【正文】 的推動下，給閩東人民展現(xiàn)了美好的發(fā)展前景和美麗城市的憧憬，使蕉城區(qū)具備了作為中心城市的領(lǐng)袖氣質(zhì)，特別是東僑新區(qū)的房地產(chǎn)投資受到青睞。 得到應證的是， 寧德市府近期不考慮東遷東僑建新辦公樓，寧德的行政區(qū)域維持現(xiàn)狀 。 同時中心城市規(guī)劃中的 “一心”即環(huán)東湖的山水景區(qū)作為城市綠心 的建設(shè)進程對于其周邊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)也是重要的影響因素。 又 受區(qū)域間、區(qū)域內(nèi)的競爭，作為寧德中心城市的蕉城區(qū)的發(fā)展不會一帆風順，其發(fā)展步伐可能要低于預期設(shè)想，寧德市政府工作報告中也對此表 示出憂慮。 4．而古田、屏南不論是交通、經(jīng)濟、意識的聯(lián)系上更融入福州。 2．在對接溫州經(jīng)濟圈的過程中，福鼎因地緣關(guān)系成為最大的受益者。 3．寧德對接珠三角分析 福建尤其是閩東北區(qū)域與珠三角的對接本身就比較薄弱，而寧德自身生產(chǎn)要素市場和產(chǎn)業(yè)配套不完善，加之受福建東南經(jīng)濟較發(fā)達區(qū)域的阻擊，對接珠三角的可能性弱于長三角。 2．寧德對接長三角分析 生產(chǎn)要素市場和產(chǎn)業(yè)配套不完善，已嚴重影響寧德的招商引資。 寧德港口又面臨中國沿海的 20 個主要樞紐港即福州港和溫州港的南北夾擊，優(yōu)勢不明顯，“以港興市”的戰(zhàn)略受到挑戰(zhàn)。 東僑開發(fā)區(qū)將逐步形成 閩東外向型經(jīng)濟的示范區(qū)、新興項目的集中區(qū) 并最終成為 濱海港口城市的政治、經(jīng)濟、文化中心 城市布局最為合理、最具有山水特色和 展示閩東中心城市水平最高、風貌最新的新型城區(qū) 六、寧德發(fā)展競爭力分析 （一）地域競爭 —— 寧德優(yōu)勢不明顯 1．寧德港口經(jīng)濟競爭力 寧德規(guī)劃建設(shè)的港口，由于自身工業(yè)基礎(chǔ)薄 弱，加之沒有相對完善的產(chǎn)業(yè)鏈，給招商引資帶來阻礙，臨海工業(yè)圈的建設(shè)必然級慢。 位于閩東路上市少年宮東側(cè)的東僑區(qū)委行政中心也在施工建設(shè)中。 （四）東僑基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 體育中心、文化中心、科技大樓、會展中心、郵政大樓等已建或在建公用事業(yè)。 “三軸”城市功能發(fā)展的軸線。指城市中部大型山體構(gòu)成的城市綠心，形成城市的生態(tài)基質(zhì)。同年 10 月省政府通過開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃期限至 2020 年，建設(shè)總?cè)丝?15 萬人以上的新城區(qū)。 （備注：以上資料來自寧德城鄉(xiāng)規(guī)劃局） 五、東僑開發(fā)區(qū)概況 （一）東僑區(qū)位于寧德市郊東南部，設(shè)立開發(fā)區(qū)黨工委、管委會作為寧德市委市政府派出機構(gòu)行使縣（市）級經(jīng)濟行政管理權(quán)限。 自 2020 年以來，寧德整體的市區(qū)面積增加了將近 1 倍。 2020 年寧德市在建重點項目名單 （不包含周邊縣市） (一 ) 工業(yè) (6 個 )：福寧船舶重工改擴建、東僑優(yōu)力維特電梯、東僑正德有機板材、東僑工業(yè)集中區(qū)標準廠房、東僑康民師東遠電機、東僑特波電機 (二 ) 交通 (2 個 )：溫福鐵路 (閩東段 )、寧德蕉城至屏南二級路 (蕉城段 ) (三 ) 能源 (3 個 )：寧德核電廠、寧德電力輸配電網(wǎng)絡建設(shè)與改造、寧德洪口水電站 (四 ) 城建環(huán)保 (5 個 )：寧德福寧路一期工程、寧德市污水處理廠、寧德市第二水源、寧德市華庭小區(qū)、寧德環(huán)東湖北岸景觀區(qū) (五 ) 社會事業(yè)： (3 個 )寧德師專新校區(qū)（寧德學院）、寧德醫(yī)院搬遷、閩東醫(yī)院改擴建 (六 ) 商貿(mào)服務業(yè)： (2 個 )三都澳大酒店、蕉城華洲水產(chǎn)品批發(fā)綜合市場 2020 年寧德市預備重點項目名單 （不包含周邊縣市） (一 ) 工業(yè) (2 個 )：寧德煤化工、東僑安發(fā)益槐生物科技園 (二 ) 交通 (4 個 )：寧德至武夷山高速公路、寧德港城澳作業(yè)區(qū) 2泊位、寧德大唐海西煤炭集散地、省道 202 線古谷水公路改造 (三 ) 能源 (1 個 )：寧德火電廠二期 (四 ) 城建環(huán)保 (1 個 )寧德市垃圾焚燒廠 (五 ) 社會事業(yè) (2 個 )：寧德職業(yè)技術(shù)學院新 校區(qū)、寧德中醫(yī)院病房大樓 (六 ) 商貿(mào)服務業(yè) (2 個 )：寧德市會展中心、寧德糧食批發(fā)市場 (七 ) 農(nóng)林水 (2 個 )寧德鐵基灣圍墾、蕉城區(qū)三嶼圍墾 ※小結(jié) 寧德城市定位為“ 閩東中心、海 灣 港口城市 ”，隨著城市規(guī)劃的逐步實施，多個工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，其城市輻射力增強，必將吸引大量外來人口進入城市，助推房地產(chǎn)市場發(fā)展。位于沈海高速漳灣互通口附近、閩東工業(yè)園區(qū)內(nèi)，具配送、集貨、轉(zhuǎn)運、加工等功 市政重點工程 2020 年度市重點項目 77 個，總投資 億元，年度投資計劃 億元。位于沈海高速公路互通口附近，具集貨、配送、加工等功能。位于寧德火車站西側(cè)，具集貨、分貨、物資、轉(zhuǎn)運等功能。 繼續(xù)建設(shè)寧德客運南站，規(guī)劃在東僑核心區(qū)內(nèi)部寧德火車站西北側(cè)增建一個客運站（即客運東站），在井上片區(qū)內(nèi)部 增建一個以貨運為主的客貨運站（即客貨運北站）。 公路規(guī)劃： ：建設(shè)寧德至武夷山的高速公路；建議將福州至廈門高速公路復線延伸至寧德市。 、東北支線，并為火車站至三都島鐵路支線預留鐵路用地及跨海橋位。 隨著這些路網(wǎng)建設(shè)的形成，寧德中心城市交通更加便捷，向世人展示完整的 “四橫四縱 ”的路網(wǎng)系統(tǒng)，給城市增加了一道道亮麗的風景線。 城市交通體系 對內(nèi)交通體系 2020 年投資 2 億多元，共完成路面工程 萬平方米，新建成 9 個片區(qū)，面積 18 萬平方米，完成綠化面積 萬平方米，城區(qū)人均道路面積達 平方米，人均綠地面積 平方米。 一帶：環(huán)東湖景觀文化商業(yè)帶。 一主：東蘭市級商業(yè)中心。 居住片區(qū)規(guī)劃布局： 規(guī)劃形成蕉城居住片區(qū)、金涵居住片區(qū)、東蘭居住片區(qū)、金塔居住片區(qū)、鐵基灣居住片區(qū)五大居住片區(qū)。 閩東工業(yè)園區(qū) 東僑高科技 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 鐵基灣 工業(yè)區(qū) （ 3）居住用地規(guī)劃 規(guī)劃目標： A、 規(guī)劃期末市區(qū) 居住用地為 公頃 ，占總建設(shè)用地的 %， 人均居住用地面積為 平方米 B、 老城居住改造以加強居住的配套設(shè)施和綠化建設(shè)為重點，全面改善居住環(huán)境。 （ 2）工業(yè)用地規(guī)劃 規(guī)劃期末市區(qū) 工業(yè)用地 公頃 ，占總建設(shè)用地的 %，人均 平方米。 城市東部的東僑新區(qū)、漳灣南埕平原、六都西陂塘等地是城市近遠期的主要拓展空間。 二十一個社區(qū)：蕉城片區(qū)的 6 個居住區(qū) 萬人共 14 個社區(qū)；東蘭、金塔片區(qū)的 3 個居住區(qū) 萬人共 7個社區(qū)。 三次：蕉城、火車站、汽車南站三個區(qū)域級商業(yè)中心。 根據(jù)《寧德市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 2020－ 2020》，規(guī)劃形成 “ 一主、三次、一帶、二十一個社區(qū) ” 的商業(yè)發(fā)展格局，商業(yè)網(wǎng)點的結(jié)構(gòu)體系分為城市、區(qū)域、社區(qū)三個等級。 。 。 。 ※城市人口規(guī)模 。 “兩港” —— 指城澳港、漳灣港。 一心：“城市綠心” 一核：行政、商務 文化核心 “一核” —— 指位于東蘭片區(qū)的全市行政 、商務、文化核心。 寧德市市區(qū)總體布局為組團式結(jié)構(gòu)形態(tài) ， 規(guī)劃結(jié)構(gòu) “ 為 一心一核，三軸兩港七片區(qū)”的緊湊組團式城市。各城鎮(zhèn)按 “一線兩翼 ”進行空間布局。第一級為中心城鎮(zhèn)。 