【正文】 承擔更多的貸款利息，另一方面還要承擔總費用上漲的風險。 A土地費用 B 建安工程費用 C 貸款利息 D 開發(fā)期與租售期 標準答案： A, B, D 解析：應為貸款利率，與貸款利息是兩個概念。項目開發(fā)周期 ，購買土地使用權后半年開始建設，工期 ，購買土地使用權費用 7200 萬元，建造成本 4000 元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的 10％，管理費用為土地成本、建造成本和專業(yè)人員費用的 5％，貸款利率 12％，按季計息，融資費用為貸款利息的 10％。試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的經濟可行性 (設置業(yè)投資發(fā)生在年初；其他收支均發(fā)生在年末 )。已知第 1～ 5 年的月租金水平為 70元／㎡、出租率為 70％，第 6～10 年的月租金水平為 80 元／㎡、出租率為 75％， 第 11 年停止出租，裝修后將物業(yè)轉售。如果該項目的 開發(fā)周期為 36 個月，建設周期為 24 個月，地價款于開發(fā)活動的起始點一次投入，拆遷安置補償及其他土地開發(fā)費用在建設過程開始前均勻投人，建造成本，專業(yè)人員費用、其他費用和管理費用在建設期內均勻投入，貸款年利率為 9％，寫字樓建成后的銷售價格為 9600 元／㎡，試求該項目的開發(fā)商成本利潤率。已知樓面地價 280 元／㎡，建造成本為 964 元／㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的 8％，管理費用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費用之和的 6％，貸款利率為 15％，銷售費用、銷售稅費分 g， j 為總銷售收入的 ％、 ％；項目的平均售價為 3040 元／㎡，可銷售面積比例為 95％；項目開發(fā)周期為 3 年，購買土地使用權后即開工建設，工期 年；地價款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本 、專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入，問開發(fā)商成本利潤率是多少 ? 4. 某開發(fā)商通過出讓方式以 1000 元／㎡的樓面地價購買了一塊尚未進行拆遷安置補償?shù)膶懽謽怯玫?50 年的土地使用權，預計尚須投入的拆遷安置補償和其他土地開發(fā)費用為2020 萬元。店鋪持有 20 年，期末轉售收入 300 萬元，試確定該項目的財務內部收益率 (假定投資發(fā)生在年初，租金 收入、經營費用發(fā)生在年末 )。 房地產開發(fā)經營與管理第十套模擬試題 一 .計算題： 5000 萬元購人某收費路段 25 年的經營使用權，期望投資收益率為 16％，運營費用及稅費 為經營收入的 15％，估計該路段現(xiàn)年通過車輛 48 萬輛，今后逐年增加 5％，問每輛車平均收費多少可以達到投資者期望的投資收益目標 ? 2. 某投資者以 1600 萬元購人一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付 30％、 40％和 30％。 標準答案：錯誤 解析：（ CICO） t 是項目在 t 年的凈現(xiàn)金流量 ，不是年利潤率但成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數(shù)，即等于年成本利潤率 標準答案：錯誤 解析：成本利潤率是開發(fā)經營期的利潤率，不是年利潤率。 標準答案：錯誤 解析：置業(yè)投資計算期為經營準備期和經營期。 。 標準答案：正確 解析：生產成本加上相應的 銷售費用稱為產品的銷售成本 ＝營業(yè)額一營業(yè)成本。 標準答案：錯誤 解析：房地產投資分析中所討論的投資是狹義的。 A銷售收入 B 物業(yè)增值 C 減少納稅 D 股權增加 標準答案： B, C, D 解析：對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加等四個方面。營業(yè)稅的稅率為 5％。 A房地產出租經營成本 B 開發(fā)產品成本 C 商品房銷售成本 D 土地轉讓成本 標準答案： A, C, D 解析： 主要包括：土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。 