房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述-文庫吧在線文庫
【正文】 次出現(xiàn)衰退。l 1978－ 1980年n 隨著經(jīng)濟體制改革的開展，進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，產(chǎn)生了新時期的社會主義房地產(chǎn)業(yè)。l 1966－ 1978年n 遭受 “十年動亂 ”的嚴重破壞。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1996－ 1999年n 伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的合理調(diào)整進行的。n 中西部地區(qū)（重慶、成都）：開發(fā)量、銷售量逐漸上升，但總量不大，對全國市場影響不大。u 1991年 11月，國務院辦公廳下發(fā)了《關于進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，成為改革的綱領性文件。 建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用范房供應體系和高收入家庭為對象的商品房供應體系；216。p 1988年 11月 1日，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》開始實施，土地使用費改征土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)的形式l 按開發(fā)區(qū)性質(zhì)劃分n 新區(qū)開發(fā)：生地到熟地、初次開發(fā)、用地條件好（征地）；n 舊區(qū)再開發(fā)：毛地到熟地、再次開發(fā)、用地緊張、投資大（拆遷）。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點l 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的特點n 地域性u由其不可移動而造成；u微觀、宏觀都體現(xiàn)出不同的地域特征。l 金融機構(gòu)：資金的主要提供者。： 結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、供電以及空調(diào)或高級電氣設施等設計，合同簽訂以及工程施工中的技術問題；n 會計師： 財務預算、工程預算、付稅與清帳、合同監(jiān)督等；n 經(jīng)濟師及成本控制人員：成本費用估算、編制成本計劃、進行成本控制等；n 估價師及市場營銷人員 房地產(chǎn)開發(fā)的管理n 房地產(chǎn)開發(fā)的計劃體制包括計劃體系、指標體系和計劃管理三方面。房地產(chǎn) 投資n 對專業(yè)管理的依賴性u涉及部門、專業(yè)多；u投資應注重專業(yè)管理，使投資量增加。房地產(chǎn) 投資l 房地產(chǎn) 投資的形式n 投資于房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）： REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司，它將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給投資者，本身只起一個投資代理的作用。n 弊u變現(xiàn)性差u投資額巨大u投資回收期長u需要專門的知識和經(jīng)驗 n 月繳存額： (職工本人上一年度月平均工資 職工住房公積金繳存比例）＋ n 建造、翻建、大修自住住房住房公積金與住房公積金貸款l 住房公積金貸款貸款額的限制n 不高于帳戶儲蓄余額的若干倍；n 不高于房屋全部價款的 80％；n 不高于一定還款能力 (工資基數(shù) 一定比例 12貸款期限 )；n 不高于住房委員會規(guī)定的最高貸款額度。n 貸款利率： 1~5年 ％， 6~30年 ％。n 住房公積金的個人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，其占有、使用、收益和處分權(quán)能的行使受到限制。u能得到稅收方面的好處：建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高的多，使置業(yè)投資者相應減少了納稅支出。房地產(chǎn) 投資l 房地產(chǎn) 投資的形式n 間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場，投資者不需要直接參與投資管理工作。n 壽命周期長u 包括自然壽命與經(jīng)濟壽命；u 土地不滅、建筑物耐久、權(quán)益時間長、建設周期長；u 應在一定的自然壽命中獲取盡可能多的經(jīng)濟壽命，適于長期投資。企業(yè)經(jīng)營者的基本素質(zhì)l 全面的業(yè)務素質(zhì)n 熟知有關政策、法規(guī)n 掌握一定的融資技巧n 強烈的市場經(jīng)營意識n 具有基本的建筑知識和財務知識n 具備較強的公關能力l 良好的心理素質(zhì)n 敏銳的洞察力n 較強的風險承受力n 敢于創(chuàng)新的精神房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序l 立項階段l 前期準備階段l 施工準備階段l 工程管理階段l 驗收接管階段l 售后管理階段房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容l 規(guī)劃設計：開發(fā)建設所遵守的依據(jù)和準則；l 征地拆遷：開發(fā)建設所必須的場所，產(chǎn)品的一部分；l 施工組織：做好前期準備，選擇建筑商，實施規(guī)劃設計內(nèi)容；l 竣工驗收：綜合驗收、分期驗收、小區(qū)驗收等，保證建設目標實現(xiàn)；l 經(jīng)營管理 n 專業(yè)人員： 策劃、征地、拆遷、評估、銷售等 同時，要有計劃地提高城市建設中綜合開發(fā)的比例， u 不同于統(tǒng)建和城市綜合開發(fā)。n 城
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