【正文】 。 地鐵建設(shè)是城市資源的整合，它所標(biāo)志的 “大運(yùn)量、快速、準(zhǔn)時(shí)、舒適 ”的 交通運(yùn)營模式，必將對蕭山的房地產(chǎn)市場走勢產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響 。而從 2021年開始，蕭山的房產(chǎn)，特別是住宅的購買人群漸漸擴(kuò)大到杭州，甚至 是全浙江范圍，究其原因，主要有兩點(diǎn)：第一，蕭山的住宅開發(fā)量增長較快，本地 消費(fèi)者很難全部消化完成；第二，蕭山的住宅開發(fā)概念從原城區(qū)擴(kuò)大到包括錢江世紀(jì)城、湘湖、聞堰等區(qū)域，這些區(qū)域無論從區(qū)位、產(chǎn)品類型等方面均考慮到了適合杭州主城區(qū)及外地消費(fèi)者的需要，如以錢江世紀(jì)城為代表的市心北路沿線，與杭州主城區(qū)僅一江之隔，而湘湖、聞堰區(qū)域依托于湖景、江景等稀缺性資源大力發(fā)展休閑房產(chǎn)、景觀房產(chǎn)，目標(biāo)消費(fèi)者的面大大擴(kuò)展。下半年的發(fā)展可以說已經(jīng)有了參考的對象，對消費(fèi)者來講，下半年的行情不確定因素太多，消費(fèi)信心遭受打擊，觀望的心態(tài)將持主要觀點(diǎn)，而因此帶來的結(jié)果是，購買欲望下降，成交量降低。 從今年上半年的商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r來看，政府的調(diào)控決心顯而易見，在兩年時(shí)間內(nèi)政策頻出，也增加了房產(chǎn)市場在政策面前的不穩(wěn)定性。 2021年上半年，期房銷售面積同比下降 %，其中住宅銷售面積下降 %；期房銷售額同比下降 %，其中住宅銷售下降 %。發(fā)展小康、舒適住宅及相關(guān)配套設(shè)施，創(chuàng)造“可居”、“可創(chuàng)業(yè)”的“住在錢塘”的居住社區(qū)文化。 8月 1日開始實(shí)施的個(gè)人所得稅落實(shí)使未來的房地產(chǎn)發(fā)展很不明朗，很大程度上將導(dǎo)致雪上加霜，使房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售帶來很多方面的調(diào)整，也可能導(dǎo)致銷售量急劇下降，使開發(fā)商進(jìn)行新一輪的 清洗，淘汰一些實(shí)力不雄厚的企業(yè)，優(yōu)勝劣汰。 ，未來開發(fā)出現(xiàn)速降趨勢 經(jīng)過幾輪國家宏觀調(diào)控的實(shí)施，蕭山的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起落過程。 ，定金及預(yù)付款出現(xiàn)下降態(tài)勢 2021年上半年完成投資中國內(nèi)貸款同比 增長 %，增幅高于去年 個(gè)百分點(diǎn)。 ，新開工面積減少 從土地供應(yīng)方面看，土地購置面積及土地成交價(jià)款呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢，分別下降 %和 %，延續(xù)了 2021 年年底以來下降勢頭，并且幅度進(jìn)一步加大。區(qū)房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 億元，僅比去年同期增長 %，增幅同比回落 ，從前幾個(gè)月形勢看，也一直保持在七至八個(gè)百分點(diǎn)的低位增幅。 2021 年上半年，蕭山區(qū)房地產(chǎn)投資增速在上年度回落的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，商品房銷售形勢不容樂觀，土地購置及開發(fā)面積也繼續(xù)下滑。 2021 年在建的有 68 個(gè)開發(fā)企業(yè)共約 80 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過200 萬平方米，市場投放量充足，與去年基本持平。 3364101002003004005006002021年 2021年 2021年 2021年（億元）歷年蕭山區(qū)國內(nèi)G D P 統(tǒng)計(jì) 2021 年全年完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %；商品房施工面積，竣工面積 ，分別增長 %和 %，其中住宅施工面積 萬平方米，竣工面積 萬 平方米，分別增長 %和 %；全年預(yù)售、銷售商品房 ，其中住宅 萬平方米。 2 0 .2 73 5 .6 25 1 .3 3 5 5 .7 31 9 .8 31101002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年上半年 商品房開發(fā)面積逐年增長，但隨著開發(fā)投資下降，未來商品房開發(fā)形式不容樂觀，隨著儲(chǔ)量房產(chǎn)的開發(fā)，在 2021 年商品房開發(fā)會(huì)有所下降，到了 2021年將會(huì)達(dá)到開發(fā)的新低。但隨著蕭山總體經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及需求概念的變化、需求的發(fā)生，市場空間還有待發(fā)掘。