【正文】 3. 項(xiàng)目客戶(hù)定位 公寓客戶(hù)定位： 城西和高校經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)活躍的金融、經(jīng)貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)以及中層管理人員 ： 約占 60%，首次置業(yè)或改善換房，對(duì)衣食住行的便利性要求非常高，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，喜愛(ài) 社交聚會(huì)，由于正值事業(yè)發(fā)展初期，總價(jià)承受能力一般，但未來(lái)潛在收入增長(zhǎng)非?？?，因此愿意超前消費(fèi)、及時(shí)享樂(lè)； 三墩及周邊工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)的外來(lái)白領(lǐng)或管理人員 ： 約占 20%，首次置業(yè)為主，總價(jià)承受能力有限，對(duì)性?xún)r(jià)比要求高，希望用有限的預(yù)算得到更多的附加值，同時(shí)相離城市繁華更近一些，因此不會(huì)圖便宜去買(mǎi)更遠(yuǎn)的樓盤(pán)（閑林、余杭）； 浙江省內(nèi)客戶(hù)為“進(jìn)省會(huì)”購(gòu)房 ： 約占 15% 瞄準(zhǔn)高校經(jīng)濟(jì)的小戶(hù)型投資客 ： 約占 5% 聯(lián)排別墅客戶(hù)定位： 以私營(yíng)企業(yè)主為主，企業(yè)高管人員也占一定比例，原來(lái)就住在老城區(qū)或者城西的高檔公寓里，習(xí)慣了 城區(qū)的配套齊全和出行便利，不愿意放棄繁華而選擇更遠(yuǎn)但環(huán)境更好的別墅社區(qū)，寧愿用一個(gè)遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅的總價(jià)來(lái)買(mǎi)一個(gè)城市聯(lián)排；或是本來(lái)就在三墩及其周邊有自己的實(shí)業(yè)；或是浙江省內(nèi)想在杭州置業(yè)的實(shí)力人士，看重三墩板塊未來(lái)的規(guī)劃前景，注重便利性更甚於自然景觀的有識(shí)之士。 杭州地鐵二號(hào)線(xiàn)建設(shè)雖然已納入規(guī)劃 ，但作為耗資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)的市政系統(tǒng)工程，其開(kāi)通運(yùn)營(yíng)時(shí)間與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期難以同步進(jìn)行。目前市場(chǎng)可售量不多， 主力總價(jià)在 200300萬(wàn)（郊區(qū)及遠(yuǎn)郊）和 500萬(wàn)以上（西溪濕地周邊）， 未來(lái)可售主要集中在西溪山莊、大華西溪風(fēng)情和南岸花城三個(gè)項(xiàng)目，可售總套數(shù)在 500套左右。打“人文”，打“景觀”，打“大戶(hù)人家”，試圖拔高產(chǎn)品檔次，為存量房源去化做努力。 在戶(hù)型上，頤景園走常規(guī)路線(xiàn)之時(shí)，也有亮點(diǎn)的突破，從戶(hù)型空間把握上，除中大戶(hù)型躍層外，特別是小戶(hù)型設(shè)計(jì)有著出新特點(diǎn)， 90㎡以下及 90—— 110余㎡的中小戶(hù)型約占 22%比重，其中在 60— 110㎡的戶(hù)型上也有躍層的設(shè)計(jì)，功能空間上體現(xiàn)出了“小中見(jiàn)大”的產(chǎn)品效果。該項(xiàng)目是濱江房產(chǎn)在城西的首個(gè)項(xiàng)目，以 “生態(tài)城”、“幸福城” 為定位方向，是杭州首個(gè)以 “綠色生態(tài)建筑” 定位的超大型商品住宅區(qū)。該類(lèi)面積適應(yīng)初次置業(yè)者資金承受能力范圍內(nèi)的需求，同時(shí)吸引了部分租賃投資客購(gòu)買(mǎi)。一房與四房分別占 10%與 8%，極少數(shù)躍層戶(hù)型占 3%。 ? 土地已出讓但未上市樓盤(pán)的供應(yīng)量 土地已出讓但未上市樓 盤(pán)的供應(yīng)量包括 中天地塊 、 中海地塊 、 佳苑地塊 、 華立 202111 地塊 、 協(xié)安地塊 ，總占地 約 40萬(wàn)平方米 ，總建 約 75萬(wàn)平方米 。 二、 項(xiàng)目板塊及細(xì)分市場(chǎng)分析 1. 板塊歷年供需分析 項(xiàng)目 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 17 月 合計(jì) 待推 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng) 套數(shù) 成交 套數(shù) 供應(yīng)套數(shù) 成交套 數(shù) 親親家園 1820 1468 1300 1374 2021 2159 880 980 6000 5981 / 三墩頤景園 / / 127 97 740 468 / 216 867 781 / 蘭韻天城 / / 445 212 133 173 / 193 578 578 / 天陽(yáng)美林灣 / / 311 311 783 653 / 129 1094 1093 / 斯坦福平方 / / / / / / / / 0 0 250 廣宇西城年華 / / 243 182 859 607 221 437 1323 1226 / 劍橋公社 / / / / / / / / 0 0 1400 耀江文鼎苑 / / 1087 828 52 267 400 425 1539 1520 1500 濱江萬(wàn)家花城 / / / / / / 1573 1573 1573 1573 800 天陽(yáng)棕櫚灣 / / / / / / 200 197 200 197 / 旅游橡樹(shù)園 600 芳滿(mǎn)庭 700 累計(jì)（套） 1820 1468 3513 3004 4567 4327 3274 4150 13174 12949 5250 供需比 1： 1： 1： 1： 1： 從三墩申花板塊的在售項(xiàng)目來(lái)看， 供求基本保持平衡 ， 07 年以來(lái)需求旺盛，目前推出房源已基本售罄。 