【正文】 戶、工企單位 988 家，居住人口 51 萬人。 長春市現(xiàn)有未改造 的棚戶區(qū) 108 塊。 棚戶區(qū)改造情況 根據(jù)國家建設部 2020 年 10月 7日《關(guān)于推進東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導意見》的精神， 吉林省成立由省委書記王云坤、省長王珉為組長 的全省城市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組。 2020 年全市各類商品房規(guī)劃用地 面積 1813 萬平方米，規(guī)劃建設面積629 萬平方米。土地出讓總價格 ?？梢哉f，短期來看，國家一刀切的政策一方面確實達到了抑制經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及部分經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理地區(qū)的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，但對長春市房地產(chǎn)市場的發(fā)展只能是“預防針”，長春市的房地產(chǎn)市場要健康持續(xù)的發(fā)展，就要跳出自我設限，在國家政策的框架內(nèi)實 事求是的結(jié)合自己的實際情況，有針對性的制定一些合理的引導政策。同時發(fā)展的滯后，也 導致對政策敏感性較低，再加上長春市的整體經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，在國家的這一輪調(diào)整中直觀的直接影響不大。這些政策的出臺也客觀上有力地控制了全國房地產(chǎn)業(yè)整體投資增長過快現(xiàn)象，降低了金融風險，遏制了投機性炒地、炒房，投資性購房，遏制了部分城市房地產(chǎn)價格的畸高發(fā)展，降低了房價增長的速度，促進了房地產(chǎn)價格向?qū)嶋H價值的回歸。 這些政策的市場接受度隨時間 的推移，逐漸加大。這一系列措施的出臺對全國房地產(chǎn)投資的穩(wěn)健發(fā)展起了至關(guān)重要的作用。 3）、 長春市政策： 長春市人民政府關(guān)于印發(fā)《長春市人民政府進一步加快棚戶區(qū)改造的實施意見》的通知［長府 發(fā)（ 2020） 16 號］。 2020年 5月 27日，國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。 近期出臺房地產(chǎn)政策分析 1）、國家政策： 2020 年 1 月 10 日，建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合推出關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導意見（ 建金管 [2020]5 號）。 房地產(chǎn)市場總體情況 2020 年全市商品房累計銷售 270 萬平方米，同比增加 %；其中商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售 242 萬平方米，同比增加 %。竣工面積同比減少 71 萬平方米，減幅 %。商品住宅施工面積 ，同比增加 ，增幅為%。雖然國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。為消費者提供有效的供給，帶動全市房地產(chǎn)業(yè)上新臺階。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我市現(xiàn)有不同資質(zhì)的大小開發(fā)公司 400 多家，而大多數(shù)都是短期內(nèi)成長的規(guī)模小、管理松散、 服務差的企業(yè)，因此對本地資本金過小的企業(yè)應進行嚴格控制，同時鼓勵本地企業(yè)聯(lián)合兼并，促進企業(yè)做大做強。 ④協(xié)調(diào)法院解決執(zhí)行難的問題。 ②整頓規(guī)范拆遷公司的拆遷行為，提高拆遷隊伍的整體素質(zhì)，杜絕野蠻拆遷等現(xiàn)象。 （ 6）采取有效措施解決拆遷難問題。 （ 5）充分利用政策的約束、引導和經(jīng)濟杠桿作用，加強對房地產(chǎn)市場 的宏觀調(diào)控。 如為避免我市房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫，可對高檔住宅和別墅嚴格控制；在加大經(jīng)濟適用房的同時，把建設安居工程和經(jīng)濟適用房與消化空置商品房結(jié)合起來，對部分符合條件的商品房給予安居工程和經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，最大限度地把空置房改為安居工程和經(jīng)濟適用房；把盤活空置用房與棚戶區(qū)改造拆遷安置結(jié)合起來，對部分成幢、配套齊全、質(zhì)量合格的普通商品房采取定量限價收購、定向銷售、合理補償?shù)霓k法，將空置商品房轉(zhuǎn)化為拆遷安置房。根據(jù) 國務院 2020 年 4 月 26 日下發(fā)的《國務院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》，對開發(fā)公司的自有資金作出嚴格限制，企業(yè)的自有資金不應低 于開發(fā)項目的 35% ,而房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)聯(lián)性較大、影響面較 廣的特點，為引導房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，應當拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，同時為了防止開發(fā)企業(yè)利用銀行與社會資金過度擴大開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)公司的財務杠桿；按規(guī)定將貸款投向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的開發(fā)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作，強化風險防范措施，防止由于重復抵押和同業(yè)互保而形成信貸風險；加強個人住房消費貸款管理，要對購房貸款者進行有效的收入審核和資信評估，防止市場過度炒作，防范與期房伴生的流動性風險與利率風險。