【正文】 18%13%40%29%老城區(qū) 湘湖區(qū)域 新區(qū) 錢江世紀(jì)城 （多選） 地段是房產(chǎn)項(xiàng)目受人關(guān)注的永恒主題。 緊鄰項(xiàng)目的江寺公園環(huán)境優(yōu)美，綠化美觀，為項(xiàng)目帶來(lái)了直觀的視覺(jué)感受，也為項(xiàng)目的銷售帶來(lái)直接利益影響。日 物業(yè)公司 戴德梁行、眾安物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 未定 開(kāi)盤(pán)日期 2021525 交付日期 2021年底 綠化率 % 裝修程度 精裝修 宣傳方式 電視、報(bào)紙為主 車位數(shù) 600余，地下 1500 推廣代理 杭州西元推廣機(jī)構(gòu) 付款方式 年付 周邊配套 經(jīng)營(yíng)范圍包括精品服飾、兒童游樂(lè)場(chǎng)、日用品、家電世界、電影超市；區(qū)政府、區(qū)辦證中心、人民廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)（規(guī)劃中小區(qū)東北）、電信大樓、五星級(jí)酒店 （洲際酒店集團(tuán)） 、時(shí)代超市、肯德基、新華書(shū)店等 周邊交通 臨近地鐵（規(guī)劃中），公交： 5路、 K515寶盛賓館站、 13路、 1 581等 歷史價(jià)格 開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格 5900元 /平方米 周邊配套 東面：華東地區(qū)大型物流中心 ——商業(yè)城和建材市場(chǎng)。月 開(kāi)盤(pán)日期 202111 交付日期 202111 容積率 綠化率 % 裝修程度 毛坯 車位數(shù) 1： 付款方式 一次性、按揭 宣傳方式 電視、報(bào)紙、車體、路牌 景觀公司 ATLAS—21日本綜合設(shè)景 設(shè)備建材 三菱豪華電梯、雙層中空玻璃、公共部位的精致裝修 周邊配套 中小學(xué) ： 蕭山第十一中學(xué)、江寺小學(xué) ， 育才小學(xué) ； 幼兒園 ： 區(qū)職工幼兒園、區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園 ； 綜合商場(chǎng) ： 市心廣場(chǎng)、蕭山解百商廈 ； 郵局 ： 中國(guó)郵政 ； 銀行 ： 杭州商業(yè)銀行、中國(guó)工 商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行 ； 醫(yī)院 ： 區(qū)中醫(yī)院、東方門診、婦幼保健醫(yī)院 。 在未來(lái)五年內(nèi)，蕭山將重點(diǎn)打造都市產(chǎn)業(yè)，改變目前以工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為主的格局，具體為 ： 旅游業(yè)。 《杭州市城市總體規(guī)劃（ 20212020年）》 對(duì)蕭山的定位 根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃（ 20212020 年）》確定蕭山城區(qū)是江南城的 重要組成部分，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景高務(wù)中心。樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)囊括了多層、高層公寓、別墅、排屋、商鋪、寫(xiě)字樓等各種物業(yè)。 錢江世紀(jì)城位于機(jī)場(chǎng)快速路以北、錢塘江以南、通惠路以西、風(fēng)情大道以東。在幾年前，蕭山主城區(qū)一直位于區(qū)域南邊區(qū)塊，稱為蕭山老城區(qū)，老城區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學(xué)校等配套也較多，但目前來(lái)看，這些配套已顯得有些落后，且 老城區(qū)內(nèi)的道路較小，車輛越來(lái)越多，交通開(kāi)始顯得擁擠，降低了老城區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境。 d、未來(lái)的規(guī)劃 ,客源分流 未來(lái)城市規(guī)劃重點(diǎn)將會(huì)向新區(qū)和錢江世紀(jì)城轉(zhuǎn)移，目前在建的項(xiàng)目大多集中在這兩個(gè)區(qū)域，不管是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)，未來(lái)的供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到新高，并且相關(guān)的定位和設(shè)計(jì)與本項(xiàng)目比較接近，這都將會(huì)導(dǎo)致對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成客源的分流。恒隆廣場(chǎng) 精裝修公寓曾進(jìn)行銷售，后終止，現(xiàn)項(xiàng)目各類型全部進(jìn)行租賃 新區(qū)區(qū)域規(guī)劃完善，道路交通順暢，但只有少量公交直達(dá)，本項(xiàng)目周邊配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛，但道路交通過(guò)分擁擠，部分配套設(shè)施陳舊。 