城市布局現(xiàn)狀 ※市區(qū)整體布局 現(xiàn)城市布局以三區(qū)劃分，以蕉城為中心的寧東南區(qū)；以霍童為中心的寧北區(qū)；以洋中為中心的寧西南區(qū)。 而在遠景規(guī)劃中，則在下白石、溪南、城澳 等片區(qū)發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。 在城市的北部及南部興建大型的工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)， 即漳灣片區(qū)和鐵基灣片區(qū)。 三、 政策法規(guī)（指出與商業(yè)及商品房相關(guān)的政策） 四、 城市現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 總體規(guī)劃 城市的功能和性質(zhì) 性質(zhì)： 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)東北翼中心城市，濱海生態(tài)工業(yè)型港口城市，最適合人 類居住型城市。 ◎行業(yè)結(jié)構(gòu)門類殘缺，且 規(guī)模較小、行業(yè)內(nèi)經(jīng)營分散 。 市場調(diào)研與項目分析大綱 [住宅、少量商業(yè)適用 ] 第一部分 城市概況及宏觀經(jīng)濟環(huán)境 一、 城市概況 地理位置及氣候 行政區(qū)劃 城市面積及人口（圖表） (換算人口密度 ) 交通狀況（主要指城市所在的區(qū)域交通位置和外部交通條件如鐵路、航空、公路等） 歷史沿革 優(yōu)勢資源 小結(jié) 二、 城市經(jīng)濟運行情況 國民生產(chǎn)總值（ GPD 及人均 GPD） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、比重和地方支柱產(chǎn)業(yè)（指出主導產(chǎn)業(yè)，各產(chǎn)業(yè)對 GDP 的貢獻度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向） 其它宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)歷年紀錄（圖表） (1)全市及地方財政總收入 (2)社會消費品零售總額 (3)金融機構(gòu) 存款余額 居民消費能力數(shù)據(jù)（圖表） （ 1）家庭規(guī)模和構(gòu)成 （ 2）恩格爾消費系數(shù) （ 3）人均可支配收入 (4) 城鄉(xiāng)居民儲蓄總額 小結(jié) （ 1）撤地建市后，寧德市經(jīng)濟總量發(fā)展迅速 其主要原因為： ◎固定資產(chǎn)的投資建設(shè)起了主要的拉動作用； ◎以機電、食品加工為支柱，化工、醫(yī)藥、建材、船舶為重點的特色輕、重工業(yè)的得到較快發(fā)展； ◎海洋水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)成為沿海漁區(qū)脫貧致富的起跳板； （ 2）寧德市經(jīng)濟發(fā)展的特征 ： ◎以第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)為主、第三產(chǎn)業(yè)的旅游服務業(yè)為次的支柱型產(chǎn)業(yè) （第二產(chǎn)業(yè)的增長大于第三產(chǎn)業(yè)，這與寧德近期 大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系）； ◎非公有制經(jīng)濟蓬勃發(fā)展； ◎中小企業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的重要力量； ◎投資主體呈現(xiàn)多元化格局， 個人投資力度較大，在總投資額上占到近六成，但隨著大型工業(yè)的投資而改變； ◎六成左右的產(chǎn)業(yè)單位集中在沿海四縣（市、區(qū)）。 （ 3）寧德市經(jīng)濟社會 發(fā)展與全省相比還存在很大差距，其原因在于： ◎產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn) 以質(zhì)量較低的第三產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟發(fā)展格局 ，發(fā)展處于工業(yè)化的初始階段； ◎工業(yè)發(fā)展低水平，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)總量?。? ◎新興服務業(yè)發(fā)展滯后，為其他產(chǎn)業(yè)服務能力弱； ◎農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐緩慢，且占經(jīng)濟的份額明顯偏高 ； ◎產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低，深加工產(chǎn)品比重小， 企業(yè)產(chǎn)品升級的進程偏慢，競爭力減弱，優(yōu)勢產(chǎn)品不僅沒有擴大反而有縮小的跡象。 ◎以中小私營企業(yè)為主，缺乏大型營業(yè)， 國有企業(yè)虧損面廣，港、澳、臺、外資企業(yè)比重低。 寧德城市定位為 閩東中心、海 灣 港口城市 。 位于城區(qū)東部的 三都島 則規(guī)劃發(fā)展旅游業(yè)現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)。 功能定位： 閩東政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心；區(qū)域性交通樞紐和中轉(zhuǎn)港口城市；重化工業(yè)、貿(mào)易、物流 的重要基地；現(xiàn)代生態(tài)旅游城市；環(huán)三都澳海灣型城市。 市域城鎮(zhèn)體系由四級構(gòu)成。第二級為八都、洋中、漳灣、飛鸞、霍童等五個城鎮(zhèn)；第三級為金涵、三都、七都三個城鎮(zhèn)；第四級為城南、九都、洪口、赤溪、石后、 虎貝等六個城鎮(zhèn)。一線沿 l04 國道和擬建的福溫鐵路線，北翼沿霍童溪，南翼沿下甘公路寧德段。 “一心” —— 指城市中部大型山體構(gòu)成的城市綠心，形成城市的生態(tài)基質(zhì)。 “三軸” —— 城市三條功能發(fā)展軸線，分別為南北向的城市發(fā)展軸，貫穿蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、漳灣片 區(qū)的城市生活軸，以及上起漳灣片區(qū)下至鐵基灣片區(qū)的沿海的濱海景觀軸。 “七片區(qū)” —— 指蕉城老城區(qū)、東蘭片區(qū)、金塔片區(qū)、金涵片區(qū)、井上片區(qū)、漳灣 片區(qū)、鐵基灣片區(qū)。至 2020 年為 365 萬人；至 2020 年為 414 萬人。至 2020 年為 50％；至 2020 年為 65％。至 2020 年 為 183 萬人；至 2020 年為 269 萬人。至 2020 年為 35 萬人；至 2020 年為 55 萬人。 一主：東蘭市級商業(yè)中心。 一帶：環(huán)東湖景觀文化商業(yè)帶。 （１） 寧德城市用地 發(fā)展方向 “東擴面海、北展南移”。鐵基灣等地的灘涂區(qū)經(jīng)圍墾和工程改造后亦可以作為城市遠期發(fā)展用地和遠景發(fā)展備用地。集中布置兩大工業(yè)區(qū)、一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別為城市北部位于 井上片區(qū)的閩東工業(yè)園區(qū) 、南部的 鐵基灣工業(yè)區(qū)以及位于金塔片區(qū)的東僑高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 C、 新城以配套完善的居住小區(qū)為基本單位，實現(xiàn)有機增長的開發(fā)模式。 五、 金涵居住片區(qū) 蕉城居住片區(qū) 金塔居住片區(qū) 東蘭居住片區(qū) 鐵基灣居住片區(qū) （ 4）城市商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)《寧德市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 2020－ 2020》，規(guī)劃形成 “ 一主、三次、一帶、二十一個社區(qū) ” 的商業(yè)發(fā)展格局，商業(yè)網(wǎng)點的結(jié)構(gòu)體系分為城市、區(qū)域、社區(qū)三個等級。 三次：蕉城、火車站、汽車南站三個區(qū)域級商業(yè)中心。 二十一個社區(qū)：蕉城片區(qū)的 6 個居住區(qū) 萬人共 14 個社區(qū)；東蘭、金塔片區(qū)的 3 個居住區(qū) 萬人共 7個社區(qū)。 2020 年已經(jīng)完成建設(shè)通車的道路有：天湖路、富春西路、薛令之路、曲尺塘 1號路、