三墩申花 07年上半年價(jià)格漲幅（約 15%）明顯快于全市漲幅（ 9%） 。另外，大戶(hù)型供應(yīng)體量少可以看出，需求市場(chǎng)以初次置業(yè)或改善型為主，四房以上的大戶(hù)型去化速度一般。 項(xiàng)目位于拱墅區(qū)規(guī)劃萍水路與益樂(lè)路交叉口， 2021年 5月開(kāi)盤(pán)。其二，三墩的區(qū)域需求市場(chǎng)認(rèn)同提高，近年客群結(jié)構(gòu)呈多樣性需求特點(diǎn)，目前三墩區(qū)域樓盤(pán)的產(chǎn)品各具特色的推廣理念而言， 戶(hù)型分析 : 頤景園戶(hù)型較多，面積跨度較大，從 40平方到 200余方均有，且每個(gè)戶(hù)型層面 的戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也有細(xì)分，在與客群對(duì)戶(hù)型的需求上對(duì)接口徑較多，單從戶(hù)型設(shè)計(jì)上看，產(chǎn)品市場(chǎng)覆蓋度相對(duì)寬泛。 銷(xiāo)售策略分析 : 05年 8月開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目以“高品質(zhì)、低價(jià)格”產(chǎn)品形象入市，市場(chǎng)推廣站位相對(duì)理性，在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，保持相對(duì)主動(dòng)的價(jià)格切入點(diǎn)，以相對(duì)持穩(wěn)的價(jià)格，“不變應(yīng)變”，保持價(jià)格穩(wěn)定的前提下，促動(dòng)產(chǎn)品去化。預(yù)計(jì) 2021年上半年開(kāi)盤(pán)。 項(xiàng)目北側(cè)的杭宜鐵路拆除還需時(shí)日。 三墩板塊整體供應(yīng)量偏大，影響本項(xiàng)目售價(jià)快速拉升 三墩板塊從 2021 年開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)供應(yīng)放量的階段，周邊新推出樓盤(pán)眾多，本項(xiàng)目銷(xiāo)售期內(nèi)面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力不小。 送 2車(chē)位 /戶(hù) 五、 項(xiàng)目分期售價(jià)和銷(xiāo)售進(jìn)度 1. 靜態(tài)價(jià)格確定 公寓區(qū)位打分得出價(jià)格： 8263元 /平米 參照項(xiàng)目 親親家園 蘭韻天成 耀江文鼎苑 廣宇西城年 華 本項(xiàng)目公寓 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 評(píng)分 (X7) 區(qū)位 片區(qū)形象 12% 11 11 12 12 9 周邊自然環(huán)境 8% 7 7 7 7 7 周邊人文環(huán)境 8% 6 6 8 7 6 治安狀況 4% 4 4 4 4 4 與市中心的距離 8% 6 6 8 8 6 道路交通(軌道交通等）狀況 20% 20 20 19 18 18 周邊配套 25% 24 23 25 25 20 片區(qū)提升空間 15% 15 15 12 12 15 總評(píng)分 100% 93 92 95 93 85 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 8000 P1(a) 7900 P1(a) 11000 P1(a) 9700 參照權(quán)重（ %） Y1 30% Y2 25% Y3 25% Y4 20% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 1975 P3(b) 2750 P4(b) 1940 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 高層加權(quán) 9065 本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格 P 高層區(qū)位 8263 供寓產(chǎn)品打分得出價(jià)格： 10001元 /平米 參照項(xiàng)目 親親家園 蘭韻天成 耀江文鼎苑 廣宇西城年 華 本項(xiàng)目公寓 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 評(píng)分 (X7) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 8% 8 7 8 7 8 社區(qū)規(guī)模 9% 8 6 9 7 9 園林環(huán)境 12% 10 9 11 10 12 建筑外觀 12% 12 10 10 10 11 戶(hù)型設(shè)計(jì) 12% 11 11 11 11 12 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 4% 4 3 3 3 3 學(xué)校 6% 4 4 4 4 6 會(huì)所 4% 4 3 3 3 3 其他 施工質(zhì)量 7% 6 6 6 6 6 物業(yè)管理 8% 6 6 6 6 7 建材配置 8% 7 6 7 6 7 開(kāi)發(fā)商品牌 10% 10 9 10 8 10 總評(píng)分 100% 90 80 88 81 94 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 8000 P1(a) 7900 P1(a) 11000 P1(a) 9700 參照權(quán)重（ %） Y1 30% Y2 25% Y3 25% Y4 20% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 1975 P3(b) 2750 P4(b) 1940 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 加權(quán) 9065 本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 P 產(chǎn)品 10001 公寓靜態(tài)價(jià)格： 8263*+10001*=9306元 /平米 別墅區(qū)位打分得出： 16615元 /平米 參照項(xiàng)目 萬(wàn)科良渚 大華西溪風(fēng) 情 金都雅苑 綠城留莊 坤和和家園 本項(xiàng)目別墅 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 評(píng)分(X7) 區(qū)位 片區(qū)形象 12% 10 12 11 12 12 12 周邊自然環(huán)境 8% 8 8 7 8 8 7 周邊人文環(huán)境 8% 7 7 7 8 8 7 治安狀況 4% 4 4 4 4 4 4 與市中心的距離 8% 5 6 6 6 6 6 道路交通(軌道交通等）狀況 20% 17 18 18 18 18 18 周邊配套 25% 20 22 22 22 22 24 片區(qū)提升空間 15% 13 15 13 15 15 15 總評(píng)分 100% 84 92 88 93 93 93 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 12000 P1(a) 15000 P1(a) 9500 P1(a) 25000 P1(a) 25000 參照權(quán)重（ %） Y1 20% Y1 25% Y1 25% Y1 15% Y1 15% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 3750 P3(b) 2375 P3(b) 3750 P4(b) 3750 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 高層加權(quán) 16025 本項(xiàng)目區(qū)位價(jià)格 P 高層區(qū)位 16615 別墅產(chǎn)品打分得出： 18131元 /平米 參照項(xiàng)目 萬(wàn)科良渚 大華西溪風(fēng) 情 金都雅苑 綠城留莊 坤和和家園 本項(xiàng)目別墅 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 評(píng)分 (X4) 評(píng)分(X7) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總體規(guī)劃 8% 8 7 7 7 8 8 社區(qū)規(guī)模 9% 8 8 8 9 9 8 園林環(huán)境 12% 11 11 10 12 11 11 建筑外觀 12% 10 10 9 11 11 12 戶(hù)型設(shè)計(jì) 12% 10 10 10 10 10 12 社區(qū)配套 社區(qū)商業(yè) 4% 3 3 3 3 4 4 學(xué)校 6% 5 4 4 4 4 6 會(huì)所 4% 4 4 3 4 4 4 其他 施工質(zhì)量 7% 6 6 6 6 6 6 物業(yè)管理 8% 7 6 6 7 6 8 建材配置 8% 6 6 6 8 8 7 開(kāi)發(fā)商品牌 10% 10 7 7 10 8 10 總評(píng)分 100% 88 82 79 91 89 96 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 12000 P1(a) 15000 P1(a) 9500 P1(a) 25000 P1(a) 25000 參照權(quán)重（ %） Y1 20% Y1 25% Y1 25% Y1 15% Y1 15% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 2400 P2(b) 3750 P3(b) 2375 P4(b) 3750 P4(b) 3750 本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格 P 加權(quán) 16025 本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格 P 產(chǎn)品 18131 別墅靜態(tài)價(jià)格： 16615*+18131*=17524元 /平米 2. 價(jià)格漲幅預(yù)測(cè) 全市漲幅預(yù)測(cè)： 杭州歷年城市居民人均可支配收入 ( 單位 : 元 )1089611778128981456516601190271 3 . 3 0 %9 . 4 0 %1 0 . 1 0 % 1 0 . 2 0 %1 2 . 1 0 %1 3 . 2 0 %0400080001202116000202102021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %4 . 0 0 %8 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 6 . 0 0 %城市居民人均可支配收入 增長(zhǎng)率 杭州人均可支配收入連續(xù)四年維持 10%以上的加速增長(zhǎng)，使得購(gòu)房者的支付能力越來(lái)越強(qiáng)，能夠承受房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的影響。 浙大高教園區(qū)日漸成熟，區(qū)域價(jià)值提升作用開(kāi)始體現(xiàn)。 2. 大城西排屋（或類(lèi)排屋）市場(chǎng)典型項(xiàng)目 由于三墩板塊是近年來(lái)新興的中檔公寓集中的大型居 住板塊，本身定位為城區(qū)人口導(dǎo)入的新建成區(qū)，從目前狀況來(lái)看，中檔居住區(qū)的