【正文】 款方式 按揭、一次性 銷售率 82% 得房率 80% 宣傳方式 房展會、媒體電視、 推廣代理 上海安瑞機構 設備建材 東芝 ELCOSMO電梯、雙層中空玻璃、照明自動控制系統(tǒng)、聚苯板外墻保溫 ，可以有效提高節(jié)能 50%以上。 名仕園 項目名稱 金馬 周邊交通 51 31 520，本地 10路等 歷史價格 202111 一期銷售價格在 6000 元 /平方米；二期銷售價格 6800 元 /平方米。 1萬余方面積的中心花園 。 同類物業(yè)開發(fā)營銷 典型個案分析 項目名稱 紳園 物業(yè)類型 住宅 建筑類型 多層、高層 總占地面積 30261㎡ 總建筑面積 72072㎡ 項目位置 蕭山區(qū)蕭紹路原花邊廠 開發(fā)商 杭州盛元房地產開發(fā)有限公司 銷售部 項目現場（目前已搬離） 銷售電話 05718272111 82739898 主力戶型 13 、 、㎡ 銷售價格（元 /㎡） 7200（目前已售盡） 商業(yè)戶型 剩余 2間， 500㎡（ 13聯(lián)賣） 銷售（租賃）價格 13000 物業(yè)公司 浙 江綠城物業(yè)公司 物業(yè)費 /㎡ 未來規(guī)劃重點將會向新區(qū)和錢江世紀城轉移，目前在建的項目大多集中在這兩個區(qū)域，不管是住宅市場還是商業(yè)市場，未來的供應量將會達到新高，并且相關的定位和設計與本項目比較接近，這都將會導致對本項目的銷售造成影響。 老城區(qū)的商業(yè)氛圍仍很濃厚，雖然未來的商業(yè)發(fā)展重心將會向新區(qū)方向發(fā)展，但舊有的市區(qū)概念不會就此淡忘，蕭紹 —— 市心路區(qū)域的商業(yè)仍將是蕭山的最繁華地段。 鬧市中心的寸土寸金讓市民的主觀 印象中形成了高檔住宅的概念，與繁華的商業(yè)中心市心廣場以及景觀休閑區(qū)江心寺公園相毗鄰，使商業(yè)和景觀進行稀有的結合，形成高檔次的住宅理念，在定位上也能為蕭山市民所接受。商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展也帶動了區(qū)域的房產發(fā)展，提升了整體的房產價格。 [評述 ]：產業(yè)的格局改變，有利于重點打造相關的品牌，增強競爭力。由于強勁的消費能力，蕭山已經成為大型連鎖零售業(yè)的必選之地，樂購、天潤發(fā)、易初蓮花、銅鑼灣第一世界等均已入駐，家樂福、歐尚等在選址中，蕭山新區(qū)建筑面積達 750 畝的商業(yè)街呼之欲出，代表著都市商業(yè)的各種商業(yè)業(yè)態(tài)都將在蕭山亮相。在五年內，蕭山的入境游客將由目前的 250萬 /年提升道 1000萬/年，湘湖一期工程已經啟動， “一湖三園（湘湖一 期、休閑博覽園、休閑風情園和東方文化園） ”建設即將完成， “雙十工程（十個旅游景點，十個高星級酒店） ”已接近完成，通過大手筆的硬件投入，力爭成為長三角的休閑度假中心。 城廂居住片歸類為一類居住用地，將會促進老城區(qū)的舊城改造，人口的不斷集中聚居，都相應的帶動整個老城區(qū)的房產發(fā)展。 該規(guī)劃指出，蕭山城區(qū)規(guī)劃總居住用地達 ，其中一類居住用地 萬平方米，二類居住用地 萬平方米，城區(qū)建成后可容納居住人口 116萬 人，部分居住用地用于吸納全杭州市區(qū)的人口。 “六片 ”：由北至南分別是錢江世紀城居住片、蕭山經濟開發(fā)區(qū)居住片、新街 居住片、蕭山新區(qū)居住片、城廂居住片（舊城區(qū)）和城南居住片。而一城的定位讓本項目更加明確其價值，“核心區(qū)域的核心地帶”。 “三級 ”：形成蕭山城區(qū) —城市組團 —一般鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)等級結構。 ◎ 城鎮(zhèn)體系： “一城 ”：蕭山城區(qū) “三組團 ”：義蓬、瓜瀝、臨浦城市組團。 ■ 快速路 “六縱 ”為四季大道、風情大道、通惠路、 104國道連接線、十一橋連接線和臨江東路； “五橫 ”為濱江東路、九橋連接線、機場專用路、機場東路和彩虹大道 —蕭紹路。 ◎ 城區(qū)規(guī)劃： 規(guī)劃范圍為錢塘江南岸繞城 公路所圍合的區(qū)域，涉及城廂、北干、蜀山、新塘四個街道和寧圍、新街、聞堰三個鎮(zhèn)及紅山、錢江兩個農場，總用地面積 240平方公里，規(guī)劃人口 8090萬人。經過幾年努力，已先后完成了蕭山城市化與城區(qū)功能布局規(guī)劃研究、蕭山區(qū)次區(qū)域規(guī)劃、蕭山區(qū)道路交通規(guī)劃、蕭山區(qū)分區(qū)規(guī)劃、三組團規(guī)劃等規(guī)劃編制；完成城市防洪、交通、綠化、河道、燃氣、環(huán)境衛(wèi)生等多項專項規(guī)劃的編制；蕭山舊城改造控規(guī)、南部臥城控規(guī)、新街控規(guī)、聞堰控規(guī)、蕭山新區(qū)步行街控規(guī)等規(guī)劃編制；高標準、高 規(guī)格地編制完成了蕭山未來的 CBD的藍圖，錢江世紀城控規(guī)、錢江世紀城概念規(guī)劃、錢江世紀城啟動區(qū)塊城市設計、錢江世紀城地下空間、綜合交通、河湖水系規(guī)劃；確立了一個主城區(qū)，三個副城區(qū)， 11 個重點鎮(zhèn)的多組團城區(qū)格局，以及編制完成了 22個鎮(zhèn)總體規(guī)劃。 城市規(guī)劃建設對 本項目的影響 為了更好地適應快速的發(fā)展， 蕭山 區(qū)從 2021年開始，又開展了新一輪城市規(guī)劃編制工作。從成交價格來看，新區(qū)的價格已經上漲到一定程度，在未來的時間內可塑性不高，而老城區(qū)的項目在定位配比上如能有所提高，價格仍會有一定的上升空間。 項目定位的切入點的把握將會直接影響著銷售，不管是銷售價格還是檔次定位，以及裝修狀態(tài)、 14000平方米商業(yè)業(yè)態(tài)的定位和招商也 將會對銷售帶來直接影響。 從整體看，在各個競爭項目中主要將會集中在新區(qū)和錢江世紀城，雖對本項目的銷售有一定的影響，但在總體上來看，這部分的影響并不是很大。 蕭山的房產正向杭州主城區(qū)輻射。 此次房交會共實現成交額 ，達成意向客戶 5000份，客流量達到 6萬多人次。 在這次房交會上露臉的不止房產企業(yè)，還有房產主管部門和信貸、銀行業(yè)。郁金香岸等。湖濱花園、之江 本次房交會共吸引了 22家房產商攜近 30只樓盤參展，參展的樓盤匯聚了蕭山的主力樓盤： 有蕭山老城區(qū)的金馬 2021年 6月 24日，蕭山首屆大型房交會暨裝飾裝修家居展覽會在匯宇家具廣場隆重拉開帷幕。 目前，該區(qū)域集中了 另 外 幾個在建或銷售的項目，如中興 順發(fā) 在功能上 將 與錢江新城互為補充，發(fā)展商務辦公、金融貿易、科技信息、休閑娛樂等功能。規(guī)劃居住 用地面積 。 目前這一帶的配套也已成熟，蕭山劇院、人民檢察院等配套早已落成，另外還規(guī)劃有一條大型的商業(yè)步行街。 另外，去年年底蕭山本地龍頭房產開發(fā)企業(yè)順發(fā)恒業(yè)有限公司斥資 元拍得的面積達 200 余畝的原杭發(fā)廠地塊格外另人關注 ，因為在這么中心的區(qū)域這樣規(guī)模的地塊已所剩無幾，建成后有望成為蕭山市區(qū)的地標性項目。 