在 2021 年，房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)投資額 的比重達(dá) 23%，今年要完成全年增長 10%的任務(wù)，就房地產(chǎn)而言就需要完成 ，但到目前為止，上半年僅完成 ，難度非常大。 近幾年的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但相應(yīng)的也帶來了房產(chǎn)的泡沫，價(jià)格虛高、體量增加、設(shè)計(jì)不合理都有所突現(xiàn)，于是國家政策進(jìn)行了大力的調(diào)控，在諸多方面給予房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，從而導(dǎo)致了投資、開發(fā)和銷售的緩速下降。收入增長的同時(shí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一 步優(yōu)化。 綜觀近幾年蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民收支狀況。目前主體已結(jié)頂。為配合大規(guī)模市政建設(shè)，目前，蕭山已建成和在建的有廣德小區(qū)、廣仁小區(qū)和湘湖啟動(dòng)區(qū)塊拆遷安置房 3個(gè)大型拆遷安置小區(qū)。同時(shí)，出臺(tái)了《杭州市蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民最低收入家庭住房保障試行辦法》，對區(qū)內(nèi)最低收入家庭實(shí)行租金配租 補(bǔ)貼；為更好地吸引外來人才，服務(wù)蕭山發(fā)展， 蕭山 區(qū)還計(jì)劃在原蕭山軋鋼廠地塊（占地約 14 畝），興建首個(gè)人才公寓，建造住宅面積為。 完善住房保障體系 采取多種形式完善住房保障體系，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房建設(shè) 項(xiàng)目 ，解決低收入家庭的住房困難；推出限價(jià)商品房建設(shè)，政府實(shí)行限價(jià)拍賣土地，制訂供應(yīng)對象，并與人事部門出臺(tái)的 “人才居住證 ”掛鉤。 2021 年成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì)，完善物業(yè)管理規(guī)章制度，出臺(tái)了《杭州市蕭 山區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行辦法》、《蕭山區(qū)住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理辦法》，加強(qiáng)小區(qū)公建配套設(shè)施和物業(yè)管理用房的管理?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)登記交易已實(shí)現(xiàn)一體化，并開通語音咨詢系統(tǒng)，房產(chǎn)檔案實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化管理。城鎮(zhèn)居民的人均住房面積已由 2021年的 2021年的 。 加州陽光、順發(fā) 國泰 花園 、綠都 全區(qū)具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)公司共有131家，其中省屬和市屬 20 家，區(qū)屬 111家（其中一級(jí) 1家，二級(jí) 7家），物業(yè)管理企業(yè) 41 家（其中二級(jí)資質(zhì) 2 家）；已建成崇化、潘水、回瀾、育才、北干、銀河、高橋、知稼苑、泰和花園、匯宇花園、潘水南苑、綠都 四是小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模。二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，增長速度快，人民生活水平高。 最發(fā)達(dá) 100名鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力全省領(lǐng)先。 2021年 6月 30日，浙江省統(tǒng)計(jì)局，國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)正式公布最發(fā)達(dá) 100個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）名單，蕭山區(qū)寧圍等 13 個(gè)鎮(zhèn)入選，其中寧圍鎮(zhèn)全省第一，益農(nóng)鎮(zhèn)首次入圍。但是居民家庭對子女教育很重視，支出也比較大，上半年人均為561元，同比增長 %。 e、娛樂文教服務(wù)支出下降。居民收入水平提高，家庭交通和通信工具條件不斷改善。城鎮(zhèn)居民生活水平提高，對身體保養(yǎng)比較重視，上半年醫(yī)療保健支出人均為 541元，同比增長 %。據(jù)調(diào)查，上半年蕭山城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出為 9409元，同比增長 %。 