【正文】 區(qū)。隨著杭州這幾年城市建設的大力推進，杭城居住各區(qū)塊也各自顯露千秋。從外出旅游的人次看， 19 月份市區(qū)居民平均每百人外出旅游達 188 次，比去年同期增長 倍。消費支出水平在 16 個城市中居第二位，比上年同期前移一位，與消費水平居首位的上海 (12971 元 )相差 1752 元，比寧波 (10378 元 )高出 841 元。 在長三角 16 個城市中，杭州市民前三季度的消費水平已僅次于上海，位列第二，位次比去年同期前移一位。 第一部分 杭州 三墩 房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 第 一 節(jié)、杭州居民收入及消費現(xiàn)狀 據(jù)杭州市城調隊對市區(qū) 600 戶城鎮(zhèn)居民家庭的抽樣調查顯示， 2021 年 19 月份市區(qū)居民人均家庭總收入 18816元，人均可支配收入 16760 元，分別比去年同期增長 %和 %，剔除物價因素實際增長 %和 %。頤景園、名都西雅城和佳苑 古墩 、厚仁路區(qū)塊 ：主要有坤和美林灣、南北西城年華和華立 [2021]11 號地塊。 三 三墩主要樓盤大體區(qū)分 紫金港區(qū)塊 ：耀江 五里塘河區(qū)塊： 該區(qū)塊內水系豐富，水網(wǎng)密布。 二 三大區(qū)域 三墩大致可分三個區(qū)塊： 紫金港區(qū)塊，五里塘河區(qū)塊，古墩、厚仁路區(qū)塊。 三墩又名杉墩、珊墩、古稱蘭里，自古以來有魚米之鄉(xiāng)、瓜果之地之稱，因境內有文星墩、燈彩墩、水月墩三個較大的水上土墩而得名三墩。鎮(zhèn)主干道杭三路同市區(qū)文華路、文苑路連接，北與祥三路連接。全鎮(zhèn)總面積 平方公里，近 1700 公頃耕地，屬河海沉積平原。 杭州三墩房地產(chǎn)市場調研報告 一道策劃機構 20211120 目錄 前言 杭州三墩概況 一 地理位置 二 三大區(qū)域 三 三墩主要樓盤大體區(qū)分 第一部分 杭州 三墩 房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境 第 一 節(jié)、杭州居民收入及消費現(xiàn)狀 第 二 節(jié)、杭州 三墩 經(jīng)濟 生活 狀況 第三節(jié)、杭州 三墩 城市規(guī)劃 第二部分 三墩 房地產(chǎn)市場概況 第一節(jié)、 2021年 三墩 房地產(chǎn)市場分析 一、 三墩 房地產(chǎn) 市場 綜述 二、 三墩 房地產(chǎn)市場的影響因素分析 第 二 節(jié)、 三墩 房地產(chǎn)價格概況 一、 三墩三大 區(qū)域房地產(chǎn)價格 情況 二、 三墩 房地產(chǎn)價格變化 情況 第三節(jié)、市場供 應及競爭樓盤研究 一、 三墩房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應量分析 二、三墩 2021年開盤的樓盤價格及銷售情況分析 第三部分 三墩 土地市場 現(xiàn)狀 一 、 2021年 三墩 土地市場分析 二 、 2021年 三墩 土地市場發(fā)展現(xiàn)狀 和未來 第四部分 三墩住宅 市場 的消費特點 第 一 節(jié)、 2021年杭州居民住宅消費狀況調查分析 一 、購房需求分析 二、 購房決策影響因素分析 第 二 節(jié)、 三墩 住宅市場 消費層定位 一、人群走向 二、三墩購房者分析 第 三 節(jié)、 三墩 住宅市場結構 第五部分 杭州房地產(chǎn)營銷渠道 第一節(jié)、房地產(chǎn)市場銷售渠道的結構 特點 一、直接銷售渠道 二、間接銷售渠道 第二節(jié)、 2021杭州樓盤廣告盤點 第三節(jié)、 2021年杭州房地產(chǎn)營銷概況 第六部分 三墩 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 第一節(jié)、 2021年 杭州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 第 二 節(jié)、杭州住宅發(fā)展趨勢 第七部分 房地產(chǎn)政策分析 第 一 節(jié)、中國房地產(chǎn)新政策 第 二 節(jié)、新政策對杭州房地產(chǎn)的影響 第 三 節(jié)、 杭州 政策法規(guī)介紹 第八部分 已經(jīng)在三墩開發(fā)項目的 房地產(chǎn)企業(yè) 大概介紹 前言 杭州三墩概況 一 地理位置 三墩鎮(zhèn)是杭城西北的中心城鎮(zhèn)。