【正文】 B ） A B Ｃ 20 Ｄ 30 8．按房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)分為（ C ）。 Ｃ .3000萬(wàn)元 Ｄ .4000萬(wàn)元 2．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（ D ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國(guó)城 鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類(lèi)土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（ D ）。） 1. 某酒店投資采用銀行貸款 ,年利率為 12%,估計(jì)一年建成 ,交付使用后 ,當(dāng)年可獲得凈收益 50萬(wàn)元 ,以后逐年增加 15%,要求 10 年凈收益回收貸款的本利和 ,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元 ?(設(shè)投資發(fā)生在年初 ,收益發(fā)生在年末 ) 答案 : 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 : P=A1/(is){1[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%15%){1[(1+15%)/(1+12%)]10}= 萬(wàn)元 該酒店總投資 =50427/(1+12%)= 萬(wàn)元 以樓面地價(jià) 1000 元 /平米購(gòu)入了一宗普通住宅 70 年的使用權(quán)，已知建筑容積率為,規(guī)劃建設(shè)用地面積為 40000 平米 ,建造成本為 1400 元 /平米 ,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本 \建造成本及專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用之和的 5%,貸款利率為 12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為 3 年 ,(其中準(zhǔn)備期 6 個(gè)月 ,建設(shè)期為 24 個(gè)月 ,銷(xiāo)售期為 6 個(gè)月 ,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入 ,建造成本 \專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 ,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為 4700元 /平米 ,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的 %和 %,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 管理實(shí)務(wù) 模擬試題 一、 單選題 1．我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，共分為 5個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 14．對(duì)已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在抵押期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售 答案： √ 15．在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時(shí)，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營(yíng)收入前扣除． 答案： 解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除 四、計(jì)算題（共 2題，每題 10分，要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的要寫(xiě)出公式。 答案： √ 13．如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支 付形式，都是等值的。 11．雙重代理可以同時(shí)向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金，傭金總額一般高于買(mǎi)方和賣(mài)方代理形式。 10．決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書(shū)，故 合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。 9．市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷(xiāo)售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度 ,從而作出預(yù)測(cè)，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測(cè)。 8．投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場(chǎng)自然周期的變化。 答案： 解析：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 答案： 解析：名聲不佳的承租人入住會(huì)影響其他承租人，應(yīng)對(duì)承租人進(jìn)行選擇。 答案： 解析：初步可行性研究也稱(chēng)為預(yù)可行性研究。 答案： 解析：多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的。 答案： 解析：購(gòu)買(mǎi)建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。 三、判斷題（共 15題，每題 1分，用 √ 表示正確，用 表示錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分。 14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 12．分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：（ ） Ａ購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法 Ｂ銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法 Ｃ專(zhuān)家意見(jiàn)法 Ｄ時(shí)間序列分析法 E相關(guān)分析法 答案：ＡＢＣＤ E 13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ ）的模式。 答案：ＡＢ D 解析：不包括 C、 E 11．下列說(shuō)法不正確的是（ ） A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售 (出租 )收入 稅率 C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售 (出租 )收入 稅率 D教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售 (出租 )收入 稅率 E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅 的稅率為 3％ 答案： CDE 解析：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 B 控制混凝土質(zhì)量 C 對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。 9．房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有（ ） Ａ配置存量房地產(chǎn)資源和利益 Ｂ指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 Ｃ指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃 Ｄ引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 E 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。 7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括 ( ) A利率風(fēng)險(xiǎn) B 政策性風(fēng)險(xiǎn) C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D 持有期風(fēng)險(xiǎn) E 比較風(fēng)險(xiǎn) 答案： CDE 解析： AB 屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) . 8．居 住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑 ,包括（ ）等。 6．對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ ）等后果。 5．對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（ ）方面。 A企業(yè)資信等級(jí) B 項(xiàng)目基本情況 C 市場(chǎng)分析結(jié)果 D 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E 貸款擔(dān)保方式 答案： BCD 解析：金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況 、市場(chǎng)分析結(jié)果、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 4．寫(xiě)字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ ）確定。 A抵押物的流動(dòng)性 B 貸款期限的長(zhǎng)短 C 通貨膨脹的預(yù)期 D 貸款企業(yè)的信用等級(jí) E 所處的市場(chǎng)條件 答案： ABCE 解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。 答案： ABCD 解析：不包括 E 項(xiàng)。 5 分。 A 會(huì)計(jì)師 B 經(jīng)濟(jì)師 C 估價(jià)師 D 工程師 答案： C 31．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（ ） A當(dāng) 每年計(jì)息周期數(shù) m1 時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 B 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m=1 時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率 C 實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 D 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 答案： A 解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1 時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率 32．監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（ ）的工作內(nèi)容． A物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 資產(chǎn)管理 D 組合投資管理 答案： D 33．房地產(chǎn)投資信托按 ( )的不同 ,可以分為傘型合伙和多重合伙。如 果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為 2． 8 萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為 萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為( )。 A6080 B80100 C80120 D100140 答案： C 解析： 70%以上的家庭認(rèn)為 80120平米建筑面積的戶(hù)型較為合適。 A消費(fèi)者類(lèi)別 B消費(fèi)者社會(huì)階層分布 C消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力 D消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣 答案： B 解 析：消費(fèi)者社會(huì)階層分布為經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。 A20% B 30% C 50% D60% 答案： C 解析：申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的 50%。 19． a確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)， b收集和分析信息， c制定調(diào)查計(jì)劃， d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（ ） Ａ abcd Ｂ bacd