【正文】 到 970010000元 /平米 從位置上分析，銷售價(jià)格主要分兩大塊， 留祥路以北 主要訴求舒適性花園小區(qū)等特點(diǎn)，居住區(qū)的形象更強(qiáng)，商業(yè)也以社區(qū)配套為主，價(jià)格目前在 8000元 /平米左右 。與 親親家園 相近的幾個(gè)樓盤（蘭韻天城、三墩頤景園），目前價(jià)格在 8000元 /平米左右。 版塊價(jià)格分析 2021年三墩板塊樓盤價(jià)格分布從 5200元／㎡至 11000元／㎡，由于地段差別也導(dǎo)致各樓盤的售價(jià)差距較大。 從銷售情況分析，區(qū)域銷售率最高的為三房二廳戶型，占銷售量 54%，其次為二房二廳 占比 23%，一房套型銷售 14%。其次為 85— 100㎡二房 594套，占比 22%。 三墩申花 07年上半年價(jià)格漲幅（約 15%）明顯快于全市漲幅（ 9%） 。 整體來看，三墩申花板塊未來的潛在供應(yīng)量較大，但同時(shí)由于是人口導(dǎo)入的核心區(qū)域，需求也將保持旺盛，因此我們得出結(jié)論： 未來三年內(nèi)板塊內(nèi)供需基本保持平衡，預(yù)計(jì)到 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． 2021． ． ． ．年 ． 之后，板塊供應(yīng)將呈現(xiàn)短缺之勢(shì)。如果以達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)的人均住房建筑面積 30平方米來計(jì)算，三個(gè)區(qū)為改善居住環(huán)境來而帶來的購房需求將達(dá)到 137萬平方米，預(yù)計(jì)可帶來的購房需求在 1萬套左右。 ? 區(qū)域內(nèi)的婚房及改善性需求 杭州市區(qū)每年的結(jié)婚人數(shù)在 4萬對(duì)左右，由于西湖區(qū)的人口占杭州市區(qū)人口的 1/6左右，因此我們?cè)谶@里取西湖區(qū)的結(jié)婚人數(shù)為市區(qū)結(jié)婚人數(shù)的 1/6，約 6600對(duì)左右，我們預(yù)計(jì)平均三對(duì)新人會(huì)產(chǎn)生一套購房需求，由此推測(cè)西湖區(qū)的未來 三年的 婚房需求預(yù)計(jì)在 6000套左右。預(yù)計(jì)未來三年將保持這個(gè)銷售速度，三年銷售量預(yù)計(jì)在 20210 套房源左右。 總的來看，未來三墩 申花區(qū)域的所有可供應(yīng)房源面積預(yù)計(jì)在 250萬平方米 左右。 ? 土地尚未出讓，但未來三年有可能出讓所形成的供應(yīng)量 即將上市的土地所形成的供應(yīng)量包括杭政儲(chǔ)出 [2021]41號(hào) 和杭政儲(chǔ)出 [2021]42 號(hào) 地塊，總占地 ，總建共 。 而這些已公開項(xiàng)目中未來待推套數(shù)在 5250套 ，換算成面積約 60萬平方米左右 。 二、 項(xiàng)目板塊及細(xì)分市場(chǎng)分析 1. 板塊歷年供需分析 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 17 月 合計(jì) 待推 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng)套數(shù) 成交套 數(shù) 親親家園 1820 1468 1300 1374 2021 2159 880 980 6000 5981 / 三墩頤景園 / / 127 97 740 468 / 216 867 781 / 蘭韻天城 / / 445 212 133 173 / 193 578 578 / 天陽美林灣 / / 311 311 783 653 / 129 1094 1093 / 斯坦福平方 / / / / / / / / 0 0 250 廣宇西城年華 / / 243 182 859 607 221 437 1323 1226 / 劍橋公社 / / / / / / / / 0 0 1400 耀江文鼎苑 / / 1087 828 52 267 400 425 1539 1520 1500 濱江萬家花城 / / / / / / 1573 1573 1573 1573 800 天陽棕櫚灣 / / / / / / 200 197 200 197 / 旅游橡樹園 600 芳滿庭 700 累計(jì)（套） 1820 1468 3513 3004 4567 4327 3274 4150 13174 12949 5250 供需比 1： 1： 1： 1： 1： 從三墩申花板塊的在售項(xiàng)目來看， 供求基本保持平衡 ， 07 年以來需求旺盛，目前推出房源已基本售罄。 2. 歷年均價(jià)走勢(shì) 市六區(qū)成交價(jià)格 漲幅 05 年 6167 +% 06 年 7759 +26% 07 年 16月 8425 +9% 杭州整體市場(chǎng)成交均價(jià)（市六區(qū)2021年以來）81897770922690788534744075747881862188257951876910441942197048432 8413909610172100239505101259848977599709857102631009296541062910539700075008000850090009500100001050011000051052053054055056057058059051005110512061062063064065066067068069061006110612071072073074075076077成交均價(jià)（元/平方米）從上面的圖表看到，杭州市六區(qū)價(jià)格在 06 年開始出現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)， 06 年價(jià)格相對(duì) 05年上漲了 26%，而 07年上半年成交均價(jià)相對(duì) 06年上漲了 9%. 3. 歷年土地供應(yīng)情況 杭州出讓地塊總 數(shù)（塊） 杭州出讓地塊總面積 （萬平方米） 三墩出讓地塊 總面積 比例 申花板塊出讓地 塊總面積 比例 00 年 26 336494 / / / / 01 年 27 653971 / / / / 02 年 14 500619 / / / / 03 年 34 2290179 103189 % 80165 % 04 年 26 1163482 141516 12% / / 05 年 7 313075 / / 77875 25% 06 年 24 1207843 / / 32300 % 07 年17 月 30 1968208 263828 % / / 從歷年土地供應(yīng)來看： 0304 年杭州土地集中放量，使 05 年之后杭州樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)入供大于求的市場(chǎng)局面；07年杭州土地供應(yīng)量迅速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年土地供應(yīng)量將創(chuàng)歷史新高； 三墩及申花區(qū)域的土地從 03 年才開始推出，而到 07 年兩個(gè)區(qū)域推出地塊的占地面積合計(jì)占當(dāng)年推出地塊總面積的 15%左右，該區(qū)域逐漸發(fā)展成為杭州 開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。