西與北連余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)，東與南分別與拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)、本區(qū)蔣村鄉(xiāng) 相接。 三墩鎮(zhèn)東臨 104 國道，繞城公路貫穿中部。鎮(zhèn)內有連接京杭大運河的余杭塘河，可通 100噸級船只。 三墩是個水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，三墩之水源于天目山脈，傳說唐貞觀年間（公元 627 年）尉遲恭率部駐三墩疏浚苕溪支流，興修水利，以杉木為浮橋相互聯(lián)接，始稱杉墩。 紫金港區(qū)塊 ：該區(qū)塊地處已開放的西溪濕地保護區(qū)的東側，北面為余杭塘河。 古墩、厚仁路區(qū)塊 ：該區(qū)塊內河流交錯，每個項目在規(guī)劃上均結合所臨河流或建設一些親水平臺。文鼎苑、廣宇 五里塘河區(qū)塊 ：天陽蘭韻天城、大型經(jīng)濟適用房“都市水鄉(xiāng)”和 [2021]3號地塊、 [2021]25號地塊。親親家園、銘雅苑、三墩 29號地塊、白馬尊邸、中海地塊。從市區(qū)居民收入增長構成看，財產(chǎn)性收入增幅居首，單位發(fā)放的工資及補貼收入對居民家庭總收入增長的貢獻最大。 據(jù)長三角 16 城市信息交流資料顯示， 19 月杭州市居民人均消費性支出為 11219 元，同比增長 %。 據(jù)杭州市城調隊對市區(qū) 600 戶居民家庭的調查資料顯示，在杭州市區(qū)居民 11219 元的人均消費性支出中，旅游消費支出人均 585 元，同比增長達 %，占消費性支出的比重為%，比去年同期提高 1 個百分點。 [1] 第 二 節(jié)、杭州 三墩 經(jīng)濟 生活 狀況 住在三墩：兩年內放量 100 萬平方米 在杭州，選擇一個居住的地方并不難，選擇一個滿意的居住地卻顯得有些遲緩。根據(jù)杭州市政府新一輪“東動、西進、南興、北秀”的城市規(guī)劃，三墩新城將成為此次規(guī)劃中一顆璀璨的明珠。目前三墩板塊正在建設與銷售的樓盤有親親家園、廣宇蘭韻天成、天陽文鼎苑、三墩頤景園等一大批高品質的商品房社區(qū)。其中由坤和建設開發(fā)的親親家園一期已于今年 7 月實現(xiàn) 2021 戶業(yè)主的交付，為三墩的品質居住匯聚了人氣。 行在三墩：市區(qū)到三墩 20 分鐘 住在三 墩，交通問題成為很多居民考慮的頭等大事。以前“郊區(qū)”的概念，在如今通達的交通面前，已經(jīng)漸漸被人淡忘了。如今古墩路延伸段、振華路已經(jīng)完成建設并通過驗收，環(huán)鎮(zhèn)北路、蘇嘉路也順利竣工通車。 2021 年 6 月 6 日，對于杭城而言，是難得的好日子。從良渚到蕭山的二號線的建設，使三墩與主城的聯(lián)系將更加緊密。杭州市公交集團有限公司副總盧俊介紹說，目前，三墩有公交首末站一座，有 303 路、 301 路、 817 路 3 條始發(fā)公交線路，另有 7 分鐘一趟中巴直通武林門，從三墩到武林門的公交時間僅僅為 30 分鐘。輕軌十字線規(guī)劃南北線設立三墩終點站，屆時三墩到市中心的交通時間將在 20 分鐘以內。 學在三墩：從幼兒園到大學的求學軌跡 住在三墩的孩子是幸運的，那是因為他生活在一個具有濃厚文化學術氛圍、散發(fā)著濃濃油墨香的區(qū)域。 據(jù)了解，杭州綠城育華親親幼兒園是經(jīng)教育行政部門批準，位于親親家園小區(qū)內，全額投資 800 萬元精心建造的一所高質量、高標準、高起點的現(xiàn)代化幼兒園，總占地 3800 平方米，可容納 9 個班， 270 名左右幼兒。