【正文】 300 9500 元 /㎡ 外立面完工 300 9800 元 /㎡ 竣工 300 10100 元 /㎡ 三期價格定位在 15000元 /㎡ : ● 項目入市時毛坯房平均價格為： 8900元 /㎡ ● 項目入市時跟據(jù)業(yè)主需求提供裝修，裝修費用另計。精裝房平均價格分別為（ 3種裝修標(biāo)準(zhǔn)）： 1000元 /㎡、 1500元 /㎡、 2021元 /㎡ ● 商鋪銷售價格（毛坯房）： 4000元 /㎡。 3. 項目價格定位 鑒于本項目的定位，以周邊的競爭樓盤價格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項目 的自身配置，以項目開發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開發(fā)風(fēng)險，縮短銷售周期實現(xiàn)合理利潤，擬定項目的入市價格和總體均價。雖然住宅成本攀升，休閑概念層出，但實際帶來的休閑感受卻并未提高。 優(yōu)秀的自然景觀是周邊休閑住宅的重要賣點，但這不是其核心競爭力的唯一體現(xiàn)，還應(yīng)該考慮其他配套，特別是滿足 “美麗亞社區(qū)” 人文和精神方面的休閑需求。 “美麗亞社區(qū)”周邊 具有很好的外部生態(tài)景觀基礎(chǔ)，內(nèi)部景觀的設(shè)計既要充分借景，并與外部環(huán)境特征協(xié)調(diào)，還需保證社區(qū)本身的差異化，立足區(qū)域環(huán)境，而高于區(qū)域環(huán)境。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計 時要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門套，增加了歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點，又敢于留白。 ● 當(dāng)項目整體建筑樣式為西式風(fēng)格時，建議采用 地中海式水景園林 ；公共設(shè)施中可考慮 設(shè)計 在 花園后庭 中有 一個具有南歐地中海風(fēng)格的水景游泳池，并沿著游泳池 的四周鋪設(shè)了一個大型的木棧臺。 ● 園林內(nèi)的水景最好是活水，可以自己循環(huán)。 2．項目產(chǎn)品定位 ① 區(qū)位與地段 距機(jī)場 公里，?？谑袇^(qū)至美麗亞機(jī)場高速路中段右 側(cè)，毗鄰繞城公路南段，位于海南臺達(dá)高爾夫俱樂部球場正對面，項目地距離鬧市區(qū) —— 國貿(mào)片區(qū) 20 分鐘車程（平均時速： 50 公里 /小時） ② 小區(qū)規(guī)劃、配套和園林景觀 ● 人車動靜絕對分流，項目三期各設(shè)置 23 個出入口，適于園區(qū)封閉式的管理，在增加居住安全時并降低物業(yè)管理成本； ● 講求依地勢而建，力求再現(xiàn)自然的風(fēng)貌 ； 土地、水體、植物和建筑這四個基本元素是缺一不可的。 ③ 品味： 突出新古典時尚風(fēng)格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。海口市房地產(chǎn)市場別墅項目較多，競爭較激烈，客戶選擇范圍大 ?？谑蟹秶壳吧袩o非海景高檔別墅的突出代表 四、 Treat 項目威脅點（問題點）分析 別墅用地停止審批 ,別墅推出量在未來兩年將有一定的減少； 珠三角、港臺以及東南亞地區(qū)人士對海南自然優(yōu)勢的認(rèn)同； 中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展， 海南房地產(chǎn)市場對外吸引力越來越大的大環(huán)境 距離城市較遠(yuǎn)，配套不完善，生活便利度差 項目所在地塊不臨海，不易讓外地投資者感興趣 周邊開闊，規(guī)劃較容易 交通便利，距離?？诿利悂啓C(jī)場 5公里，距環(huán)城快速通道 3公里 容積率低，純別墅項目檔次高 09年輕軌建成后由于?？谂c三亞的時間距離縮短，海口別墅市場將受到更多投資客戶青睞，將有較大幅度上漲。占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟(jì)型別墅價格普遍在 6000— 8000元之間。 疊加別墅總價分布圖3, 37%3, 38%2, 25%100100150150 疊加別墅總價主要分布在 100150萬元的范圍，占總數(shù)的 38%。 獨立別墅總價分布圖3, 30%5, 50%2, 20%300300500500 獨立別墅總價主要分布在 300500萬元的范圍，占總數(shù)的 50%。 聯(lián)排別墅單價分布圖1, 20%3, 60%1, 20%7000700080008000 聯(lián)排別墅單價主要分布在 70008000 元 /平米的范圍，占總數(shù)的 60%，說明和高檔公寓比海口聯(lián)排別墅價格較為適中。比華利山莊 位置地理：?？谑形骱０稙I海西路 189 號 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年10 月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：海口市西海岸長怡路 1 號 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價格：別墅均價 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價格：別墅均價 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科 三、?？谑懈叨朔慨a(chǎn)市場調(diào)查（附樓盤資料圖片） 寶安 大盤興起，?？跇潜P 開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。 海口進(jìn)入郊區(qū)大盤時代，大樓盤大有追趕島外發(fā)達(dá)地區(qū)之勢。 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，?？谂c三亞的時間 距離將逐漸縮短，?？谧鳛槭鞘械呐涮住⒔煌?、文化等優(yōu)勢將 越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價差將逐步縮小，?？诜績r將更接近三亞。但海口市 由于新一輪房地產(chǎn)開發(fā)起步晚、整體購買力不強(qiáng)等因素， 房地產(chǎn)成長空間大，近年來，不少國內(nèi)外實力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)來瓊尋求商機(jī)，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)投資和市場價格在未來數(shù)年內(nèi)將保持持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 ?？谑蟹康禺a(chǎn)區(qū)域開發(fā)示意圖 二、 08— 09 年?？诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測： 海口市商品房市場價格將保持平 穩(wěn)增長。 ● 島外開拓的力度逐步減弱。從海南各大主流媒體的反饋信息，海口各樓盤變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動逐慚走俏。二是加快了危房和 舊城區(qū)改造步伐。一是加大廉租住房建設(shè)力度。諸多不利擔(dān)心均未對?？诜康禺a(chǎn)的需求構(gòu)成明顯的沖擊?