過(guò) 市域交通網(wǎng) 絡(luò)組織 引 導(dǎo) 各 級(jí) 城 鎮(zhèn) 向網(wǎng) 絡(luò) 化演 變 ，呈 現(xiàn) “網(wǎng) 絡(luò)狀組團(tuán) 式”布局 結(jié) 構(gòu)，重 點(diǎn)發(fā) 展“一心、五次、十 點(diǎn) ”網(wǎng) 絡(luò) 型城 鎮(zhèn) 群，形成以大城市 為 主體，次中心城市 為 骨干，中心 鎮(zhèn) 與一般 鎮(zhèn) 相 結(jié) 合的四 級(jí)規(guī) 模 結(jié) 構(gòu)。 五次指海寧、桐 鄉(xiāng) 、平湖、海 鹽 、嘉善城 區(qū) ，作 為 市域的次中心，是城市功能 輻 射的中 繼 站。 其中 濱 海新城，主要是指杭州 灣 跨海大 橋橋頭 堡乍浦地域， 臨滬 、面海， 擁 有深水良港、跨海大 橋 、 國(guó) 家 級(jí) 嘉 興 出口加工 區(qū) 以及豐富的自然與人文旅游 資 源、 鮮 明的 產(chǎn)業(yè) 特色等 獨(dú) 一 無(wú) 二的優(yōu) 勢(shì)條 件，是中心城市不可或缺的 組 成部分，既寄托 著 浙江省 戰(zhàn) 略 轉(zhuǎn) 移的殷切厚望，更是嘉 興 市成就“ 長(zhǎng) 江三角洲的 經(jīng)濟(jì) 重 鎮(zhèn) 、上海南翼的港口新市”定位的希望所在。改造 現(xiàn) 有 國(guó) 道、省道，全部到 達(dá) 一 級(jí) 公路 標(biāo) 準(zhǔn)，嘉 興 中心城 區(qū) 與各 縣 市之 間 以城市道路 標(biāo) 準(zhǔn)修建不少于 兩條 的快速路， 強(qiáng) 化 聯(lián) 系和 輻 射。 嘉湖 鐵 路 規(guī) 劃在市 區(qū) 南部 經(jīng)過(guò) ，在王店 東設(shè) 置 鐵 水 貨運(yùn) 站 場(chǎng) ，可西至湖州、 連 通皖南； 東 抵乍浦、 連 通上海。 城 際軌 道交通 上海和杭州方向建 設(shè)滬 杭、 滬 嘉城 際輕軌 ，浙南與 蘇 南之 間 建 設(shè)蘇 嘉 紹 城 際輕軌 。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第 ２０ 頁(yè) 港口 規(guī) 劃 依托 現(xiàn) 代物流 業(yè) 和港口集疏 運(yùn)條 件及 區(qū)內(nèi) 外豐富的集 裝 箱 貨 源，以 發(fā) 展 輕 便型集 裝