房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述-全文預(yù)覽
【正文】 應(yīng)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)、利用政策扶持。房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向l 發(fā)展區(qū)域逐漸走向平衡l 主要發(fā)展商品住宅n 住宅建設(shè)－住宅產(chǎn)業(yè)－新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)l 因地制宜選擇開發(fā)方式l 進(jìn)一步堅(jiān)持強(qiáng)化綜合、配套l 走可持續(xù)發(fā)展之路房地產(chǎn) 投資l 房地產(chǎn) 投資的特點(diǎn)n 固定性u(píng) 產(chǎn)生于土地位置的不可移動(dòng)；u 影響區(qū)位的重要性，從而影響市場(chǎng)需求、價(jià)格等。l 計(jì)劃管理n 運(yùn)用計(jì)劃體制進(jìn)行管理。： 受開發(fā)商的委托出面處理一些法律及實(shí)際問題 ： 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、房屋建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等；n 工程師 l 開發(fā)機(jī)構(gòu)的人員主要有三類n 管理人員： 行政管理、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理等 l 政府部門：n 管理者：審批、協(xié)調(diào)、制定計(jì)劃、干預(yù)市場(chǎng)等；n 投資者：基礎(chǔ)設(shè)施、公益項(xiàng)目、重點(diǎn)工程等。房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 基本任務(wù) n 綜合開發(fā)的任務(wù)是合理確定綜合開發(fā)規(guī)模、開發(fā)區(qū)的數(shù)量和布局，統(tǒng)籌安排開發(fā)區(qū)的市政、公用設(shè)施和各類房屋的建設(shè)，處理好新區(qū)開發(fā)和舊城改造的關(guān)系。n 時(shí)序性u(píng) 產(chǎn)品形成的順序；u 審批手續(xù)的順序。l 按開發(fā)對(duì)象劃分n 土地開發(fā)：生地到熟地，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)；n 房屋開發(fā)：熟地到房屋；n 綜合開發(fā)： “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理 ”、 “綜合 ”、 “配套 ”、 “全部?jī)?nèi)容的全過程 ”。n 從 1980年起，綜合開發(fā)的思想連同征收土地費(fèi)，作為一項(xiàng)重要的改革措施，記載在《全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》中，成為指導(dǎo)綜合開發(fā)工作的基本依據(jù)。我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革l 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革n 原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的城市建設(shè)是國(guó)家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)。n 城市土地使用制度改革的過程突出表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：u 征收土地費(fèi)p 起初是針對(duì)中外合營(yíng)企業(yè)提出的， 1982年從深圳開始，1984年后，撫順、廣州等城市也先后推行。 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。 改住房實(shí)物福利分配為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配；我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革216。我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 1994年以后：改革的深化和全面實(shí)施階段u 1994年 7月 18日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的的決定》，確定了p 房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。我國(guó)的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 1991－ 1994年：改革的全面推進(jìn)和配套改革階段u 1991年 6月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強(qiáng)調(diào)了政策的嚴(yán)肅性。n 1978－ 1990年：改革的探索和試點(diǎn)階段u 1979年起，實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，最初在西安、柳州、梧州、南寧； 1982年起，實(shí)行補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，首先在鄭州、常州、四平、沙市。n 珠江三角洲地區(qū)（廣州）：住房供應(yīng)比較充分，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，開發(fā)商微利經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)比較成熟。n 房地產(chǎn)市場(chǎng)日益完善，運(yùn)行模式逐漸規(guī)范。n 94年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象， 95年再次跌入低谷。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1981－ 1986年n 新中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的前奏。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1956－ 1965年n 以 “國(guó)家經(jīng)租 ”的形式對(duì)私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造；n 贖買私有企業(yè)的土地。l 1949－ 1955年n 接受舊政府的房地產(chǎn)檔案、確定產(chǎn)權(quán)、代管無(wú)主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊投機(jī)活動(dòng)；n 建立管理機(jī)構(gòu)、制定相關(guān)政策、開展清查登記；n 改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。n 1987年十三大報(bào)告中首次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，宣告中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。l 19911995年n 91年開始復(fù)蘇，經(jīng)歷了 9 93年的極度膨脹后，在 93年下半年治理整頓的基礎(chǔ)上開始衰退。l 2023年－n 經(jīng)歷了幾次調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。n 長(zhǎng)江三角洲地區(qū)（上海、杭州）：供銷兩旺，房?jī)r(jià)
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