三墩南臨古運河與西溪濕地，擁有得天獨厚的自然景觀，同時，規(guī)劃中的千畝花卉苗木觀光休閑園也正在有條不紊地建設之中?？梢哉f ，西溪就是三墩的天然后花園。據(jù)了解，目前，三墩的山橋片區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃并建設一座總占地 1100 畝的三墩花卉苗木觀光休閑園，以 公里的綠色長廊為園區(qū)主軸線，兩邊分布樹林、濕地、魚塘、田園以及農(nóng)家村落等，規(guī)劃設計主要以觀光、休閑為重點。以華東陶瓷品市場、新時代裝飾城、臺灣農(nóng)業(yè)高科技園、肯德基國際連鎖餐飲公司、浙江元通豐田專賣，乃至世界零售業(yè)的巨頭沃爾瑪為代表數(shù)十家國內外知名品牌均選址在三墩及其周邊地區(qū)落戶。 作為三墩的又一個新興產(chǎn)業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在此“生根發(fā)芽”，由此也創(chuàng)造了不少就業(yè)崗位。 [2] 第三節(jié)、杭州 三墩 城市規(guī)劃 簡介 區(qū)位：三墩規(guī)劃管理單元位于杭州市 西湖區(qū)，東至古墩路環(huán)鎮(zhèn)東路，南至留祥路，西至紫金港路，北依宣杭鐵路。作為杭州市西北部重要城鎮(zhèn)的三墩鎮(zhèn)，其鎮(zhèn)區(qū)位于本次規(guī)劃單元范圍內，鎮(zhèn)區(qū)深厚的歷史資源及相應的配套設施為本單元的發(fā)展提供了有力的支撐。 區(qū)域位置圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 土地使用現(xiàn)狀圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 規(guī)劃結構 規(guī)劃布局結合本單元用地的特點，將其結構歸納為 “ 一心兩軸三核六組團 ” 。 “ 兩軸 ” ：沿鎮(zhèn)中路及厚仁路兩側形 成的兩條公建軸，鎮(zhèn)中路兩側公建軸為東西向的商貿服務軸，厚仁路兩側公建軸為南北向的商貿服務軸，這兩條商業(yè)軸共同構成服務三墩單元的兩條商貿服務軸。 “ 六組團 ” ：用地布局形成為六個組團，分別為：三處體現(xiàn)宜居新城的居住示范組團，一處體現(xiàn)宜居新城的農(nóng)居安置示范組團，一處體現(xiàn)新水鄉(xiāng)特色的五里塘河特色居住組團，一處南部的教育文化組團。 “ 六橫 ” 由北到南為通濟北路、金渡北路、董家路、環(huán)鎮(zhèn)北路、鎮(zhèn)中路、振華路六條道路。 “ 三縱 ” 由西到東為公平路、厚仁路及通濟路三條道路。 道路交通圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 綠化景觀系統(tǒng) 三墩單元的綠化系統(tǒng)可歸納為 “ 一心三片五點，河網(wǎng)綠脈貫通 ” 的結構形式。 綠地景觀圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 公共配套設施 單元規(guī)劃重點分析與居民生活密切的設施，包括教育、社區(qū)管理、農(nóng)貿市場、環(huán)衛(wèi)設施、文化體育、醫(yī)療設施等。 通過上述的分析有效合理地規(guī)劃公共配套設施。發(fā)展中注重和諧環(huán)境的塑造；更新中基于原有社會、物質框架 基礎上對原有的結構形態(tài)進行整合，保持和完善其中的科學、合理的成分，引進新的機制和功能，逐漸用新質替換出那些不和諧的內容，使更新后的整體可以支撐新生活的需求。 土地利用規(guī)劃圖 (點擊圖片可瀏覽大圖片 ) 交通規(guī)劃 根據(jù)《杭州三墩地區(qū) 控制性詳細規(guī)劃》，新的公交總站規(guī)劃確實到位。 地鐵： 2021 年初，作為杭州市城市規(guī)劃重頭戲的地鐵規(guī)劃在經(jīng)歷了兩年的醞釀后最終出爐，三墩恰恰處在地鐵 2 號線“西起瓶窯及經(jīng)良渚、三墩到古墩路，連接文二路，在向南走保俶路至慶春路，沿慶春路一直往東經(jīng)錢江新城奉化江路過江向南至蜀山車輛段”的規(guī)劃結 點內，隨著地鐵的規(guī)劃與運營，三墩與主城的聯(lián)系將更加緊密。 