文鼎苑 (2 期 ).................................................................................................................................. 19 杭州三墩中天地塊市場(chǎng)初判報(bào)告 一、 整體市場(chǎng)供需及價(jià)格走勢(shì)分析 ............................................................................ 1 1. 歷年供需分析 ................................................................................................. 1 2. 歷年均價(jià)走勢(shì) ................................................................................................. 2 3. 歷年土地供應(yīng)情況 .......................................................................................... 3 4. 最近一年以來的量?jī)r(jià)走勢(shì) ............................................................................... 3 二、 項(xiàng)目板塊及細(xì)分市場(chǎng)分析 ................................................................................... 4 1. 板塊歷年供需分析 .......................................................................................... 4 2. 板塊未來供需分析 .......................................................................................... 5 3. 未來三年板塊需求預(yù)測(cè) ................................................................................... 5 4. 片區(qū)市場(chǎng)歷年價(jià)格走勢(shì) ................................................................................... 6 5. 板塊 供應(yīng)需求特征和典型樓盤分析 ................................................................. 7 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目掃描 .......................................................................................................................................11 幸福里 .....................................................................................................................................11 ................................................................................................................................................... 12 ................................................................................................................................................ 13 ................................................................................................................................................... 15 ....................................................................................................................................................... 15 橡樹園 ............................................................................................................................................ 19 ................................................................................................................................................... 19 三、 杭州排屋市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析 .................................................................................... 20 1. 整體排屋市場(chǎng) ............................................................................................... 20 2. 大城西排屋市場(chǎng)典型項(xiàng)目 ............................................................................. 21 四、 項(xiàng)目定位 .....................