金城路沿線一帶的樓盤較受蕭山購房者追捧，心意廣場開盤之后的銷售一直非?；鸨?，其購房人群大多為蕭山本地客戶，而新白馬公寓則在 6月 17日開盤，價格 6300 元 /平方米 起 ，據了解，也較受蕭山當地購房者的喜好 ，銷售形式良好 。金城路沿 線內的樓盤目前有眾安 蕭山近幾年，經濟發(fā)展穩(wěn)定，人們購買力強，隨著蕭山樓市蓬勃發(fā)展，蕭山購房者的買房熱情也比較高。這些項目開盤較早，去化速度相對也較快，體現了地段的優(yōu)越性以及樓盤品質的吸引性。泰富廣場以及金馬 目前老城區(qū)在開發(fā)的基本銷售完畢，其中最具有代表性的項目主要有盛元 蕭山區(qū)是杭州市區(qū)周邊近郊區(qū)域配套最完善的一大成熟區(qū)域。另外，規(guī)劃中的杭州地鐵二號線貫穿了整個蕭山區(qū)塊，過江隧道也即將開通。而對本項目 形成競爭力的開發(fā)主要集中在蕭山老城區(qū)和新區(qū)，而錢江世紀城區(qū)域離本項目較遠，但還是對客源分流形成一定的威脅。由此客戶在選擇之中價格抗性的因素將更為突出。地鐵、隧道概念的引入，使區(qū)域的認可度進一步加強，選擇傾向性變的更明顯。 （ threat）分析 a、區(qū)域分片市場競爭激烈 按照項目開發(fā)進度推算，雖然 1年后，老城區(qū)塊內的市場推量將十分有限，但其他片區(qū)的開發(fā)供應量十分巨大，開發(fā)區(qū)、新城區(qū)，在交通日趨便利的條件之下，都對本項目銷售產生較大的競爭威脅。 c、在售房產推量少 老城區(qū)的土地招拍掛已經有很長 一段時間未推出，新開發(fā)的樓盤僅有名仕園，總的銷售僅有部分房源，難以形成大規(guī)模的供應。 （ opportunity）分析 a、高檔樓盤的需求 高檔住宅的需求仍將是蕭山未來房產發(fā)展的支撐點，隨著政策加大經濟適用房、廉租房和限價房的供應，以及對開發(fā)面積的限定，大面積、高檔次房產供應量將會大幅度減少，這對已開發(fā)的本項目來講，會有一定程度的利好，并且蕭山經濟需求的主流仍會是向舒適型、高檔型的住宅貼近。 c、項目自身規(guī)模所限制 項目的開發(fā)體量不大，在自身的景觀、配套上難以得到更好的提升，如設施、綠化、休憩場所等很難落實，亮點減少而導致部分客戶選擇其他景觀配套完善的項目。 （ weakness）分析 a、規(guī)劃限定，損失利益 地塊占地面積較小，容積率達到 ，其中商業(yè)劃定的體量過多，風險較大，對項目的經濟利益將有不小的損害。 f、銷售優(yōu)勢 本項目住宅開發(fā)量少，相應在銷售周期上能縮短，去化速度快，能有效的搶占市場份額。 d、面市稀缺優(yōu)勢 老城區(qū)內的項目基本都已結束，而本項目預計于今年下半年推出，彼時項目的推量較少，而區(qū)塊發(fā)展已更為成熟，本項目將擁有極大的稀缺資源優(yōu)勢。 b、配套優(yōu)勢 周邊生活配套十分齊全，另外有廣發(fā)銀行、中興銀行、農業(yè)銀行、工商銀行等金融機構，在區(qū)內目前最好的酒店國際大酒店，市心南路的商業(yè)建設較早，已比較成熟，因此相對 的區(qū)段十分出色，人氣集中。區(qū)域內與另外的繁華街市心路、通惠路、商城 路相交，與人民路并行，是獨一無二的商業(yè)鬧市中心。 本項目位于老城區(qū)蕭紹路，緊依蕭山區(qū)中心江寺公園，與市心廣場為鄰，是蕭山商業(yè)最繁華的地段和區(qū)域，是蕭山通往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交通要道，是名副其實的商業(yè)中心。 區(qū)域內的房產市場開發(fā)逐步增大，但在政策的影響下需求正在進一步萎縮，未來的供應將會大于需求，而導致成為買方市場。