但開(kāi)發(fā)商不能一味的追求大面積，大面積不一定代表高檔次，未來(lái)的大面積需求供應(yīng)還是很大，因?yàn)橐验_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中大戶型的供應(yīng)量在 短期內(nèi)還會(huì)集中供應(yīng)，如何把握高檔住宅的定位，體現(xiàn)個(gè)體的特色，將是本項(xiàng)目的發(fā)展重點(diǎn)。 但隨著措施的明朗化和逐步落實(shí)，購(gòu)買需求才能進(jìn)一步體現(xiàn)。 地鐵的開(kāi)通將導(dǎo)致蕭山產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尤其對(duì)沿線商業(yè)的推動(dòng)非常明顯。 2021 年國(guó)八條、 2021年國(guó)六條的出臺(tái)，帶來(lái)兩次的冰冷期，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控決心。 近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)概況 （單位：億元） 房地產(chǎn)行業(yè)的投資于 2021年開(kāi)始加大，在 4年時(shí)間 內(nèi)增長(zhǎng)了 175%左右，高額的投入帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，隨著 2021年和 2021年宏觀調(diào)空實(shí)施，在總體的投資方面已經(jīng)有所下降， 2021年相對(duì) 2021年來(lái)看，比例增長(zhǎng)了%，而 2021 年上半年僅僅投入了 億元，下降趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)整年期限內(nèi)的投資將會(huì)下降到 40— 50億元左右，離 。 2021年前，蕭山 區(qū) 政府和房管部門在新區(qū)開(kāi)發(fā)北干一苑和北干二苑，建設(shè)解困房 1824 套，建筑面積23 萬(wàn)平方米，解困力度在全省名列前茅，大大改善了居民居住條件。三是文化、教育、衛(wèi)生和社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)均衡，協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向醫(yī)療保健、交通和通信、教育、購(gòu)房方面發(fā)展。 2021 年上半年蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12179 元，同比增長(zhǎng)%。自 1996年開(kāi)始， 明華 公司成功推出明華花園、明輝花園、明匯花園 、豪景城 等精品盤(pán)，受到一致好評(píng)。 ； 、創(chuàng)業(yè)提供資金來(lái)源； ； ； ，并且具有延伸性和可持 續(xù)發(fā)展。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，生活質(zhì)量繼續(xù)提高。據(jù)調(diào)查，上半年蕭山城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 9409元，同比增長(zhǎng) %。四是小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模。同時(shí)，出臺(tái)了《杭州市蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民最低收入家庭住房保障試行辦法》，對(duì)區(qū)內(nèi)最低收入家庭實(shí)行租金配租 補(bǔ)貼；為更好地吸引外來(lái)人才，服務(wù)蕭山發(fā)展， 蕭山 區(qū)還計(jì)劃在原蕭山軋鋼廠地塊（占地約 14 畝），興建首個(gè)人才公寓，建造住宅面積為。 2 0 .2 73 5 .6 25 1 .3 3 5 5 .7 31 9 .8 31101002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年上半年 商品房開(kāi)發(fā)面積逐年增長(zhǎng)，但隨著開(kāi)發(fā)投資下降，未來(lái)商品房開(kāi)發(fā)形式不容樂(lè)觀，隨著儲(chǔ)量房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在 2021 年商品房開(kāi)發(fā)會(huì)有所下降，到了 2021年將會(huì)達(dá)到開(kāi)發(fā)的新低。 8月 1日開(kāi)始實(shí)施的個(gè)人所得稅落實(shí)使未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展很不明朗，很大程度上將導(dǎo)致雪上加霜，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售帶來(lái)很多方面的調(diào)整，也可能導(dǎo)致銷售量急劇下降，使開(kāi)發(fā)商進(jìn)行新一輪的 清洗，淘汰一些實(shí)力不雄厚的企業(yè)，優(yōu)勝劣汰。 綜 合上 述，杭州的地鐵規(guī)劃使得蕭山與主城西北一個(gè)半小時(shí)的交通時(shí)間縮短為 30分鐘，從而改變了市民心中傳統(tǒng)城區(qū)的概念，蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)也將成為最直接的受益者。