無軌電車：無軌電車容量大、能耗低、污染小、速度快，但架空線結構復雜，影響城市景觀。杭州電車線路發(fā)展方向和范圍，主要為城市西部的蔣村商住區(qū)；北部的三墩、勾莊、拱宸橋、半山、石橋、草蕩；東部的三里亭、九堡；西部的留下、小和山。據(jù)透露，規(guī)劃中的公交線路將在現(xiàn)有基礎上再增加 10 條，具體設置仍在確定中，到 2021 年基本實現(xiàn)公交現(xiàn)代化 。 道路建設： 2021 年初三墩就啟動了投資達 10 億元的道路建設，即“ 2117 道路工程”，擬開工建設道路 20 條?！?11”是指今年計劃開工建設的 11 條道路，包括董家路 (親親家園 — 吉鴻路 )、厚仁路北段、古墩路 (環(huán)鎮(zhèn)東路段 )改造、金渡北路等。 如今古墩路延伸段 (古墩路 — 親親家園 )、振華路已經(jīng)完成建設，蘇嘉路、祥符南路也已接近完工，董家路 (親親家園 — 吉鴻路 )、厚仁路北段、古墩路 (環(huán)鎮(zhèn)東路段 )改造、厚仁路南段、鎮(zhèn)中路、通濟路、公平路等將在今年年底完成。德勝快速路高架（德勝 — 文一路）已經(jīng)完成規(guī)劃，計劃于今年開工建設，2021 年年底建成通車?？梢哉f，三墩的車輛交通目前已經(jīng)基本成熟，看得到的是兩年后，以高架為體系，三墩將進出自如。根據(jù)《杭州市三墩地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，三墩舊城改造范圍：東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍吁河、浙江大學紫金港校區(qū)、余杭塘河，西至繞城公路綠化帶、西湖科技經(jīng)濟園，北至宣杭鐵 路，規(guī)劃總用地為 萬平方米。 同時，按照規(guī)劃，三墩新城將屬于杭州城西的核心區(qū)塊，三墩集鎮(zhèn)將建設成一個為地區(qū)居民以及浙江大學新校區(qū)提供商業(yè)服務功能的城市副中心，成為具商貿娛樂、文體旅游、工業(yè)倉儲等多種產(chǎn)業(yè)服務功能的新型城區(qū)。 規(guī)劃中的“五里塘河水鄉(xiāng)商業(yè)文化街”，沿岸將被規(guī)劃成一個由傳統(tǒng)水鄉(xiāng)建筑街區(qū)組成的步行休閑游憩帶，建筑將體現(xiàn)精品街、餐飲、酒吧、茶室等商業(yè)娛樂功能。 據(jù)悉，除建設沃爾瑪購物廣場外，該商業(yè)大樓還將引進時代華納影城等 2 家世界 500 強企業(yè)。 總結：打造杭城西北部中心城鎮(zhèn) 三墩鎮(zhèn)是杭城西北部的中心城鎮(zhèn)。 集鎮(zhèn)特色 三墩地區(qū)河網(wǎng)縱橫，水系發(fā)達，“水”是三墩的主要特色之一，“水”與“綠”是三墩新城空間形態(tài)的重點，三墩新城應該有與其規(guī)模、職能定位相匹配的中心公園。新城區(qū)綠色生態(tài)系統(tǒng)建設等綠地為紐帶，形成生態(tài)綠地體系。 集鎮(zhèn)改造規(guī)劃 (1)規(guī)劃范圍 東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍圩河、浙江大學基礎部、余杭塘河，西至繞城公路綠帶、西湖科技經(jīng)濟園，北至宣杭鐵路。規(guī)劃區(qū)內共設置 1 個地區(qū)公共中心， 2 個居住區(qū)， 2 個獨立住宅小區(qū)， 1 個工業(yè)區(qū)和 1 個倉儲區(qū)。 (3)規(guī)劃設計 新城區(qū)道路骨架為“井”字形，由南北走向的古墩路、吉鴻路、東西走向的留祥路、環(huán)鎮(zhèn)北路組成，在各居住片區(qū)由依托主干道的支路形成區(qū)域交通網(wǎng)絡。 第二部分 三墩 房地產(chǎn)市場概況 第一節(jié)、 2021年 三 墩 房地產(chǎn)市場分析 一、 三墩 房地產(chǎn) 市場 綜述 呈現(xiàn)下面三