房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(編輯修改稿)
2025-02-06 07:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 類。自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。投資性購買者將房地產(chǎn)出租經(jīng)營和轉售，并從中獲得投資收益和收回投資。 ? 五、其他劃分方式 ? 按照房地產(chǎn)產(chǎn)權的特點，將房地產(chǎn)市場劃分為完全產(chǎn)權的交易市場和部分產(chǎn)權的交易市場；商品房租售市場、公有房市場租售市場。 ? 還可以按照房地產(chǎn)進入市場的時間順序將其劃分為一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）；增量房地產(chǎn)、存量房市場；一手房市場、二手房市場。 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能 ? 一、房地產(chǎn)市場的特性 ? （一）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權益的交易場所 ? （二）地區(qū)性市場 ? （三）要求素質(zhì)高的專業(yè)顧問服務 ? （四）易于出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷 ? 二、房地產(chǎn)市場的功能 ? ? ? ? ? 第四節(jié) 房地產(chǎn)市場運行的一般規(guī)律 ? 一、概述 ? 由于房地產(chǎn)是一種耐用年限很長的商品，其生產(chǎn)的數(shù)量和價格受投資或資本市場的需求。在房地產(chǎn)市場上，擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求必須與其供給相等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)市房地產(chǎn)供給增量的主要來源，新增房地產(chǎn)供給取決于這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格和氣開發(fā)成本。 ? 什么原因導致?lián)碛蟹康禺a(chǎn)資產(chǎn)的需求突然增加呢？或者通俗的說，對物業(yè)的需求出了其價格外是否還有其他的決定因素？回答是肯定的，這些決定因素中最重要的，就是標志房地產(chǎn)資產(chǎn)獲取收益能力的租金水平。 ? 在房地產(chǎn)使用市場，需求來源于房地產(chǎn)使用者，這些使用者可以是租客或業(yè)主，也可以使企業(yè)或家庭。 ? 租金由房地產(chǎn)使用市場確定，而不是由房地產(chǎn)投資市場確定。在房地產(chǎn)使用市場上，供給量由房地產(chǎn)投資市場給定了，對房地產(chǎn)的需求取決于租金和當前的其他經(jīng)濟因素如生產(chǎn)水平、收入水平或家庭的數(shù)量，房地產(chǎn)使用市場的作用就是確定一個租金水平，在這個水平上對房地產(chǎn)的使用需求等于房地產(chǎn)的供給。當房地產(chǎn)供給固定而家庭數(shù)量增加或企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大時，租金就會上漲。 ?二、房地產(chǎn)市場分析的四象限模型 ? Ⅰ 象限有租金和存量兩個坐標軸，曲線表明在給定的經(jīng)濟狀況下對房地產(chǎn)的需求數(shù)量在多大程度上取決于租金。 ? Ⅱ 象限代表了房地產(chǎn)投資市場的第一部分，有租金和價格兩個坐標軸。 ? Ⅲ 象限是房地產(chǎn)投資的另一部分，從這里我們可以了解房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加對市場租金、價格、成本和存量的影響。 ? Ⅳ 象限，年開發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量（增量）轉換為房地產(chǎn)資產(chǎn)的長期存量，導致房地產(chǎn)總存量的變化，房地產(chǎn)總存量的變化在一定期間內(nèi)等于新開發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量減去由于房屋拆除導致存量的損失。 ?三、房地產(chǎn)市場運行過程的分析 ? ? ? 、開發(fā)成本和新增供給 ? 四、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ? ? 是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生。 ? ? 形象房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：影響供需的主要因素，其中以金融相關的變動最為關鍵；市場信息不充分、從供需兩方面調(diào)整不均衡的時間落差；生產(chǎn)者與消費者的心理因素，如追漲不追跌；政策影響，如容積率控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素，如預售制度的期貨效應；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形式等。 ? ?主要內(nèi)容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，且這種平衡性會持續(xù)一定時期；在此是期內(nèi)，投資房地產(chǎn)市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。 ?根據(jù)傳統(tǒng)同房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復蘇和在此擴張的過程。 ? ?上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟狀況基本穩(wěn)定或預期且穩(wěn)定的情況下，是有效的。但是，眾所周知，均衡時瞬間的狀態(tài)，不均衡才是真實的、永續(xù)的。因此，簡歷在市場均衡前提下的房地產(chǎn)周期理論在實踐中不可能得到廣泛的應用。從現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究的結論來看；經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)已不再是線性關系；建業(yè)機會增加與空間需求也不再同比增長；經(jīng)濟活動的擴張不在立即絕對導致新建筑增加。 ? ?（ 1）自然周期的第一個階段是與市場周期的谷底 ?（ 2）在自然周期的第二階段（增長超過了平衡點），需求繼續(xù)以一定的速度增長，形成了對額房屋空間的需求。 ?（ 3）自然周期的第三階段是與供求轉折點，此時由于房地產(chǎn)低于合理控制率，所以看起來市場情況還不錯。 ?（ 4）自然周期的第四階段是與市場運行到平衡點水平以下，此時供給高增長，需求低增長或負增長。 ? ?（ 1）當房地產(chǎn)自然周期處在谷底并開始向第一階段運動的時候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。 ?（ 2）隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機會。 ?（ 3）當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于控制率低于平衡點水平，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。 ? ?房地產(chǎn)自然周期和投資周期和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場的自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報是，投資者擬投入房地產(chǎn)市場的資本就需要高于一般水平的投資回報，是資本流向房地產(chǎn)市場的時機滯后于房地產(chǎn)市場自然周期的變化，導致房地產(chǎn)市場價格下降，經(jīng)過一段時間后，房地產(chǎn)市場上的空置率也開始下降。 ?五、房地產(chǎn)市場的影響因素 ? ?影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1