房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述(更新版)
【正文】 繳存比例：動(dòng)態(tài)調(diào)整、由住房委員會(huì)擬定，一般不低于 5％。房地產(chǎn) 投資l 房地產(chǎn) 投資的利弊u(yù)能抵消通貨膨脹的影響：住宅價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度大大超過同期通貨膨脹率的平均水平。u 購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票：發(fā)行企業(yè)債券或公司上市發(fā)行股票。n 政策影響性u(píng) 對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響大，受政策影響大；u 投資應(yīng)關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)、利用政策扶持。l 計(jì)劃管理n 運(yùn)用計(jì)劃體制進(jìn)行管理。： 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、房屋建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等；n 工程師 l 政府部門：n 管理者：審批、協(xié)調(diào)、制定計(jì)劃、干預(yù)市場(chǎng)等；n 投資者：基礎(chǔ)設(shè)施、公益項(xiàng)目、重點(diǎn)工程等。n 時(shí)序性u(píng) 產(chǎn)品形成的順序；u 審批手續(xù)的順序。n 從 1980年起，綜合開發(fā)的思想連同征收土地費(fèi)，作為一項(xiàng)重要的改革措施，記載在《全國城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要》中，成為指導(dǎo)綜合開發(fā)工作的基本依據(jù)。n 城市土地使用制度改革的過程突出表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：u 征收土地費(fèi)p 起初是針對(duì)中外合營企業(yè)提出的， 1982年從深圳開始，1984年后，撫順、廣州等城市也先后推行。 改住房實(shí)物福利分配為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配；我國的房地產(chǎn)制度改革216。我國的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 1991－ 1994年：改革的全面推進(jìn)和配套改革階段u 1991年 6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，強(qiáng)調(diào)了政策的嚴(yán)肅性。n 珠江三角洲地區(qū)（廣州）：住房供應(yīng)比較充分，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，開發(fā)商微利經(jīng)營，市場(chǎng)比較成熟。n 94年第一次出現(xiàn)商品房空置現(xiàn)象， 95年再次跌入低谷。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1956－ 1965年n 以 “國家經(jīng)租 ”的形式對(duì)私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造；n 贖買私有企業(yè)的土地。n 1987年十三大報(bào)告中首次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)，宣告中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。l 2023年－n 經(jīng)歷了幾次調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入理性發(fā)展階段。國家投資無法回收、居民住房需求無法滿足。1992年 2月，國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案； 5月 1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)，實(shí)行 “五位一體 ”，即推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)，在全國引起了所謂 “上海效應(yīng) ”。 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；216。u制定地方性土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)p 1987年 11月 29日，上海首先發(fā)布《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》；p 此后 1987年深圳特區(qū)， 1988年海南省、?？谑?、廈門市、廣州市、天津市相繼發(fā)布了地方性的土地使用權(quán)有償出讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)。房地產(chǎn)開發(fā)的形式l 按開發(fā)層次劃分n 兩個(gè)層次：生地到熟地、熟地到房屋；n 一個(gè)層次：毛地到熟地到房屋。 房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)與主要人員l 開發(fā)機(jī)構(gòu)主要有三類n 企業(yè)：有限責(zé)任公司、合伙制公司、中外合資公司、國有公司、民營公司等；n 事業(yè)單位、企業(yè)管理：兩塊牌子、一套班子，目前基本沒有；n 事業(yè)單位：?jiǎn)挝坏幕ㄌ?、房產(chǎn)處等。；n 律師與代理人 房地產(chǎn)開發(fā)的管理u指標(biāo)體系：即評(píng)估開發(fā)規(guī)模、速度、質(zhì)量、效益的指標(biāo)，主要有p 計(jì)劃投資額與完成投資額；p 利潤p 開發(fā)量p 竣工面積p 開工、復(fù)工面積p 合格率、優(yōu)質(zhì)率p 銷售額等u計(jì)劃管理p 編制：開發(fā)量與基地平衡、與社會(huì)需求平衡、與資金平衡、與開發(fā)能力平衡；p 實(shí)施：執(zhí)行與檢查、質(zhì)量和進(jìn)度統(tǒng)一、調(diào)整計(jì)劃。房地產(chǎn) 投資l 房地產(chǎn) 投資的形式n 直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始地開發(fā)投資和物業(yè)建成后地置業(yè)投資。 n 住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，用于建造、購買、翻建、大修自住住房和按規(guī)定交納租金。住房公積金與住房公積金貸款l 住房公積金的使用n 職工個(gè)人的使用：u 申請(qǐng)住房公積金貸款；n 管理中心的使用：u 發(fā)放住房公積金貸款；u 購買國債。演講完畢，謝謝觀看！
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