房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(編輯修改稿)
2025-02-06 07:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 類。自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)入住空間的需要。投資性購買者將房地產(chǎn)出租經(jīng)營和轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益和收回投資。 ? 五、其他劃分方式 ? 按照房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為完全產(chǎn)權(quán)的交易市場(chǎng)和部分產(chǎn)權(quán)的交易市場(chǎng)；商品房租售市場(chǎng)、公有房市場(chǎng)租售市場(chǎng)。 ? 還可以按照房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間順序?qū)⑵鋭澐譃橐患?jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）；增量房地產(chǎn)、存量房市場(chǎng)；一手房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能 ? 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 ? （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易場(chǎng)所 ? （二）地區(qū)性市場(chǎng) ? （三）要求素質(zhì)高的專業(yè)顧問服務(wù) ? （四）易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷 ? 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 ? ? ? ? ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般規(guī)律 ? 一、概述 ? 由于房地產(chǎn)是一種耐用年限很長的商品，其生產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)格受投資或資本市場(chǎng)的需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求必須與其供給相等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)市房地產(chǎn)供給增量的主要來源，新增房地產(chǎn)供給取決于這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格和氣開發(fā)成本。 ? 什么原因?qū)е聯(lián)碛蟹康禺a(chǎn)資產(chǎn)的需求突然增加呢？或者通俗的說，對(duì)物業(yè)的需求出了其價(jià)格外是否還有其他的決定因素？回答是肯定的，這些決定因素中最重要的，就是標(biāo)志房地產(chǎn)資產(chǎn)獲取收益能力的租金水平。 ? 在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)，需求來源于房地產(chǎn)使用者，這些使用者可以是租客或業(yè)主，也可以使企業(yè)或家庭。 ? 租金由房地產(chǎn)使用市場(chǎng)確定，而不是由房地產(chǎn)投資市場(chǎng)確定。在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上，供給量由房地產(chǎn)投資市場(chǎng)給定了，對(duì)房地產(chǎn)的需求取決于租金和當(dāng)前的其他經(jīng)濟(jì)因素如生產(chǎn)水平、收入水平或家庭的數(shù)量，房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的作用就是確定一個(gè)租金水平，在這個(gè)水平上對(duì)房地產(chǎn)的使用需求等于房地產(chǎn)的供給。當(dāng)房地產(chǎn)供給固定而家庭數(shù)量增加或企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，租金就會(huì)上漲。 ?二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的四象限模型 ? Ⅰ 象限有租金和存量兩個(gè)坐標(biāo)軸，曲線表明在給定的經(jīng)濟(jì)狀況下對(duì)房地產(chǎn)的需求數(shù)量在多大程度上取決于租金。 ? Ⅱ 象限代表了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的第一部分，有租金和價(jià)格兩個(gè)坐標(biāo)軸。 ? Ⅲ 象限是房地產(chǎn)投資的另一部分，從這里我們可以了解房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加對(duì)市場(chǎng)租金、價(jià)格、成本和存量的影響。 ? Ⅳ 象限，年開發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量（增量）轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)資產(chǎn)的長期存量，導(dǎo)致房地產(chǎn)總存量的變化，房地產(chǎn)總存量的變化在一定期間內(nèi)等于新開發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量減去由于房屋拆除導(dǎo)致存量的損失。 ?三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程的分析 ? ? ? 、開發(fā)成本和新增供給 ? 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) ? ? 是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。 ? ? 形象房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關(guān)的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間落差；生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素，如追漲不追跌；政策影響，如容積率控制；政治沖擊，如社會(huì)政治動(dòng)蕩；制度因素，如預(yù)售制度的期貨效應(yīng)；生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形式等。 ? ?主要內(nèi)容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定時(shí)期；在此是期內(nèi)，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時(shí)間差異和投資回報(bào)差異微乎其微。 ?根據(jù)傳統(tǒng)同房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和在此擴(kuò)張的過程。 ? ?上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期且穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡時(shí)瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實(shí)的、永續(xù)的。因此，簡(jiǎn)歷在市場(chǎng)均衡前提下的房地產(chǎn)周期理論在實(shí)踐中不可能得到廣泛的應(yīng)用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結(jié)論來看；經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關(guān)系；建業(yè)機(jī)會(huì)增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的擴(kuò)張不在立即絕對(duì)導(dǎo)致新建筑增加。 ? ?（ 1）自然周期的第一個(gè)階段是與市場(chǎng)周期的谷底 ?（ 2）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點(diǎn)），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對(duì)額房屋空間的需求。 ?（ 3）自然周期的第三階段是與供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)由于房地產(chǎn)低于合理控制率，所以看起來市場(chǎng)情況還不錯(cuò)。 ?（ 4）自然周期的第四階段是與市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平以下，此時(shí)供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。 ? ?（ 1）當(dāng)房地產(chǎn)自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 ?（ 2）隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場(chǎng)當(dāng)中來，尋找以低于重置成本的價(jià)格購買存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。 ?（ 3）當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于控制率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目。 ? ?房地產(chǎn)自然周期和投資周期和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)的自然周期的變化。當(dāng)資本市場(chǎng)投資可以獲得滿意的投資回報(bào)是，投資者擬投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本就需要高于一般水平的投資回報(bào)，是資本流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降，經(jīng)過一段時(shí)間后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的空置率也開始下降。 ?五、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素 ? ?影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消
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