標準答案： a 解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于 2。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于 1． 2。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于 1。 標準答案： c ,下列說法不正確的是 ( ) A流動比率＝流動資產總額 /流動負債總額 100％ B 又稱之為 “銀行家比率 ” C 又稱之為 “二對一比率 ”。 B當投資項目的現(xiàn)金流量具有一個內部收益率時，當 i值小于 IRR時，對于所有的 i值，NPV都是正值；當 i值大于 IRR 時，對于所有的 i值， NPV都是負值。每月計息一次，那么名義利率是（ ） A、 12% B、 % C、 % D、 % 答案： A、 解析： 名義利率 =1%12=12% 12%,年實際利率為 %,則該筆貸款是按 ( )作為計息周期的 . A、年 B、半年 C、季度 D、月 答案： C、 解析： 應記住常識性的東西 . 11 萬元的住宅 ,八成 15 年按揭 ,按年貸款利率 6%計 ,月還款額為 ( ) A、 439 B、 1230 C、 743 D、 928 答案： C、 解析： 根據(jù)公式 A、 =P(A、 /P,I,n)直接求得 . 5 年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為 40 萬元 ,年租金增長率為 5%,如果貼 現(xiàn)率與之相等 ,則該租客第一年末支付的租金為 ( )萬元 . A、 B、 C、 D、 答案： B、 解析： 當 i=s 時 , A、 1=40*(1+5%)/5= 二 .簡答題： 400 萬元購入一寫字樓物業(yè) 20年的使用權用于出租經營 ,已知該投資者的目標收益率 為 18%,預計未來 20 年內的年租金上漲率為 5%,問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時 ,方能滿足投資者收益目標的要求 ? 答案： 萬元 . 2. 某家庭以 4500 元 /平米的價格購買了 一套建筑面積為 120 平米的住宅 ,并向銀行申請了相當于 70%的按月等額還款的抵押貸款 ,已知該項抵押貸款的年限為 15年 ,年利率為 12%,按月計息 ,如果該家庭擬于開始還款后的第 10 年年初一次償清該項貸款的余額 ,問此時一次償還的金額為多少 ? 答案： 232051 元 . ,單價為 3000 元 /平米 ,該家庭月收入 6000 元 ,其中 30%可用來支付房款 ,銀行可為其提供 15 年期的住房抵押抵押貸款 ,貸款利率為 6%,抵押貸款價值比例最大為 80%,問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平米的住宅 ? 答案： 平米 . 10年內的月收入為 16000元 ,如果月收入的 30%可以用于支付住房抵押貸款的月還款 ,在年貸款利率為 12%的情況下 ,該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少 ?(月收入發(fā)生在月初 ) 答案： 元 . 5. 某家庭過去 5年月收入 2400 元 ,每月存入銀行 50%準備購房 ,現(xiàn)利用該存款本利作為部分購房款 ,其余房款向銀行申請住房抵押貸款 ,銀行要求貸款 10 年還清 ,家庭收入現(xiàn)為 2400元 /月 ,預計月增 %,初步安排月收入的 40%用于還款 .問該家庭有償還 能力的住房價格應控制在多少 ?如市房價為 2400元 /平米 ,則所選住房建筑面積應控制在多少 ?(銀行存款利率 6%,貸款利率 9%,復利按月計息 ) 答案： 元 . 平米 . 房地產開發(fā)經營與管理第九套模擬試題 一 .單選題： （ ） A借款償還期 B 利息備付率 C 現(xiàn)金回報率 D 償債備付率 標準答案： c 解析：現(xiàn)金回報率屬于盈利能力指標。 （ ） 標準答案：錯誤 解析：了解影響房地產市場的宏觀社會經濟因素，是為了把握投資機會與方向；了解房地產市場上各類物業(yè)的供求關系和價格水平，可以對開發(fā)項目進行市場定位 (服務對象、規(guī)模、檔次、租金或售價水平等 )。 （ ） 標準答案：錯誤 解析：可行性研究關鍵是質量，不能只追求速度而不注重質量。 ( ) 標準答案：錯誤 解析：本身是具有不確定性，但對不確定因素進行分析，在此基礎上把握不確定性，從而作為決策的依據(jù)。 三 .判斷題： ，對建筑項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。 ( )。 A．需求分析 B．供給分析 C．競爭分析 D．市場占有率分析 標準答案： A, B, C, D 解析：這是房地產市場狀況分析所包括的主要內容。這里 “開發(fā)商與有關部門簽定協(xié)議、合同 ”指的是有關供應的協(xié)議、合同，不包括施工合同。其中 GNP 增長率屬于需求方面的信息；信貸政策屬于政策、金融、稅收方面的信息；市場吸納率屬于交易方面的信息；房地產開發(fā)成本及成本指數(shù)屬于供給方面的信息 ( )的依據(jù)。 而定性預測和定量預測是房地產市場預測的方法。 二 .多選題： ( )。這一階段對建設投資估算的精度在 177。10％，所需費用小型項目約占投資的 1． 0％～ 3． 0％，大型復雜工程約占投資的 0． 2％ 1． 0％的階段屬于 ( )。20％，所需費用約占總投資的 0． 25％～ 1． 5％。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。20% D． 177。5% B． 177。 （ ）。 房地產開發(fā)經營與管理第七套模擬試題 一 .單選題 ： （ ）。 ，是指在目標市場選擇和市場定位的基礎上，根據(jù)潛在的目標消費者使用需求的特征，結合房地產特定產品類型的特點，對擬提供的房地產產品應具備的基本功能作出具體規(guī)定的過程。 ，因為這可以提高自己的競爭能力并且獲利較大。 標準答案：錯誤 解析：通常可從產業(yè)和市場兩個方面來識別企業(yè)的競爭者。 ，可將消費者購買行為分為（ ） A、習慣性購買行為 B、尋求多樣化購買行為 C、化解不協(xié)調購買行為 D、復雜購買行為 標準答案： A、 , B、 , C、 , D、 （ ） A、宏觀因素分析 B、市場供求分析 C、地域情況分析 D、相關因素分析 標準答案： A、 , B、 , D、 解析：地域情況分析包含在宏觀因素分析之內。 二 .多選題： （ ） A、以人為本和對人的關懷 B、明確目標使用者群體 C、把握目標使用者的需求特征、消費偏好和可支付能力 D、針對目標使用者群體設計 標準答案： B、 , C、 , D、 解析：體現(xiàn)以人為本和對人的關懷，是進行房地產產品功能定位應遵循的根本原則。 、交通、基本建設投資等計 劃屬于（ ） A、供給分析 B、需求分析 C、競爭分析 D、相關因素分析 標準答案： A、 解析：屬于市場供求分析中的供給分析。 A、購買方式 B、購買行為 C、購買能力 D、購買時機 標準答案： B、 解析：根據(jù)消費者購買行為的差異。 標準答案：錯誤 解析：所謂產品的市場定位策略，就是使本企業(yè)產品具有一定的特色，適應目標市場一定的需求和愛好，塑造產品在目標消費者心目中的良好形象。 標準答案：正確 于選擇了目標市場的企業(yè)，實現(xiàn)自己企業(yè)的產品和競爭對手之間的差別化是其唯一的方法。 標準答案：錯誤 解析：這種方法尤其適用于中、長期預測。 標準答案：錯誤 解析：市場總需求是指在特定地理范圍內、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。 ，以判斷問題是否部分或全部解決了，不再需要去收集成本很高的一手資料。 標準答案：錯誤 解析：經濟環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響 ，包括產品調查、價格調查、購買力調查和促銷策略調查四種類型。 三 .判斷題： ，承包商與開發(fā)商是根本利益對立完全的雙方。 A同質偏好 B 同形偏好 C 集群偏好 D 分散偏好 標準答案： A, C, D 解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。 （ ） A細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手 B 彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手 C 細分市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者 D 彌隙市場只能吸引一個或少數(shù)幾個競爭者 標準答案： A, D 解析：要清楚細分市場與彌隙市場的區(qū)別