收入狀況圖表7283 7960853494981328215076163911888420214000600080001000012021140001600018000202102021年 2021年 2021年 2021年農(nóng)民收入 城鎮(zhèn)居民收入 城鎮(zhèn)居民收入增加，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。從去年起，國家對離退人員增加離退休金，上半年離退休金人均為 1328元，同比增長 %。 d、轉(zhuǎn)移性收入增加。 c、財(cái)產(chǎn)性收入猛增。 b、經(jīng)營收入快速增長。上半年職工工薪收入按居民人均計(jì)算為 9538元，同比增長 %。從收入構(gòu)成情況看，工薪收入增長緩慢，經(jīng)營收入、財(cái)產(chǎn)收入和轉(zhuǎn)移性收入增長較快。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，生活質(zhì)量繼續(xù)提高。家用電器類和汽車類零售額分別占批零貿(mào)易業(yè)零售總額比重為 %和 %。 2021 年上半年蕭山全區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，相比上年同期 %，同比提高 。其中批零貿(mào)易業(yè) ，增長 %；餐飲業(yè) ，增長 %。 消費(fèi)市場日益繁榮，天潤發(fā)超市、樂購公司、世紀(jì)聯(lián)華、五星電器、國美電器等知名商家落戶蕭山，全區(qū)已有連鎖商場超市 52家，連鎖分店 94家，加盟店 20 家，共有營業(yè)面積 24 余萬平方米。但所占比重比去年全年下降 ，在去年同期基數(shù)較低的情況下，仍有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、衛(wèi)生社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、公共管理和社會(huì)組織等四個(gè)行業(yè)出現(xiàn)不同程度的負(fù)增長。 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析 2021年上半年第三產(chǎn)業(yè)投入增幅雖高，但力度不大。 區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)以及所在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、商品住宅物業(yè)市場的快速增長帶來了諸多變化，同類競爭物業(yè)、周邊生活配套都為本項(xiàng)目的開發(fā)銷售有著 直接的影響，如何進(jìn)行項(xiàng)目定位將引導(dǎo)著各個(gè)階段的開發(fā)、銷售及后期招商。 ； 、創(chuàng)業(yè)提供資金來源； ； ； ，并且具有延伸性和可持 續(xù)發(fā)展。 明華 堅(jiān)持真誠服務(wù)社會(huì)的信念，追求不斷超越。 “ 以人為 本，超越無限 ” 是杭州明華置業(yè)公司致力發(fā)展房地產(chǎn)的理念 。收入和消費(fèi)支出的不斷增長，給市民的生活帶來了翻天覆地的變化，城市的日新月異，整體規(guī)劃的推陳出新，這些變化也給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了很大的機(jī)遇。 明華香江大廈調(diào)研分析報(bào)告 項(xiàng)目的基本情況 蕭山區(qū)經(jīng)過最近幾年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各行業(yè)的利潤增長點(diǎn)不斷提高，居民收入不斷增加，進(jìn)入了小康水平。綜觀蕭山近年房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，增長速度之快另人詫異，不管是開發(fā)總量還是價(jià)格的增長都很明顯，這也給本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來了機(jī)遇。 明華置業(yè)現(xiàn)有員工 80多人，員工隊(duì)伍年青精干，學(xué)歷均在大中專以上。自 1996年開始， 明華 公司成功推出明華花園、明輝花園、明匯花園 、豪景城 等精品盤，受到一致好評(píng)。 本研究報(bào)告的主要內(nèi)容包含了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)市場狀況以及商品房居住物業(yè)的分析，對區(qū)域同類物業(yè)進(jìn)行調(diào)研分析，為項(xiàng)目的市場定位、開發(fā)決策提供依據(jù)，并且提供一個(gè)初步分析建議，以供參考。 明華置業(yè)提供項(xiàng)目的一些數(shù) 據(jù)資料； 蕭山區(qū)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)信息提供； 區(qū)房地產(chǎn)管理處部分?jǐn)?shù)據(jù)提供； 區(qū)域調(diào)查問答等信息統(tǒng)計(jì)。