房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理-文庫吧資料
2025-01-16 07:19本頁面
【正文】 1）自然周期的第一個階段是與市場周期的谷底 ?（ 2）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額房屋空間的需求。因此，簡歷在市場均衡前提下的房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。 ? ?上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期且穩(wěn)定的情況下，是有效的。 ?根據(jù)傳統(tǒng)同房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。 ? ?主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運(yùn)作，且這種平衡性會持續(xù)一定時期；在此是期內(nèi)，投資房地產(chǎn)市場的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。 ?三、房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程的分析 ? ? ? 、開發(fā)成本和新增供給 ? 四、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ? ? 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 ? Ⅲ 象限是房地產(chǎn)投資的另一部分，從這里我們可以了解房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加對市場租金、價格、成本和存量的影響。 ?二、房地產(chǎn)市場分析的四象限模型 ? Ⅰ 象限有租金和存量兩個坐標(biāo)軸，曲線表明在給定的經(jīng)濟(jì)狀況下對房地產(chǎn)的需求數(shù)量在多大程度上取決于租金。在房地產(chǎn)使用市場上，供給量由房地產(chǎn)投資市場給定了，對房地產(chǎn)的需求取決于租金和當(dāng)前的其他經(jīng)濟(jì)因素如生產(chǎn)水平、收入水平或家庭的數(shù)量，房地產(chǎn)使用市場的作用就是確定一個租金水平，在這個水平上對房地產(chǎn)的使用需求等于房地產(chǎn)的供給。 ? 在房地產(chǎn)使用市場，需求來源于房地產(chǎn)使用者，這些使用者可以是租客或業(yè)主，也可以使企業(yè)或家庭。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)市房地產(chǎn)供給增量的主要來源，新增房地產(chǎn)供給取決于這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格和氣開發(fā)成本。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 ? 一、房地產(chǎn)市場的特性 ? （一）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易場所 ? （二）地區(qū)性市場 ? （三）要求素質(zhì)高的專業(yè)顧問服務(wù) ? （四）易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷 ? 二、房地產(chǎn)市場的功能 ? ? ? ? ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律 ? 一、概述 ? 由于房地產(chǎn)是一種耐用年限很長的商品，其生產(chǎn)的數(shù)量和價格受投資或資本市場的需求。 ? 五、其他劃分方式 ? 按照房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，將房地產(chǎn)市場劃分為完全產(chǎn)權(quán)的交易市場和部分產(chǎn)權(quán)的交易市場；商品房租售市場、公有房市場租售市場。自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。 ?三、按房地產(chǎn)交易形式劃分 ?從土地市場角度來說，包括國有土地使用權(quán)出讓子市場（土地一級市場）和轉(zhuǎn)讓子市場（土地二級市場）；新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。對于比較大的城市，其城市內(nèi)部各區(qū)域間的房地產(chǎn)市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內(nèi)的某一個具體區(qū)域進(jìn)行劃分，例如上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場。 ?二、房地產(chǎn)市場的含義 ?房地產(chǎn)市場可以被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場的買家和賣家在某個特定的地理區(qū)域內(nèi)于某一特定的時間段內(nèi)達(dá)成將所有交易的總和。 ? （三）政策的針對性與導(dǎo)向性 ? （四）政策的公平性和效率 ?二、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 ?（一）土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控 ?（二）城市規(guī)劃的指導(dǎo) ?（三）地價的杠桿作用 ?（四）稅收的功能 ?（五）租金的控制 ?（六）金融杠桿的作用 ?（七）住房政策的影響 ?三、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范 ?（一）資質(zhì)審查 ?（二）產(chǎn)權(quán)登記 ?（三）建立房地產(chǎn)價格評估制度 ?（四）交易程序的規(guī)范化 第四章 房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的分類 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 ?第四節(jié) 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的 一般規(guī)律 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述 ?一、市場的一般概念 ?廣義地說，任何能使買賣雙方接觸的安排都可以叫做市場。 ? 其次，還要體現(xiàn)與相關(guān)政策的銜接配套。 ? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 ? 。 ? 選址規(guī)劃意見通知書 ? 。 ? 。 ? 。 ? 。 ?二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 ?（一）投資機(jī)會的選擇與決策分析 ?（二）前期工作 ?（三）建設(shè)階段 ?（四）租售階段 第二節(jié) 土地使用權(quán)的獲取 ?一、概述 ? 二、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 ? （一）有關(guān)概念的介紹 ? 。 ? ?是指開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到正常盈利年份時，項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價值之比。則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當(dāng)項(xiàng)目用于出租時，為項(xiàng)目在整個持有期內(nèi)所有的凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計(jì)之和。 ? Pt — 動態(tài)投資回收期 ??? ???tttct iCOCIP00)1()(? ?是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)。 ? FNPV — 項(xiàng)目在起始時間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ? Ic— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ??????nottct iCOCIF NP V )1()(? 3。 ? CI — 現(xiàn)金流入量 ? CO — 現(xiàn)金流出量 ? (CICO)t — 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量 ? t=0 — 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時間點(diǎn) ? n — 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期（年、半年、季度、或月） ? FIRR — 評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo) 0)1()(0??????tntt F IR
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