【正文】 實(shí)現(xiàn)透明公開銷售；建立開發(fā) 商誠(chéng)信體系，對(duì)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商進(jìn)行處罰并公示。 同時(shí)，積極推進(jìn)住房制度改革， 1998 開始出臺(tái)了一系列住房分配貨幣化政策，完成了公有住房的改革，提高了公積金的繳交額度，公積金的覆蓋面拓展到一些私有企業(yè)，加強(qiáng)住房公積金的歸集使用，開通自動(dòng)語(yǔ)音查詢系統(tǒng)，至 2021年底，累計(jì)歸集公積金 ，歸集余額 ，支取公積金 元，發(fā)放公積金貸款 。 2021年前，蕭山 區(qū) 政府和房管部門在新區(qū)開發(fā)北干一苑和北干二苑，建設(shè)解困房 1824 套，建筑面積23 萬(wàn)平方米，解困力度在全省名列前茅，大大改善了居民居住條件。 ，加快拆遷安置 十五期間，區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施資金投入累計(jì) 將 達(dá) 60 多億元，高強(qiáng)度、超前性的建設(shè)有力地促進(jìn)了蕭山中心城市功能的不斷完善，城市檔次不斷提高。廣德小區(qū) 2021年開建， 2021年竣工，總用地面積 ,總建筑面積約 16萬(wàn)平方米，共建造住宅 1462套，綠地率 35％，分二期建設(shè)；廣仁小區(qū)工程 2021 年開建，總用地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 562戶，綠地率達(dá) 35%。湘湖啟動(dòng)區(qū)塊拆遷安置房 2021 年開建，總用地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積為 萬(wàn)平方米，總戶數(shù)達(dá) 2411 套安置房建設(shè)項(xiàng)目，分四期建設(shè)。城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，收入增長(zhǎng)源于蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的全面發(fā)展。蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)支出向家用汽車、住房、保健、教育方面發(fā)展，表明蕭山區(qū)居民生活質(zhì)量更進(jìn)一步提高。 房地產(chǎn)投資的形勢(shì)已經(jīng)開始不容樂(lè)觀，從相關(guān)部門了解到，從 2021 年開始蕭山房地產(chǎn)立項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)和計(jì)劃投資額均比去年同期下降 %和%。 2021 年是政策年，而政策的不斷出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的近期發(fā)展具有相當(dāng)大的不利因素，如何切入市場(chǎng)，掌握好市場(chǎng)的需求，做到銷售利好，這也是一個(gè)難點(diǎn)。 近年房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)概況 （單位：億元） 房地產(chǎn)行業(yè)的投資于 2021年開始加大，在 4年時(shí)間 內(nèi)增長(zhǎng)了 175%左右，高額的投入帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，隨著 2021年和 2021年宏觀調(diào)空實(shí)施，在總體的投資方面已經(jīng)有所下降， 2021年相對(duì) 2021年來(lái)看，比例增長(zhǎng)了%，而 2021 年上半年僅僅投入了 億元，下降趨勢(shì)明顯，預(yù)計(jì)整年期限內(nèi)的投資將會(huì)下降到 40— 50億元左右，離 。 01002003004005006007002021年 2021年 2021年 2021年商品房開發(fā)情況（萬(wàn)平方米）施工面積 竣工面積 銷售面積 2550501001502002503003504004502021年 2021年 2021年 2021年住宅開發(fā)情況（萬(wàn)平方米）施工面積 竣工面積 GDP情況 近幾年蕭山 GDP 在逐年增長(zhǎng)，顯示了整體經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)上來(lái)了，居民收入增加，帶來(lái)了消費(fèi)的增長(zhǎng)，使人們的需求達(dá)到了另一個(gè)高度，追求高檔次、高消費(fèi)將會(huì)是近期的目標(biāo)點(diǎn)。 2021年，蕭山的商品房交易套數(shù)為 13000套左右，成交面積達(dá) 172萬(wàn)平方米，而杭州八大主城區(qū) 2021年全年完成商品房預(yù)售面積 610萬(wàn)平方米左右，即蕭山的商品房成交面積為杭州八大區(qū)域的 28%左右。今年 1 至 5 月份， 蕭山 區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售總面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％ ，截止 6 月份，實(shí)際成交面積 萬(wàn)平方米，成交量同比有所下降。 投資增速進(jìn)一步下滑，住宅投資依然占主導(dǎo)。各類型中住宅投資比重依然占主導(dǎo)，完成投資占整個(gè)房地產(chǎn)的比重為 %，辦公樓投資一改去年高幅增長(zhǎng)的態(tài) 勢(shì)，出現(xiàn)了今年以來(lái)一貫下降趨勢(shì)，同比下降 %。