未來(lái)的需求 量將會(huì)明顯下降，其中包括蕭山區(qū)、杭州市區(qū)的購(gòu)買者，一定期限內(nèi)將會(huì) 持幣 觀望，待有效需求出現(xiàn)后，消費(fèi)量將會(huì)逐步上升。 結(jié)合上述的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和需求的分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)得以體現(xiàn)和明朗化，未來(lái)的需求和供應(yīng)將會(huì)出現(xiàn)一定量的落差，買方市場(chǎng)將會(huì)更加明顯，而高品質(zhì)、高檔次的樓盤(pán)將是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)需求點(diǎn)，如何把握市場(chǎng)和體現(xiàn)市場(chǎng)也是開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展重心。 區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)逐步增大，但在政策的影響下需求正在進(jìn)一步萎縮，未來(lái)的供應(yīng)將會(huì)大于需求，而導(dǎo)致成為買方市場(chǎng)。 （ opportunity）分析 a、高檔樓盤(pán)的需求 高檔住宅的需求仍將是蕭山未來(lái)房產(chǎn)發(fā)展的支撐點(diǎn)，隨著政策加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房的供應(yīng)，以及對(duì)開(kāi)發(fā)面積的限定，大面積、高檔次房產(chǎn)供應(yīng)量將會(huì)大幅度減少，這對(duì)已開(kāi)發(fā)的本項(xiàng)目來(lái)講，會(huì)有一定程度的利好，并且蕭山經(jīng)濟(jì)需求的主流仍會(huì)是向舒適型、高檔型的住宅貼近。 目前老城區(qū)在開(kāi)發(fā)的基本銷售完畢，其中最具有代表性的項(xiàng)目主要有盛元規(guī)劃居住 用地面積 。 在這次房交會(huì)上露臉的不止房產(chǎn)企業(yè)，還有房產(chǎn)主管部門和信貸、銀行業(yè)。 ◎ 城區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃范圍為錢塘江南岸繞城 公路所圍合的區(qū)域，涉及城廂、北干、蜀山、新塘四個(gè)街道和寧圍、新街、聞堰三個(gè)鎮(zhèn)及紅山、錢江兩個(gè)農(nóng)場(chǎng)，總用地面積 240平方公里，規(guī)劃人口 8090萬(wàn)人。在五年內(nèi)，蕭山的入境游客將由目前的 250萬(wàn) /年提升道 1000萬(wàn)/年，湘湖一期工程已經(jīng)啟動(dòng)， “一湖三園（湘湖一 期、休閑博覽園、休閑風(fēng)情園和東方文化園） ”建設(shè)即將完成， “雙十工程（十個(gè)旅游景點(diǎn)，十個(gè)高星級(jí)酒店） ”已接近完成，通過(guò)大手筆的硬件投入，力爭(zhēng)成為長(zhǎng)三角的休閑度假中心。 1萬(wàn)余方面積的中心花園 。西面 ： 蕭山最大的娛樂(lè)中心 ——東方魅力，交通集散中心 ——蕭山汽車站。心意廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 恒德 生 活 配 套 商業(yè)設(shè)施 市心廣場(chǎng)：服飾專賣店、通信、電腦等市場(chǎng)；二輕商廈；中海百貨；華聯(lián)商廈；解百商廈（已出售）；蕭然超市、蕭然數(shù)碼文化超市；商城路服飾、機(jī)電、舊貨、糧油等專業(yè)市場(chǎng)；泰富廣場(chǎng)樂(lè)購(gòu)超市；市心中路時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心、華東家具市場(chǎng)、世紀(jì)名家家居廣場(chǎng)、國(guó)美電器、五星電器、太平洋電器、蘇寧電器、都市麗人女人街、匯德隆家電；金城路匯德隆百貨、大潤(rùn)發(fā)超 市；黃金珠寶商城；素三載古董玉器；三江購(gòu)物中心；話機(jī)世界通訊、泰陽(yáng)通訊 餐飲娛樂(lè) 麗都茶樓、網(wǎng)吧；日本料理；兩岸咖啡；太極健療休閑中心；泰和茶樓；新豐小吃；波布咖啡；新潛龍宮娛樂(lè)中心；敘福樓餐館；市心中路藍(lán)山咖啡、歐典咖啡、兩岸咖啡、 KFC、必勝客、嘉年華娛樂(lè)中心、美容美體、哨兵海鮮鮑翅等；時(shí)代網(wǎng)吧；蕭紹海鮮樓；江寺農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)； 汽車公交 長(zhǎng)途汽車站；汽車東站、客運(yùn)西站；蕭山火車站； 51 31 520； 1路：火車站至蕭然汽車站； 2路：義盛汽車站至汽車西站； 8路：農(nóng)業(yè)科技園至汽車東站； 10路：傳化物流 至北山公園； 11路：橋頭陳村至火車站； 12路：汽車東站至湖頭陳村； 16路：聞嚴(yán)金山學(xué)校； 20路：錢江農(nóng)場(chǎng)至汽車西站； 21路：江寺公園至靖江鎮(zhèn)；27路：新街鎮(zhèn)至北山公園； 32 563路聞堰、長(zhǎng)河至蕭山總站 道路設(shè)施 江寺路；蕭然東路；文化路；市心中路；市心南路；人民路；育才路；通惠路；金家橋路 教育設(shè)施 區(qū)少年宮；黨校；電大；農(nóng)業(yè)技校；工人文化館； 