通過合理調(diào)節(jié)供求促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；嚴格做好土地出讓的前期工作，增加透明度與可操作性；加強土地出讓金的催收，嚴禁惡性競爭；通過降低城市新區(qū)、郊區(qū)的土地使用權(quán)價格，以市場手段調(diào)節(jié)、抑制市中心地價，從而帶動房價調(diào)整到合理價位。同時，要嚴格控制建設規(guī)模和保證規(guī)劃嚴肅性，防止隨意擴大規(guī)模和提高容積率，以免增加公用設施的負荷和侵犯消費者的權(quán)益。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，根據(jù)長春“南拓北優(yōu)、西控東展”戰(zhàn)略和城市化進程， 以規(guī)劃為條件、土地為基礎、市場為依據(jù)，科學制定我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃和預警預報體系建設，對開發(fā)總量（開發(fā)、規(guī)模、開發(fā)速度）實行科學的控制，制止房地產(chǎn)開發(fā)不需政府調(diào)控、不需計劃、隨意開發(fā)或過量開發(fā)的做法，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將房地產(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導住房消費者理性消費。 針對以上問題，我們提出如下建議，旨在消除影響我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不和諧因素，為其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)建良好的內(nèi)、外市場環(huán)境。 從 2020 年 8月 11 日起，全國各級法院也不再受理當事人因不服拆遷補償安置協(xié)議而提起的民事訴訟。但是部分被拆遷人由于對政策理解上的偏差，誤認為拆遷補償標準就是被拆遷 人要多少拆遷人就應補多少，出現(xiàn)了漫天要 價的現(xiàn)象，使拆遷工作受阻。 二是拆遷難度大，拆遷周期長。無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。從數(shù)據(jù)上看，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款所占比例很小，相比較自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。另外空置面積 中也包含部分已經(jīng)預定但尚未正式簽定《商品房買賣合同》的商品房。 商品房空置量偏大，開發(fā)商惜售心理嚴重 2020年長春市商品房空置面積為 ，其中商品住宅空置面積為 萬平方米，商品房空置量偏大。 而 2020年商品房價格為 2577元 /平方米，與 2020年底相比上漲17 元每平方米，上漲幅度僅為漲幅 %。 存在的問題和建議 經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，外埠品牌企業(yè)的進駐帶動，宏觀政策的有效調(diào)控。 （ 8）大規(guī)模棚戶區(qū)改造開始啟動 長春市已將未來 3年作為棚戶區(qū)改 造的攻堅年， 3年內(nèi)長春市將拆遷改造 773 萬平方米棚戶區(qū)。 2020年在全市全面實行《商品房買賣合同》網(wǎng)上聯(lián)機打印，促使各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完整報送所開發(fā)的項目的詳細數(shù)據(jù)，房屋銷售的數(shù)據(jù)實時上傳到房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，經(jīng)系統(tǒng)處理后及時在長春市房地產(chǎn)動態(tài)信息網(wǎng)（ ）上予以發(fā)布。目前在東南板塊已經(jīng)開發(fā)的項目有萬科城市花園、萬科上東區(qū)、中海水岸春城、中海萊茵都郡、武夷天琴灣、長電時代花園、萬達長春明珠等等。 (6)新的城市板塊已經(jīng)形成 根據(jù)長春市未來城市規(guī)劃的南拓北優(yōu)、西控東展的發(fā)展方向以及把長春市建設成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、科教進步、生態(tài)良好的宜居城市的總體 目標，我市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展城市建設，加之凈月開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、汽貿(mào)區(qū)等重點開發(fā)區(qū)的國內(nèi)品牌開發(fā)企業(yè)的進入開發(fā)。積壓部分占總空置面積比例為 %。空置面積比 2020 底 330 萬平方米相比增加了 萬平方米，空置商品房總量基本合理。 (4)商品房價格平穩(wěn)，上升幅度不大 2020 年長春市商品房銷售均價為 2577 元／平方米，商品房銷售價格比 2020年上漲每平方米 17元，漲幅 %，說明 2020年長春市商品房價格平穩(wěn)，上升幅度不大。 (3)存量房銷售比例增大，成為區(qū)域的房地產(chǎn)市場的新生力量 2020年我市存量房交易量和交易額均比去年同期有所增長，二手房成交 ，其中二手房住宅成交面積為 。由“政府搭臺，企業(yè) 唱戲”的春秋兩次房交會總交易額達到近 20 億元，占全年成交量的 20%。 (2)增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理 2020年全市增量商品房銷售面積 270萬平方米，比 2020年增加 34萬平方米，增幅 %。政府的高起點規(guī)劃，也加速了城市 發(fā)展步伐，《長春市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》提出“南拓北優(yōu)、西控東展”的未來城市發(fā)展方向。房地產(chǎn)施工面積 ，比去年增加 ，增幅 6%。從 2020年長春房地產(chǎn)市場各項指標反映，在國家新政出臺后，市場雖然正面對其反映較為強烈，但隨著投資環(huán)境的不斷改善、房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)被評為全國優(yōu)秀、東北地區(qū)棚戶區(qū)改造的步伐加快、房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的利潤空間、經(jīng)濟社會的 發(fā)展和人民生活水平的提高、城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地產(chǎn)市場各項指標均有不同程度的增加。 目 錄 第一部分 2020年長春市房地產(chǎn)市場綜述 ..................................................... 2 2020 年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析 ..................................... 2 存在的問題和建議 ....................................................... 5 第二部分 2020年房地產(chǎn)市場總體運行情況 .................................................. 10 房地產(chǎn)開發(fā)總體情況 .................................................... 10 房地產(chǎn)市場總體情況 .................................................... 10 近期出臺房地產(chǎn)政策分析 ................................................ 11 土地供應和規(guī)劃情況 .................................................... 13 棚戶區(qū)改造情況 ........................................................ 13 房地產(chǎn)市場金融情況 .................................................... 14 拆遷情況 .............................................................. 15 存量商品房市場情況 .................................................... 15 影響房地產(chǎn)市場的其它因素 .............................................. 15 第三部分 商品房供給和銷售情況 .......................................................... 18 商品房供應和銷售 ...................................................... 18 商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比 .................................... 21 經(jīng)濟適用住房開發(fā)和銷售情況 ............................................ 23 存量房 市場運行特點分析 ................................................ 23 房地產(chǎn)市場需求分析 .................................................... 25 二三級市場聯(lián)動分析 .................................................... 26 第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 ............................................................ 27 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析 .......................................... 27 商品住宅按成交價格的銷售分析 .......................................... 28 商品住宅按房屋面積的銷售分析 .......................................... 29 按建筑結(jié)構(gòu)分析 ........................................................ 30 第五部分 商品房價格分析 ................................................................ 30 商品房銷售價格分析 .................................................... 30 商品住宅銷 售價格分析 .................................................. 32 經(jīng)濟適用房價格分析 .................