上半年限額以上第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，同比增長 37%，增幅比去年全年上升 個(gè)百分點(diǎn)；占限額以上投資比重為 %。 上半年，蕭山區(qū) 11個(gè)億 元以上市場商品總成交額達(dá) ，同比增長 %，增幅同比提高 ，其中商業(yè)城、浙江紡織采購博覽城和浙江新世紀(jì)汽車城等三家市場再唱主角，總成交額達(dá) ，占 11個(gè)市場總成交額的 %，增幅高于億元市場平均增幅 5個(gè)百分點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，超年度計(jì)劃 點(diǎn)。總額中非國有經(jīng)濟(jì) 元，增長 %；非國有經(jīng)濟(jì)比重達(dá)到 %，提高 。 2021年食品飲料煙酒類、服裝鞋帽類以及日用品類商品零售額同比分別增長 %， %， %；家用電器、通訊器材及汽車類銷售分別增長%， %和 %。 2021 年上半年蕭山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12179 元，同比增長%。 上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 12179 元，比去年同期增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。 a、工薪收入增長緩慢。工薪收入占可支配收入的 %，工薪收入仍然是居民收入的主要來源。隨著擴(kuò)大就業(yè)和再就業(yè)工作的深化，居民就業(yè)渠道進(jìn)一步拓寬，個(gè)體經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，上半年經(jīng)營性凈收入居民人均為 1415元，同比增長 %。銀行存款增加，利息收入大幅度提高，居民住房條件改善，出租房面積增加，上半年居民人均財(cái)產(chǎn)性收入為 662 元，同比增長%，其中，居民人均利息收入為 218元，增長 ，出租房屋收入 326元，增長 。上半 年轉(zhuǎn)移性收入居民人均為 1960 元，同比增長30%。捐贈(zèng)收入為 401元，同比增長 %，提取住房公積金人均為 158元，同比增長 100%。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)向醫(yī)療保健、交通和通信、教育、購房方面發(fā)展。 c、醫(yī)療保健消費(fèi)支出增長。 d、交通和通信支出大幅增長。上半年居民人均交通和通信支出人均為 3476 元，同比增長 倍，其中，購家用汽車支出人均為 2612 元，同比增長 倍，通信支出人均為 460元，同比增長 %。上半年居民人均娛樂文教服務(wù)支出為 982元，同比下降 5%。 消費(fèi)支出狀況圖表579765737142768088671041911858140232021400060008000100001202114000160002021年 2021年 2021年 2021年農(nóng)民消費(fèi)支出 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出 2021年浙江最發(fā)達(dá) 100名鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）測評(píng)結(jié)果公布蕭山 13個(gè)鎮(zhèn)入圍 。 入圍的 13鎮(zhèn)依次是：寧圍鎮(zhèn)（第 1位）、衙前鎮(zhèn)（第 3位）、聞堰鎮(zhèn)（第 7位）、新街鎮(zhèn)（第 11位）、瓜瀝鎮(zhèn)（第 16位）、臨浦鎮(zhèn)（第 19位）、黨山鎮(zhèn)（第26位）、南陽鎮(zhèn)（第 40位）、靖江鎮(zhèn)（第 50位）、坎山鎮(zhèn)（第 52位）、義蓬鎮(zhèn)（第 75位）、義橋鎮(zhèn)（第 89位）、益農(nóng)鎮(zhèn)（第 99位）。具有以下特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)總量大，財(cái)政實(shí)力雄厚。三是文化、教育、衛(wèi)生和社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)均衡，協(xié)調(diào)發(fā)展。 近年來，蕭山的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。 四季花城、眾安 世貿(mào)、開元 美之園等 10萬平方米以上的小區(qū)。 為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、快速發(fā)展，在房地產(chǎn)管理方面，重點(diǎn)是規(guī)范開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的銷售行為，嚴(yán)把商品房建設(shè)質(zhì)量，規(guī)范和指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理。 推出規(guī)范房產(chǎn)市場的兩大舉措，實(shí)行商品房預(yù)售、銷售網(wǎng)上備案制度，