中小學(xué) ： 蕭山 育才路 第十一中學(xué)、江寺小學(xué) （學(xué)區(qū)）、 育才小學(xué) 、人民路小學(xué)、勁松小學(xué)、體育路小學(xué)；幼兒園： 區(qū)職工幼兒園、區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園 、機(jī)關(guān) 幼兒園 、城廂 幼兒園 ； 醫(yī)療衛(wèi)生 江寺路蕭然女子醫(yī)院、錢江醫(yī)院；蕭紹路東方醫(yī)學(xué)、華東醫(yī)院、恒澤堂女性服務(wù)機(jī)構(gòu)、中西醫(yī)診所、平民大藥房、愛(ài)心大藥房；蕭然東路區(qū)婦幼保健院；市心南路區(qū)第一人民醫(yī)院；區(qū)中醫(yī)院；區(qū)紅十字醫(yī)院 行政部門 蕭山供電局；電力大樓；區(qū)公安局交通警察大隊(duì)、公路路政管理大 隊(duì)、非機(jī)動(dòng)車管理所；財(cái)政局；稅務(wù)局；區(qū)房地產(chǎn)管理處；蕭山區(qū)煙草專賣局；社會(huì)保險(xiǎn)局；人武部；區(qū)團(tuán)委；城廂街道、城廂派出所等 事業(yè)部門 電信營(yíng)業(yè)廳、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳；交通公司；市心南路電影院；杭州蕭山建筑科學(xué)研究所 金融保險(xiǎn) 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行；杭州商業(yè)銀行；工 商銀行蕭山支行；浦東發(fā)展銀行蕭山支行；中國(guó)建行蕭山支行；中國(guó)銀行蕭山支行；太平洋保險(xiǎn) 其他設(shè)施 寶島眼鏡、敦煌名店廣告印刷、國(guó)際大酒店、紅利賓館、開(kāi)元名都大酒店；豪苑大酒店；山水音響專賣店；藍(lán)貝與新福電動(dòng)車專賣；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)；烈士陵園；江寺；祗園寺；北山公園 供電由蕭山區(qū)供電局進(jìn)行雙路供電，讓居住生活用電能夠得以保障。有 60%的購(gòu)房者將地段作為購(gòu)房時(shí)主要考慮因素。老城區(qū)憑借居住配套成熟和供應(yīng)量少達(dá)到 18%。 項(xiàng)目所在區(qū)域位于平原地帶，地形平整，無(wú)高差地勢(shì)。恒隆廣場(chǎng) 物業(yè)類型 公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)廣場(chǎng) 建筑類型 小高層 總占地面積 總建筑面積 17萬(wàn) 開(kāi)發(fā)商 浙江眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置 市心路、山陰路與工人路交叉口 銷售部 蕭山區(qū)蕭紹路 997號(hào) 銷售電話 057182662777 22859777 主力戶型 小戶型 4066㎡ 寫(xiě)字樓 130— 2800㎡ 銷售價(jià)格（元 /㎡） 目前不銷售 商業(yè)戶型 6萬(wàn)多㎡ 銷售（租賃）價(jià)格 1層 67元；二層 3元；三、四層 /㎡月 開(kāi)盤(pán)日期 202111 交付日期 20219 總戶數(shù) 1500 裝修程度 精裝修小戶型 車位數(shù) 500余個(gè) 付款方式 一次性、按揭 宣傳方式 電視、報(bào)紙 建筑設(shè)計(jì) 浙江 建筑設(shè)計(jì)研究院 樓層狀況 地下 1—2層為車庫(kù)，地上 1—5層為大型商業(yè)，其中 1—2層為近 2萬(wàn)平方米的大型超市 ——樂(lè)購(gòu)生活購(gòu)物中心， 3—5層定位為大型休閑娛樂(lè)餐飲， 5—28層為精裝修小戶型。 同類物業(yè)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷 典型個(gè)案分析 項(xiàng)目名稱 紳園 物業(yè)類型 住宅 建筑類型 多層、高層 總占地面積 30261㎡ 總建筑面積 72072㎡ 項(xiàng)目位置 蕭山區(qū)蕭紹路原花邊廠 開(kāi)發(fā)商 杭州盛元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷售部 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)（目前已搬離） 銷售電話 05718272111 82739898 主力戶型 13 、 、㎡ 銷售價(jià)格（元 /㎡） 7200（目前已售盡） 商業(yè)戶型 剩余 2間， 500㎡（ 13聯(lián)賣） 銷售（租賃）價(jià)格 13000 物業(yè)公司 浙 江綠城物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi) /㎡ 城廂居住片歸類為一類居住用地，將會(huì)促進(jìn)老城區(qū)的舊城改造，人口的不斷集中聚居，都相應(yīng)的帶動(dòng)整個(gè)老城區(qū)的房產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)過(guò)幾年努力，已先后完成了蕭山城市化與城區(qū)功能布局規(guī)劃研究、蕭山區(qū)次區(qū)域規(guī)劃、蕭山區(qū)道路交通規(guī)劃、蕭山區(qū)分區(qū)規(guī)劃、三組團(tuán)規(guī)劃等規(guī)劃編制；完成城市防洪、交通、綠化、河