新開工面積也出現(xiàn)了下降態(tài)勢(shì)，同比下降 %，這些先期指標(biāo)的連續(xù)下降，表明當(dāng)前蕭山區(qū)房地產(chǎn)如要短期內(nèi)出現(xiàn)高速增長(zhǎng)已無(wú)可能，也預(yù)示著房地產(chǎn)投資進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整期。定金及預(yù)付款則出現(xiàn)了下降，同比下降 %，銷售形勢(shì)的不容樂(lè)觀直接加重房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。 2021 年國(guó)八條、 2021年國(guó)六條的出臺(tái)，帶來(lái)兩次的冰冷期，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控決心。 著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，蕭山區(qū)的未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展方向，將以高學(xué)歷人才和杭州市新城區(qū)人口為主要服務(wù)對(duì)象，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，大力發(fā)展景觀、生態(tài)、休閑、文化、教育、旅游等各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 商品房期房銷售面積及銷售額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但平均銷售價(jià)格有所上升。 ， 自住需求依然旺盛， 成交量將會(huì)下降 從整個(gè)市場(chǎng)情況來(lái)看，自國(guó)家宏觀調(diào)控實(shí)施以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很明顯的變化，即交易量明顯下降，不管是投資意識(shí)形態(tài)的客戶還是有自住要求的買者，在一定程度上都選擇了觀望，以期在政策影響下，看清楚未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。 政策面的變化使得行業(yè)未來(lái)不確定因素增加，加快工程建設(shè)和銷售， 最大限度降低調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 。 從消費(fèi)者的地域分布分析，在 2021年以前，蕭山的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)杭州的其它區(qū)域較為封閉和獨(dú)立，依托于本地強(qiáng)勁的購(gòu)買能力，基本上以自產(chǎn)自銷為主。蕭山房產(chǎn)開發(fā)的幾大主力區(qū)域正逐漸被杭州消費(fèi)者認(rèn)可。地鐵規(guī)劃的引入不僅對(duì)蕭山整體房地產(chǎn)的價(jià)值得到提升，還將蕭山和杭州主城的聯(lián)系更加緊密，并對(duì)房地產(chǎn)土地價(jià)格和銷售價(jià)格的級(jí)差進(jìn)一步縮小。 地鐵的開通將導(dǎo)致蕭山產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尤其對(duì)沿線商業(yè)的推動(dòng)非常明顯。從香港以及上海的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地鐵對(duì)樓價(jià)的影響是長(zhǎng)期而穩(wěn)定的，在整體樓價(jià)上升的時(shí)候，地鐵沿線物業(yè)相對(duì)上升最快，而在樓市下滑的時(shí)候，這些物業(yè)下降速度則較緩慢。 價(jià)格走勢(shì) 2021年以前蕭山的房產(chǎn)價(jià)格一路看漲，到了今年上半年，雖然蕭山房產(chǎn)的銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀，銷售量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，銷售面積和銷售額都有明顯下降，但銷售價(jià)格卻日趨走高，期房平均銷售價(jià)格為 6151元 /平米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅平均銷售價(jià)格 6139元 /平米，同比增長(zhǎng) %。 35004000 400050004300600055006500613972002500350045005500650075002021年 2021年 2021年 2021年 200 6年上半年歷年住宅銷售價(jià)格（元/ 平方米）平均價(jià)格 最高價(jià)格 2021 年蕭山住宅條件不斷的在改善，目前蕭山城鎮(zhèn)居民人均住房面積 平方米，比 2021 年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，增加 。 蕭山板塊供應(yīng)量巨大，預(yù)計(jì) 2021年上市新盤數(shù)量達(dá) 10余個(gè)，其中，蕭山老城區(qū)還是以蕭山本地購(gòu)買者為主，蕭山新區(qū)、湘湖、聞堰則主要面向的是杭州購(gòu)房者。