心意廣場 住宅銷售情況良好，銷售 80%左右，寫字樓體量較大 新白馬公寓 住宅銷售良好，一期基本售完，現推出部分好戶型，標 榜罕貴單位來促進銷售，剩余 3成左右 眾安名仕苑 住宅銷售情況較好，有 7080%左右，商鋪剩余 3間 中譽紳園 住宅已經銷售完畢，靠西向有少量商鋪 綠都現代城 5600元 /平方米，精裝修 恒德泰富廣場 65006800元 /平方米（少量） 金馬 項目名稱 銷售價格 盛元 項目附近同類開發(fā)物業(yè)市 場狀況 同類物業(yè)開發(fā)供應量較大，商業(yè)主要的集中區(qū)域在新區(qū)和錢江世紀城，而住宅目前主要在老城區(qū)的金馬 結合上述的各項數據和需求的分析，房地產市場得以體現和明朗化，未來的需求和供應將會出現一定量的落差，買方市場將會更加明顯，而高品質、高檔次的樓盤將是未來發(fā)展的一個需求點，如何把握市場和體現市場也是開發(fā)企業(yè)的發(fā)展重心。 高檔住宅的需求仍將是蕭山未來房產發(fā)展的支撐點，隨著政策加大經濟適用房、廉租房和限價房的供應，以及對開發(fā)面積的限定，大面積、高檔次房產供應量將會大幅度減少，這對已開發(fā)的本項目來講，會有一定程度的利好，并且蕭山經濟需求的主流仍會是向舒適型、高檔型的住宅貼近，項目的檔次定位問題將是重中之重，其中包括房產自身的品質如車位配比、設施設備等。 蕭山的房產將 會迎來一個 品牌 時代 ，有品牌的房產將與無品牌的房產拉開距離，因為百姓購房或投資房產日趨理性。 目前經濟適用房的開發(fā)銷售尚待開始，預計將在今后兩年內推出 部分房源，這部分的房源對本項目的沖擊較小，對銷售影響不大。 目前， 蕭山樓市與杭州接軌速度在加快，特別是品牌房產的價格與杭州城區(qū)房產的價格越走越近 。 以往 房價上漲的主要原因 主要 是金融扶持 、 居民購買力強 、 蕭山開放程度高 、外來人員多；接受杭州輻射，拉動房產上升 。而大戶型由于供應量減少，等到幾年后戶型結構調整到位，價格就會上揚。但隨著供求關系的轉變，從現在的供不應求慢慢地轉變?yōu)楣┣笃胶?，直至成為供大于求。未來的需?量將會明顯下降，其中包括蕭山區(qū)、杭州市區(qū)的購買者，一定期限內將會 持幣 觀望，待有效需求出現后，消費量將會逐步上升。目前一手房成交開始縮量，開發(fā)商、買房人都在觀望 “國六條 ”對不同區(qū)域的具體細化措施。預計整個蕭山板塊供應量將達到 77萬平方米，加上去年存量，總供應量將近 100萬平方米。戈雅公寓和西子 湘湖板塊有休博會契機，威尼斯水城、蘇黎士小鎮(zhèn)、奧蘭多小鎮(zhèn)以及中谷 而在未來隨著房地產不斷發(fā)展，居民購買力增強，住宅供應面積的上升，后續(xù)的人均住房面積還將增加。 從未來的發(fā)展趨勢來看，商品住宅的銷售仍將會持續(xù)低迷，但在銷售價格上不會有大幅度的下降，總體價格將會呈持平或略有降低的走勢。 慶春路越江隧道工程全長 5352米，其中隧道 4829米，道路等級為城市主干道，雙向四車道，設計時速為 60公里，按照這個設計時速，從錢江新城核心區(qū)域穿越隧道進入蕭山區(qū)最快只需 5 分鐘左右，這樣的距離和車程無論是心理上還是空間上將迅速縮短蕭山和杭州主城區(qū)的障礙，為蕭山的發(fā)展提供了絕佳的契機。 綜 合上 述，杭州的地鐵規(guī)劃使得蕭山與主城西北一個半小時的交通時間縮短為 30分鐘，從而改變了市民心中傳統(tǒng)城區(qū)的概念，蕭山房地產市場也將成為最直接的受益者。 地鐵還改變了市民的出行觀念， 而出行觀念的變革將大大改變杭州市民固有的置業(yè)觀念，蕭山地鐵沿線的樓盤將會更多進入杭州購房市民的視野