房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述(編輯修改稿)
2025-01-24 22:40 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綜合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能區(qū)為單位。房地產(chǎn)開發(fā)的形式l 按開發(fā)層次劃分n 兩個(gè)層次：生地到熟地、熟地到房屋；n 一個(gè)層次：毛地到熟地到房屋。l 按開發(fā)對(duì)象劃分n 土地開發(fā)：生地到熟地，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)；n 房屋開發(fā)：熟地到房屋；n 綜合開發(fā)： “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理 ”、 “綜合 ”、 “配套 ”、 “全部?jī)?nèi)容的全過(guò)程 ”。u 不同于統(tǒng)建和城市綜合開發(fā)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)n 綜合性u(píng) 本身內(nèi)在的要求；u 開發(fā)過(guò)程中工作關(guān)系的廣泛性和項(xiàng)目操作的復(fù)雜性；u 與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性。n 長(zhǎng)期性u(píng) 決策、規(guī)劃的長(zhǎng)期性；u 資金籌措的長(zhǎng)期性；u 施工建設(shè)的長(zhǎng)期性。n 時(shí)序性u(píng) 產(chǎn)品形成的順序；u 審批手續(xù)的順序。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)l 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點(diǎn)n 地域性u(píng)由其不可移動(dòng)而造成；u微觀、宏觀都體現(xiàn)出不同的地域特征。n 風(fēng)險(xiǎn)性u(píng)資金風(fēng)險(xiǎn)；u產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；u市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；u工期風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 指導(dǎo)原則 n 符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；n 嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ” ；n 重點(diǎn)是居民住宅。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 基本任務(wù) n 綜合開發(fā)的任務(wù)是合理確定綜合開發(fā)規(guī)模、開發(fā)區(qū)的數(shù)量和布局，統(tǒng)籌安排開發(fā)區(qū)的市政、公用設(shè)施和各類房屋的建設(shè)，處理好新區(qū)開發(fā)和舊城改造的關(guān)系。同時(shí)，要有計(jì)劃地提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例， 房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的主要參與者l 開發(fā)商：出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者，參與整個(gè)過(guò)程n 投資決策：親自或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行科研和策劃等；n 前期工作：接觸政府，獲得許可，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)和拆遷安置等；n 項(xiàng)目建設(shè)：組織施工、監(jiān)理、資金供應(yīng)、原材料供應(yīng)等；n 建成：落實(shí) “后配套 ”、組織驗(yàn)收、自行或委托銷售等。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的主要參與者l 建筑承包商：計(jì)劃的最終實(shí)施者，產(chǎn)品的直接制造者，質(zhì)量的直接責(zé)任人。l 政府部門：n 管理者：審批、協(xié)調(diào)、制定計(jì)劃、干預(yù)市場(chǎng)等；n 投資者：基礎(chǔ)設(shè)施、公益項(xiàng)目、重點(diǎn)工程等。l 金融機(jī)構(gòu)：資金的主要提供者。l 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)：各項(xiàng)專業(yè)工作的直接承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)與主要人員l 開發(fā)機(jī)構(gòu)主要有三類n 企業(yè)：有限責(zé)任公司、合伙制公司、中外合資公司、國(guó)有公司、民營(yíng)公司等；n 事業(yè)單位、企業(yè)管理：兩塊牌子、一套班子，目前基本沒(méi)有；n 事業(yè)單位：?jiǎn)挝坏幕ㄌ?、房產(chǎn)處等。l 開發(fā)機(jī)構(gòu)的人員主要有三類n 管理人員： 行政管理、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理等 n 專業(yè)人員： 策劃、征地、拆遷、評(píng)估、銷售等 n 工程技術(shù)人員： 技術(shù)工作或技術(shù)管理 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)與主要人員l 開發(fā)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)包括：n 建筑師、規(guī)劃師 ： 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、房屋建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等；n 工程師 ： 結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、供電以及空調(diào)或高級(jí)電氣設(shè)施等設(shè)計(jì)，合同簽訂以及工程施工中的技術(shù)問(wèn)題；n 會(huì)計(jì)師： 財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清帳、合同監(jiān)督等；n 經(jīng)濟(jì)師及成本控制人員：成本費(fèi)用估算、編制成本計(jì)劃、進(jìn)行成本控制等；n 估價(jià)師及市場(chǎng)營(yíng)銷人員 ：掌握市場(chǎng)、 確定租金或售價(jià)水平 ；n 律師與代理人 ： 受開發(fā)商的委托出面處理一些法律及實(shí)際問(wèn)題 企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的基本素質(zhì)l 全面的業(yè)務(wù)素質(zhì)n 熟知有關(guān)政策、法規(guī)n 掌握一定的融資技巧n 強(qiáng)烈的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)n 具有基本的建筑知識(shí)和財(cái)務(wù)知識(shí)n 具備較強(qiáng)的公關(guān)能力l 良好的心理素質(zhì)n 敏銳的洞察力n 較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受力n 敢于創(chuàng)新的精神房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序l 立項(xiàng)階段l 前期準(zhǔn)備階段l 施工準(zhǔn)備階段l 工程管理階段l 驗(yàn)收接管階段l 售后管理階段房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容l 規(guī)劃設(shè)計(jì)：開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則；l 征地拆遷：開發(fā)
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