湘湖人家、三水一生等樓盤都可能選擇休博會(huì)前后陸續(xù)上市，供應(yīng)量比較 可觀；以通和 郁金香岸以代表的聞堰板塊今年也有望引起關(guān)注，該兩個(gè)項(xiàng)目均有江景資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目規(guī)劃也各具特色；在蕭山新區(qū)，佳境天城、 新白馬公寓、湖濱花園等也將支撐起較大的供應(yīng)量。 從需求方來(lái)看， 消費(fèi)者 對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的不確定再次導(dǎo)致了其持幣待購(gòu)的行動(dòng)。 但隨著措施的明朗化和逐步落實(shí)，購(gòu)買需求才能進(jìn)一步體現(xiàn)。 在戶型方面，中小戶型在短期內(nèi)會(huì)滿足購(gòu)房者的需求。這樣一來(lái)，小戶型會(huì)逐漸過(guò)剩。 ，但有持平或略微下降趨勢(shì) 蕭山房產(chǎn)總體平均價(jià)格將在一定程度上有所緩和，不再出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，并且會(huì)略有下降的趨勢(shì)，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的需求也日將理性，房產(chǎn) 的品質(zhì)、企業(yè)的品牌、合理的價(jià)格等都將是以后追求的目標(biāo)。在短時(shí)間內(nèi)，這些利好點(diǎn)還會(huì)有一定程度的影響。 蕭山將開辟大型經(jīng)濟(jì)適用房用地， 2021年在范圍內(nèi)確定兩平方公里左右建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的大型居住區(qū)土地 ， 2021年將實(shí)現(xiàn) “房等人 ”目標(biāo)。 ，弱小企業(yè)將被淘汰 隨著政策的不斷完善和加大調(diào)控力度，蕭山的房產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，房產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)不可避免的帶來(lái)了優(yōu)勝劣汰。 成本增加、利潤(rùn)降低、政策刺激、銷售進(jìn)度緩慢等因素造成了各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，靠質(zhì)量、服務(wù)、品牌生存的環(huán)境中造就了一批知名房產(chǎn)公司，而小規(guī)模、投機(jī)、短期開發(fā)的一些企業(yè)將面臨著被淘汰的邊緣，重 組、兼并、破產(chǎn)將會(huì)在這個(gè)平臺(tái)上逐漸增多。 但開發(fā)商不能一味的追求大面積，大面積不一定代表高檔次，未來(lái)的大面積需求供應(yīng)還是很大，因?yàn)橐验_發(fā)項(xiàng)目中大戶型的供應(yīng)量在 短期內(nèi)還會(huì)集中供應(yīng)，如何把握高檔住宅的定位，體現(xiàn)個(gè)體的特色，將是本項(xiàng)目的發(fā)展重點(diǎn)。 商品房市場(chǎng)的價(jià)格也逐漸明顯，未來(lái)走勢(shì)主要將體現(xiàn)在平穩(wěn)發(fā)展、主力突破，體現(xiàn)房產(chǎn)個(gè)案的亮點(diǎn)和特色，尋求一定的突破面，擴(kuò)大需求范圍，但房產(chǎn)總體的價(jià)格將會(huì)有略微下調(diào)的趨勢(shì)。名仕園、泰富廣場(chǎng)和新區(qū)的新白馬公寓、心意廣場(chǎng)以及城南片區(qū)，未來(lái)住宅的供應(yīng)量主要在 100萬(wàn)平方米以內(nèi)。紳園 7200元 /平方米，目前售盡 綠都名仕苑 均 5700，主力在 62006500元 /平方米 中譽(yù) 心意廣場(chǎng) 主力 65007400元 /平方米 新白馬公寓 主力 65007200元 /平方米 項(xiàng)目名稱 銷售狀況 盛元泰富廣場(chǎng) 精裝修小戶型尚有少部分體量在售，集中在 2028層 金馬現(xiàn)代城 住宅剩余量較大，推出三年包租情況； 恒德恒隆廣場(chǎng) 精裝修公寓曾進(jìn)行銷售，后終止，現(xiàn)項(xiàng)目各類型全部進(jìn)行租賃 新區(qū)區(qū)域規(guī)劃完善，道路交通順暢，但只有少量公交直達(dá)，本項(xiàng)目周邊配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛，但道路交通過(guò)分擁擠，部分配套設(shè)施陳舊。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有一定的規(guī)劃、定位 和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，并影響到后期的推廣和銷售，但本項(xiàng)目的核心位置優(yōu)勢(shì)還是 不能比擬的，只要建筑品質(zhì)、定位、價(jià)格等切入要點(diǎn)，項(xiàng)目的去化速度將會(huì)增快。 蕭紹路上集中了蕭山的各類商業(yè)設(shè)施，交通便利，是通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通路線的結(jié)合點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)還匯籠了各大商業(yè)銀行的蕭山支行及娛樂(lè)休閑、醫(yī)療衛(wèi)生、教育行政等不同業(yè)態(tài)的類型，是蕭山人流、車流、物流最集中的道路，熱鬧繁華。 （ strength）分析 a、地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所處是蕭山最繁華的城市中心的位置，緊挨江寺公園以及市心廣場(chǎng)，各大銀行分支處均在此設(shè)立，另商業(yè)、配套等也相對(duì)比較成熟，良好的位置使本案在與其他區(qū)域個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)中具有較明顯的地段優(yōu)勢(shì)。 c、交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目東面、北面分別臨江寺路和蕭紹路，而蕭紹路是區(qū)內(nèi)的交通要道，路面狀況良好，交通暢達(dá)，區(qū)域集中了各個(gè)汽車站、火車站，沿蕭紹路有 89條公交線路，以及有杭州至蕭山的公交 31 51 520 路，覆蓋至市中心及周邊各區(qū)域、及省內(nèi)外，出行便利。 e、景觀優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目緊依江寺公園，最大限度的利用了生活景觀，并將其納入了自身 的配套之中，在市區(qū)景觀、綠化稀少的情況下并不多見。 g、戶型營(yíng)造 本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)中，空中私家花園的營(yíng)造在蕭山當(dāng)?shù)貙?shí)為少有，休閑、大氣、居家的理念融為一體，是項(xiàng)目銷售的一大亮點(diǎn)。 b、土地成本高，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的土地成本相對(duì)過(guò)高，與其他區(qū)域的土 地價(jià)格形成較大的落差，在推廣銷售的階段很難形成優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，容易造成價(jià)格威脅。 d、未來(lái)的規(guī)劃 ,客源分流 未來(lái)城市規(guī)劃重點(diǎn)將會(huì)向新區(qū)和錢江世紀(jì)城轉(zhuǎn)移，目前在建的項(xiàng)目大多集中在這兩個(gè)區(qū)域，不管是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)，未來(lái)的供應(yīng)量將會(huì)達(dá)到新高，并且相關(guān)的定位和設(shè)計(jì)與本項(xiàng)目比較接近，這都將會(huì)導(dǎo)致對(duì)本項(xiàng)目的銷售造成客源的分流。 b、軌道交通的規(guī)劃 規(guī)劃中的城市地鐵 1 號(hào)以及 2 號(hào)線貫穿蕭山，屆時(shí)將直接拉近了蕭山與杭州主城的距離，使出行更為便捷，同時(shí)也將吸引到更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民選擇來(lái)此置業(yè)居住。土地的供應(yīng)直至 8 月底才有地塊進(jìn)行出讓，根據(jù)開發(fā)的周期來(lái)看，對(duì)本項(xiàng)目的銷售難以形成競(jìng)爭(zhēng)。 b、區(qū)域認(rèn)可度升高 蕭山新區(qū)、錢江世紀(jì)城的規(guī)劃在當(dāng)?shù)鼐用裰兄饾u得到認(rèn)可，周邊生活、市政、公建等配套將在 后期得到逐步的落實(shí)。 c、價(jià)格抗性逐步突顯 項(xiàng)目處于的蕭山最繁華的城市中心位置，房產(chǎn)走高檔開發(fā)線路，價(jià)格也較之周邊地區(qū)要高，但隨著其他片區(qū)的逐步成熟，加上交通網(wǎng)脈的迅速成型，這些區(qū)域閃現(xiàn)著不同的優(yōu)勢(shì)，如以錢江世紀(jì)城為代表的市心北路沿線，與杭州主城區(qū)僅一江之隔，目標(biāo)消費(fèi)者的面大大擴(kuò)展。 蕭山城區(qū)的范圍 包括 蕭山新老城區(qū)、蕭山開發(fā)區(qū)、湘湖風(fēng)景區(qū) 、 錢江世紀(jì)城 。 從杭州通往蕭山區(qū)的交通路線已有多條，如錢江三橋、錢江四橋、錢江一橋均可到達(dá)。這些交通路線將為蕭山區(qū)與杭州主城區(qū)的通行帶來(lái)極大的便利。在幾年前，蕭山主城區(qū)一直位于區(qū)域南邊區(qū)塊，稱為蕭山老城區(qū)，老城區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學(xué)校等配套也較多，但目前來(lái)看，這些配套已顯得有些落后，且 老城區(qū)內(nèi)的道路較小，車輛越來(lái)越多，交通開始顯得擁擠，降低了老城區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境。紳園、綠都名仕園等。 新區(qū)內(nèi)的樓盤價(jià)格雖然相比老城區(qū)要高，但仍然受到蕭山當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的歡迎。目前新區(qū)可分為金城路沿線、市心路北線、北塘河一帶等多個(gè)小板塊。恒隆廣場(chǎng)、心意廣場(chǎng)和新白馬公寓 。新白馬公寓在新區(qū)是最大規(guī)模的純住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目戶型主力在 140170平方米之間，這也是蕭山區(qū)中上階層人群需求較高的戶型。據(jù)了解，此項(xiàng)目目前已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段。 錢江世紀(jì)城位于機(jī)場(chǎng)快速路以北、錢塘江以南、通惠路以西、風(fēng)情大道以東。可容納居住人口 16萬(wàn)人。 錢江世紀(jì)城一帶目前的配套還較弱，但已有