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。 2021年第 4季度出臺的提高第二套房首付比例、 實行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科緊鄰西海岸片區(qū)的秀英片區(qū)同樣將在 2021年加快開發(fā)進(jìn)程，打造出 以秀英大道為中心的新秀英居住片區(qū)。 長秀片區(qū)開發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價值突升。這些項目的整體規(guī)劃及園林設(shè)施都非常好，客戶定位也較高端。 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施， 良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆以高端定位。未來的西海岸新區(qū)將建設(shè)成為集行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、理想居住等功能元素為一體的未來?？谛潞诵膮^(qū)。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號、金外灘、美源眾多樓盤均價在 4800以上，而海口眾多知名的樓盤都處在這一區(qū)域，如世貿(mào)雅苑、海岸壹號、紫荊花園、陽光經(jīng)典、美源等等，吸引了眾多投資者到此。 ● 海口灣區(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進(jìn)。 代表樓盤：寶安市場也逐漸向多元化發(fā)展，有均價 3000左右的小樓盤，也有 5000~8000的高檔樓盤。 市場成型區(qū)域分析 ● 海甸島區(qū)域： 在四年前的海甸島區(qū)域，只有少數(shù)大盤，如江南城，但起價也只賣到 2600左右。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。其中，島內(nèi)購買商品住宅 ，占總銷售面積的 %；島外購買商品住宅 ，占銷售總面積的 %。 111月，海口市商品房登記銷售面積為 ，與上年同期相比增長 %?？⒐っ娣e ，同比增長 %。 2021年 111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降%。 供給 ● 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。 3200元 /平方米起價，均價 3800元 /平方米是中端樓盤的主流價格； 4500元 /平方米起價，均價 5500元 /平方米則是高端樓盤的主流價格； ● “ 天價盤 ” 不再是噱頭。 ● 2021年 111月?？谑猩唐贩亢蜕唐纷》科骄N售分別為 /平方米和 /平方米，分別比去年同期增長 %和 %。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當(dāng)不錯，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費者也開始大量下單，島 內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 財務(wù)評價。 組織和實施進(jìn)度。 SWOT分析 營銷售策略和方案。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 ② 原“海南華興榮房地產(chǎn)開發(fā)公司”的相關(guān)資料。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后， 10分鐘車程即可到達(dá)?？谥鞒菂^(qū)。 容積率 。 二、項目基本資料 美麗亞社 區(qū)項目屬高檔別墅項目。 競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。二是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 2021年 6月 1日以來，應(yīng) “ 國六條 ” 的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行 90/70標(biāo)準(zhǔn)。目前，海口市的房地產(chǎn)市場存在兩個方面的問題。隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。 香格里拉、希爾頓等五星級酒店相繼進(jìn)入，海口五星級酒店增多，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹碓匠蔀?“ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。 在城市空間發(fā)展模式上?？谧裱?“ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 。 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟媱澰诒ＷC基礎(chǔ)設(shè)施、重點產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土 地的招商運營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，海口更是人們理想的選擇地。海南月平均最低溫度為 176。 海南別墅項目 海南投資促進(jìn)會 目 錄 第一章 總論 一、項目背景 二、 項目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對海口樓市的影響 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項目目標(biāo)客戶群市場定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價格預(yù)測 第三章 SWOT分析 一、 Strength項目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項目弱勢分析 三、 Opportaniry項目機(jī)會點分析 四、 Treat項目威脅點（問題點）分析 第四章 項目產(chǎn)品定位和營銷 一、項目產(chǎn)品定位 二、項目營銷 1．營銷階段與時間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項目地址和建設(shè)條件 一、項目地址 二、項目建設(shè)條件 第六章 項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項目旗實施計劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報 第九章 財務(wù)分析和效益評估 一、 成本分析 二、財務(wù)評價 三、風(fēng)險分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 項目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會 項目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺達(dá)高爾夫球會東側(cè) 一、項目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來旅游已成為現(xiàn)時期的消費時尚，而到海南旅游更是熱點。 C