房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述-免費(fèi)閱讀
【正文】 住房公積金與住房公積金貸款l 住房公積金貸款的特點(diǎn)n 專項(xiàng)消費(fèi)性貸款；n 政策性貸款；n 委托貸款；n 抵押貸款。n 繳存的工資基數(shù)：職工本人上一年度月平均工資，包括計(jì)時(shí)工資、計(jì)件工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼、加班加點(diǎn)工資、特殊情況下支付的工資。u易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持：可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為這是保證安全回收貸款的最有效方式。興起于20世紀(jì) 70年代，目前已成為美、加等發(fā)達(dá)國家住房金融市場上重要的籌資工具和手段。n 異質(zhì)性u 由于區(qū)位、環(huán)境作用，不可能有完全相同的物業(yè)，也無法完全標(biāo)準(zhǔn)化；u 不同物業(yè)在市場的地位價(jià)值不同，認(rèn)知程度不同；u 應(yīng)投資于細(xì)分市場。房地產(chǎn)開發(fā)的管理l 行業(yè)行政的歸口管理n 建設(shè)部門或房地產(chǎn)管理部門；l 資質(zhì)管理n 從資金、人員、業(yè)績等方面劃分為五個(gè)等級，不同級別具有不同的開發(fā)資質(zhì)；l 價(jià)格管理n 國家指令價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)，主要是對地價(jià)進(jìn)行控制，包括最低保護(hù)價(jià)、優(yōu)先購買權(quán)、交易價(jià)格公示、土地增值稅等措施。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)與主要人員l 開發(fā)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)包括：n 建筑師、規(guī)劃師 房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者l 建筑承包商：計(jì)劃的最終實(shí)施者，產(chǎn)品的直接制造者，質(zhì)量的直接責(zé)任人。n 長期性u 決策、規(guī)劃的長期性；u 資金籌措的長期性；u 施工建設(shè)的長期性。n 綜合開發(fā)是在 1978年提出的 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理 ”的建房方式上發(fā)展來的。其弊端在于：u 不利于土地的有效利用和合理配置；u 不利于正確評價(jià)企業(yè)效益，并造成土地使用者利益不均；u 不利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城建資金的良性循環(huán)；u 不利于廉政建設(shè)。 改各單位建房、分房和維修、管理住房為社會化、專業(yè)化運(yùn)行；216。u 1988年 1月召開了 “第一次全國住房制度改革工作會議 ”， 2月批發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》。n 長江三角洲地區(qū)（上海、杭州）：供銷兩旺，房價(jià)上揚(yáng)偏快。l 19911995年n 91年開始復(fù)蘇，經(jīng)歷了 9 93年的極度膨脹后，在 93年下半年治理整頓的基礎(chǔ)上開始衰退。l 1949－ 1955年n 接受舊政府的房地產(chǎn)檔案、確定產(chǎn)權(quán)、代管無主房屋、沒收敵偽房地產(chǎn)、打擊投機(jī)活動；n 建立管理機(jī)構(gòu)、制定相關(guān)政策、開展清查登記；n 改造棚戶區(qū)和貧民窟、建造新住宅。我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展l 1981－ 1986年n 新中國房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的前奏。n 房地產(chǎn)市場日益完善，運(yùn)行模式逐漸規(guī)范。n 1978－ 1990年：改革的探索和試點(diǎn)階段u 1979年起，實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)，最初在西安、柳州、梧州、南寧； 1982年起，實(shí)行補(bǔ)貼出售試點(diǎn)，首先在鄭州、常州、四平、沙市。我國的房地產(chǎn)制度改革l 城鎮(zhèn)住房制度改革n 1994年以后：改革的深化和全面實(shí)施階段u 1994年 7月 18日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的的決定》，確定了p 房改的根本目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足居民不斷增長的住房需求。 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。我國的房地產(chǎn)制度改革我國的房地產(chǎn)制度改革l 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革n 原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中的城市建設(shè)是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)。l 按開發(fā)對象劃分n 土地開發(fā)：生地到熟地，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)；n 房屋開發(fā)：熟地到房屋；n 綜合開發(fā)： “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理 ”、 “綜合 ”、 “配套 ”、 “全部內(nèi)容的全過程 ”。房地產(chǎn)綜合開發(fā)l 基本任務(wù) n 綜合開發(fā)的任務(wù)是合理確定綜合開發(fā)規(guī)模、開發(fā)區(qū)的數(shù)量和布局，統(tǒng)籌安排開發(fā)區(qū)的市政、公用設(shè)施和各類房屋的建設(shè)，處理好新區(qū)開發(fā)和舊城改造的關(guān)系。l 開發(fā)機(jī)構(gòu)的人員主要有三類n 管理人員： 行政管理、經(jīng)濟(jì)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理等 ： 受開發(fā)商的委托出面處理一些法律及實(shí)際問題
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